土地価格・建物坪単価別の総費用|土地を購入して家を建てる費用

 

土地を探して家を建てる際のトータル費用が、土地の価格と建物坪単価別にわかります!

U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

こんにちは。今まで80億円以上の注文住宅のお手伝いをしてきましたユーム 永野です。

ここでは、土地の購入費用、注文住宅の付帯工事費用、諸費用を含めたトータル費用をご説明します。

4つの土地価格と、3つのハウスメーカーの坪単価別に、計13パターンの具体的な総費用がわかりますので、ご参考にして頂ければと思います。

住宅ローンに組める範囲と組めない範囲もわかります。

 

※土地探し~家を建てるまでの流れとコツ・費用の支払い時期はコチラ

 

■ユーム 永野 簡易プロフィール

 

・1分1秒を争う業務厨房の動線設計及びHACCP(危害要因分析必須管理点)に基づく環境改善提案を5年

・大手ハウスメーカー時代を含めて、土地探し・家づくり支援を20年以上

※注文住宅のセカンドオピニオン提供(全国対応) u-hm株式会社 CEO

 

 

1.土地購入の総費用:土地価格別の具体例

 土地代(売買価格)別に、諸費用を含めた土地購入の費用がここでわかります。

 

|土地購入に必要な費用とは?

まずはどんな費用がかかるのかおさえておきましょう。

 

土地売買価格

印紙代

仲介手数料

登記費用

固定資産税・都市計画税清算金

(住宅ローン利用の方は事務手数料や印紙代・抵当権設定費用など)

基本的には土地のお引渡しまでにこれらの支払が必要となります。

 

土地購入費用の具体例 

それでは、具体的に土地購入に必要な費用を土地価格別にご説明します。

 

■4,000万円の土地の購入費用

結論は

 

4,000万円の土地を購入する費用は約4,256万円

 

つまり、4,000万円の土地を購入する際に、諸費用として約256万円必要となります。

その他の金額の土地に対しての購入費用は、下の表にてご覧ください。

 

<設定条件>

土地売買価格:4,000万円

土地面積:100㎡(約30坪)

土地坪単価:約133万円

自己資金:800万円と諸費用分

融資借入金額:3,200万円

固定資産税評価額:売価の7割2,800万円として試算

※消費税10%として。(土地売買価格には消費税はかかりません。仲介手数料や住宅ローンの事務手数料にはかかります。)

※千円単位を四捨五入。

 

<諸費用>

諸費用小計:約256万円

(諸費用内訳)

印紙代:1万円

仲介手数料:約139万円(実際は1,386,000円)

登記費用:約50万円(所有権移転登記費用42万+司法書士報酬額等8万円)

固定資産税・都市計画税清算金:約24万(半年分を売主と買主でそれぞれ負担として)

住宅ローン印紙代2万円

〃  事務手数料:約3万円

〃  抵当権設定費用:約37万(登録免許税32万+司法書士報償等6万円)

 

つまり、土地代4,000万円の購入費用の合計は約4,256万円です。

基本的に諸費用は自己資金が必要となることが多いのでご注意ください。

借入額が3,200万円であれば、自己資金は土地代800万と諸費用256万円を足した1,056万円必要であるということです。

 

 

2000、3000、8000万円の土地の購入費用

※自己資金によって抵当権設定費用が違うので、仮の設定をしております。

※消費税10%として。

※千円単位を四捨五入。単位は円。

 

土地売買価格

2,000

3,000

8,000

購入総費用

約2,128万

約3,183万

約8,435万

■条件

自己資金

100万+諸費用

300万+諸費用

2000万+諸費用

借入額

1,900万

2,700万

6,000万

広さ

35坪(115㎡)

35坪(115㎡)

35坪(115㎡)

固定資産税評価額

1,400万

2,100万

5,600万

■土地購入に必要な費用(土地代を除く)

印紙代

1万

1万

3万

仲介手数料

(土地価格×3%+6万円)×消費税

約73万

約110万

約271万

登記費用

約29万

約40万

約92万

固定資産税等清算金(半年分として)

約12万

約18万

約48万

住宅ローン印紙代

2万

2万

6万

事務手数料

約3万

約3万

約3万

抵当権設定費用

約8万

約9万

約12万

諸費用小計

約128

約183

約435

※土地つなぎ融資にて、土地残代金の支払いをする場合は上記と異なります。

※諸条件により異なりますので、概算費用の目安となります。

 

土地を購入したあとに不動産取得税がかかりますが、以下のような軽減があります。


特例の税額不動産取得税 = (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%) − 控除額(下記AかBの多い金額)
A = 45,000円
B =(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200m2限度)) × 3%
軽減の要件
  • 上記「建物」の軽減の要件を満たすこと
  • 取得から3年以内(2022年3月31日までの特例)に建物を新築すること(土地先行取得の場合)
  • 土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること
     (建物建築先行の場合)

 

 

仮に100㎡約30.25坪の土地を4285万円で購入した場合でシミュレーションしてみます。

土地の固定資産税評価額が約70%だったとして、3,000万円だとします。

建物の登記簿上の面積が100㎡だとします。

そうすると結論は不動産取得税ゼロです。

 

こちらがその試算です。

土地の不動産取得税

控除額の計算

A = 45,000円

B =(3,000万円/100m2)× 1/2 ×(100m2×2)× 3% = 90万円

  ※100m2 × 2 =200m2

 A・Bのいずれか多い方ですから、土地の控除額は90万円となります。

土地の不動産取得税(3,000万円 × 1/2 × 3%) − 90万円 = 0円

 

 

|土地売買価格の実例を調べる方法

土地代に関しては、インターネットで土地情報(売買)サイトを見れば、ご希望のエリアのある程度の相場はわかりますが、実売価格とは異なります。

ご希望のエリアの実際の価格を見るには、コチラが便利です。

⇒国土交通省「土地総合情報システム」(http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

 

ここで、希望の土地を選択して、次のことをチェックしましょう。

・実際の取引価格(契約時の価格)

・坪単価がわかります。

・土地形状

正方形や長方形の土地が相場として参考となります。不整形地や袋地は相場よりも安くなります。

・前面道路幅員

前面道路が4m以上ある土地が相場として参考となります。

もちろん、前面道路南側と表示ある土地がは人気がある傾向にありますので、前面道路の方位も参考にすると良いでしょう。

 

上記の実売実例と合わせて、売主側の売り出し希望価格を「希望の土地名」+「土地価格」とネットで検索して、比べてみればより相場感が掴めます。

 

 

2.ハウスメーカー坪単価別の注文住宅の総費用

こちらでは、家を建てる場合の総費用をお伝えします。

総費用とは、建物本体工事、付帯工事、諸費用の合計となります。

ハウスメーカーの坪単価別のトータル費用を算出していますので、税込みの概算として参考にしてください。

 

■100 ㎡(約30坪)と133㎡(約40坪)の注文住宅の総費用

2階建てを想定して、家を建てる際の総費用をハウスメーカーの坪単価別にご案内します。

 

延床面積100㎡・約30坪の際の結論は、次のとおりです。

坪単価80万円の建築費用:約2,960万円

坪単価70万円の建築費用:約2,660万円

坪単価60万円の建築費用:約2,360万円

 

ここで言う坪単価とは、建物本体工事の一坪あたりの価格を指しており、値引後の税込み価格としています。

 

ハウスメーカーによっては、坪単価100万、90万と言っても、実際にその中に一部付帯工事や設計料なども含まれている場合もあるので、単純に営業マンが言う坪単価だけで実際のトータル費用を比較するのは難しいです。

 

純粋に建物本体工事のみで坪単価、値引後80万というと積水ハウス、へーベルハウス、パナソニックホームズ、住友林業、三井ホームクラスといった感じですね。

もちろん、内容によってもっと安い場合も実際に見られますし、坪単価100万円ということもあります。

 

坪単価70万円というと一条工務店、ミサワホーム、中堅ハウスメーカーの三菱地所ホームや住友不動産クラスと言う感じですね。

トヨタホーム、セキスイハイムは75万円前後というのが実際に多いようです。

 

 

因みに、132㎡・約40坪の場合の注文住宅のざっくりとした総費用は、

坪単価80万円の場合:約3,860万円

坪単価70万円の場合:約3,460万円

坪単価60万円の場合:約3,060万円

となります。

 

総費用の前提条件と内訳を100㎡・約30坪のケースにて記載しておきます。

どういう項目でいくらぐらいかかるのかがわかります。

 

<建物条件>

建物:総2階(総2階とは1・2階の大きさがほぼ同じ建物のこと)

延床面積:100㎡・30.25坪(以下30坪として表示)

3LDK

外観:シンプルモダン

オール電化住宅

外構:シンプルな門扉の無いオープン外構。既存フェンス利用。

空調:LDKに1台。主寝室に1台。子供部屋に1台。

 

<敷地条件>

一般的な法22条区域を想定’(防火・準防火地域の場合は別途費用が発生します。)

高低差の無い更地

地盤補強不要

給排水の敷地内引込有

※価格は税込みの概算です。千円単位四捨五入。

 

<新築工事請負金額>

新築工事請負金額とは、建物本体工事と給排水などの付帯工事の合計金額となります。諸費用は含まれません。

坪単価80万:小計約2,827万円

坪単価70万:小計約2,527万円

坪単価60万:小計約2,227万円

(内訳)

□建物本体工事費

キッチンやお風呂なども含まれます。

坪単価80万:2,400万円

坪単価70万:2,100万円

坪単価60万:1,800万円

□付帯工事費

建物の大きさが同じなので、坪単価別に変わらないものとしています。

小計:427万円

(内訳)

電気工事費:27万円

屋外給排水工事費:100万円

外構工事費:170万円

空調工事費:40万円

照明・カーテン工事費:90万円

 ※この付帯工事は一般的に住宅ローンに組める場合も多いです。

 

<諸費用>

ここで言う諸費用とは、設計料や登記費用などの合計としています。

小計:133万円

(内訳)

諸費用:設計料関連

敷地調査料:5万

設計料:40万

建築確認申請・検査料:11万

インテリア設計料:7万

長期優良住宅申請料:5万

※上記項目は、ハウスメーカーによっては本体工事に含まれている場合もあります。

※状況により、敷地調査・設計・申請料が別途かかる場合もあります。

上記の諸費用は設計料として、住宅ローンに組める場合も多いです。

□諸費用

印紙代:1万

建物登記費用:27万(表示・保存・建物分の抵当権設定)

水道加入費等:30万(東京や大阪などは一般的住宅には基本的に不要)

住宅ローン事務手数料:7万~(印紙代含む。事務手数料は借入額×2%程のローンもあり。保証料は金利に上乗せタイプにて。保証料一括払いの場合は別途。)

※これらの諸費用は住宅ローンを組めない場合が多いので注意が必要です。

 

皆さまが参考にして頂いている無料サービスのご案内のあとは、土地・建物のトータル費用についてです。

 

 

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3.土地代別・建物坪単価別の総費用

それでは、先述の2,000、3,000、4,000、8,000万円の土地代別に、建物坪単価60万、70万、80万ぞれぞれの土地購入費用+注文住宅費用を合わせたトータル費用をまとめます。

 

■4,000万の土地+30坪100㎡の建物の坪単価別の総費用

まずは4,000万円の土地(100㎡・約30坪)に対して、坪単価別の建物約(100㎡・約30坪)のトータル費用です。

 

建物坪単価80万円の総費用:7,216万円

建物坪単価70万円の場合:6,916万円

建物坪単価60万円の場合:6,616万円

その内訳です。

 

(内訳)

□4,000万円の土地購入に必要な費用

約4,256万円

 

※土地・建物共に設定条件は前章のとおりです。

 

ここでは何となくでよいので、

4000万円の土地を購入するには、諸費用が約250万前後必要なのだなと感覚的に覚えておくだけでよいです。

 

ではその土地に30坪の2階建てを建てた場合の費用です。

 

□延床面積30坪の建物費用

坪単価80万円の建築費用:約2,960万円
坪単価70万円の建築費用:約2,660万円
坪単価60万円の建築費用:約2,360万円

 

ここでは、何となくでよいので、次のように覚えておくと良いです。

坪単価とは、建物本体工事の費用です。

 

延床面積が30坪の場合、値引後で税込みの坪単価が80万円であれば、

2400万円ですよね。

 

建物延床面積30坪の場合、坪単価80万円の建築費用は約2,960万円

ですので、建物本体工事費用の2400万円をこのトータル費用から引くと、

約560万円が建物本体以外にかかるのだなとなんとなく覚えておいてもらえれば良いです。

 

実は坪単価70万円の時も、60万円の時も建物本体工事以外の費用はそんなに変わりません。

 

坪単価70万円の建築費用:約2,660万円

から、建物本体工事の坪単価70万×延床30坪の2100万円引くと560万円ですよね。

坪単価60万円の建築費用:約2,360万円

から建物本体工事の坪単価60万×延床30坪の1800万円引くと560万ですよね。

 

 

基本的に

建物本体工事費用の他に必要な費用は500万円~800万円の間が多い

です。

 

建物本体工事以外というのは、

敷地の給排水工事や電気工事、空調、外構、照明・カーテン、設計料、住宅ローン事務手数用などです。

 

ですので、太陽光や蓄電池をつけたいとか、なるとその容量によってはもっとかかる場合があります。

 

土地がらみで補足すると、次の場合は建物本体工事費用以外で金額UPとなる場合が多いです。

 

・土地の地盤補強が必要。100万円前後の場合も多いが、300万円以上かかる場合も

・土地に給排水の引込が無い場合、50万円~100万円

・土地が100坪以上ある場合は外構工事費用がプラス数百万円

・土地に高低差がある場合、例えば道路から1m以上あったりする場合はプラス数百万円

・土地に2m以上の高低差があり、擁壁工事をしないといけない場合は、は外構工事がプラス数千万円

 

などです。

 

ですので、特に注意点はその敷地のなか、そしてまわりとの高低差がある場合です。

そして、ありがちなのは、土地情報に給排水ありと書かれていても、1世帯住宅の場合は給水が20mm以上か、二世帯の場合は25㎜以上かを確認することです。13㎜の細さですと、引込直しが必要だったりします。

あとはその給排水管は排水マスなどが老朽化していないか?

これらは確認しましょう。

 

 

■2,000、3,000万、8,000万円の土地+建物坪単価別の総費用

それでは、先述で計算した各土地購入費用別の土地に30坪の注文住宅を建てた際のトータル費用をまとめます。

 

建物の本体工事以外の費用は全て560万円で計算しています。

ですので、土地が広い場合や地盤が弱いなどの場合はもっとかかる可能性はあります。

 

※税込み概算。千円単位四捨五入。単位:円。

土地代

2,000

3,000

8,000

土地代+諸費用計

2,128万

3,183万

8,435万

総費用(建物坪単価80万)

5,088万

6,143万

1億1,395万

総費用( 〃 70万)

4,788万

5,843万

1億1,095万

総費用( 〃 60万)

4,486

5,543万

1億795万

土地の状況や建物のご要望により、数値は上下しますので、一つの参考としてください。

 

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<その他>

その他に火災保険などの費用がかかりますのでご注意ください。

 小計:約70万~(引越し・家具家電購入費によります。)

(内訳) 

□その他

・火災保険料(家財・地震保険料は任意):10年20万~※最長10年です。

・地鎮祭費用(任意):4万~※初穂料3万円+お礼金1万円前後です。

・引越し費用:20万~

・TVアンテナ・BS・CS・光工事費用(希望内容による):5万~10万

・家具・家電購入費用:20万~

・近隣・引越挨拶(タオルやお菓子代・葉書代)費用:数千円~2万

 

 

<忘れたころに請求のある費用>

不動産取得税と固定資産税が土地・建物それぞれに課税されます。

軽減により土地の不動産取得税はかからないことも多いのですが、その他は忘れた頃に請求があります。

(逆に忘れた頃に住宅ローン控除(減税)により10年間、忘れた頃に戻ってきたりしますが)

※上記の土地・建物の固定資産税評価額がそれぞれ、2,800万円、1,600万円として試算。

不動産取得税

土地・建物取得時のみ課税

・土地の不動産取得税 :0円(土地特例の税額)

・建物の不動産取得税 :9万円(平成32年3月31日までの認定長期優良住宅の税額軽減にて)

□固定資産税

土地・建物に毎年課税

・土地の固定資産税・都市計画税:約9万

・建物の固定資産税・都市計画税:約16万(平成32年3月31日まで新築に提供される認定長期優良住宅の税額軽減にて試算。当初5年間は軽減され年々減りますが、6年目には20万後半の額になりますので、注意が必要です。7年目からまた減っていきます。)

※1月1日時点の所有者に対して、その年の5月以降の一括払いか4回程の分割払いとなります。

 

この章のまとめです。

 

2000万円の土地だとざっと諸費用は130万円前後かかるのだなと。

3000万円の土地だと180万円前後かかるのだなと。

表にはないですが、4000万円の土地だと250万円前後。

そして8000万円の土地だと430万円前後かかるだなとなんとなく覚えておきましょう。

 

土地代

2,000万

3,000万

8,000万

土地代+諸費用計

2,128万

3,183万

8,435万

 

 

建物に関しては、

坪単価は建物本体工事のみということですね。

値引後の坪単価が税込みで80万円で、延床面積が50坪であれば、

建物本体工事費用は4000万円ということです。

 

ここで注意して欲しいのは、良く住宅展示場で坪単価を聞いても、それは税抜きであったり、値引前だったりします。また建築会社や担当によって、その坪単価の中に付帯工事や設計費用も入れて高めに伝える場合もあるので、その坪単価の定義や中見を良く確認しましょう。

そして

建物本体工事費用の他に必要な費用は500万円~800万円の間が多い

 

と覚えておきましょう。

土地探しから家を建てる場合何かとあとあと必要な費用があがりがちです。

 

最後に土地購入から家を建てる場合に、金額面で失敗・後悔しないための一番のコツをお伝えします。

 

それはシンプルです。

だれでもできることです。

 

それは、とにかく不動産業者と自分達だけで土地の購入を判断しない方が良いということです。

 

つまり、建てたいと思える建築会社と信頼できそうな担当者をまずは探し、その人と相談しながら土地を購入することです。

 

ぜひ、みなさんも失敗・後悔なく土地購入、そして素敵なマイホームを建ててください。

 

まとめ

土地を購入して、注文住宅を建てるには、様々な諸費用や付帯工事がかかります。
最初にきちんとした資金計画をしておくことが重要です。

日本の家の平均寿命は27年前後です。

土地を優先して、安い構造の家を建てることにより、後々大きなメンテナンス費用がかかったり、長持ちしなかったりすると、時には取り返しのつかない大きな負の遺産となってしまいます

土地と建物の優先順序をしっかりと考えて頂き、大きな震災時にも貴方やご家族を守り、万が一お金が必要になった時に売却や貸す際により資産価値の高い、保険的要素の強い住宅メーカーを選ばれることをお薦め致します

 

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良い土地を手に入れる為に違いが出る!土地探しの注意事項とコツ

土地探し-手順-u-hm-ノウハウこんにちはU-hm(ユーム)永野です。

早速土地探しの秘訣をお伝えさせて頂きます。

太文字着色文字だけ見て頂ければ約2分で重要な土地探しの注意事項とコツがわかります。

土地探し~家を建てるまでの流れ

 

1.土地探しと家づくりの計画(住宅ローン相談)

 

1.土地探し(住宅ローン打診)

 

1.建物概要打合せ

 

1.土地候補地の契約の是非検証(契約金の支払)

 

1.買い付け(お申込み・住宅ローン審査)

 

1.建物打合せ

 

1.土地契約(契約金の支払)

 

1.建物契約(契約金の支払)

 

1.建物契約契約(契約金の支払)

 

1.建物詳細打合せ

 

1.土地決済(残代金・諸費用の支払)

 

1.土地契約(契約金の支払)

 

1.土地契約(契約金の支払)

 

1.土地契約(契約金の支払)

 

1.土地契約(契約金の支払)

 

1.土地契約(契約金の支払)

<一般的な土地探しの流れ・手順>

一般的には次の流れで土地探しをする方が多いかと思います。

 

インターネットで土地情報サイトを見る。

不動産業者に直接行って探してもらう。

➂住宅展示場のモデルハウスでハウスメーカーに依頼する。

大規模な分譲地・宅地開発のセンターハウスに行って聞いてみる。

などです。

いずれにしても、この頁だけは目を通しておかれた方が良いと思います。

 

<それぞれの土地探しにおける注意事項と秘訣>

それぞれの土地探しで抑えておいた方が良いポイントがありますのでお伝えさせて頂きます。

       

1.最初か肝心!《仮決め》が良い土地が見つかる近道!

インターネットでの情報収集は土地探しの初期段階にはとても向いていますよね。

本当の初期段階では、どんな土地があるのかを見るのも楽しいものです。

そして、エリアごとの相場が分かってくるというのは大切です。

ネットで土地探しをどこかに依頼しない限りは、自分のペースで情報を見る事ができます。計画はまだ先なのに不動産業者やハウスメーカーに次から次へと営業される煩わしさもありませんので、多くの方はまずはこのネットで土地情報を見られていると思います。

問題は次の段階です。

ネットなどで段々と住宅ローンや自己資金の事、新築にかかる費用の事もわかってくると、なかなか自分達の思う様な土地がネットでは見つからないという状況になりがちです。

そこで、ネットで具体的に不動産業者などに自分達の希望を伝え(フォーマットに打ち込み)、希望の土地情報を依頼する方も増えています。

土地探しの秘訣-u-hmのノウハウ

 

U-hmが貴方にお薦めしたい事は、具体的に土地探しを依頼する前に次の《仮決め》をしておく事です。

 

土地探しをして、そこに家を建てるというのは貴方やご家族にとって一大事業と言えます。

土地と建物の金額や内容のバランスは重要です。

土地に固執するあまり、後々建物面で後悔したりするという事は良く聞きます。少し無理のある金額の土地を先に購入してしまい、建物の予算が少なくなり、本来建てるべき、または住みたい家の入手が難しくなるのです。

建物は最初は安くてもメンテナンス費用がかなりかかったり、欠陥に近い症状が出来てきて凄くストレスを感じたりと言った事は実際にあります。

だからと言って、建物の方によりお金をかけ不満や問題が生じる様な安い土地を買うのも後悔のもととなります。

やはり、貴方や家族にとって最適な土地と家のバランスが大切なのではないでしょうか。

そこで、具体的に土地探しを依頼する前に、次の事柄を曖昧なままスタートするのではなく、先に《仮決め》をする事をお薦め致します。

 

1.《希望の住まいの仮決め》

まず自分達がどういう家に住みたいのかを仮決めする。

・間取り、外観デザイン、庭、設備など

 

2.《ハウスメーカーの仮決め》

どういうハウスメーカーや工務店で建てたいのかを仮決めする。

・耐震性や耐久性などの構造、保証やメンテナンス体制など。

 

3.《資金計画の仮決め》

自己資金や住宅ローンの金額面を仮決めする。

・借入可能額と借入適正額など

 

4.《土地条件の仮決め》

どのエリアのどういう土地に住みたいのかを仮決めする。

 

この《仮決め》を土地探しの前にする事で、百戦錬磨の不動産業者やハウスメーカーの営業マンからの様々な提案にもブレなくなり、土地と建物のバランスが傾く事もなくなります。

後で仮決めの内容を変更し、軌道修正をする事はできますので、まずは土地探しと家づくりの計画を仮決めする事からスタートされる事をお薦め致します。

 

そして、とても重要なもう一つの秘訣は《家族間の一致団結》です。

上記の《仮決め》は一人で単独で決めるのではなく、夫婦間や家族で話合い、同意の基に行う事をお薦め致します。

「船頭多くして船進まず」という事は確かにあります。

家族間で意見が違うというのは良くある事です。

誰かが、少し強引にでも意思決定をしないと何も進まないという事もあると思います。

ただし、家づくりは大航海です。

その航海中には十中八九、本当に色々な課題が出てきます。

最初に船が向かう目的地を船員(家族全員)の共通意識が無いままに進んでいくと、航海中の様々な問題が生じる度に、家族の思いがバラバラになったり、自分の意見は尊重されていないと感じたり、言葉に出さなくてももっと違うやり方の方が良かったのでないかと不満が生じたりするものです。

家族の幸せの為の土地探しや家づくりが、家族それぞれが不満を感じたり、最悪の結果、バラバラになってしまう可能性も否めません。

できれば、この土地探しと家づくりという、非常に高額な大航海を一生心に残る家族の楽しい旅として頂きたいのです。

一人の冒険家がスリルを楽しむのとは違います。一生に一度になるかもしれない家族の大旅行です。

家族との意思疎通のとれた航海でなければ、家族は楽しめません。

その為にも、土地探しの航海に出る前に、《家族間の一致団結》による上記1~4の《仮決め》を行う事をお薦め致します。

その《仮決め》の過程で、土地や建物において優先順序が見えてくると思います。

その結果、資金計画や家族を守る為の家づくりとの兼ね合いにより、最善の家族運営の拠点(土地)が、どうしてもお子様の希望の学区ではなかったり、お子様の転校を余儀なくされる場合もあります。

そもそも駅近くのマンションを希望していた奥様の夢とはほど遠いエリアになるかもしれません。

なかなかお子様やご家族全員の住みたい場所に住むというのは難しい場合も多いです。

でもそれが人生ではないでしょうか?

大事な事はいかに家族の事を想って真剣に考え、それをしっかりと家族に伝える努力をして、話し合う事だと思います。

お子さんの学区が変わって友達と別れる事で泣いて、それから数週間も拗ねてしまったり口を聞かなくなったり、その時は《家族間の一致団結》とならなくても、家族の事を想って考えた事、それを一生懸命伝えようとした事は、きっと後々分かってくれると思います。

まだとても小さなお子様にも、その時の家族運営の思いを手紙に書いておくなどで、後々、いかに家族の事を考えて引越しや家づくりを考えたのかを知る事は、お子様のより良い成長につながるのではないでしょうか?

 

いずれにしても、土地探しの航海に出ると、百戦錬磨の不動産の営業マン達が待ち構えております。

勿論、善意ある対応をしてくれる営業マンも多いと思いますが、そういう営業マンも貴方や家族の方針(土地探しのエリアや建物を含めた予算)が曖昧でぶれたりすると、なかなか忙しい状況の中では、より意欲と予算が明確な別のご家族を優先してしまいがちとなります。

その意味からも、貴方や家族にとって、トータル的にどういう予算でどういう土地や建物が一番良いのか、優先順序は何かを事前に家族で話し合い、仮決め》しておく事が良い土地を入手する為の近道となります。

 

その仮決めをする為にも、建物や諸費用でトータルいくらかかるのか?自分達の予算でどんな間取りができるのか?を知っておきたいという方は、次の無料参考プランをご利用頂いております。

 

 

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2.不動産業者に直接行って探してもらう場合の注意事項とコツ

上記の《仮決め》を事前にしておく事の他に、お薦めしたい事がございます。

まずは基礎知識を知っておく事です。

これは今覚える必要ありません。)地主(売主)が不動産会社に土地の売買を依頼する場合は、媒介契約を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、このうち、専属専任媒介契約・専任媒介契約については、宅地建物取引業法により、指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられています。

このレインズとは、不動産会社間でインターネット上で見る事ができる共有の土地情報サービスです。

不動産業者やハウスメーカーの営業マンが「どの土地情報もレインズに掲載されるので、どこ行っても情報は一緒です。(他に行かなくても)私にお任せ頂ければ、その土地情報をチェックして良さそうなものがあれば、必ずお伝えします」と言いがちですが、それは少し間違っています。

地主(売主)さんと不動産業者が結ぶ契約内容により、レインズへの登録義務は違ってくるのです。

<レインズへの登録が義務付けとなる場合>
・専属専任媒介契約
売却の依頼は不動産会社1社のみで、基本的にお客様ご自身で他の業者と売買取引をすることは出来ません。
・専任媒介契約
売却の依頼は不動産会社1社のみで、お客様ご自身で他の売買取引相手を探すことは出来ます。

<レインズの登録が義務付けとならない場合。登録は任意。>
・一般媒介契約
売却の依頼は複数の会社に対し可能で、お客様ご自身で売買取引相手を探すことも出来ます。

上記の事から、一般媒介契約ではレインズへの登録はされない事も多いのです。

さらに、専属専任媒介契約や専任媒介契約はレインズへの義務付けとなり、しっかりとした不動産業者は遵守してますが、必ずしもこれを履行していない担当者や業者がまだいるのも現実のようです。

つまり、どの不動産業者も持っている情報は必ずしも一緒という事は無いという事になります。

 

土地探しの秘訣2u-hmのノウハウ2

もし、貴方が既に土地を探していてもなかなか良い土地が見つからない場合や、ご希望のエリアでそもそも土地情報が少ない場合の秘訣は《地元の小さな不動産業者も廻ってみる》事です。

 

大手不動産会社にも友人が何人もいますが、事実はお伝えさせて頂きたいと思います。

エリアによっては小さな地元の不動産業者のみが持っている情報や地主とのパイプがあったりします。

貴方がより一層、よい土地が見つかる可能性を広げたいのであれば、やはり土地探しをお願いする先を増やす事です。

なかなか良い土地が見つからない場合は、大手不動産業者は勿論、探したいエリアに自ら出向き、地元の中小の不動産業者にも直接土地探しをお願いする事です。

地元の不動産業者の方も人情に厚い方も多いです。やはり、電話やネットで情報が欲しいという方よりも直接会ってお願いされた方を優先して、良い土地情報や地元の様々な生の情報を教えてくれがちです。

より良い土地探しの為には、一見して小さく古い店構えの地元の不動産業者も当たってみる事が近道だったりします。

 

そして、土地探しを不動産業者に頼む前か同時並行で、建てたいと思えるハウスメーカーか工務店を《仮決め》し、頼れる営業担当を見つけておく事です。

良い土地というのはいつ出てくるかわかりません。

土地情報には記載してはいけない言葉に「希少」という表現がありますが、実際には貴方が良いと思える土地はとても数が少ないものです。

その様な土地が出た時に、不動産業者の方の話もしっかりと聞いた上で、信頼できる建物のプロにもその土地を見てもらい、建築上問題無さそうかどうか?建物の間取りは希望通りに入るか?土地や建物、外構工事などを含めたトータル費用は予算上どうか?などをすぐに相談できる様にしておくをお薦め致します。

一方で良さそうな土地が出てきた時に、不動者業者やハウスメーカーの営業マンが「他にも検討している方がいます」と言ってくる場合も多いです。

それが決断を促す為の営業トークかもしれませんが、事実の場合も勿論あります。

貴方が良いと思える土地であれば他の方も良いと思う可能性が高いというのは言うまでもございません。

仮に、その土地を先に他の方が契約されて、次に良い土地が出てきても、基本は常に早いもの勝ちとなります。

やはり、速やかに土地と建物全体を相談できる、信頼できる担当者を見つけておく事が、安心して土地を契約でき、良い土地を逃さない為のコツと言えます。

 

3.住宅展示場でハウスメーカーに依頼する場合の注意事項とコツ

上記の土地探しのコツとして、貴方やご家族が建てたいと思える、又は建てるべきと思える構造やハウスメーカー・工務店を《仮決め》しておく事をお薦め致しました。

よい土地が出来てた時に建築の事を相談でき、頼れる担当者を見つけておく事がより安心できる土地の契約の為の秘訣である事もご紹介させて頂きました。

そのハウスメーカーの担当者に土地探しを依頼する方も少なくありません。

「不動産業者は怖い感じがする」「自分で色々と不動産業者に回るのは億劫(又は時間が無い)」「全体の費用や住宅ローンも含めてハウスメーカーの方がトータル的な相談ができる」など、多くの方はそう感じているようです。

実際には住宅展示場に行ったら、あちらこちらのハウスメーカーから「独自のネットワークがあるので土地探しますよ」などと言われ、ついつい土地探しを頼むというケースが多いと言えます。

ハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼する場合、次の様なメリットが期待できます。

 

<メリット>

・土地建物のトータル予算の中で、土地を探してくれる。

住宅ローンの相談にのってもらえたり、その申込の段取りをしてくれる。

・その土地に希望の間取りが入るかとうか等の相談ができる。

・建築上、土地に問題あるかチェックしてもらえる。

・そのハウスメーカーや工務店の不動産業者とのネットワークや付き合いでよい土地が出てきそう。

・付き合いのある銀行等、不動産業者以外から良い土地情報が出来てくる場合もある。

・希望エリアにその会社の社有地がある場合がある。

などメリットが多いと言えます。

 

では、デメリットやそうなる可能性についてはどうでしょうか?

<デメリット>

・トータル予算の中で、建物に予算の比重が多くなる様な土地探しになる可能性がある。

・土地を探す行為自体は本業ではない為、その担当者の物理的に割ける時間により、結局は土地探しが狭い範囲(特定の不動産業者のみへの依頼)となってしまう可能性がある。

他のハウスメーカーや工務店にも土地探しを依頼していると分かると全てその営業担当者(1社)に任せると伝えた場合よりも、どうしても熱意が薄れ、土地探しや対応面での優先順序を下げられる可能性がある。

土地探しを一生懸命やってくれる営業担当者=本業ではない部分にも時間をあてる事ができる営業担当者=契約実績が少ないか、契約後のお客様の家づくりに時間をそこまで使っていない営業マンである可能性もある。

複数のハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼した場合良い土地を見つけてきた会社で建物も契約をする流れとなりがちである。気付いたら、当初建てたいと思っていた会社ではないが土地を探してきた営業マンも(契約前は)一生懸命なので良く思えて本来の建てるべき構造力や企業力をもったハウスメーカーや工務店ではない会社で建築する事になったりする。

等がデメリットです。

 

土地探しの秘訣3-U-hmのノウハウ3

以上のメリットとデメリットからU-hmがお薦めするハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼するコツは以下のとおりです。

 

■ハウスメーカー及び工務店に土地探しを依頼する際のコツ

□本当に建てたいと思え、建てるべき構造や企業力のある会社(1社か数社)だけに絞って土地探しを依頼する事。

□建物や住宅ローン、家づくりの実績や経験もあり、契約後も頼れそうな営業マンかどうかを見極め、その担当者に依頼する事。

□その営業担当者が具体的にどこの不動産業者や銀行の誰に声をかけて土地探しをしてくれるのかを聞いて、メモを取る事。

□優秀な営業マンは大変忙しいので、どこどこの不動産業者は自分で当たるなど、その担当者と分担作業を明確にし、共同作業にて土地探しを行う事。

 

住宅展示場のモデルハウスで偶然に居合わせ、土地探しますよと言ってきた営業マンに、その時の流れで土地探しを依頼するのではなく、しっかりと上記の事を踏まえて土地探しを依頼する事をU-hmからはお薦め致します。

 

上記の注意事項と秘訣を全て網羅したu-hm特典付きサービス(無料)を用意しております。こちらからそのメリットとデメリットがわかります。

☞予算内でより良い土地を入手する方法とは?【U土地探し一括】u-hm特典付き無料サービス

 

4.大規模な分譲地・宅地開発のセンターハウスに行って聞いてみる場合のコツ

貴方の気に入ったエリアで綺麗な分譲地やこれから販売をするような宅地造成地があれば、大抵はその敷地内に販売センターにあたる建物がありますので、そこに行ってみて話を聞いたり、土地を見てみるのも有効です。

大規模な分譲地や宅地開発のメリットは以下のとおりです。

 

<メリット>

・住む方やお子様の年齢が近い方が多い

・新しい分譲地だと馴染みやすい

ゴミ捨て場やそのルールも明確な場合が多い。

給排水設備などがしっかりしている。

地盤面の強さなどある程度わかっている場合も多い。

 

では、デメリットやそうなる可能性はどうでしょうか?

<デメリット>

・何十年も熟成された街と違い、これからの街なので不確定要素も多い。

・場所により、将来廃れる街並みになる可能性もある。

・世代交代が進まない場合、高齢化の街となる可能性もある。

好きなハウスメーカーで建てられない建築条件付きの土地も多い

・人気があると競争も高く、比較的割高になる場合もある。

 

土地探しの秘訣4-u-hmのノウハウ4

 

以上の事を踏まえて、大分譲地などに行き、良い土地を求める場合のコツは以下のとおりです。

 

■分譲地で良い土地を求める際の秘訣

□そこで建てられるハウスメーカーや工務店を事前に確認し、建てたいと思えたり、建てるべき構造や企業力があるかどうかを確認する事。

□その造成地の昔の状況や盛り土や切土等を確認し、造成工事が信頼できる業者で施工されているかどうかを見極める事。

□土地区画整理組合等で何か揉め事が無いか計画通り土地造成や販売が進んでいるかどうかなども確認する事。

□区画整理や造成など専門的な話も多いので、できれば建築面で頼れる担当者と一緒に詳しい話を聞く事。

以上が土地探しの流れ(手順)とそれに対する注意事項とコツです。

 

是非、失敗の無い土地探し、後悔の無い家づくりをして頂きたいと思います。

皆様のご幸運を祈願しております。

 

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■【自己資金】を決める際の注意事項とツボ

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・1分1秒を争う業務厨房の動線設計
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HACCP(危害要因分析必須管理点)
に基づく環境改善提案を5年

 

・大手ハウスメーカー時代を含めて、
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※注文住宅のセカンドオピニオン提供(全国対応) u-hm株式会社 CEO

 

 

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