建替えかリフォームか? 重要データから判断する方法とコツ

ユーム 永野です。

今までトータルで約80億円以上の注文住宅のお手伝いをしてきました。

その中で、リフォームにするか建替えにするのか、迷われていた方も少なくありません。

今回は具体的なデータなどを基にどちらが良いか?がわかります。

最後のまとめでは、建替えかリフォームかを迷っている方に、その選択を失敗しないためのコツもお伝えします。

 

建替えかリフォームか? 重要データから判断する方法とコツ

 最初に結論です。

建替えかリフォームか判断するためにおすすめの基準は4点です。

 

■建て替えかリフォームか?おすすめの判断基準

今のお住まい 建替えかリフォームか

耐震等級3の建物

2000年以降に建築

まずはリフォームを検討

耐震等級1,2

2000年以降に建築

まずは耐震&設備・間取り等のリフォームを検討

耐震等級無しだが

新耐震基準

1981以降に建築

建替えた方が良い。どうしても金額的に無理であれば基礎を含む大規模の耐震補強&設備・間取り等の大規模リフォームを検討

新耐震基準以前

1981年以前に建築

建替えた方が良い。(文化的遺産などは特殊リフォーム)

順番に解説します。

 

➀今のお住まいが、2000年以降に制定された耐震等級の3に適合する場合は、リフォームを検討した方がお得

リフォームが良いと言っているのではなくお得だろうということです。

耐震等級は2000年に品確法にて制定されたもので、等級には1,2,3があり、1が最低、3が最高等級です。

2000年当時の最高等級と言っても、それ以上の等級を設けていなかったので、その基準をクリアすることは、そんなに難しいとは言えません。

多くの会社でクリアできます。

ですので、同じ等級3でも実際の耐震性などは千差万別と考えておいた方が良いです。

 

つまり、耐震等級が最高等級3だから大丈夫だと思わないことです。

リフォーム会社の営業マンがこのように言ってくる場合があります。

「耐震等級の最高等級3って、阪神淡路大震災の1.5倍の地震に耐えられるので、リフォームすれば大丈夫です。」

 

でも大丈夫だと思わない方が良いです。

その理由をお伝えします。

 

それは、その基準が古いからです。

 

言い換えると基準が低いからです。

 

この耐震等級の基準を検討して内容が定まったのは今から20年近く前のことです。

前代未聞の震度7が連続で襲ってきた熊本地震が2016年ですから、かなりその前に定められた基準です。

 

耐震等級には、主に「倒壊防止」と「損傷防止」の2つがあります。

まず、倒れないかどうかの基準ですが、阪神淡路大震災時の神戸で観測された地震の揺れを想定しています。

耐震等級1ではその地震が来ても倒壊しない、耐震等級2はその1.25倍がきても倒壊しない、耐震等級3は1.5倍の揺れがきても倒壊しないということです。

 

阪神淡路大震災の神戸の1.5倍の揺れでも大丈夫ってすごそうですよね。

 

その阪神淡路大震災の神戸の地震波は、建物建物全壊率約2.5%です。

防災科学技術研究所の調査では、熊本地震の益城町の建物全壊率はその12倍以上の約30.3%です。

 

同じような震度でも、地震波の違いにより建物の被害が非常に大きく変わるということがわかってきていますが、約20年前に検討された耐震等級の基準はそれを反映していないと言えます。

 

こういうと、熊本地震では耐震等級3の家は倒れなかったという方がいます。

 

確かに国土交通省の調査では、その耐震等級3の家の倒壊は無かったと報告されています。

 

ただ、該当する調査対象は16件のみです。

 

調査した家の数の0・8%ほどなので、それで大丈夫だと言うには、調査数が少なすぎます。

 

また、国土交通省のその調査は益城町の役場をほぼ中心としていて、その上半分のエリアと下半分では被害状況が大きくことなっています。

 

その16棟がどこにあったのか、被害が多いエリアにあったのか?そうではなかったのかがわからないことからも、耐震等級3だから大丈夫だと言い切れないのではないでしょうか?

 

もう一つの理由は

構造躯体の「損傷防止」における耐震等級3の想定している地震の揺れが強いとは言えないからです。

東京を想定した場合、震度5強です。

政府の地震調査委員会の最近の発表では、東京都庁付近で震度6弱以上の地震が30年間で来る確率は48%、横浜で82%、大阪55%、大分54%、北海道釧路で69%です。

 

2016年に熊本地震が来る前に震度6弱以上の地震が来る確率が7%台であったことから考えると、20年近く前に設定した震度5弱という基準自体が古いと言わざる負えません。

 

ですので、どの建築会社でどういう構造で施工したのかによっては建替えた方が良いこともあります。

耐震等級3の基準をどれだけの余力でクリアしているのか? 建物の揺れ幅を抑えられる制震システムがあるのか? などを確認するべきです。

そして、その耐震基準は新築時のものですので、その耐震性が劣化していないのか? 今後も大丈夫かを何よりも確認しましょう。

 

②今のお住まいが、耐震等級1,2の場合は、耐震強化と合わせて、間取りなどのリフォームを検討すると良い

耐震等級1は最低基準ですが、2は阪神淡路大震災の1.25倍の地震でも倒壊しないから大丈夫です。というリフォーム会社の営業マンもいるようです。

では何故、設備や間取りのリフォームだけでなく、耐震強化も必要なのか? この根拠をお伝えします。

2016年の熊本地震でも、耐震等級1と2の倒壊・大破率は約6%もあったからです。

 

6%なら少ないと思われるかもしれませんが、大破までいかなくても中破と小破を入れるともっと多くの被害が出ています。

そういった被害が原因で、無くなった方や大きなケガをした方も少なくありません。

 

新築時の耐震性が劣化していくことを考えると、やはり耐震補強はしておいた方が良いと思います。

 

お金の面で余力がある方は、最新の技術で建替えた方が良いレベルです。

 

➂今のお住まいが、2000年以前に建築され、1981年以降の新耐震基準で建てられた場合、建替えを検討した方が良いです。

どうしても金額的に難しい場合は、リフォームとなりますが、設備や間取りだけではなく、基礎を含む大幅な耐震補強はした方が良いです。

次の➃と合わせて、この根拠をお伝えします。

 

➃今のお住まいが、1981年の新耐震基準以前に建てられた建物の場合、建替えた方が良い

 

この➂と➃の根拠は、次のとおりです。

 

2016年の熊本地震では、

1981年以降の新耐震基準の家の倒壊と大破率は20.52%ありました。

一部損壊はもっと高い数字です。

また、内閣府がまとめた資料では、昭和57年以降の新耐震住宅でも、震度7では全壊率50%前後!となっています。

 

■内閣府発表「木造建築物全壊率」

 

これは内閣府の発表数字です。

 

少しわかりにくので、ポイントをお伝えすると、

昭和57年以降の新耐震住宅(木造)でも、震度7では全壊率50%前後!となっています。

この発表データでは、昭和57年以降の新耐震基準で建てられた木造建物の全壊率はだから、「ウチの家はもっと新しいから安心」「鉄骨だから大丈夫」と思われる方もいらっしゃるようです。

 

但し、この下記の内閣府発表のデータは「H22 年版 防災白書」の中で、阪神・淡路大震災の西宮市等の震災データを使用した分析です。

 

2016年の熊本地震の益城町の地震波で解析した場合は、もっと甚大な建物被害になる可能性が高くなるとも言われています。

 

実際に熊本では築10年未満の、2,000年以降の一部改正された新耐震基準の建物も全壊しているという事実があり、築年数よりもいかに耐震性の強い建物であるかどうかが肝要です。

 

リフォームでどこまで最新の耐震対策がとれるのか? それを実証する事は難しいのが現状です。

ですので、2000年以前の耐震等級が無い建物の場合、新耐震基準でもそうでなくても基本的にはリフォームよりも建替えの方が良いです。

 

もちろん。今のお住まいに思い入れが強い方も多いと思います。

建替えでも、その思い出となる柱や欄間(らんま)などをうまく新築に取り入れ、大切な思い出を残すことも可能です。

 

例え、金額的に難しくても、私が自分の家族に薦めるという気持ちでお話をさせて頂くと、ご要望よりかなり小さな家になったとしても、リフォームよりも建替えを心からお薦め致します。

 

まとめ

 

建替えかリフォームか?どちらが良いかは、今のお住まいの完成年月と耐震等級を基に決めることがおすすめです。

 

■建て替えかリフォームか?おすすめの判断基準

今のお住まい 建替えかリフォームか

耐震等級3の建物

2000年以降に建築

まずはリフォームを検討

耐震等級1,2

2000年以降に建築

まずは耐震&設備・間取り等のリフォームを検討

耐震等級無しだが

新耐震基準

1981以降に建築

建替えた方が良い。どうしても金額的に無理であれば基礎を含む大規模の耐震補強&設備・間取り等の大規模リフォームを検討

新耐震基準以前

1981年以前に建築

建替えた方が良い。(文化的遺産などは特殊リフォーム)

以上を参考にしていただければと思います。

 

・・・・・

〇ユーム 永野からプロアドバイス

リフォームか建替えかを迷ったら、両方の提案と見積をもらうことがその選択で失敗しないためのコツです。

リフォームの担当者は、今のお住まいでも大丈夫ということが多いです。

建替え・新築の担当者は、今のお住まいだと心配だということを伝えることが多いです。

両方の根拠を聞き、今のお住まいの調査内容も含めて、提案と見積を比較すれば、この家を基にリフォームして大丈夫なのか? 建替えた方が良いのかがよりわかります。

 

その時の比較ポイントは次のとおりです。

・今の住まいの建築会社にもリフォームと建替え両方の提案をもらう。

これは、今の住まいの構造のことを一番よくわかっているからです。

・リフォームした場合と建替えた場合の将来のメンテナンス費用も確認し、比較する。

これは、せっかくリフォームしても、すぐに大きな補修費用が必要となることも少なくないからです。

後悔なき選択をしていただければと思います

 

■家づくり参考記事

 

 

はじめまして

U-hⅿユーム

永野です

 

現一部上場OA企業で新人約100人中トップセールス

ニュービジネス協議会理事(当時)の方の新規起業をNO2として最初から手伝うも失敗

(トップ逃亡。数百万円貸したお金も戻らず、給料も数か月無し。いい勉強料と思いこむしかなかったです。トホホ)

外資財閥系情報サービス企業で約300人中トップセールス

(と言っても、この頃はまだまだ仕事の本質が分かっていませんでした。

根性だけはあったと思いますが、めちゃくちゃ半人前の営業担当者でした。

広島に新設の営業所長となり、超ド級のブラック企業を拠点から改革しようとしました。が、力不足で失敗。所長を降ろされ退職。人生で大きな挫折感を味わいました)

 

レストラン・病院の厨房の一分一秒を争う動線設計と菌の抑制提案を5年

(これはとても勉強になりました。特にO157を削減する提案は重要な仕事だと思います。が、厨房から見る華やかなレストランの客室がなんとも輝いて見えたことか。一生の仕事として、空間やインテリアのトータル的な仕事がしたくなりました。)

 

住宅ローンから注文住宅のトータルサポートを19年以上

(父親から小学生の時に贈られた言葉「一生を貫く仕事を持つことが幸せ」を、大手ハウスメーカー時代含めてやっと体現できているかなと)

施主の立場経験を2回

(注文住宅はまだまだ勉強中。本当に奥深い。)

 

妻に家事をしていると認めてもらって? 2年

(サーフィンする時間が欲しく、家事の時短化研究中)

 

賃貸を満室運営10年以上

(ありがたや)

 

マイホームを楽しんでいるハワイ島大好き大人サーファーです。

(近年は妻ばっかりハワイやら、タヒチやらでうらやましい。70歳になってもサーフィン愉しむぞ)

 

現在、u-hm株式会社を経営しており、WEBメディア「注文住宅アカデミー」WEB住宅展示場u-hmユームを運営

 

特に耐震性関連の記事を年間35万回ほど読まれ、国内で注文住宅を建てる数の約半分ほどの読者数を達成(googleアナリティクスによる)

(最初は まったく 読まれていませんでした。うれしい。読者にもスタッフにも感謝)

 

今も土地購入のご相談やハウスメーカー選び、資金計画、ハウスメーカーのプランなどのご相談や、契約後にプランを最終決定する前のセカンドオピニオンの提供を日々行っております。

ほぼ全国の対応を行ってます。

(おかけ様で多くの方のご相談を受けているので、AIによる注文住宅コンシェルジュ/質問・相談自動応答サービスを本気で導入計画しています。)

 

※家づくりが大好きなハウスメーカー経験者の方限定で、スタッフ(正社員からホームワークまで)募集中です。まずは募集内容をお問い合せください。

 

「U-hmとは? 」

今は白髪を染める時間ももったいないので、もっと白髪あり。

髭も生やしたりしていて、スタッフやサーフィン仲間からの賛否いろいろ。

 

(最近の研究)

・究極に家事が楽になる新しい仕組み

・家が稼いでくれる新しい仕組み

 

 

U-hm株式会社

本社:東京都渋谷区広尾1丁目7番20

DOTビル2F

※リゾートオフィスあり

※国内ほぼ全域対応

 

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はじめまして

U-hⅿユーム

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現一部上場OA企業で新人約100人中トップセールス

ニュービジネス協議会理事(当時)の方の新規起業をNO2として最初から手伝うも失敗

(トップ逃亡。数百万円貸したお金も戻らず、給料も数か月無し。いい勉強料と思いこむしかなかったです。トホホ)

外資財閥系情報サービス企業で約300人中トップセールス

(と言っても、この頃はまだまだ仕事の本質が分かっていませんでした。

根性だけはあったと思いますが、めちゃくちゃ半人前の営業担当者でした。

広島に新設の営業所長となり、超ド級のブラック企業を拠点から改革しようとしました。が、力不足で失敗。所長を降ろされ退職。人生で大きな挫折感を味わいました)

 

レストラン・病院の厨房の一分一秒を争う動線設計と菌の抑制提案を5年

(これはとても勉強になりました。特にO157を削減する提案は重要な仕事だと思います。が、厨房から見る華やかなレストランの客室がなんとも輝いて見えたことか。一生の仕事として、空間やインテリアのトータル的な仕事がしたくなりました。)

 

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