土地探しも住宅展示場で。ハウスメーカー社有地のメリットとデメリット。

 

ハウスメーカー社有地。土地を購入して注文住宅を建てる方は住宅展示場で要チェック。

その時のツボとは?

U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

こんにちは。U-hm ユーム 永野です。

 

前職のハウスメーカー時代に、地主さんとのご縁で仕入れさせて頂いた社有地の最後の一区画が、先日契約となったと元チーム員が喜んで教えてくれました。

 

その区画は3軒、私も担当しており、またお仲間が増えると思うと嬉しいです。

 

お隣さん同士が、同じハウスメーカーのオーナー様。

 

ある意味で同じ志向の方がご近所さんとなります。

 

社有地のメリットの一つです。

 

メリットはそれだけではありませんので次の章でご紹介させて頂きます。

 

住宅展示場で社有地情報を確認できますが、注意事項もありますので、こちらでそれもわかります。

 

住宅展示場で土地探し。

 

1.住宅展示場で要チェック。ハウスメーカー社有地はメリットがたくさん。

社有地にはさまざまなメリットがあります。

それを

・土地の契約前や契約する時

・契約をした後

・暮らし始めた後

それぞれのメリットに分けてお伝えします。

 

 

■契約時前・契約時のメリット

 

早速メリットを確認しておきましょう。

 

➀仲介手数料がかかならない場合が多い。

通常、土地代×3%+6万に消費税がかかります。今ですと、4000万の土地で138.6万です。

それが無いのは大きいですね。

 

➁注文住宅に適した土地である。

これはわかりますよね。

建築上問題がある土地をきちんとしたハウスメーカーや工務店なら買わないですよね。

 

➂地盤調査済みの事が多い。

通常は、土地を契約してからではないと、その土地に穴を空ける地盤調査をさせてもらえないことが多いです。

そうなると土地の契約の後でないと、杭工事などの地盤補強が必要なのか? 必要ならいくらぐらいかかるのかがわからないということも、実は多いです。

住宅メーカーが購入済みの土地であれば、事前に地盤調査をしているか、まだでもしてくれることが多いと思いますので、安心ですよね。

 

➃隣地境界線など明確になっている

特に隣地境界を示す境界杭などがあっても、実はお隣と境界線の同意がとれていないケースもあります。

住宅メーカーがその土地を購入する時には、それはクリアできているでしょうから安心だということです。

 

⑤調査済みなので、あとから不測の金額がかかる事が非常に少ない。

土地代以外に、普通以上に費用がかかることがあります。

給排水の引込工事とか、土地に何か障害物がある時の撤去費用、土留め工事や雨水処理などです。

社有地の場合は、住宅メーカーが事前に確認済みということがほとんどでしょうから、あとでびっくりするような金額UPとならないというのはメリットですよね。

 

➅住宅ローン審査において高評価となる事がある。

これは、金融機関は社有社によって、担保評価の差はないと言うと思いますが、経験値からはそう感じています。

土地の担保評価をする際に、通常は資料ベースのみの判断ですが、社会的に信用度が高い住宅メーカーの土地であると、その土地に問題が無い。つまり担保価値がしっかり見込めると信用できることから、担保評価もしっかりとしてもらえていると実感しています。 

 

⑦土地と建物費用の支払いや住宅ローンが窓口一本でスムースに行える。

土地購入時や建築費用を住宅ローンで組むのは、少し複雑な工程となります。

それを全て窓口一本で組めるのは楽ですし、安心ですよね。

 

⑧先に住んでいる人がいれば、学校やゴミ捨てなど生活者視線の情報を教えてもらえる。

これは、その社有地に先に住んでいる人がいれば、学校やゴミ捨てなど生活者視線の情報を教えてもらえることが多いということです。

 

以上は、主に土地を契約する前の社有地のメリットです。

 次は、社有地を契約したあとのメリットです。

 

 

■契約後のメリット

 

➀窓位置など隣地の建物を配慮した設計をしてもらえる事が多い。

これは、隣地の方が同時並行で打合せをしている場合、タイミングによって窓位置など隣地の建物を配慮した設計をしてもらえる事が多いということです。

つまり、窓などの干渉を減らすことができるということです。

 

➁隣地どうしの車や人の動線を配慮できる事が多い。

例えば、車で出かける時に、道路に近い隣の塀が背が高くて目隠しされていると、車を出す時に、自転車や車が迫っているかどうかわからないですよね。

ですので、お互いに車の出し入れをしやすくしましょうということもできる可能性があるということです。

 

 

➂外観を建売の様に被らなく設計しやすい。

これは建売の場合、同じような外観が並ぶことが多いですが、社有地であれば自分達らしさを出しやすいということです。

もちろん、外観は全然気にしないという方もいらっしゃいますが、せっかくなので少しこだわりたいという方で、お隣さんが同時に打合せ中の場合、お互いの外観がどんな感じになるのか気になるようであれば教え合える可能性があるということです。

つまり、お隣さんと工事を似たような時期に進めて、いざたったら、同じ外観で、なんか建売みたいとならないようにできる可能性があるということです。

これから建つお隣さんと被らない外観設計もしやすいということです。

 

➃外構の境界フェンスなど、隣地と相談しながら打合せできる事がある。

これも車の出入りのしやすさでお伝えしましたが、状況によってはお互いどんな外構にするのかを擦り合わせしやすいということです。

 

⑤外構のデザイン等、隣地とちぐはぐにならない様に設計しやすい。

 

などです。

 

 

■お住い後のメリット

 

➀お隣さんと最初の関係づくりがスムースでえある。

隣地と同じハウスメーカーオーナーどうしという親近感もあるでしょうし、担当者からお互いを紹介してもらえたりするので、最初の関係づくりがスムースということです。

 

➁隣地から生活に役立つ近隣情報を教えてもらえる。

もちろん、スーパーや病院の評判もそうですけれど、同じような住宅設備を入れていることも多いので、その使い方やお手入れの仕方など、実際に役立つ情報を聞きやすく、教えてもらえやすいというのもメリットですね。

 

➂土地や建築に関する隣地との諸問題が発生した時に、相談窓口を一本化できる。

もちろん、それぞれの生活や考え方のトラブルはハウスメーカーでは解決できないでしょうけれど、万が一、土地や建築に関連することで、お隣さんと問題が発生した時に、お互いの土地や建物を同じ会社から買っていれば、相談しやすいということです。

 

➃隣も地震や火災に強い家となり、隣地による震災被害リスクが激減する。

これは、施工会社によりますが、お隣も地震や火災に強い会社の社有地であれば、隣地による震災被害リスクが激減するということですよね。

台風に強い家であれば、建築構造物が飛んでくるというリスクも減らすことにもなります。

 

など

 

以上の様にいろいろあります。

 

私が担当した3軒のお隣さんどうしがお庭でBBQした、とお邪魔した時に聞きました。

 

私も嬉しく感じたものです。

 

同じ様な志向でハウスメーカー選びをされているので、お隣さんといい関係を保ちやすいということもあるのかと思います。

 

契約後の社有地のデメリット

 

□最初に知っておきたいハウスメーカー社有地の注意事項と対処法

 

■社有地のデメリット(注意事項)と対処法

 

前述の通りメリットが多いのですが、それを得られるのは、タイミングやそのハウスメーカーがどういう会社なのか、その他の状況によります。

 

期待しすぎて、メリットを得られなかった場合により大きなストレスとなったりします。

 

そうならない為に注意点と対処法を知っておいて頂きたいです。

 

 

➀ハウスメーカーの社有地だから安心とは限らない。

ハウスメーカーや工務店は、多くの土地を購入しようとしています。

社有地があれば、その会社で建ててもらえるので、売上が見込めるからです。

 

ただし、土地を購入し、在庫を持つ事はリスクがあります。

そのために、万が一売れなかった時に売りさばく事ができるように、相場よりも安く土地を仕入れることが重要視されます。

逆に言いますと、社有地が安く買えた土地だった場合、何かしらの要因又は欠点がある可能性があるということです。 

つまり、必ずしもハウスメーカーや工務店の社有地が安心で良好とは限らないという事です。 

☞対処法としては、そのハウスメーカーが信頼できるか? どういういきさつでその土地を購入する事になったのか? 前の地主さんや土地の状況はどうだったのか? その土地の注意事項は何か?など、信頼できると思える担当者に聞くことです。 

また、敷地調査済みの事が多いので、詳しく説明を聞きましょう。

 「地盤の強さや地面の下の水位、隣地との高低差等で金額がかかりそうな事はないか?」

「住宅ローンの評価額や将来の資産価値が下がる要素は無いか?」

「その地域ならではの規制は無いか?」

 

その他何か注意事項は無いか?などしっかりと確認しましょう。(通常は聞かなくても、初期の段階できちんと説明してくれます。)

 土地の契約時には重要事項説明が必須ですが、細かく専門用語の入った長い文章を契約時に聞いても、なかなか頭に入ってきませんので、なるべく早めに確認しましょう。

 担当者以外に、設計士に聞いたり、既に住んでいる方がいれば、何か問題は無いかを聞く事ができればより良いです。

 

 

➁既に建っているお隣や近隣の地盤調査結果が良好でもそれをあてにしない。

既に自分達と同じ会社で施工した近隣の地盤調査結果が良好でも、実際の計画地の地盤が弱く、地盤補強工事が別途必要になる場合も今までありました。

 

近隣のデータはあくまでも参考程度にして、なるべく早く地盤調査をしてもらうことです。 

 

 

➂隣との視線(窓)や音の配慮はハウスメーカー任せにすると危険である。

お隣も同じハウスメーカーだから、窓の干渉や室外機の音とか配慮して設計してくれるだろうと思わない方が良いです。

残念ながら、その配慮を重要視している営業担当者や設計士ばかりとは言えないのが現実です。

 

また優秀な設計士や営業担当者はかなり忙しく、そのことが抜けてしまうことも否めません。

 

窓だけでなく、オール電化の場合、エコキュート(給湯器)が深夜に稼働するので、意外と音が気になります。

24時間空調の室外機も同様です。

そういった音の配慮もしておいた方がよい事に他なりません。 

同じハウスメーカーどうしだから、お互いに配慮してもらえるのが当然と期待していて、現実そうでないと、見知らない土地に建物を建てる以上にストレスとなり、場合によっては近隣との仲に悪い影響となるかもしれません。

注文住宅の請負工事契約の発注者はみなさんとなります。

それを請け負うのがハウスメーカーです。

きちんと意思表示をして、発注する事が大切です。

施主自らが気になる事は、よくよくハウスメーカー側に伝えて下さい。

 

その際は、営業担当や設計士のどちらかだけ伝えるのではなく、双方に伝えることがポイントです。

窓や給湯器の位置は今のままで隣地の方と問題無いでしょうか?など具体的に、営業担当者と設計士の両者に聞きましょう。

 

 

➃隣地との窓位置や音の設計配慮ができるかはタイミングによる

 

隣地の方も同時並行で契約後の打合せをしている場合、お隣様の了解を得て、窓の位置を教えてもらう事が出来ますが、教えてもらった後に、様々な理由で変更となる場合もございます。

 

それが最終の位置なのかもご確認下さい。

 

 

⑤個人情報の漏洩には気をつけたい。

 

自分達の事はOPENしてもらっていいという方もいらっしゃいます。

 

そうでない方もいらっしゃいますが、こちらの情報を開示しないでお隣さんの情報を聞くのは失礼になります。

 

その際、お互いに間取りは見せないで、敷地図面に、窓の位置と大きさだけを示す事もできますし、その窓がトイレやキッチン、お風呂などと書いた情報だけ開示したりする事ができます。

 

デリカシーの無い営業ですと、間取りの入った図面を相手に見せたりしてしまいますので、それが嫌な方は、どこまでを開示するのかを営業担当者にしっかりと伝えて下さい。

 

お互いの家の設計士が同じ場合も同様です。

 

 

➅社有地だから全てが仲介手数料が不要とは限らない。

 

その社有地の情報を、その土地を所有している住宅メーカーから知ったのではなく、不動産業者からその情報を得て契約となった場合は、当然仲介手数料がかかります。

 

それ以外にハウスメーカーの社有地でも仲介手数料がかかる場合がありますので最初に確認しておきましょう。

 

 

住宅展示場で社有地を見つける場合の注意事項

□住宅展示場で良い社有地情報を知った場合の注意事項

 

■すぐに飛びつかない。但し、迅速に行動した方がよい。

 

住宅展示場でとても魅力的な社有地を知ってもすぐに見学に行くのはリスクがあります。

 

貴方やご家族を守るのは、土地ではなく家です。

 

住んだ時に満足できるかどうかも、どんな家なのかによります。

 

いくら条件が良い土地があっても、スグに飛びつかない事です。

 

土地情報は不動産業者に行けばいくらでも探せます。

 

住宅展示場では、貴方やご家族が本当にそのハウスメーカーで建てたいのか?そこで建てるべきなのか?まずはそれを見極める事に集中する方が良いのではないでしょうか?

 

と同時に、意識をして頂きたいのは、担当者選びです。

 

注文住宅は非常に難易度が高く、営業担当者次第でストレスを多く感じてしまうのか、とても満足できる家づくりなのかが変わってきます。

 

住宅展示場で、とても気になる社有地を知って、そのまま見学に行くとその時接客した営業担当者が貴方の数千万円の家づくりを請け負う担当者となります。

 

本当に建てたいと思えたハウスメーカーが見つかった。社有地情報も気になるものがあった。けれど、まだ担当者が信頼できるかわからない。

 

住宅展示場でそう感じたのであれば、できればアンケートで個人情報は書かずにそのハウスメーカーの違うモデルハウスを早めに回り、気に入った担当者と一緒に現地を確認しましょう。

 

 

以上、少しはご参考になりましたでしょうか?

 

 

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■家づくり参考記事

 

 

はじめまして

U-hⅿユーム

永野です

 

現一部上場OA企業で新人約100人中トップセールス

ニュービジネス協議会理事(当時)の方の新規起業をNO2として最初から手伝うも失敗

(トップ逃亡。数百万円貸したお金も戻らず、給料も数か月無し。いい勉強料と思いこむしかなかったです。トホホ)

外資財閥系情報サービス企業で約300人中トップセールス

(と言っても、この頃はまだまだ仕事の本質が分かっていませんでした。

根性だけはあったと思いますが、めちゃくちゃ半人前の営業担当者でした。

広島に新設の営業所長となり、超ド級のブラック企業を拠点から改革しようとしました。が、力不足で失敗。所長を降ろされ退職。人生で大きな挫折感を味わいました)

 

レストラン・病院の厨房の一分一秒を争う動線設計と菌の抑制提案を5年

(これはとても勉強になりました。特にO157を削減する提案は重要な仕事だと思います。が、厨房から見る華やかなレストランの客室がなんとも輝いて見えたことか。一生の仕事として、空間やインテリアのトータル的な仕事がしたくなりました。)

 

住宅ローンから注文住宅のトータルサポートを19年以上

(父親から小学生の時に贈られた言葉「一生を貫く仕事を持つことが幸せ」を、大手ハウスメーカー時代含めてやっと体現できているかなと)

施主の立場経験を2回

(注文住宅はまだまだ勉強中。本当に奥深い。)

 

妻に家事をしていると認めてもらって? 2年

(サーフィンする時間が欲しく、家事の時短化研究中)

 

賃貸を満室運営10年以上

(ありがたや)

 

マイホームを楽しんでいるハワイ島大好き大人サーファーです。

(近年は妻ばっかりハワイやら、タヒチやらでうらやましい。70歳になってもサーフィン愉しむぞ)

 

現在、u-hm株式会社を経営しており、WEBメディア「注文住宅アカデミー」WEB住宅展示場u-hmユームを運営

 

特に耐震性関連の記事を年間35万回ほど読まれ、国内で注文住宅を建てる数の約半分ほどの読者数を達成(googleアナリティクスによる)

(最初は まったく 読まれていませんでした。うれしい。読者にもスタッフにも感謝)

 

今も土地購入のご相談やハウスメーカー選び、資金計画、ハウスメーカーのプランなどのご相談や、契約後にプランを最終決定する前のセカンドオピニオンの提供を日々行っております。

ほぼ全国の対応を行ってます。

(おかけ様で多くの方のご相談を受けているので、AIによる注文住宅コンシェルジュ/質問・相談自動応答サービスを本気で導入計画しています。)

 

※家づくりが大好きなハウスメーカー経験者の方限定で、スタッフ(正社員からホームワークまで)募集中です。まずは募集内容をお問い合せください。

 

「U-hmとは? 」

今は白髪を染める時間ももったいないので、もっと白髪あり。

髭も生やしたりしていて、スタッフやサーフィン仲間からの賛否いろいろ。

 

(最近の研究)

・究極に家事が楽になる新しい仕組み

・家が稼いでくれる新しい仕組み

 

 

U-hm株式会社

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DOTビル2F

※リゾートオフィスあり

※国内ほぼ全域対応

 

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