注文住宅を建てるのはいつがお得？

こんにちは。

ユーム永野です。

早速、ニックネーム「マイマイさん」の質問です。

マイマイさんには具体的に回答済みですが、今回は個人情報を抜きにして、みなさんと共有させていただきます。

結論は、

です。

ただこのように言うと、みなさんは、ただ単に家づくりや土地探しを急がせたいだけじゃないかと思うのではないでしょうか？

たしかに、慌てる必要はまったくないです。

なぜ、9月末か、12月末が狙い目なのか。

なぜ、検討だけでも早めが良いのか。

ただ、その理由だけでも知っておいて損はないです。

みなさんにとってどの時期が建て時かを考えるきっかけになります。

慌てずに、後悔なく、満足できる家づくりができるきっかけにもなります。

これを知ると、今日からご家族や友人にも話したくなる内容となっています。

それでは本題に入ります。

改めてこちらが今回の質問の要点です。

注文住宅の建て時はいつがベストか？

結論は、

ではなぜこのように言えるのか、順を追って深掘りしていきます。

注文住宅の契約は2021年9月末が狙い目

なぜ9月末が狙い目かというと、

だからです。

簡単にいうと国からの補助を受けることができるのが9月末までということです。

つまりお得に家を建てるという点で、9月末までに購入した方が確実にメリットが得られるということです。

既にご存知の方も多いと思いますので、9月末前後でどのように変わるのか、ポイントを絞ってお伝えします。

ここはよく知っているからいいよ、という方は、次節の「次の建て時。契約は2021年12月末」からご覧いただいても大丈夫です。

より詳しい内容を知りたい方は、「来年の住宅ローン控除・支援策はどうなる？」でわかりますので、そちらをぜひチェックしてください。

それではポイントをお伝えします。

住宅ローン減税・すまい給付金の期限は、

です。

補足で、分譲住宅は11月30日ともう少し期間に猶予があります。

ここでおさえておいた方が良いのは、

ということです。

もう少し具体的にお伝えすると、

住宅ローン減税は、あくまで予想ですが、

まで縮小される可能性が高いです。

例えば、4,000万の借入を金利0.5%・35年ローンで組んだ場合の初年度の利息額は約19.8万円です。

画像出典：ユーム独自作成

従来は、年間のローン残高1%までを所得税や住民税から控除できたので、最大約39万円控除が可能でした。

しかし2022年以降は、年間のローン利息額分もしくは年末残高の１％分、いずれか低い方の金額となる可能性が高いため、その場合、最大控除額は約19.8万円となります。

仮に控除額の差が10年間同じであれば、約200万円の差になります。

この金額差は非常に大きいですよね。

奥様であれば有名なキッチンメーカーを採用したり、

※画像出典：kitchenhouse HP

ご主人様であれば家を広くしてワークスペースを作ることもできますよね。

※画像出典：旭化成ホームズHP

年収750万以下の方を対象にしたすまい給付金も、注文住宅の場合は2021年9月末が期限です。

あくまでユームの見解ですが、こちらはローン減税と違い撤廃される可能性が高いです。

この点も踏まえると、2021年9月末は今注文住宅の購入を検討されている方は最も狙い目と言えます。

では9月末以降の場合、次はいつが建て時かみていきましょう。

次の建て時。契約は2021年12月末

次の建て時、ハウスメーカーとの契約の狙い目が12月末とする理由は3つあります。

順にみていきましょう。

1.新しい住宅ローン減税などの動きが見えてくる

新しい住宅ローン減税というのは、2022年以降のローン控除期間・控除額のことです。

昨年のローン減税も9月末で一旦終了しましたが、現在（今年度）の期限への延長を2020年12月に発表されました。

ですので、今年も12月ごろに来年の住宅ローン控除の内容がまとまるかと思います。

ただし例年ですと決定するのは、翌年の3月前後です。

期待を込めた話になりますが、今年はさらに前倒しで発表される可能性もあります。

パラリンピック以降、衆院解散総選挙がらみで税制優遇も含めた2022年の施策発表が前倒しになるかもしれません。

2.まだ住宅ローン低金利が継続している可能性が高い

今、住宅ローンの金利が低金利なのはご存知ですよね。

みなさんはまだまだこの低金利が続くと思ってらっしゃるのではないでしょうか？

確かに、現時点では12月も引き続き低金利が続く可能性は高いと言えます。

住宅ローン金利は需要と供給で決まります。

住宅ローンの需要、つまり住宅購入者が増えないと、なかなか金利は上昇しづらいです。

特に現在は新型コロナの影響により、みなさん積極的にお金を使おうと考える人は少ないですよね。

また2021年7月16日に日銀が現在の金融緩和政策を維持することも発表しています。

新型コロナウイルスの影響が続いているため、必要があれば追加の金融緩和に踏み切るともしています。

これらの影響は12月も継続している可能性が高いため、住宅ローンも低金利である可能性が高いと言えます。

ここで、注意点があります。

実際に住宅ローンの金利が決まるのは、みなさんが住宅メーカーと契約をしてから約6ヶ月から1年後の建物が完成し、引き渡しとなる時の金利です。

その時に、金利が上がっている可能性もあります。

金利が上がると、どの程度月々返済に影響が出るのか、気になる人は多いと思います。

それは後ほど具体的な数字でわかります。

3.ウッドショックによる建築部資材の高騰が落ち着く可能性がある

2021年はウッドショックによる建築価格の高騰が起きていますよね。

ウッドショックとは、簡単に言うと、輸入木材の高騰のことです。

米国の新築住宅需要が増えたことにより、輸入材の価格が高騰しました。

そしてそれが国内材にも影響、結果として新築戸建ての建築価格が高騰しました。

積水ハウスでは、6月にすべての木造住宅の値上げを実施したとしています。

大和ハウスでも、同月に一部の木造住宅の価格を従来より1%値上げしたとしています。

しかしこのウッドショックによる輸入材の価格が、5月をピークに新型コロナ以前にまで戻ってきました。

下図のように、シカゴ・マーカンタイル取引所（CME）で取引される材木先物は、474.70ドルと2020年11月頃と同程度となっています。

※画像出典：Bloomberg　CME材木先物　※画像外：ユーム参考情報

これにより建築費も落ち着く可能性があります。

ただしこの点に関しては、税制優遇やローン金利と比較すると、希望的な観測になりますので注意してください。

というのも新型コロナ以降、木材価格の高騰だけでなく、コンテナ輸送費も高騰していることはみなさんもご存知かと思います。

こちらは今現在も高騰が続いており、世界コンテナ運輸指数（FBX注1）をみると1年前と比較して約5倍です。

注1：FBXとは全世界の主要14航路の40フィートコンテナ1本の運賃を12社からヒアリングして算出した平均値

※画像出典：フレイトス・バルチック国際コンテナ指数（FBX）　

※画像外：ユーム参考情報

材木価格が下がったとはいえ、輸送費は依然として高騰しているので、今後どのような影響が出るかはまだ不透明です。

ちなみに日本の住宅の建築等に使われる木材の７割弱が輸入材であることから、ウッドショックを機に国産材へ切り替えを進めていくべきとの意見もあります。

ですが国内林業は、労働力不足や市場価格の維持などの課題が多く、すぐに普及とはいかないようです。

そのためしばらくは、輸入材、そして輸送費による影響が続くことが予想されます。

とはいえ、

からは12月末が建て時、契約の狙い目かなと思います。

ここからが重要なのですが、

オリンピックに関係なく9月末・12月末に契約しなくても、少しでも早めに注文住宅の検討だけはした方が良いという理由

についてです。

オリンピックに関係なく 注文住宅を早めに検討した方が良い理由

早めに検討しておいたほうが良いと言われると、煽られていると不快に感じる方も多いのではないでしょうか？

一方で、みなさんは、損はしたくないし、慌てて後悔もしたくないのではないでしょうか？

この後の内容をぜひ抑えておくことで、損なく、慌てずに、満足できる家づくりができるきっかけになります。

今日だれかに話をしてみたくなる内容です。

では、「注文住宅を真剣に検討だけはしておくべき」5つの理由をおさえておきましょう。

なるべく簡単にわかりやすく説明します。

1.新型コロナ渦でも木造も鉄骨も建設費が上がっている

まず現状の建設費はどうなのかです。

ウッドショックにより木造建築の価格は高騰してますよね。

ですが木造住宅に限らず、鉄骨住宅も建築費が高騰しているのはご存知でしょうか。

下のグラフをご覧ください。

こちらの画像は、2000年以降の木造住宅・鉄骨住宅の建設費の推移です。

2011年以降は東日本大震災復興需要、2016年以降は東京オリンピック需要により建設費が高騰したことはみなさんもご存じかと思います。

■建設工事費デフレーター（2015年基準比）

画像出典：国土交通省HP　建設工事費デフレーターよりユーム独自で作成

そして、オリンピック用のインフラ整備も終わり、このコロナ禍の直近でもで木造も鉄骨も建設費は上がっています。

■建設工事費デフレーター（2015年基準比）

参照：国土交通省HP　建設工事費デフレーターよりユーム独自で作成

これは簡単に言うと、

日本は木だけでなく、鉄骨の材料である鉄鉱石もほとんど輸入に頼っているからですよね。

つまり、コロナ禍からいち早く経済活動を再開した米国や中国で、木だけでなく、鋼材の需要も拡大して、その結果日本が輸入する木も鉄骨の原料も価格が上がったわけです。

ではコロナ収束後はどうなのでしょうか？

2.コロナ収束後の景気回復でさらに建設費高騰の可能性もある

これもわかりますよね。

簡単に抑えておきましょう。

コロナ収束後で建築費が高騰する可能性には3つのポイントがあります。

順を追って紹介します。

1.鉄も木も建築部資材が高騰する可能性がある

コロナが収束して収入などの不安感も減れば、家を建てたい、住宅を購入したい人が増える可能性がありますよね。

そうすると需要が増えるので、今よりもさらに建設費が高騰する可能性がありますよね。

また世界的にコロナ収束となったとき、景気回復から輸入材が高騰する可能性があります。

経済産業省によると、住宅の建築等に使われる木材の７割弱が輸入材です。

（一社）日本鉄鋼連盟によると、日本て鉄鋼に必要な鉄鉱石や石灰はほぼ100％輸入です。

確かに、すでに動きがあるように、海外がテーパリングや金利高などで物価や需要が一時的に抑えられたり、多少の円安円高のブレはあります。

ですがあの中国でさえ、木材も鉄鉱石も輸入に頼っています。

そのため長期的には需要拡大傾向にある物価高の影響は大きくなる可能性があります。

そうなると、各住宅メーカーはますます厳しくなります。

値引きやキャンペーンが無くなったり、建築費用が高くなる可能性もあります。

2.コロナ収束後のインバウンド需要や2025年大阪万博で建設費が高騰する可能性がある

こちらはなんとなくわかりますよね。

新型コロナが収束し、インバウンド需要が見込めれば、2025年の大阪万博の前後が景気回復のきっかけになるかもしれません。

不動産需要も高まり、 さらに建設費が高騰する可能性があります。

3.人手不足で建設費が上がる可能性がある

みなさんもご存知のとおり、今後日本の人口は減少していきますよね。

そういった中で、建設業においても、人口減少と業界縮小の若者離れで、人手不足となることが懸念されています。

人手不足となれば当然人件費も上がりますよね。

2019年時点で20代の就業率は11.6%と、60歳以上と比較すると約1/2です。

※画像出典：国土交通省　令和2年3月　最近の建設産業行政について

そして今の20代以下の人口は今後さらに減少すると言われているため、さらに就業率が下がる可能性があります。

一方で今後、こういった人手不足解消手段として、IoTやAIを利用したオートフォーメーション化が期待されています。

先駆けて大手ゼネコンの大林組では、三重県の川上ダム建設においてオートフォーメーション化を導入しています。

ただし建設業ではゼネコンが先行しており、一般住宅はまだまだ先です。

3.コロナ収束後の景気回復により 住宅ローン金利が上昇する可能性がある

コロナ収束により、インバウンド需要などが増えれば景気回復のきっかけとなるかもしれません。

これまで住宅購入を様子見していた方が具体的に検討をはじめて、住宅需要が増える可能性もあります。

景気が良くなり、需要と供給が増えれば、当然住宅ローン金利が上昇する可能性があります。

金利が上がれば、利息の負担が増えて、生活費に負担がかかりますよね。

では、どれだけ負担が増えるのでしょうか？

仮に金利が、0.2％、0.5％、1％あがると、需要が多い35年払いの総返済額はこれだけ増えます。

■借入5,000万円、6,000万円・35年固定ローン

景気などの状況によってですが、0.2%ほどであればいつでも上昇する可能性は十分にあります。

ローン金利も、もう少し早めに検討しておけば良かった、と後悔しやすいポイントのひとつです。

例えば、5,000万円の住宅ローンを借りた場合、金利1％から1.5％に上昇するだけで、約502万円の支払い額が増えます。

502万円もあれば、新車を買えますよね。

注文住宅でもこれだけのお金があれば、全体で20帖ほど家を大きくできたりします。

4.今後より一層の省エネ住宅化＝コストUPとなる可能性が高い

今後、世界的にますます省エネ化が推奨され、それに伴い建築費用がUPする可能性が高いと言えます。

世界的に省エネ化が推奨されている

世界的に省エネ化への潮流があることはみなさんもわかりますよね。

カーボンニュートラルやCO2大量削減は世界各国でも求められている内容です。

参照：経済産業省HP　2050年カーボンニュートラルを巡る国内外の動き

参照：経済産業省HP　2050年カーボンニュートラルを巡る国内外の動き

より一層の省エネ住宅の常識化（一部義務化）とそれによるコストアップ

日本でも政府が2050年カーボンニュートラル化を施策で発表しています。

もちろん住宅も対象となっていて、今後ますます省エネ住宅の常識化、一部義務化される可能性が高いと言えます。

2030年には、以下のように新築住宅は、省エネ化となる全棟ZEH基準を満たすこととしています。

参照：国土交通省HP　脱炭素社会向けた〜省エネ対策の在り方・進め方（案）P7

他にも、新築住宅の6割に太陽光発電を設置、将来的には設置の義務化という案も出ています。

とはいえ、このZEH基準は標準仕様ですでにクリアしているハウスメーカーも少ないです。

太陽光の設置率もすでに増えています。

ですが、競争の中でより断熱・気密性を高め、省エネとなる設備を採用するような、省エネPR合戦となることが予想されます。

つまり、今以上に建設費が上がる可能性があります。

国が省エネ化を推奨していることから、ZEH補助金は今後も継続、もしくは新しい省エネ補助金がでると予測されますが、それ以上に、コストアップとなり得るということです。

5.自然災害リスクの可能性がある

昨今では、毎年のように豪雨被害がニュースとなっていますよね。

今後は災害リスクの低いエリアに住宅購入の需要が集中する可能性もあります。

つまり、そういうエリアで良い土地が少なくなり、土地価格が高くなる可能性もあります。

その意味で、土地を購入して家を建てようという方は、早い段階から少なくても候補のエリアだけでも絞っておいた方が良いかと思います。

また、内閣府の試算では首都直下型地震での避難者は約720万人としています。

南海トラフ地震は約950万人です。

震災後も避難所に入らず生活を続けられる家。

そしてアフターフォローできる体制の整ったハウスメーカーで、安心・安全な暮らしをしていただきたいです。

これはマイホームを検討されている方へのユームの想いであり、一番重要だと考えていることです。

とはいえ皆さんが今スグに家を建てられるわけではありません。

まずは今のお住いや通勤中や勤務先で可能な防災対策をしていただきたいです。

最後にまとめです。

まとめ

今回の質問は、

でした。

これを踏まえて、あくまでもユームの見解は、

です。

9月が狙い目なのは、

だからです。

そして12月が狙い目なのは、

この3つが理由となります。

とはいえ以下の5つの点から、少しでも早く注文住宅の検討ははじめた方が良いです。

みなさんそれぞれのタイミングがあるので、この記事をひとつの参考にしていただけると嬉しいです。