こんにちは U-hm(ユーム） 永 野 です。

年収１８００万円の方が住宅ローンの審査をして、借入が希望額に大幅に満たなかった事もあります。

認識の無い意外な要因もあります。住宅ローン審査前に一応チェックしておきましょう。

*注意：実際に住宅ローン審査において、減額や借入不可となった場合の理由は金融機関からは明示されません。総合的判断においてとのみの回答となります。下記内容はあくまでも要因として推察される事柄となります。

※下記には減額ではなく、借入不可となった要因（推察）も含まれております。

＜認識していなかった要因例＞

・４年前に複数所持していた内の１台の携帯電話代金の支払が滞っていた。

・結婚前に分かれた彼女にプレゼントしていた携帯の通話料（自分名義）が滞っており、何回か引越をしてその事に気づかなかった。

・日常的にほとんどの額をクレジットカード返済していて、その一部に返済の滞納があった。

・複数枚のクレジットカードを所持しており、それらにキャッシング機能が付いていた（利用は審査時はしていなかった）。

・年収は1800万円程であったが、外資系企業の成功報酬型の給与形態で3年間の年収に増減があった。

・借入本人は大企業に勤務で年収900万借金無であったが、計画地の一部を親から譲り受けた配偶者名義が入っており、その配偶者が著しい返済滞納をしていた。

・計画地に赤道*が入っていた。（結局、その部分を払い下げ等大幅な計画変更となり、後に計画は成就となった）

*赤道：公図上には存在するが、地番の記載がない道路である（であった）敷地。登記簿上は無籍地とされ、道路法の適用がないが、国有地あるいは公有地である。国有地あるいは公有地であるため、払い下げを受けるには、道路についての用途廃止等の所定の手続きを経なければならない。」 

・3年程前に債務整理と過払い金請求をしていた。

・賃貸部分が6割を超える賃貸併用住宅で収益を得る計画であった。

等です。

下記は住宅ローンの主な審査項目です。

□国土交通省民間住宅ローンの実態に関する調査

＜一般的な要因実例＞

・転職して1年程であった。（前職とは関係のない職種であった。

・投資用マンションの数部屋を借入にて所有しており、利回りも良いとは言えなかった。

・教育ローンの返済が残っていた。

・車のローンの残債が残っていた。

・在住のマンションの残債が残っており、買取保証付にて売却予定であったがその額が残債よりも低かった。

・借入人は安定した給料があり、問題無かったが土地の担保評価が低かった。

・46歳という年齢から希望額までは難しかった。

・計画地が市街化調整区域に入っていて、希望の金利形態の銀行では借入が出来なかった。

などです。

上記の様に年収の大小にかかわらず、住宅ローンが希望額よりも減額となるケースがあります。

住宅ロ―ンの審査前と後で、その対処方法はあまり変わらないのですが、下記の不安要素別に対処法が違ってきます。

■返済滞納などの個人情報への不安要素への対処法

住宅ローンの審査においては、各金融機関とも下記の信用機関に個人情報を照会します。

審査前に不安がある方や審査後に想定よりも大幅に減額となった方は、当然本人であれば下記信用機関に登録の情報は確認できますので、早めに取り寄せる事をお薦め致します。

□CIC　(株式会社 CIC　政府指定の信用情報機関)
アコム・プロミス・アイフル他
通信会社(携帯電話の分割購入)

□JICC　(株式会社 日本信用情報機構)
 JCB・VISA・ニコス・オリコ・他

□JBA　(一般社団法人 全国銀行協会)
三菱東京UFJ銀行・セブン銀行・他

郵送や一部インターネットで「登録情報開示報告書」を取り寄せ申込できます。

その際は予め下記内容を準備しておいてください。

・調べたい年度（基本的に5年以内）に所有していた携帯や電話番号、住んでいた住所

また、ネットではカード決済できますが、郵送の場合は別途「定額小為替証書」1000円分を同送する必要があります。

つまり、上記審査機関3か所をチェックする場合は計3,000円分です。

定額小為替証書の小為替は「こかわせ」と読み、郵便局のゆうちょ銀行窓口で購入できます。

申込をしてから1～2週間ほどで登録情報開示報告書が届きます。

＜住宅ローンの減額要素となる登録情報があった場合＞

その場合は、その情報に起因する企業にすぐに問合せ、支払い残金が延滞のまま残っている様であればすぐに支払い、その登録情報も消してもらうように念の為にお願いしてください。

その延滞を事故と言い、61日以上か3か月以上の状態はいわゆるブラックリストに登録されます。

その際にいつ頃その登録情報が消えるのかも聞いておいた方がよいと思いますが、基本的には延滞情報は5年間保有されてしまいます。

内容によりますが、5年間待たなくても事故状態を脱した後にフラット等の住宅ローンの審査を行う価値はあります。

それでも厳しい場合は、配偶者とのペアローン等の検討をするか、親からの仮れや贈与を受けるか、上記の情報が消えるのを待つかとなります。

■キャッシング枠のあるカードを数種類持っている場合の対処法

現在キャッシングをしていなくてもいつでも借入が可能となる事から、その分を借りたものとして、年間可能返済額に算入される場合があります。

その場合は、金融機関にその内容を申告の上審査をしてもらうか、解約してから審査を申込される方が無難です。

■計画地に次の様な不安要素がある場合の対処法

・登記上の「宅地」となっていない場合

・登記簿上の面積と現況の面積が著しく異なる場合

・境界が明確ではない場合

・前面道路の幅が4ｍ以上の建築基準法上の道路と接していない場合

・借入内容によっては土地の坪単価が20万以下等のエリアの場合

・抵当権・根抵当権が付いている場合

・借地権が付いている場合

・敷地内に計画道路予定地が入っている場合

・敷地内に赤道・青道が入っている場合

・敷地の所有所の一人でも、認知症の場合

など

上記の様な不安要素がある場合はなるべく速やかに信頼できるハウスメーカーか工務店に相談して、調査をしてもらう事をお薦め致します。

不動産業者よりも建築の観点からの調査の方が良い為、不動者業者の調査よりは住宅メーカーの調査の方が、様々な視点で敷地を調査できると言えます。

結果によっては、住宅ローンや建築自体が不可能であったり、大幅な計画変更を余儀なくされる場合もございます。

その住宅メーカーで建てる可能性があるのであれば、一般的には無料で1次的な調査をしてもらえます。（但し、契約時に料金発生したりするので、都度確認してください。）

土地所有者が認知症の場合は成年後見人等の申請を行う事が対処法となりますが、3～4か月、場合によってはそれ以上の期間を要します。この時に重要な事は、だれが後見人になるのか他の家族間で揉めない事です。

■賃貸併用住宅の場合

基本的には自宅部分が全体の面積の半分を超えている事が住宅ローンの要件となります。

一部の金融機関では自宅部分が4割以上でも住宅ローンを適用できる所もありますが事前相談が必要ですのでご注意下さい。

上記よりも賃貸面積が広い場合は、アパートローンになります。内容によりますが自己資金や土地の担保評価、家賃の一括借り上げ等の条件が必要となる場合があります。

以上、希望よりも住宅ローンが減額となる理由とその対処法でしたが、金融機関か住宅メーカー、またはU-hmに早めに相談をされる事をお薦め致します。