こんにちは U-hm(ユーム） 永 野 です。

こちらでは注文住宅の手順の内、

いくら必要か？手元にいくら残すべきか？【自己資金額】を決める際の注意事項とツボ！

をお伝えさせて頂きます。

まず結論を先にお伝えさせて頂きますね。

■必要な頭金（契約金）の結論

□頭金：建物の請負契約工事代金の１０％

□一般的に多いケース：１００万円（+印紙代１万円～）

□レアケース：１００万以下（+印紙代１万円～）※契約前に住宅ローンの審査を通す事が原則となります。

 

■ハウスメーカー等へ必要な自己資金の結論（建物請負契約に関して）

□自己資金：基本的に上記の頭金を含めて、約２００万～３００万円又は住宅ローンや諸費用ローンによっては減額も可。

 

■手元に残しておいた方が良い自己資金

□理想：生活費の6か月分以上+イベント（入学・帰省など）費用

□注意が必要：上記以下。（状況により万が一の為の各種保険も検討要）

※但し、ハウスメーカーの提携ローン等の場合、ご自身で外構や解体、インテリア等を発注する場合は、その分の自己資金が必要な場合も多いのでご注意下さい。

以上が結論です。

 

以下もご参考にされてはいかがでしょうか？

☞「ハウスメーカー坪単価一覧と【よりリアルな坪単価の聞き方】」

☞「早めに知っておきたい【住宅ローンと予算のツボ】」

 

土地購入に必要な自己資金やもう少し具体的な必要自己資金は、以下をお読み頂ければよりご理解頂けると思います。

＜手元にいくら残すへきか？＞

人生何があるかわかりませんので、土地や建物に自己資金を全て使うのではなく、お手元になるべく現金を残せる事に越したことはございません。

実際にお手元に自己資金をいくら程残しておいた方が良いかと申しますと、一般的には生活費の6か月以上とお子様の入学費や里帰りなどのイベントの支払いに必要なお金を手元に残すをお薦めしております。

実際には、特に土地を購入の方は、そこまで手元に自己資金を残すのは難しいと言う方も少なくはありません。

その場合はご家族が健康である事。くれぐれも交通事故に気を付ける事は当然ですが、収入が安定的に見込める事が前提となります。

そして、万が一に備えて生命保険や医療保険などの見直しもしておいた方が良いと思います。

 

＜自己資金はいくら必要か？＞

まずは土地購入に関して必要な自己資金は以下の通りです。

■土地購入時に必要な自己資金（一般的概算）

□契約時手付金：土地代金の10％。一般的には100万でも大丈夫な場合も多い。 □仲介手数料：土地代金×3％+6万円+消費税 　※不動産仲介会社に支払う手数料、土地の代金 　※売主と直接売買の物件の場合は不要 □印紙代：1万～10万 □登記費用：売買不動産×1.5％、司法書士の報酬3～5万程 　※平成31年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15 □固定資産税の清算金：物件により異なります。こちらをご参考下さい。 　※その土地の1年間の固定資産税額の内、土地決算日からの残金分

土地の購入時に必要な自己資金は一般的には上記の通り100万円以上となります。

但し、土地の売主の承諾の元に、上記手付金が20万円で契約となった事やそのほかの諸費用もローンに組み込んだ事もありますので、極力自己資金額をおさえたい方は個別相談が必要です。

その他、土地の契約や決算とは別に以下の費用（軽減措置あり）がかかります。

□不動産取得税（土地・建物取得時のみ課税）

　※取得後6か月から1年半後の支払

□固定資産税・都市計画税（土地・建物に毎年課税）

　※取得の翌年6月以降の支払

 

建物に関して必要な自己資金額は以下の通りです。

■注文住宅に必要な自己資金

《住宅メーカーへの支払》 □建物契約金：建物代金の１０％。100万でも大丈夫な場合も多い。 ※契約時支払い ＜諸費用＞ □建物請負契約用印紙代※1万～6万、契約時支払い □登記費用（表示・保存、抵当権設定など）※解体あれば滅失登記も要。※27万～　不動産登録免許税はこちらをご覧下さい。 □住宅ローン諸費用（印紙代・保証料・事務手数料）※保証料は金利上乗せだとして※7万～ □水道加入費用（エリアによる。東京や大阪など一般的住宅には不要エリアもあり）※0～30万   《その他への支払》 ＜その他＞ □火災保険料（家財・地震保険料は任意）※最長10年25万～、引き渡し前支払い □地鎮祭費用（任意）※4万～6万、着工直前支払い □引越し費用20万～ □TVアンテナ・BS・CS・光工事費（希望内容による）5万～10万 □家具・家電20万～150万 □近隣・引越挨拶（タオルやお菓子代・葉書代）数千円～2万 □不動産取得税（土地・建物取得時のみ課税） 　※取得後6か月から1年半後の支払 □固定資産税・都市計画税（土地・建物に毎年課税） 　※取得の翌年6月以降の支払

 

以上が一般的に自己資金として必要となる金額です。

この住宅メーカーへの支払分に関しても、私の元チーム員のお客様では契約金を６万のみでその他を住宅ローンでほとんどをまかなった方もいらっしゃいますので、その場合はなるべく早めの個別相談を、気に入っている住宅メーカーかU-hmになさって下さい。

実際に自己資金がほどんどなくても、土地を購入したり建物を建築する方もいらっしゃいます。

特に家賃を今払ってらっしゃる方は、今住宅ローンを組んでマイホームを所得した方が、お得になるという考え方もあります。

私が土地を購入し、賃貸併用住宅を建てた時もその点が大きい要因でした。

今は低金利時代ですが、数年間後に自己資金が貯まった際に金利が上がっていないとは断定できない以上、検討する価値はあります。

ただ、自己資金が貯まっていない状態で土地・建物を購入・建築する際は、今のお勤めの会社の経営状況や業界自体も安定しているかどうかを再確認されてからの方が良いと思います。

自己資金にゆとりのある方は、敢えて土地と建物に多額の自己資金を投下しないという選択肢もあります。

今は低金利時代が続いてますので、安心の長期固定で住宅ローンを組み、その金利よりも、もっと効果的な投資などに自己資金を回すというケースです。

また、銀行によっては貯蓄高分は住宅ローンの金利がかからないという商品もございます。

専門家にご相談される事をお薦め致します。

但し、ドクターの方などで将来開業したいという方は要注意です。2017年の10月の段階では、ドクターの方であってもますます事業用ローンの審査は厳しくなってきています。先に住宅ローンを組んだり、その額によっては開業時に不利となる場合もございます。

実際にご主人（勤務医）がまだ奥様に言っていなかったのですが、将来開業の気持ちがあると私にお話しを頂き、マイホームに凄く前向きで盛り上がっていた奥様に私から上記の説明をして、マイホームを保留にしてもらった事もございます。

その場合は早めに金融機関かU-hmまでご相談されて下さい。

 

一般的な結論としては、手元に残すお金とは別に、土地には100万、建物、諸費用には約200万程の自己資金はあった方が良いと思います。

 

もう一つ自己資金で注意事項があります。

ハウスメーカーが金融機関と提携している住宅ローンを利用する場合です。

例えば、照明・カーテン工事やインテリア工事、空調や外構工事などをそのハウスメーカーではなく自分で探した業者や知人に依頼する場合、その支払いはハウスメーカーの提携ローンに組めない事があるのです。

つまり、その場合は自己資金が別途必要となります。

私自身もそのハウスメーカーの業者が扱っていない部材やリゾート系の植栽等は自分で他の業者に頼んだので、提携住宅ローンに組み込めませんでしたので、現金による支払いでした。

 

自己資金は単に今ある貯金額ではなく、上記の様ないくつかの視点から決める事をお薦め致します。

 

最後にご夫婦それぞれのご両親にも計画を伝え、相続税対策を含めた贈与等の援助が無いかも確認しておいても良いかもしれません。

その場合は何故、今なのか？何故マンションや中古住宅ではないのか？貴方が冷静に判断した内容を伝える必要があります。

因みに、お客様から教えてもらった事ですが、親からの援助を貰いやすくする為の秘訣は、そもそも土地を買ったり新築する事時代に親の反対があってもけっして感情的にならないという事です。

上記の様に数年後と今計画する場合のメリットとデメリットを表にまとめて客観的に伝え、住宅ローンの返済額（金利）を抑える為にも、援助してというのではなく、資金を貸して欲しいと頼んだらしいです。実際にそうしたら贈与の特例の範囲内で援助をしてくれたと笑顔で教えて頂きました。

 

☞ご両親や祖父母からの住宅資金等贈与が非課税となる要件はこちらからどうぞ。

☞その他、今援助を受ける可能性がある方はこちらの相続時精算課税選択の特例もチェックしておいた方が良いと思います。

 

家づくりは一大事業です。この段階で仮にご両親から反対があって計画を中止するようであれば、そもそも家づくりの成就はなかなか難しいとも言えます。

 

■自己資金額を決める際の注意事項とツボのまとめ

□まず、今から具体的に計画した方が良いのか、数年後の方が良いのかを決める。家賃や建築費の上昇や金利の上昇した場合との比較や今のお住まいが大きな地震に襲われた場合の安全性などを考慮して決める。 □出来れば6か月分の生活費＋必要な費用を手元に残しておく。 □それが無理であれば、万が一医療費など必要となる可能性がある場合に備えた医療保険や生命保険の見直しを行う。当然ではあるが、健康や交通事故にはいつも以上に配慮する。 □土地購入の場合の自己資金は土地代には最低100万円の契約金＋登記費用や仲介手数料など諸費用を用意する。それ以上出せる場合は、建物代よりも極力土地代に自己資金を投下して、土地に充てるローン額を減らす。 □建物関連に対する自己資金は最低100万円＋上記ローン額に組めない諸費用を用意する。 □上記の自己資金の最低額が難しい場合は、収入の安定が必要。場合によっては夫婦共稼ぎも視野に入れる。いずれにしても早めに住宅ローンの相談を金融機関（又はU-hm）にする。 □上記の自己資金の最低額が難しい場合は、今はマイホームの取得を諦め、先々の事を考え、ステップアップできる転職なども視野に入れ、貴方やご家族の為に今後どうすべきかを考える機会とする。 □自己資金にゆとりがある場合は、住宅ローンの金利とその他の投資などを比較し有効な資金の投下を考えたり、専門家に相談する。 □ハウスメーカーの提携住宅ローンなど住宅ローンによって、ローンの対象とならない、自己資金が必要な項目が違うので、それを把握しておく。 □ご両親や祖父母にマイホーム計画をしっかりと冷静に伝え、援助の有無を確認する。 □将来開業など希望がある場合は、自己資金が約2割以上必要であったり、先に住宅ローンを組まない方が良い場合も多いので、金融機関（又はU-hm）などに事前に相談する。

 

以上が自己資金を決める際の注意事項とツボ＜秘訣＞です。 

 

＜住宅ローン額に関して＞

上記を通じて自己資金額が仮決定できれば、後は住宅ローン額をいくらにするかによって、予算が決まります。

その住宅ローン額に関しては注意事項がありますので次もご参考にして頂ければと思います。

☞住宅ローンと予算を決める際の注意事項とツボはこちらからどうぞ。