住宅ローンの事前審査の注意点は? 本審査で減額の理由も知っておこう。

U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

 

どうも。ユーム 永野です。

今回は、ニックネーム  石橋たたき さんからの質問です。

 

「住宅ローンの事前審査をすすめられたのですが、何か注意点ってありますか?」

 

このことについてです。(石橋たたき さんには既にメールにて回答済みです。)

 

それではお伝えします。

 

 

開け!

ユームの質問箱

※ご質問者の個人情報に係わる事は削除又は変更してお届けします。

 

回答(まずは結論のみ)

石橋たたき さんへ

 

「ハウスメーカーの営業さんから住宅ローンの事前審査をすすめたれたのですが、何か注意点があれば教えてください」とのことですね。

 

ご質問内容によると、これから土地探しということ、年収は520万円で、1歳のお子さんと3人ご家族、車のローンが約90万円残っているとわかりやすく書いて頂いてますね。

 

了解しました。

 

それでは早速、結論からです。

 

【 住宅ローンの事前審査(仮審査)の注意事項 】

※みなさん向けに目次にもなっています。

興味がある項目と8番の注意点、まとめ もどうぞ

 

1. 事前審査はハウスメーカー任せにしない ポイントは  コチラ

 

2. 審査書類の土地・建物情報、資金計画欄は安易に書いてはいけない コチラ

 

3.  住宅ローンの審査に不安があればフラットを含む3社ほど同時に事前審査してみる   コチラ

 

4. 過去に支払いが滞っていたなら、事前審査の前に自分の個人情報に何か問題無いか確認してみる  コチラ

 

5. ハウスメーカーの提携ローンの事前審査はラクだが、注意点がある コチラ

 

6.ネット上での事前審査もラクだが、注意が必要である  コチラ

 

7.   金融機関に行って事前審査も良いが、注意が必要である コチラ

 

8.  事前審査が通っても本審査で通らない事例を知っておこう コチラ

 

まとめ   コチラ

 

 

それぞれ簡単に説明しますね。

 

 

 

1. 事前(仮)審査はハウスメーカー任せにしない

 

住宅メーカーの営業マンから、とりあえず事前審査した方が良いですよ。とは良く言われることです。

 

もちろん、事前審査には、トータル費用や土地や建物の情報が必要ですので、住宅メーカーの営業マンと相談しながら、審査を頼むのは良いと思います。

 

ただ、お任せして、中には、いつの間にか営業マンが事前審査を通していた!ということもあります。

 

よくわからないからと営業マンに言われるままに書類に記入するのもやめましょう。

 

事前審査には土地・建物情報を書く欄があります。

 

ハウスメーカーや工務店に事前審査を頼むとラクですが、忙しくて流れ作業のように仕事をしている営業マンやいい加減な担当者ですと、まだウチで契約決まっていないし事前審査だからと、この土地・建物情報を軽視しがちなので注意してください。

 

土地や建物によって担保評価額が違うので、それにより審査結果も違ってくるからです。

 

事前審査で良くても、本審査で減額!となる可能性もあるのはこのためです。

 

ですので、この担当者なら間違いないと思える場合を除き、営業マンに全てお任せは危険です。

 

自分でも記入内容を理解・納得の上、事前審査を申込みましょう。

 

重要なポイントは次でわかります。

 

 

2. 審査書類の土地・建物情報、資金計画は安易に書いてはいけない

 

実際に契約する時よりも、担保評価が高い土地や建物情報にて事前(仮)審査すると、

事前審査では、(住宅ローンの借入額が希望どおり借りられるから安心!)

でも本審査では、(えっ!? 借入可能額が減額!) となる可能性があります。

 

 

逆に、実際に契約する時よりも、担保評価が低い土地・建物で事前審査をすると、

まだ事前審査の段階なのに、(あっ!? 思っていたよりも借入できない !!) となり、

計画変更しなきゃと、人生の選択肢にも影響しかねません。

 

 

事前審査の土地・建物情報欄と資金計画欄を記入する際は、安易に書かずに上記のことを考慮しなければなりません。

 

 

【事前(仮)審査の土地・建物情報、資金計画を書く際の重要ポイント】

(土地未決定の場合)

・土地が未決定の場合は、実際に買いたいと思える上記に近い土地情報を探し、その土地情報と価格を書く

 

(建物・トータル費用について)

・自分達が納得できる建物を建てた場合のトータル費用を、建てたいと思えるハウスメーカーや工務店の担当者に現実的な数値を算出してもらい、それを記入する

 

この二つのポイントは重要ですので、きちんとクリアしましょう。

 

そうしてもう一点。

 

これは、金融機関サイドからは言えないことでしょうが、20年近く住宅ローンのお手伝いをしていて実感しているのは、建てる住宅メーカーによって住宅ローンの審査結果が変わることがあるということです。

 

これは何度も実体験をしていることです。

 

ですので、石橋たたき さんが事前(仮)審査をする時も、本当に建てたいと思える住宅メーカールートで審査をすることをおすすめします。

 

 

3.  住宅ローンの審査に不安があればフラットを含む3社ほど同時に事前(仮)審査してみる 

 

希望額に借入できるだろうかと不安の方や、今の職場での勤続年数が2年以内の方、自営の方などまずはフラットも当たってみるとよいです。

 

フラットとは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。

 

フラットの事前審査は意味が無いという方がいるようですが、これはフラットの事前審査で〇合格か△留保(本審査次第)となっても、本審査で落ちるケースが見られるからということです。

 

ただし、比較的に審査が通りやすいという実態はありますので、審査に不安がある方はフラットの事前審査をしてみても良いでしょう。

 

もちろん、建物の契約内容がほぼ決まっていれば、フラットは建物の契約の前でも仮審査無く本申込ができます。

 

ここでフラットを含む3社ほど同時に事前審査(仮審査)をしてみることをおすすめしているのは、フラットよりも借入希望額が民間金融機関で承認されたというケースも何回もあるからです。

 

もちろん、やみくもに事前審査をする金融機関を選ぶのではなく、住宅ローンアドバイザーと相談するか、ネットで各住宅ローンを比較してから2,3社選びましょう。

 

3社同時に事前審査をして審査上不利になることはありませんので。

 

 

4. 過去に支払いが滞っていたなら、事前審査の前に自分の個人情報に何か問題無いか確認してみる

 

住宅ローンの審査を行うと、個人情報機関に問題有る登録情報は無いかチェックされます。

 

もし、過去5年以内(念のためには10年以内)に支払いを滞ったというような心当たりがあるようであれば、住宅ローンの事前審査の前に、自分で個人情報機関に個人情報の開示を依頼して確認することができます。

 

例えば5年前の何かの理由で、以前持っていた携帯電話の料金が未払いのままで記載されていることがわかれば、スグに支払いをしたほうが良いわけです。

 

今までも、引越しをして請求が来なくなったなどで自分はとっくに忘れていたという数千円の未払い分があったり、

奥様の名義が土地に入っていて、年収900万円のご主人が住宅ローンを審査した際に、連帯保証人となる奥様の個人情報に問題あり、審査に落ちたということがありました。

 

(いずれも問題解決法をご提示し、再審査で承認されています)

 

ですので、自分の個人情報に不安があるのであれば、少しお金はかかりますが自分の個人情報を確認してみましょう。

 

日本で個人情報機関は3つあります。

 

それぞれの機関の個人情報を共有しているとのことですが、過去に一つの期間だけ問題の内容が記載されていたということは何回かありますので、心配の方は3箇所とも調べてみるとよいです。

 

一機関あたり1,000円ほどで、郵送かパソコンで個人情報の開示依頼ができます。

 

開示が郵送で届くのは1から2週間ほどかかるようです。

 

それぞれのサイトから開示方法がわかります。

JICC:株式会社日本信用情報機構

CIC:株式会社シー・アイ・シー 

JBA:一般社団法人全国銀行協会 全国銀行個人信用情報センター

※JICC,CICは登録機関5年。JBAは10年。

 

5. ハウスメーカーの提携ローンの事前審査はラクだが、注意点がある

 

ハウスメーカーの提携ローンの場合、一つの用紙で複数の銀行に事前審査できることもあるのでラクです。

 

ただ注意事項がありますので、お伝えします。

 

 

【 ハウスメーカー提携ローンの注意点 】

・他社で契約となると、その審査は無効となる場合がある

・一番建てたいと思え、金額的にも可能な住宅メーカーの提携ローンで事前審査する

・どの金融機関のどういう金利や事務手数料なのか? 内容を把握する

・提携以外の住宅ローンにもっといいものが無いのかを比較する

提携ローンを利用した場合に、そのハウスメーカーに発注せずに自分で空調や照明器具を買ったり、解体業者や外構業者に頼んだりする費用分は提携ローンに組めない場合も少なくない。その場合は自己資金が通常よりも多く必要となる

 

以上の注意点を踏まえて事前審査をどこにするか決めましょう。

 

 

6.ネット上での事前(仮)審査もラクだが、注意が必要である

 

最近はネット銀行などのインターネットで住宅ローンの審査を利用する方も増えてきています。

 

その時の注意点をお伝えします。

 

 

【インターネットで事前(仮)審査をする際の注意点】

 

・全期間固定では無い場合は、当初の金利だけは安くてあとで高くならないかなどは自分で確認が必要

・金利だけではなく、事務手数料や保証料などを含めた総費用を自分で確認が必要

・必要書類や記入内容が少なくてすむ事前審査の場合は、本審査で違う結果が出る可能性がある

・土地や建物資料、諸費用を含めたトータル金額など事前準備がハウスメーカーに頼む以上に必要

・この記事の項目2を再度確認した方が良い

 

 

 

7.   金融機関に行って事前(仮)審査も良いが、注意が必要である

 

直接金融機関に行って事前審査をされるのもその銀行の商品を詳しく聞けるというメリットがあります。

 

ここでも注意点があるので事前に知っておきましょう。

 

 

【金融機関に行って住宅ローンの事前審査をする際の注意事項】

 

・基本的に金融機関の担当者は、どの金利タイプがおすすめなのかの明言はしてくれない

・意外と他社の住宅ローンとの具体的な比較提案ができない

・事務的に事前審査を処理しようとする担当も少なくなく、こちらから質問しないと色々と教えてくれないことがある

・土地や建物資料、諸費用を含めたトータル金額など事前準備がハウスメーカーに頼む以上に必要

・この記事の項目2を再度確認した方が良い

 

今までかなりの回数、金融機関の窓口の方とやり取りをしてきました。

ただ、素人の方に専門用語を使って説明がわかりにくかったり、もう少し親切丁寧に説明をして欲しいと感じたり、競合の住宅ローンなどの勉強が足りてないなと感じてしまうことが多いのは残念です。(もっと、住宅ローンという重要な仕事に誇りとやりがいを持って取り組んで欲しいなと。 すみません。ぼやきですね)

 

 

8.  事前(仮)審査が通っても本審査で通らない事例を知っておこう

 

もし自分は住宅ローンは大丈夫だと思っていても目を通しておいて欲しいです。

 

事前審査(仮審査)と本審査ではチェック内容の細かさが違うことが主な原因です。

 

因みに金融機関は住宅ローンの減額や却下となった理由は伝えてくれませんので、あくまでも経験上、これが原因だろうという推察によるものです。

 

 

【住宅ローンの本審査で通らない・減額となる事例】

 

・敷地調査情報において、担保上問題が発覚したため

・事前審査よりも土地の担保評価が落ちたため

・事前審査よりも建物の担保評価が落ちたため

事前審査とトータル費用は変わらなくても、値引などで建物本体価格は下がり、諸費用や付帯工事費が上がったなど

・事前審査よりもお勤め先の評価が著しく落ちたため

・政治・経済情勢などにより、住宅ローンの審査基準が厳しくなったため

・団体信用生命保険の申告に問題があったため

(通常、事前審査(仮審査)では、この提出は求められません。(普通の営業マンや金融担当者もこのことを言及しないことが多いです。  健康上、不安がある方は自ら事前審査時に、団体信用生命保険の申告をしたいと伝えましょう。団信が不要のフラットなどの住宅ローンもあります)

 

 

まとめ

 

石橋たたき さんへ

 

上記のように、事前審査(仮審査)は安易なお気持ちでしない方がよいということはわかっていただけましたでしょうか?

 

もし、今回審査を勧められたハウスメーカーの営業マンさんが経験豊富で信頼できそうな人であれば、上記のことを踏まえてその方ルートで事前審査をされてもよいのかなと思います。

 

また、何か審査上不利になるようなことは、なるべく早く解決するか、隠さずに事前審査の特記事項に記入するなどしましょう。

 

健康面で3年以内に一般的なカゼ以上の病気と診断されていたり、今も薬を飲まれているようであれば、事前審査時に団体信用生命保険(団信)の申告もしたいと担当者に伝えることと、団信が必要条件ではない住宅ローン(フラットなど)の審査も同時におすすめします。

 

それでは、石橋たたき さんがニックネームのとおり、とどこおりなく家づくりが進みますように。

 

ユーム

 

 

まだハウスメーカーを決めていないようであれば、ユームの無料サービス【U家づくり初期相談】にてもっと具体的な住宅ローンのご相談もできます。

 

石橋たたきさんの場合はこのメールで良いのでお気軽にご連絡くださいませ。

 

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