早めに知っておきたい【住宅ローン額と予算】知っている様で知らない注意事項とツボ!

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こんにちは U-hm(ユーム) 永 野 です。

こちらでは、注文住宅を建てる手順の内、

早めに知っておきたい【住宅ローン額と予算】知っている様で知らない注意事項とツボ!

をお伝えさせて頂きます。

 

U-hmの【Uモデルハウス見学】や【U土地探し一括】無料サービスを利用される方は勿論、そうでない方にも参考になると思います。

 

■「幸せつづく家づくり」の探求者|ながけん(ユーム 永野 健一)の 簡易プロフィール

 

・1分1秒を争う業務厨房の動線設計及びHACCP(危害要因分析必須管理点)に基づく環境改善提案を5年

・大手ハウスメーカー(HM)時代を含めて、土地探し・家づくり支援を20年以上

・独立後、相談者が提案されたプラン・見積診断は1,000回以上提供

 

※業界初の注文住宅の本格的なオンライン・セカンドオピニオンサービスを提供する会社 u-hm株式会社 CEO

 

 

<住宅ローンの借入限度額>

最初に、借入限度額に関しては以下の表をご参考下さい。

借入限度額とは借入できるMAXに近い額です。

銀行が住宅ローンを審査する際の計算上の金利「審査金利」は3%~4%の場合も多く、フラット35の場合は毎月変わる適用金利がそのまま審査金利となると現状されてます。

ここでは、フラット35の方が審査金利が低いので、より多くの借入ができる可能性があるとだけ覚えて頂けれが良いと思います。

下の様に現状は金利が低く、借入限度額も多くなりがちです。

尚、一般的に銀行の住宅ローンは1億円まで、フラット35は8000万円までの融資額となります。(一部例外実績もあります。)

通常は借入限度額の方が借入適正額よりもかなり多くなるケースが多いと思います。

より、個別に相談をされたい方は、U-hmの各サービス(サービス1を除く)に客観的に住宅ローンの相談ができる特典(無料)が付いておりますのでご利用下さい。

 

 ■住宅ローン借入限度額の早見表(借入期間35年で試算)

 

A銀行住宅ローン

B銀行住宅ローン

C銀行フラット35

審査金利

4%にて試算

3%にて試算

1.1%にて試算

返済負担率

40%にて試算

40%にて試算

35%(年収400万円未満は30%)

 

年収300万円

2256万円

2598万円

2613万円

年収400万円

3003万円

3455万円

4065万円

年収500万円

3771万円

4313万円

5081万円

年収600万円

4516万円

5196万円

6097万円

年収700万円

5262万円

6054万円

7113万円

年収800万円

6030万円

6937万円

8000万円

 ※ 金利は2017年8月の市況により想定。

U-hmではこの金額をそのままお薦めする事はとても少ないのですが、今まで借入限度額まで借りてでも、より安心できる構造とよりメンテナンス費用を抑えられる家を建てたいという方もいらっしゃいました。

その時は、将来奥様の収入が見込めたり、ご主人の給与が安定もしくは上昇予定という場合でした。

自己資金が多くある方で、安い住宅ローンの金利よりも、他に現金を投資した方が良いので、借入をなるべく多くしたいという方もいらっしゃいました。

借入をMAXにしたい方には、万が一の時に売却もできる事も想定して、土地や建物の資産価値も重要となります事を付記させて頂きます。

 

<借入限度額ではなく、借入適正額を知ろう>

 

金融機関やハウスメーカー及び工務店に住宅ローンの相談をされる場合、借入可能額を教えてくれるケースはあっても、借入適正額の話にはならない事が多いです。

確かに、借入適正額は貴方の現在の家計と将来設計次第で変わってくるので、第三者では良くわからなく、説明しづらいとも言えます。

住宅ローンに関して、貴方が不安な様子をされると、ハウスメーカーの営業マンは「ファイナンシャルプランナーを紹介するので、将来設計をしながら住宅ローンの返済額も無料でご相談ができますよ。」と提案してくる事も多いです。

勿論、それはそれで参考となりますので、一度、そういったライフサイクルコストの相談をされてみるのも良いと思います。

中には、ハウスメーカーが紹介したファイナンシャルプランナーは、ハウスメーカーの金額(コスト)に見合う様な住宅ローン額の提案をするに決まっているでしょ?と思われる方もいらっしゃると思います。

その様な方や自分でローン額を決めたいという方は、以下の方法で自分達の借入適正額を知る事ができます。

そんなに難しくはないので、一度計算してみましょう。

まずは毎月無理なく返せる額を試算する事です。

その為に以下の事を書き出しましょう。

 

■毎月無理なく返済できる額

※今は下記の計算が時間的にできない方は、だいたいいくらぐらい毎月返済可能かがわかれば次の■貴方の借入適正額に進んで下さい。

 

➀今の家賃+駐車場代は月いくら?=A

 

➁将来の住宅用積立貯金をしていればいくら?=B

ここまでは簡単ですよね。

次は少し難しいです。

 

➂今と比べて新築後に増える維持費等の月額は?=C

例えば次の様な内容です。

・将来の修繕用の積立月額:1~1.5万(建築内容による)

・火災保険の月額:2,000円~(建物価額や内容による)

・地震保険・家財保険の月額:月3,000円~(加入は任意です。建物価額や内容による)

・光熱費等増加予測分:マイナス?~(解らなければプラス5,000円で計算。今の支払いと今後の内容による)

・土地・建物の固定資産税・都市計画税(月割)(土地・建物・エリアによる)

※取得時期や建築内容により当初3年・5年は軽減特例がありますが、その軽減期間以降の数値でも計算される事をお薦め致します。これは不動産業者やハウスメーカー(工務店)に聞けば教えてくれます。

こちらでも説明を用意してあります。

☞「土地・建物の固定資産税・都市計画税と軽減について」

 

上記の和=C(今後、今よりも追加となるランニングコスト月額)

 

➃もし上記の他に住宅ローンをボーナス払いできそうであれば、ボーナス年2回分の合計を月割した額=D

例えば、

1回のボーナス時に20万円を増額払いできる方は×年2回=40万ですので、それを12か月で割ると月約33,000円の返済額をプラスできる事になります。

 

つまり、

□毎月無理なく返せる額=A+B+C+Dとなります。

または、だいたい月10万は支払いできそう!でもいいです。

 

■貴方の借入適正額

ここからは簡単ですので頑張って下さい。

仮に月々支配可能な額が月10万円だとします。

そして、返済期間を35年とした場合の固定金利額が2%であったとすると、下の表の3,312円が100万円の借入あたりの月額となります。

 

貴方の借入適正額は

□月々の返済可能額÷100万円あたりの返済額(下記表)=借入適正額(百万単位)

となります。

つまり、

100,000円÷3,312円=30.19円(百万単位)ですので、約3010万円が貴方の無理のない借入適正額となります。

 

下記表のうち、どの金利を選んだ方が良いのかに関してですが、今は30年以上の固定金利でも2%を切る住宅ローンもあります。

但しほとんどの住宅ローンの金利決定は建物の完成時の住宅ローン実行(ローンによる支払い)月の金利となり、今と違う可能性もございます。

長期固定をご希望の方は2.0%でまずは計算されてはいかがでしょうか?(実際の長期固定は2%以上となる場合もございます。)

なるべく当初の支払額を抑えたい方は、変動金利や短期固定を選ぶケースが多いです。今はそのタイプの金利は1.0%を切っておりますが、1%と1.5%の両方で借入適正額を計算してみましょう。

 

■100万円あたりの毎月返済額(円)

金利1.0%1.5%2.0%
15年払い5,9845,9076,667
20年払い4,5984,8255,058
25年払い3,7683,9994,238
30年払い3,2163,4513,696
35年払い2,8223,0613,312

 

借入適正額や借入限度額の他に借入可能額も知っておきたい方は下の項目からどうぞ。

年収から借入可能額を知りたい方はこちらで計算や入力不要でスグにわかりますのでどうぞ。

 

<予算を決める際の秘訣>

別の記事「自己資金を決める際の秘訣」もご参考にして頂いた上で自己資金が決まり、上記により住宅ローン額が決まればそれが貴方のご予算となります。

但し、その際の注意事項がございます。

それは、その予算をハウスメーカーや工務店に伝え、出てきたプランや値引後の見積額に納得をされた上で無事に契約となっても、一般的に契約後の詳細打合せで金額が上がる事が多いという事です。

それも知らず知らずの内に、打合せが大分進んでから金額がかなり上がった事を知らされる事もあります。

そうなると予算上合わないので、大きなストレスや打合せのやり直しになってしまう事もあります。

それらを回避するのには主に2つのやり方がございます。

1.ハウスメーカーや工務店には予算を50万~100万円程少なく伝える。

2.ハウスメーカーや工務店に、本当にこれ以上絶対に予算は伸びない事を強く伝える。

 

1.の場合は、真の予算よりもかなり少ない額を伝えてしまうと、プランや仕様の提案自体がベストでないものになってしまう可能性もありますので、50万~100万程度の範囲で少なく伝えるというのが秘訣です。

当然建物本体工事だけで1億を超える場合は、300万円程少なく伝えるなど、建物本体工事額でもその金額は違ってきます。

 

2.の場合は、その営業担当者を信頼し、契約前から全てOPENにする方法です。本当にこれ以上は無理、むしろもっと金額を抑える良い提案があったら随時教えて欲しいと担当者に伝え、予算管理を依頼する事が秘訣です。

実際、私も予算と提案内容をお任せ頂く事が多かったのですが、営業冥利につき、より一層やりがいを感じたものです。

もっと金額を抑えて良い提案は無いのか?自分でも考え、設計士とも喧々諤々と議論を交わし、案を捻り合っていました。

とはいえ、全てを営業担当に押し付けるという事ではなく、様々な提案の取捨選択は貴方やご家族にして頂く事には変わりありません。

この場合の最大のメリットは営業担当者の気概とノウハウ次第ではありますが、予算ギリギリの中でより良い提案を受ける事ができる可能性も高まる事です。

 

初期段階での自己資金と住宅ローン額の決定によって予算は決まりますが、より具体的にどの住宅ローンにするのか?その時の金利や住宅ローンの対象とならない項目によって、住宅ローン額が変動する可能性もございます。

営業担当によっては、住宅ローンの決定を後回しにする場合もありますが、そのハウスメーカーや工務店が提携する住宅ローンがベストとは限らないので、施主自身がなるべく早く、少なくとも契約直後には、どの銀行のどういう住宅ローンにするのか、早めの決定や相談をする事が大切となります。

 

以上が住宅ローン額から予算を決める際の注意事項とツボ<秘訣>です。

 

☞「自己資金を決める際の注意事項とツボ」はこちらからどうぞ。

契約後も住んだ後も満足できるハウスメーカーや営業担当者を選んで頂きたいと思います。

 

U-hm土地探しの手順と秘訣まとめ

U-hmではお薦めできるハウスメーカー数社の優善な担当者を紹介させて頂き、モデルハウスや具体的な特徴の案内を受けたり、プラン依頼をできる特典付きの無料サービスも用意しております。

またハウスメーカーへの相談にプラスして、住宅ローンやしっかりとした資金計画、トータル予算がオーバーした時の対処法など、要所要所で第三者であるU-hmにもご相談を頂ける特典も用意しております。

それらの特典は以下のサービスに付いております。

 

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早速、優善な各担当者からプランや見積の提案を受ける事も可能です。

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 U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

ユーム代表 永野とは?

 

ユーム代表 永野の簡易プロフィール

 

・1分1秒を争う業務厨房の動線設計
及び
HACCP(危害要因分析必須管理点)
に基づく環境改善提案を5年

 

・大手ハウスメーカー時代を含めて、
土地探し・家づくり支援を20年以上

 

※注文住宅のセカンドオピニオン提供(全国対応) u-hm株式会社 CEO

 

 

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はじめまして。U-hⅿ ユーム 永 野 とはこんな人物です。

 

現一部上場情報システム関連企業で新人約100人中トップセールス

 

ニュービジネス協議会理事(当時)の方の新規起業をNO2として最初から手伝うも失敗

(トップ逃亡。20代前半で数百万円貸したお金も戻らず、給料も数か月無し。いい勉強料と思いこむしかなかったです。トホホ)

 

外資財閥系情報サービス企業で約300人中トップセールス

(と言っても、この頃はまだまだ仕事の本質が分かっていませんでした。

根性だけはあったと思いますが、めちゃくちゃ半人前の営業担当者でした。

広島に新設の営業所長となり、超ド級のブラック企業を新拠点から改革しようとしました。が、力不足で失敗。所長を降ろされ退職。人生で大きな挫折感を味わいました)

 

一分一秒を争うレストラン・病院の厨房に関して、HACCP(危害要因分析必須管理点)に基づき動線設計・環境改善提案を5年

(メニューごとに少しでも効率的で、使う人がより楽な動線・環境を考える経験は今の仕事にとても生きています。特にO157などのウイルスを削減する提案は重要な仕事だと思います。が、厨房から見る華やかなレストランの客室がなんとも輝いて見えたことか。一生の仕事として、空間やインテリアのトータル的な仕事がしたくなりました。)

 

住宅ローンから注文住宅のトータルサポートを20年以上しております。

 

◯大手ハウスメーカー時代

大手ハウスメーカー時代は、担当の設計士の提案と私の提案と両方提示することが多かったです。

 

事実上、約7割の方は私の間取り案を採用されています。

 

最初の10年ほどは良く設計士とぶつかってました。

後半は設計士案を尊重しつつ、より良い案が捻出できれば、さりげなくそれを採用してもらう術を身に着けました。

設計士との良いコラボの関係を築くのが得意となりました。

 

 

上長からは、図面描くよりもっと新規営業してくれと何度も言われました。

(どのお偉いさまも諦めていただきありがとうございました。

 

契約後も、予算上の要望が実現ができないとなると、その解決が最高の快感でした。

上長からは、契約後は設計士に任せて、新規営業してくれと何度も言われました。

(どのお偉いさまも、あきれて自由にさせていただいてありがとうございました)

 

 

間取り設計は、中学生のときに将来の3階建マイホームを描いたのが最初です。

いわゆる営業的PRよりも、予算内で問題解決の間取り案の捻出は誰にも負けない自信があります。

お試しあれ。

 

とはいえ、注文住宅はプランだけ良くてもダメです。

形なき状態から主に会話をベースとして、数千万円、億単位の家をつくるわけです。

進め方や施主や社内・社外関係者との連携プレイ、最善の資金計画やプランニング、施工などなど、難易度はものすごく高いです。

 

私も失敗・後悔して、お施主さんを怒らせてしまったこともあります。

施主本位で動いていたつもりが、組織の理論の流れに組み込まれてしまったと後悔した時もあります。

 

後半のマネジメントの苦しみと嬉しさを含み、深い反省と改善の繰り返しの16年半でした。

 

ただし、商品である構造や会社のフォロー体制など、その良さを嘘つく必要がなく、施主との関係を築いてこれたのはとても幸せでした。

 

今もなお仕事を通じて、良好な関係を継続させてもらっています。

ときに厳しく物言いもしていますが、感謝です。

 

 

◯起業

熊本地震のボランティアに妻と行ったことが大きな転機となりました。

 

ネットでは、地震に強い家の表面的だったり、過った情報が氾濫しています。

 

本当に地震に強い家とはなにかをもっと広く伝えたい。

ひと家族でも多く、本当に安心できる暮らしをしてもらいたい。

 

と強く思い、妻も周囲もまさかの起業でした。

 

現在、u-hm株式会社を経営しております。

 

ミッションは

 

 

■ミッション

本当に地震に強い家とは何かを広く伝え、

一人でも多く、より災害に強い家で暮らしていただく

 

 

です。

 

 

そのために、WEBメディア「注文住宅アカデミー」WEB住宅展示場u-hmユームを運営しています。

 

特に耐震性関連の記事は年間35万回ほど読まれ、国内で注文住宅を建てる数の約半分ほどの読者数を達成(googleアナリティクスによる)しています。

 

少しは、ミッションを達成できているという実感があります。

(最初は まったく 読まれていませんでした。うれしい。読者にもスタッフにも感謝)

 

とはいえ、この注文住宅の業界はまだまだクレーム業界とも言われています。

 

実際大手やローコスト関係なく、お施主様とハウスメーカーのトラブルは跡を絶ちません。

 

優秀な営業担当も設計士もミスはします。

 

そこで、起業当初からユームのサブミッションは

 

 

■サブミッション

失敗・後悔せずに、普通以上の満足な家づくりを支援する

 

 

です。

 

今も土地購入のご相談やハウスメーカー選び、資金計画、ハウスメーカーのプランなどのご相談や、契約後にプランを最終決定する前のセカンドオピニオンの提供を日々行っております。

ほぼ全国対応です。

 

全国の方から、ただ単に参考となったという感想ではなく、

 

「ユームさんに相談できて助かった」

「こんなにセカンドオピニオンをもらえると思っていなかったので感動しました」

 

という本当に嬉しい多くのお言葉をいただいております。

 

それが生きがいとなり、スタッフと共有できているのが大きな幸せとなっております。

 

今後は、より多くの方のご相談を受けているので、AIによる注文住宅コンシェルジュ/質問・相談自動応答サービスを本気で導入計画中です、

 

◯その他

施主の立場経験を2回

(注文住宅はまだまだ勉強中。本当に奥深い。寝る前や疲れた時は3回目の家づくり案をニヤニヤと練っています)

 

妻に家事をしていると認めてもらって? 3年半

(サーフィンする時間が欲しく、家事の時短化研究中)

 

賃貸を満室運営13年以上

(コンセプト型の賃貸としてデザインすることで、借りている方も本当に良い方です。ありがたや)

 

マイホームを楽しんでいるハワイ島大好き大人サーファーです。

(当分いけないので、庭のヤシさん達みて癒やされている。70歳になってもサーフィン愉しむぞ)

 

 

※家づくりが大好きなハウスメーカー経験者の方、会社よりも顧客の満足重視でやってきたと自負ある方限定で、スタッフ(正社員からホームワークまで)募集中です。まずは募集内容をお問い合せください。

 

 

今は白髪を染める時間ももったいないので、もっと白髪あり。

 

(最近の研究)

・究極に家事が楽になる新しい仕組み

・予算内で新しい最高の間取りの研究

・家育(いえいく:永野の造語)の仕組み

・暮らしにおいて満足継続システムの開発

・家が稼いでくれる新しい仕組み

 

(今四苦八苦していること)

・注文住宅系youtuberへの挑戦(スタッフから「もっと笑って」「言葉かまないで」など、煽られ怒られつつ)

・赤ちゃん猫育て(心配し癒やされの繰り返しつつ)

 

 

U-hm株式会社

会社概要

サービス

Youtube

本社:東京都渋谷区広尾1丁目7番20

DOTビル2F

※リゾートオフィスあり

※国内ほぼ全域対応

 

U-hmロゴ

 

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