早めに知っておきたい【住宅ローン額と予算】知っている様で知らない注意事項とツボ!

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こんにちは U-hm(ユーム) 永 野 です。

こちらでは、注文住宅を建てる手順の内、

早めに知っておきたい【住宅ローン額と予算】知っている様で知らない注意事項とツボ!

をお伝えさせて頂きます。

U-hmの【Uモデルハウス見学】や【Uプラン一括】無料サービスを利用される方は勿論、そうでない方にも参考になると思います。

 

<住宅ローンの借入限度額>

最初に、借入限度額に関しては以下の表をご参考下さい。

借入限度額とは借入できるMAXに近い額です。

銀行が住宅ローンを審査する際の計算上の金利「審査金利」は3%~4%の場合も多く、フラット35の場合は毎月変わる適用金利がそのまま審査金利となると現状されてます。

ここでは、フラット35の方が審査金利が低いので、より多くの借入ができる可能性があるとだけ覚えて頂けれが良いと思います。

下の様に現状は金利が低く、借入限度額も多くなりがちです。

尚、一般的に銀行の住宅ローンは1億円まで、フラット35は8000万円までの融資額となります。(一部例外実績もあります。)

通常は借入限度額の方が借入適正額よりもかなり多くなるケースが多いと思います。

より、個別に相談をされたい方は、U-hmの各サービス(サービス1を除く)に客観的に住宅ローンの相談ができる特典(無料)が付いておりますのでご利用下さい。

 

 ■住宅ローン借入限度額の早見表(借入期間35年で試算)

 

A銀行住宅ローン

B銀行住宅ローン

C銀行フラット35

審査金利

4%にて試算

3%にて試算

1.1%にて試算

返済負担率

40%にて試算

40%にて試算

35%(年収400万円未満は30%)

 

年収300万円

2256万円

2598万円

2613万円

年収400万円

3003万円

3455万円

4065万円

年収500万円

3771万円

4313万円

5081万円

年収600万円

4516万円

5196万円

6097万円

年収700万円

5262万円

6054万円

7113万円

年収800万円

6030万円

6937万円

8000万円

 ※ 金利は2017年8月の市況により想定。

U-hmではこの金額をそのままお薦めする事はとても少ないのですが、今まで借入限度額まで借りてでも、より安心できる構造とよりメンテナンス費用を抑えられる家を建てたいという方もいらっしゃいました。

その時は、将来奥様の収入が見込めたり、ご主人の給与が安定もしくは上昇予定という場合でした。

またかなり自己資金がある方で、安い住宅ローンの金利よりも、他に現金を投資した方が良いので、借入をなるべく多くしたいという方もいらっしゃいました。

借入をMAXにしたい方には、万が一の時に売却もできる事も想定して、土地や建物の資産価値も重要となります事を付記させて頂きます。

 

<借入限度額ではなく、借入適正額を知ろう>

 

金融機関やハウスメーカー及び工務店に住宅ローンの相談をされる場合、借入可能額を教えてくれるケースはあっても、借入適正額の話にはならない事が多いです。

確かに、借入適正額は貴方の現在の家計と将来設計次第で変わってくるので、第三者では良くわからなく、説明しづらいとも言えます。

住宅ローンに関して、貴方が不安な様子をされると、ハウスメーカーの営業マンは「ファイナンシャルプランナーを紹介するので、将来設計をしながら住宅ローンの返済額も無料でご相談ができますよ。」と提案してくる事も多いです。

勿論、それはそれで参考となりますので、一度、そういったライフサイクルコストの相談をされてみるのも良いと思います。

中には、ハウスメーカーが紹介したファイナンシャルプランナーは、ハウスメーカーの金額(コスト)に見合う様な住宅ローン額の提案をするに決まっているでしょ?と思われる方もいらっしゃると思います。

その様な方や自分でローン額を決めたいという方は、以下の方法で自分達の借入適正額を知る事ができます。

そんなに難しくはないので、一度計算してみましょう。

まずは毎月無理なく返せる額を試算する事です。

その為に以下の事を書き出しましょう。

 

■毎月無理なく返済できる額

※今は下記の計算が時間的にできない方は、だいたいいくらぐらい毎月返済可能かがわかれば次の■貴方の借入適正額に進んで下さい。

➀今の家賃+駐車場代は月いくら?=A

➁将来の住宅用積立貯金をしていればいくら?=B

ここまでは簡単ですよね。

次は少し難しいです。

➂今と比べて新築後に増える維持費等の月額は?=C

例えば次の様な内容です。

・将来用の修繕予測費:1~1.5万(建築内容による)

・火災保険の月額:2,000円~(建物価額や内容による)

・地震保険・家財保険の月額:月3,000円~(加入は任意です。建物価額や内容による)

・光熱費等増加予測分:マイナス?~(解らなければプラス5,000円で計算。今の支払いと今後の内容による)

・土地・建物の固定資産税・都市計画税(月割)(土地・建物・エリアによる)

※取得時期や建築内容により当初3年・5年は軽減特例がありますが、その軽減期間以降の数値でも計算される事をお薦め致します。これは不動産業者やハウスメーカー(工務店)に聞けば教えてくれます。

こちらでも説明を用意してあります。

☞「土地・建物の固定資産税・都市計画税と軽減について」

上記の和=C(今後、今よりも追加となるランニングコスト月額)

➃もし上記の他に住宅ローンをボーナス払いできそうであれば、ボーナス年2回分の合計を月割した額=D

例えば、

1回のボーナス時に20万円を増額払いできる方は×年2回=40万ですので、それを12か月で割ると月約33,000円の返済額をプラスできる事になります。

 

つまり、

□毎月無理なく返せる額=A+B+C+Dとなります。

または、だいたい月10万は支払いできそう!でもいいです。

 

 

■貴方の借入適正額

ここからは簡単ですので頑張って下さい。

仮に月々支配可能な額が月10万円だとします。

そして、返済期間を35年とした場合の固定金利額が2%であったとすると、下の表の3,312円が100万円の借入あたりの月額となります。

 

貴方の借入適正額は

□月々の返済可能額÷100万円あたりの返済額(下記表)=借入適正額(百万単位)

となります。

つまり、

100,000円÷3,312円=30.19円(百万単位)ですので、約3010万円が貴方の無理のない借入適正額となります。

 

下記表のうち、どの金利を選んだ方が良いのかに関してですが、今は30年以上の固定金利でも2%を切る住宅ローンもあります。

但しほとんどの住宅ローンの金利決定は建物の完成時の住宅ローン実行(ローンによる支払い)月の金利となり、今と違う可能性もございます。

長期固定をご希望の方は2.0%でまずは計算されてはいかがでしょうか?(実際の長期固定は2%以上となる場合もございます。)

なるべく当初の支払額を抑えたい方は、変動金利や短期固定を選ぶケースが多いです。今はそのタイプの金利は1.0%を切っておりますが、1%と1.5%の両方で借入適正額を計算してみましょう。

 

■100万円あたりの毎月返済額(円)

金利 1.0% 1.5% 2.0%
15年払い 5,984 5,907 6,667
20年払い 4,598 4,825 5,058
25年払い 3,768 3,999 4,238
30年払い 3,216 3,451 3,696
35年払い 2,822 3,061 3,312

 

借入適正額や借入限度額の他に借入可能額も知っておきたい方は下の項目からどうぞ。

年収から借入可能額を知りたい方はこちらで計算や入力不要でスグにわかりますのでどうぞ。

<予算を決める際の秘訣>

別の記事「自己資金を決める際の秘訣」もご参考にして頂いた上で自己資金が決まり、上記により住宅ローン額が決まればそれが貴方のご予算となります。

但し、その際の注意事項がございます。

それは、その予算をハウスメーカーや工務店に伝え、出てきたプランや値引後の見積額に納得をされた上で無事に契約となっても、一般的に契約後の詳細打合せで金額が上がる事が多いという事です。

それも知らず知らずの内に、打合せが大分進んでから金額がかなり上がった事を知らされる事もあります。

そうなると予算上合わないので、大きなストレスや打合せのやり直しになってしまう事もあります。

それらを回避するのには主に2つのやり方がございます。

1.ハウスメーカーや工務店には予算を50万~100万円程少なく伝える。

2.ハウスメーカーや工務店に、本当にこれ以上絶対に予算は伸びない事を強く伝える。

 

1.の場合は、真の予算よりもかなり少ない額を伝えてしまうと、プランや仕様の提案自体がベストでないものになってしまう可能性もありますので、50万~100万程度の範囲で少なく伝えるというのが秘訣です。

当然建物本体工事だけで1億を超える場合は、300万円程少なく伝えるなど、建物本体工事額でもその金額は違ってきます。

 

2.の場合は、その営業担当者を信頼し、契約前から全てOPENにする方法です。本当にこれ以上は無理、むしろもっと金額を抑える良い提案があったら随時教えて欲しいと担当者に伝え、予算管理を依頼する事が秘訣です。

実際、私も予算と提案内容をお任せ頂く事が多かったのですが、営業冥利につき、より一層やりがいを感じたものです。

もっと金額を抑えて良い提案は無いのか?自分でも考え、設計士とも喧々諤々と議論を交わし、案を捻り合っていました。

とはいえ、全てを営業担当に押し付けるという事ではなく、様々な提案の取捨選択は貴方やご家族にして頂く事には変わりありません。

この場合の最大のメリットは営業担当者の気概とノウハウ次第ではありますが、予算ギリギリの中でより良い提案を受ける事ができる可能性も高まる事です。

 

初期段階での自己資金と住宅ローン額の決定によって予算は決まりますが、より具体的にどの住宅ローンにするのか?その時の金利や住宅ローンの対象とならない項目によって、住宅ローン額が変動する可能性もございます。

営業担当によっては、住宅ローンの決定を後回しにする場合もありますが、そのハウスメーカーや工務店が提携する住宅ローンがベストとは限らないので、施主自身がなるべく早く、少なくとも契約直後には、どの銀行のどういう住宅ローンにするのか、早めの決定や相談をする事が大切となります。

 

以上が住宅ローン額から予算を決める際の注意事項とツボ<秘訣>です。

 

☞「自己資金を決める際の注意事項とツボ」はこちらからどうぞ。

契約後も住んだ後も満足できるハウスメーカーや営業担当者を選んで頂きたいと思います。

 

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