予算内でベストな設計提案を引き出す方法とは?【注文住宅のプラン依頼最適化】注意事項と秘訣

結果に違いが出る

予算内でベストプランを引き出せる方法とは?

U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

こんにちは。U-hm (ユーム)代表 永野です。

U-hm株式会社についてはこちらからどうぞ。

注文住宅に携わり10年経って何となくわかり始め、17年を経た今も反省と体得を繰り返している日々を過ごしております。

今回は、注文住宅において「予算の中で最大限のプランを得る事ができる方法」についてお伝えできればと思います。

太文字着色文字だけを見て頂くだけで、重要ポイントが約2分で

わかります。

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■秘訣➀予算をいくらに設定して、どう伝えるかが重要

まずは、予算とプランの関係の注意事項です。

■予算面での有りがちな残念とその原因とは?

 

予算はちゃんと伝えていたのに、全然金額の合わない提案が出て来た!実はよく有りがちな事と言えます。

 

まだなんとかなりそうな金額の範囲であれば良いのですが、予讃とかけ離れてしまうとそれまでの時間が台無しとなってしまします。

 

次に出てくるプランがかなり物足りなく感じて、気分も下がってしまったり。

 

主な原因は3点です。

 

・住宅メーカーの設計士は、予算よりも他社より良いプランや自分が気持ちよく設計したいプランを描きがちである。

 

・その設計士と予算を管理する役割の営業担当者との上下関係やコミュニケーションに問題があり、予算とかけ離れてしまう。

 

予算の設定や伝え方に要因がある。

 

それらの予算に関する残念な提案を事前に防ぐ事ができます。

それが予算をいくらに設定するのか?と予算をどう伝えるのかです。

■予算をいくらに設定すればよいか?

 

言うまでもなく、自己資金100%か、自己資金+住宅ローンの返済可能な借入額が予算となります。

 

まずは自己資金額の決定に関してです。

 

 手元に残しておきたい現金ですが、理想は生活費の約6か月分以上と帰省や予定済みの旅行などのイベント費用です。

 

つまりそれ以外の現金を建築関連費用の自己資金にするという事ができます。

 

実際には、なかなかそこまでの現金を手元に現金を残しておく事ができない場合も多いので、その場合は万が一の時の医療保険などの見直し等もしておいた方が良い場合があります。

 

注文住宅の契約には基本的には100万円以上と印紙代が頭金としては必要となり、これを建物請負工事代の支払い金にするケースが一般的です。

 

その他に100~200万円は一般的な住宅ローンに組み込めない諸費用として必要となる場合が多いです。

 

上記の事から自己資金は約200~300万はあった方が良いと思います。

 

自己資金をそれ以下にしたい場合や現在マンションなどの残債がある場合もやり方はありますので、計画は先の方専用【U安心個別相談】(無料)などでご相談下さい。

 

※自己資金と住宅ローンに関しては以下もご参照ください。

 

☞「いくら必要か?手元にいくら残すべきか?【自己資金額】を決める際の注意事項とツボ!

 

資金が決まったら、次に住宅ローンを利用する方はその借入額が決まれば、予算が決定となります。

 

これは、後程でも以下をご参考に決めて頂ければと思います。

 

☞「入力不要でスグわかる借入可能額と月々の返済額」

 

それらの自己資金額+住宅ローン借入額を合わせたものが予算となりますが、まずは自分達にとって、これ以上は出せない金額、上限予算を決めてそこから-100万を予算とする事をお薦め致します。

 

-100万はどうしても予算が足りないという場合の予備分となります。

 

また、予想外の減額となる場合もありますので、U-hmではなるべく早い段階で住宅ローンの事前審査をされる事をお薦めしております。

■予算をどう伝えたらよいか?

 

お薦めは次の2点です。

 

1.ハウスメーカーや工務店には予算を50万~100万円程少なく伝える。

 

2.ハウスメーカーや工務店に、本当の予算をそのまま伝える。

 

1.の場合は、真の予算よりもかなり少ない額を伝えてしまうと、プランや仕様の提案自体がベストでないものになってしまう可能性もありますので、50万~100万円程度の範囲で少なく伝えるというのが秘訣です。

 

建物本体工事だけで1億を超える方も、1000万円も低く伝えるよりも、300万円程少なく伝えた方がべストな提案を得る事ができます。

 

2.の場合は、その営業担当者を信頼し、契約前から全てOPENにする方法です。本当にこれ以上は無理、むしろもっと金額を抑える良い提案があったら随時教えて欲しいと担当者に伝え、予算管理を任せる事が秘訣です。

 

実際、私も予算と提案内容をお任せ頂く事が多かったのですが、営業冥利につき、より一層やりがいを感じたものです。

 

もっと金額を抑えて良い提案は無いのか?自分でも考え、設計士とも喧々諤々と議論を交わし、案を捻り合っていました。

 

とはいえ、全てを営業担当に押し付けるという事ではなく、様々な提案の取捨選択は貴方やご家族にして頂く事には変わりありません。

 

この場合の最大のメリットは営業担当者の気概とノウハウ次第ではありますが、予算ギリギリの中でより良い提案を受ける事ができる可能性も高まる事です。

 

つまり、予算の中で最大限のプランを得る為には、最初の段階で「もうこれ以上は絶対に無理」である事を強調して本当の予算を2度、3度繰り返し伝える事です。

 

嘘では無く、本当の事ですので、相手にきちんと伝わる筈です。

 

そして、明確に「予算にかけ離れた提案はお互いに時間の無駄だから、あくまでも予算内でベストなものを提案して欲しいと」という真意もきちんと伝えて下さい。

 

意外とここの部分を明確にしていないケースが多いのですが、重要です。

 

設計士に伝えるだけではく、お客様の予算管理は営業担当の仕事ですので、営業担当者の双方に伝える事が肝要です。

以上の事はそれほど難しくはないと思いますが、この基本をしっかりとできるかどうか。

相手に伝わらないと、提案される内容が本当の予算よりも低い内容になったり、またはかけ離れた夢物語の提案となったりとよくある残念なケースとなりますので、ご注意頂ければと思います。

 

次に、プランの要望に関する秘訣です。

 

 

■プラン要望のまとめ方と伝え方で結果が違ってくる!

ベストと思えるプランがなかなか出てこない。

 

とても残念な事です。

 

折角の注文住宅ですので予算の大小にかかわらず、心躍る様な提案を受けたいですよね。

 

その為の秘訣をお伝えさせて頂きます。

■通例のプラン打合せをしない

通常は、要望が漠然とした中で、住宅メーカーの営業マンや設計士による「プランヒアリング」を通して、貴方やご家族の間取り等のご要望を伝える事になります。

 

住宅メーカーの全員ではありませんが、ハウスメーカー主導型のプランヒアリングですとどうしても自社に有利な点はないかを模索しながらの「ご要望聞き」となりがちです。

 

また、玄関、リビング、キッチンなど次々に希望を聞かれると、その時は思いつかない事や曖昧な回答をしてしまったりという可能性も出てきます。

 

設計士や担当によってはあまり細かく要望を聞くと、金額的に合わなかったり、プランが描きづらくなると感じていてる場合もあります。

 

最初に通常のハウスメーカー主導型のプランヒアリングをしてしまうと、それらが要因となって、ベストと思えるプランが出てこなくなりがちです。

 

勿論、上記の事を全てわかった上で、きちんとしたプランヒアリングを行い。後日にもう一度お気持ちを聞き直すという担当者もいる事は付記させて頂きます。

 

いずれにしても、プランが的外れなものになったり、なんとか予算の中にバランスよく入れようとした結果全てが中途半端になったり、迷走しない為には、まず最初に貴方やご家族間で要望をきちんと「まとめる」事が先決となります。

 

■まずは家族だけの話し合いにより要望をまとめる

ここで重要なのは、自分達のペースで、要望をまとめる事です。

 

そして、今のお住まいが希望よりかなり狭くても構いませんので、日常暮らしている空間を眺めながら、将来のマイホームに想いを馳せて頂く事が「要望をまとめる」事の近道になります。

 

まずはメジャーを持って頂き、玄関の今の収納のスペースを図り、あとどのぐらいの収納スペースが欲しいのかを書きだして下さい。

 

玄関の近くに将来何を(ベビーカーや紙ごみなど)スッキリとしまいたいのか?など想像力を働かせて、ご家族の意見も聞いて、順番にまとめていって下さい。

 

例えば、今は玄関が暗いからもっと明るくしたいとか、靴を履いた状態で服装全体を鏡でチェックしたいなどです。

 

自分達のペースで考えめぐらせる時間を持って、ご要望を書き出す事で、計画の全体造がまとまってきます。後で伝え忘れの抜けもなくなったりします。

 

お金は出すけど全ては奥様のやりたい様にと一切口を挟まなかったご主人もいらっしゃいますのでその場合は除きますが、そうでなければ、最初が特に肝心です。

 

お子様の事や仕事の事で忙しいと思いますが、この最初の共同作業は頑張って頂きたいものです。

 

そしてその時に、ご希望の優先順序をつけておいて頂く事も重要です。

■プラン要望のより良い伝え方

 

基本的には上記で間取りや外観などのご要望がまとまり、優先順序をつけて頂ければ、それをそのまま伝えて頂き、住宅メーカーがもっと聞きたい事などを聞いてくると思います。

 

その時に以下の事も忘れずに伝えて下さい。

 

□マイホームのコンセプト

 

これは「朝から夕方まで明るいダイニング空間。適材適所にスッキリ収納できる家」などです。

 

とても重要ですので、是非、ご家族で決めて頂きたいです。

実例をご紹介させて頂きます。

 

「 カーテンなく 誰にも覗かれる心配なく寛げる 我が家 」

 

まず、この方お施主様とのお話の中で、上記のコンセプトが私の頭の中に浮かんできました。

近隣の窓の位置や今後建替えになりそうな古い建物の隣地の事も配慮しながら、窓の位置や大きさを提案させて頂きました。

窓を小さくすると暗くなりがちですが、そこを改善できたプランとなっており、LDKが明るいだけでなく、2階のバルコニーでも視線を気にする事なく寛げる提案を気にって頂きました。

 

このコンセプトはプランに血を通わせ、新築計画に一本の筋が通りますので、とても重要です。

 

□ご家族の趣味や好きな事

 

家と関係なさそうな事でも、生きたプランニングの為には、暮らす方の嗜好性なども大切となります。今はやっていないけど、ピアノをしていたなども伝える価値はあります。

 

□健康面で気になる事

例えば、花粉症や腰痛持ちとか、温度差で咳が出やすいなどです。

 

少しでもご家族が健やかに、ストレスレスになれる。その可能性を追求できるのは注文住宅ならではです。是非、プランを依頼する住宅メーカーには伝えて下さい。

 

□土地や近隣の情報

 

例えば、お隣さんが少し神経質っぽいとか。ゴミ捨て場の位置や、大雨の時に水嵩が50㎝程になった事がある風が強いと砂埃や嫌なにおいがあるなどの注意事項などです。

 

実は2階の高さから見たこちら側の景色が良いなどもベストなプランには重要です。

 

当然、住宅メーカーは現地調査をしますが、より快適に暮らす事ができる為の家づくりには、複数の目でその土地を見て、気づいた事を伝え合うという事が肝要です。

 

□将来の同居や2世帯の可能性

その可能性があるようであれば、最初に様々な対策を講じておかないと、後々大きな金額やストレスがかかる事になりがちです。

 

最初にお金をかけるという意味ではなく、仮に将来同居となったとしても、スムースな可変性のある提案を受ける事が可能となります。

 

□家相・風水を気にするかどうか

後で家相を気にして間取り等が変更となると大事となり、場合によっては金額が大きくあがるもあります。最初に決定して頂く事が大切です。

 

それらを事前に家族で話し合い、住宅メーカーに伝達される事をお薦め致します。

■もう一つのプラン依頼の秘訣

それは、その住宅メーカーの得意な空間や外観などをプラン依頼の前に確認しておく事です。

 

直接聞くか、ネットなどでもわかると思います。

 

その住宅メーカーは契約を頂く為に、極力自分の土俵で戦いたいので、もし、その得意な空間などに関心がなければきちんと伝えないと、的外れな提案が出てきてしまいます。

 

例えばその会社の耐震性を気に入っているが、〇〇な空間は要らないなども伝えた上で依頼される事をお薦め致します。

 

逆に、今までは考えいなかったが、その会社の得意な部分での提案も見てみたいという事もあると思います。

 

その時はその会社の得意な構造や外観等を採用した際のメリットとデメリットを確認した上で、その採用をどのぐらいの優先順序で提案して欲しいか?を決めて依頼して下さい。

以上の予算面とご要望面の重要ポイントを抑えて、プラン依頼されれば、予算の中で各社の担当者からベストプランが出てくると思います。

 

以上、少しはご参考になりましたでしょうか?

 

その提案のベストの度合に関しては、同じ会社でも、営業担当者の手腕による所が大きいと言わざる負えません。

 

実際に図面を描くのは設計士です(営業がより良いプランを描く場合もあります)が、基本的にその設計士を選ぶのも、忙しい彼らからポテンシャルを引き出し、喧々諤々と擦り合わせてプランを揉むのも、営業担当者となります。

 

勿論予算管理も営業担当者です。

より良い担当者と出会う事も重要です。

 

もう一つ、本当に予算の中でベストなプランとは契約前だけの事ではありませんよね。

 

先日ある大手ハウスメーカーの取締役T氏との会合でも言及していましたが、優秀な営業マンでも、どうしても契約前にフォーカスしがちとなるのは永遠のテーマとも言えます。

 

契約後に金額があがって、許容範囲を超える予算オーバーとなってしまわない様に自ら注意しながら、契約後の詳細打合せを進めていくという意識も重要です。

 

少しだけ自社サービスの宣伝をさせて下さい。

U-hmが「格別のプラン依頼法!【Uプラン一括】」(無料)を用意させて頂いているのは、上記の事を全て解決する為です。

 

貴方とご家族の計画にとって、各社から優善な担当者を選出し、紹介させて頂くサービスです。

 

それでも人間ですので、常にベストパフォーマンスを出し続けるという事は難しいというのが現実ではないでしょうか。

 

U-hmはその補完として、第三者だから気づく事、俯瞰的にとらえると見えてくる事を貴方にお伝えしていくセカンドオピニオンサービスを行っています。

 

U-hmがお薦めする積水ハウス、ダイワハウス、へーベルハウス、住友林業、三井ホーム、パナホームが気になる方には、通常のプラン依頼を最適化できる無料サービスです。

 

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まずはハウスメーカーを絞ってからプランを依頼したいという方はこちらをそうぞ。

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