土地探し~家を建てるまでの流れとコツ。費用の支払時期

 

土地探し~家を建てるまでの流れとコツ、支払いの時期

U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

こんにちは。

先日もユーザーさんが、良い土地をGETできて、嬉しい限りのU-hm ユーム 永野です。

まずは、土地探し~土地のお引渡しまでの流れをシンプルにお伝えします。

その後に、土地探し~家を建てるまでのコツと費用の支払い時期に関してここで知ることができます。

太文字着色文字を見るだけでもポイントがわかります

 

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1.土地探し~土地のお引渡しまでの流れ

まずは、シンプルに土地探しの流れを把握しましょう。

ポイントは良い土地が見つかった後が、スケジュール的に慌ただしいということです。

 

良い土地が見つかったら、まずはお申込み(買い付け)を行います。

 

その1週間後か2週間後に契約となり、その1か月~1か月半後が土地のお引渡しです。

 

お引渡しは決済とも言い、土地の残代金の支払いと所有権の名義を売主から買主へと移転登記します。

この様にお申込から土地のお引渡しまでのスケジュールがタイトです。

 

土地探しと並行して、自己資金や住宅ローンの段取り、土地の名義を誰にするのかなどの決定が必要となります。

 

 

土地探し(1か月~)

稀ではありますが、1年以上経っても土地購入まで至らない方もいます。

実際には、2、3か月ほどで良い土地が見つかる場合も多いです。

 

お申込み・買い付け(良い土地が見つかったら)

A4一枚の用紙に買いたいという意思表示をします。

一般的に費用はかかりません。

指し値(値引)のご希望があれば、記入します。

 

売買契約(お申込みから1・2週間)

手付金・印紙代・仲介手数料の半金を現金にて支払います。

 

お引渡し・決済(契約から1か月~1か月半後)

残代金の支払い・所有権移転登記をします。

貴方も地主の仲間入りです。

 

 

2.土地探し~家を建てるまでの流れとコツ、支払いの時期

 

「気に入った土地に入る、間取りを知りたい」

 

「土地の契約前に、建物を含めたトータル費用を知りたい」

 

「建物のローンを含めて、土地代も融資で払いたい」

 

その様な方が多いので、実際には、ハウスメーカーや工務店と相談しながら、土地探しを進めていくことが多いです。

 

そのことを踏まえて、土地探し~家を建てるまでの進め方、コツ、費用の支払いのタイミングや内容を知っておきましょう。

 

土地探しから家の完成までなので、少し長いです。

計画の初期段階では、太字色付だけをざっと見て、アウトラインをつかみましょう。

 

(1)マイホーム計画 

不動産業者やハウスメーカーは、マイホームの計画がしっかりしている方を優先して良い土地情報を教えてくれます

 

つまり、計画が曖昧ですと、本格的な土地探しをしてもらえず、いつまでも良い土地が見つからない可能性があります。

 

また、土地と建物の予算分けがアンバランスの場合、土地か建物のどちらかに不足や不具合が生じて後悔することもあります。

 

まずは、自己資金や住宅ローンの借入額を決め、土地と建物それぞれの予算をバランス良く決めることがポイントです。

 

その次に、どんな土地と建物が良いのかをご家族で話し合いましょう。

 

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(2)土地探し(1か月~)

土地探しは、まずは土地情報サイトで調べるという方が多いです。

 

その次の段階として、不動産業者や住宅展示場に行って土地探しを依頼すること方がほとんどです。

 

分譲地の販売センターなどで土地を探すという方法もあります。

 

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(3) 住宅メーカー探し

土地探しの前か同時並行で、建てたいと思うハウスメーカーや工務店を探すことがお薦めです。

 

理由は、良い土地情報が出てきた時に、決定すべきかどうかを建築のプロにも相談をした方が安心だからです。

 

ポイントは建てたいと思え、予算的にも建てられそうな住宅メーカーを探し、その中でも信頼できそうな担当者と一緒に土地探しをすることです。

 

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(4) 土地のお申込み(買い付け)

良い土地が見つかり、建築のプロに相談しても問題無さそうであれば、いよいよお申込みです。買い付けとも言います。

 

土地を買い付けすると、売主も仲介する不動産業者も契約の準備や日程の段取りを行います。

 

気軽に買い付けをして、やっぱりやめたというのはNGと言えます。

 

一方で、やっと出てきた良い土地であれば、なるべく早く買い付けを入れないと他の人にとられてしまう可能性も否めません。その場合充分な検証ができないことになりがちです。

 

ポイントは、土地探しの段階でどの大きさの土地であれば、どういう間取りが入って、建物や諸費用がいくらぐらいかかるのかをその概略だけでも(営業一切無しの【貴方の将来設計図】のプレゼントなどで)事前に勉強しておき 、その土地を買うべきかどうか速やかに判断して買い付けを入れることです。

 

そしてもう一つのポイントは、買い付け用紙に指し値(値引後の購入希望価格)を記入する場合は、売主の気持ちを害さない範囲で行うことです

 

基本的にはお申込みが早い方にて契約となりますが、他の方が自分よりも良い条件で後から申込みを入れた場合、そちらの方と契約となってしまう事も実際にあります。

 

買い付け時に、希望の契約日時を記入することが一般的です。なるべく早めの日程を記入した方が、他の方にとられないようにできるとも言えます。

 

売主にとって良い条件とは、売主の希望する土地売買価格であることは当然ですが、買主の自己資金額(現金払い)が多かったり、土地の決済(残代金の支払い)時期が早かったり、住宅ローンが確実とわかることです。

 

住宅ローンによる支払い予定の方は、土地と建物を含めた住宅ローンの相談や事前審査も早めにしておくと、貴方も売主も安心できる訳です。

 

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(5)住宅ローン審査

最近は、土地の契約の前に、住宅ローンの仮審査や本審査を通すことを求められる場合もあります。

  

住宅ローンの審査には、土地や建物の図面や見積などが必要となることがほとんどです。

 

また、仮審査は3日~1週間、本審査は早い場合で1週間、通常は2週間程かかります。

 

土地の契約までに住宅ローンの承諾を得ることが必要の無い場合も、結局すぐに住宅ローンの本申込を

する必要があります。

 

土地の契約書にはローン特約という項目が通常はあります。

 

住宅ローンの本審査が通らなかった場合は、契約を白紙撤回するというものですが、その期限は土地契約後の2、3週間以内としているので、すぐに住宅ローンの本申込をしないといけません。

 

良い土地が出てからでは何かと慌ただしいので、なるべく早めに、どの住宅ローンや金利タイプが自分達には良いのかを比較検討しておきましょう。

 

残念なことに、ハウスメーカーの営業マンは、自社提携の住宅ローン以外の融資のことは、詳しくないことが多いです。

 

また、ライフプランを相談してくれるファイナンシャルプランナーのほとんどの方は、生命・医療保険が本業ですので、最新の住宅ローンのことはあまり詳しくないのでご注意ください。

 

ご自身でもネットや各金融機関の窓口で、よく比較しておきましょう。

 

ただし、ネット上の住宅ローン比較サイトやランキングに関しては、注意が必要です。

 

そのサイトやブログに金融機関のサイトに移動するリンクや、広告が貼ってある場合は、そこから継続的に利益を得ていることが多いからです。

 

そのランキングの比較の基準が公平且つ明確かどうかを確認する必要があります。

 

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(6)土地・建物総合確認

お申込み(買い付け)は中途半端な気持ちで入れるものではありません。

 

契約後にキャンセルということは余程の事が無い限り避けなければならないことです。

 

ただし、買い付けの前にはわからなかった、貴方の家づくりを阻害する要因が判明した場合には話は別です

 

現地を見ただけや一般的な土地情報だけではわからないこともあります。

 

土地の重要事項説明や売買上に瑕疵(かし・欠陥)が無くても、その敷地に起因して、思っている以上の工事等の金額がかかる場合もあります。また、希望どおりの家が建てられない様な規制や障害がある場合もあります。

 

ポイントは、良い土地が見つかる前に、建てたいと思え、予算的にも建てられる住宅メーカーを探し、その会社の信頼できる営業担当者に、貴方の資金計画や建物の要望を事前にしっかりと伝えておくことです。

そして、良い土地が見つかったら、その建築のプロに、貴方の計画や予算を含めてその土地で問題無いかどうかをチェックしてもらうことです。

 

 尚、地盤調査は、所有者の土地に穴を空ける必要がある為、通常は土地契約後に実施となる場合が多いです。

 

それでも、売主の了承を得られ、且つ契約までに実施できそうであれば、一番建てたい住宅メーカーに地盤調査を頼む価値があります。

 

その場合の費用は、一部のハウスメーカーを除きほとんどの会社は建物の契約前にかかりません。

 

そのメーカーと契約となった時のみ、5万円と消費税分が契約に計上されたり、本体価格に入っていたりすることが多いです。

 

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(7)土地売買契約・手付金支払い(申込から1、2週間後

ご契約おめでとうございます。 

契約書と重要事項の説明があり、費用を支払います。

 

(お支払い)

手付金100万円~売買価格の1割

印紙代1万~(売買価格により)

仲介手数料の半金

 

手付金は建物代金の一部に充当されます。

仲介手数料は、貴方と売り主側を仲介した不動産業者に支払います。仲介業者がいない契約の場合はかかりません。

 

契約前に窓口の不動産業者に伝えておくべき、しておくべきポイントは次のとおりです。

 

当日、小さな文字の重要事項説明書など読み上げてくれますが、専門用語と長文のため、わかりづらいです。事前に雛形をもらい読んでおくとよいです。

 

また、土地所有者は一人なのか、連名なのかを事前に決め、伝えておきましょう。

 

(5)で述べたローン特約の期日と借入額ですが、住宅メーカーと相談の上、本申込の承認結果が確実に出る日程や、土地と建物の計画に不足の無い借入額を事前に伝え、契約書に印字してもらいましょう。

 

 

(8)建物打合せ

土地の残代金を支払う際に住宅ローンを利用する方は、速やかに建物の打合せをして、契約する必要があります。

 

土地の残代金は契約から約1か月後に支払う必要があるのですが、住宅ローンは本申込から承認まで約2週間程かかり、金額を振り込む手続きに数日かかります。

 

その融資の本申込には、建物や付帯工事の契約書(見積や図面)が必要となる金融機関が多いからです。

 

とはいえ、この契約前の建物の打合せがとても重要です。

 

注文住宅は契約後に間取りの変更もできますが、住宅メーカーが値引をできるのは契約時のみだからです。

 

この段階で十分な確認をしておかないと、建物の契約後に大幅に金額があがってしまったり、住んでから後悔することになります。

詳細まで確認しましょう。

 

 

(9)新築工事請負契約土地代を融資で支払う場合、土地契約直後

記念すべき、貴方とご家族のマイホームづくりの契約です。

 

(お支払い)

契約金100万円~請負工事代金の1割(全額自己資金の方)

印紙代1万~(契約金額による)

・敷地調査料約5万と消費税分の支払いなど、諸費用の支払いを求められる場合もあります。

 

注文住宅は売買契約ではなく、請負契約となります。

 

請負契約とは、仕事の依頼を受けた請負人である住宅メーカーが仕事を完成させることを約束し、注文者である貴方(施主)がその仕事の完成に対して報酬を支払うことを約束して交わす契約です。

 

ポイントは、その仕事内容を依頼するのは貴方(施主)であるということです。

 

つまり、本来、間取りやデザインを決めるのは、住宅メーカーではなく、施主ということです。

 

施主が間取りやデザインを依頼し、それに基づき、住宅メーカーは家を建てることになります。

 

この前提を踏まえて、契約内容=貴方からの依頼内容ですので、よく確認しておきましょう。

 

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(10)建物詳細打合せ

注文住宅では、契約前の設計図面や打合せに金額がかからない代わりに、間取りや設備、外観の詳細打合せは契約後となります。

 

それ故に、契約後にすごい金額があがってしまった!ということがありがちなので、契約前にいかに不足の無い確認ができるかが大切であることは前述のとおりです。

 

この段階で、予算の中でいかに後悔しない、本当に満足できる家を建てられるかが決まります

 

契約後に金額があがってしまうのは仕様が無い、必要なものはお金を出すという方もいらっしゃいますが、全てを住宅メーカー任せにしない方がより良い家づくりができます。

 

ポイントは、どんな優秀な営業担当者や設計士でも忙しさやコンディションにより、常にベストパフォーマンスができるとは限らないという事です。

 

住んだ後に本当に不具合はないか?  家族がより満足できるのか?  後悔しないために、全てをハウスメーカー任せにするのではなく、自分達でよくよく検討して、最終決定(着工設計図の依頼)をしましょう。

 

 図面だけを見るのではなく、メジャーを持って、色々と測ったり、サンプルや実物を良く見て確認しましょう。

 

尚、着工前に地鎮祭をする方で、暦の吉凶を気にする方は早めに地鎮祭の候補日を打合せしておきましょう。

 

 

(11)土地お引渡し・決済(土地契約の1か月~1か月半後

土地を契約して、通常は1か月程で土地の残代金を支払い、貴方に所有権を移転することになります。

 

いよいよ地主となる訳です。

 

何故、契約から1か月という短い期間でお引渡しかというと、売主の立場としては契約後は他の方に売る事も土地を紹介することもできない状態ですので、残代金の支払いまで長い期間を空けたくないということが大きな理由と言えます。

 

(お支払い)

・土地代の残代金

・仲介手数料の残金

・登記費用(所有権移転)

・固定資産税など清算金(1年分を先に売主が支払っているので、所有権移転日以降の買主負担額)

・(住宅ローンで土地代を支払う場合の関連費用)

 

土地の残代金を住宅ローンで支払う場合は、住宅ローンの内、分割実行にて支払う場合と土地つなぎ融資にて行う場合があります。

⇒土地購入~家を建てるまでのお金の流れ。自己資金と住宅ローンの支払い金額はコチラ

 

(12)建物間取り・外観最終決定と建築確認申請(着工する約2か月前)

間取りや外観、窓や壁などの構造に関わる全ての最終決定を行い、建築確認申請を行います。

 

図面を最終決定したからと言って、住宅メーカーはすぐに建築確認申請を出すことはできません。

 

最終決定後に、申請用の図面作成や構造計算が必要となるからです。

 

申請は、行政か第三者法人の審査機関に設計士が持ち込みます。

 

原則として、申請後に、窓や壁を含む間取りや外観などの構造に関わる変更はできません

 

やむなく変更の場合は申請の出し直しとなりますが、ハウスメーカー側も他のお客様との予定もあるので、打合せや修正にさらなる時間がかかり、別途費用が発生します。

 

後悔が無いように、細部まで確認の上、決定する必要があります。

 

一般的な2階建てですと、申請から許可まで2週間程かかります。

 

混み具合により、防火地域の3階建ての場合など4週間前後かかることもあります。

 

認可後に工場に製造指示がされ、それから着工となりますので、ゆとりを考えると着工する2か月前には、間取りと外観の最終決定が必要となるケースが多いです。

 

構造とかかわる床暖房や屋根一体型の太陽光、天井埋め込みの空調や照明なども申請前に決定をしておく必要があります。

 

敷地の高低差を土留めする擁壁などの外構工事も同様です。

 

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(13)建物内装・照明・カーテン・外構決定

構造が変わらない範囲は、スケジュール的に建築確認申請後に打合せをすることが多いです。

 

設備面ですとキッチンやお風呂、洗面、空調などの種類を決定します。

ただし、水回りの位置を変えると基礎などの構造が変わることも多いので、確認申請後は場所の移動はできないと考えておきましょう

 

セコムなどのセキュリティー工事を希望の場合もこの段階で打合せとなります。

 

その他に、室内の床や壁の仕上げ、構造に埋め込まない照明やカーテン、外構工事など、色々と決めることが多いです。

 

この打合せでも「当初の予定よりも金額が大幅にあがってしまった」「見積に入っていると思っていたが・・」ということも良く聞きます

 

許容範囲なら良いのですが、そうでない場合は折角の楽しい打合せが、ストレスが多い残念なものになってしまいます。

 

非常に高額なお買い物と言える家づくりは楽しんで頂きたいものです。

 

やはり、これらの付帯工事契約に入ってはいないけれど予算取りをしているような照明・カーテンなども、契約前にどういう内容なのか? 予算内でどういうものが選べるのか? を確認しておきましょう。

 

 

(14)地鎮祭・着工(建物契約から2~4か月後)

住宅ローンをご利用の場合は、融資による支払い(実行と言います。)は建物の竣工(しゅんこう・完成)時となることが多いので、着工金は融資金額以外の自己資金分の全額を支払います。

 

(住宅ローン利用の方の着工時お支払い)

・残っている自己資金(現金)分

・住宅メーカーによっては、融資分の3割(分割実行またはつなぎ融資にて。大手ハウスメーカーは、工事中の融資支払いは不要の場合が多いです。

自己資金額が住宅ローンと同等以上に多い場合は、住宅メーカーと相談の上と金額が決まります。

 

全額自己資金による支払いの場合は、請負工事金額の3割と諸費用分が着工時の支払となることが一般的です。

 

(全額自己資金の方の着工時支払い)

・請負工事発注金額の3割

・諸費用分全額

 

着工前に、神主さんを呼んで地鎮祭を行うことが一般的です。

 

住宅メーカーが段取りする場合の費用は、初穂料(はつほりょう)3万円と礼金1万円で4万円前後というケースが多いです。

 

(初穂料)

・約4万円

 

初穂料が安い場合は、施主側で何かしら用意が必要となることがほとんどですので、よく確認してください。

 

もちろん、今までもミャンマー式や中国式などその方のお国や宗教に応じて、儀式される場合もありました。

 

また、最近は神主さんを呼ばないで、工事担当者と一緒に塩やお米、お酒を建物配置予定の4方向にまき、清め祈願する四方祓い(しほうはらい)だけをする方も増えています。この場合は基本的にそれらの材料費だけです。

 

敷地に建物を配置する外壁に沿って、縄が張られます。

 

これを地縄(じなわ)といいますが、この時に建物が一番小さく見えます。建物ができあがるにつれ、大きく感じられますので不思議なものです。

 

地縄を確認する際に、たまにあるのは、「図面ではもっと隣地との距離があると思っていた」「車の乗り降りがもっとスペース的に楽だと思っていた」「庭がこんなに狭いと思っていなかった」ということです。

 

地縄の位置がズレていた(間違っていた)というミスも実際にはありますが、ごくごく稀なことです。(稀でもあってはいけないことですが・・)

 

今はレーザーで計測して地縄を張ることが多いので、図面通りとなっています。

 

どうしても、建物の配置や大きさを変更したいとなると、一大事です。

 

職人さんの段取りもし直しとなり、時間と費用が別途かかってしまいます

 

詳細打合せ時に、家の中や外観に集中しがちですが、建物の配置図もよくチェックしましょう。

図面を見るだけではなく、お住まいや住宅展示場などで、メジャーを使って、隣との距離や駐車場の乗り降りの動線、庭のスペースなどを実際に確認しておきましょう

 

 

(15)上棟(着工から約1か月後)

一般的には壁や屋根の骨組みが出来上がり、断熱材が入る前に、工事担当者と現場を確認します。

 

このことを上棟(じょうとう)確認とか、上等立ち合いなどといいます。

 

大手ハウスメーカ―の場合は通常は上棟式という儀式的なことはしていませんので、費用はかかりません

 

いわゆる棟(むね)上げをして、屋根構造などを固定した後日に行います。

 

自分の家の木材や鉄骨などの屋根構造がクレーンなどで上げられる所を見たい。撮影したいという方は事前に工事担当者から日にちを聞いておきましょう。見た方はみんな感動しています。

 

地元の工務店などの場合は、神主さんを呼び、ご近所さんを呼んでお餅などをまき配る上棟式を行っている場合も少なくありません。

 

その場合は数十万円ほどかかるケースも(なかには100万かかったという方も)ありますので、事前に予算取りが必要となります。

 

もちろん、希望であれば、ハウスメーカーでも上棟式の対応はしています。

 

また、引越しの時期が3月や4月などは、引越し業者を予約することが難しく、空いている業者は金額がとても高いといったことになりがちです。早めに予約をしておきましょう

 

(住宅ローン利用の方の上棟時お支払い)

・住宅メーカーによっては、融資分の3割(分割実行またはつなぎ融資にて。大手ハウスメーカーは工事中の融資の支払いは不要の場合が多いです。

 

自己資金が多い方は住宅メーカーとの相談によります。

 

(全額自己資金の方の上棟時お支払い)

・請負工事発注金額の3割

 

 

(16)住宅ローンの金消契約(お引渡しの1か月程前)

お引渡しの1か月程前に、金融機関と住宅ローンの金銭消費貸借契約(きんせんしょうひたいしゃく)を結ぶ必要があります。

略して金消(きんしょう)ともいいます。

 

最近は土日や、平日の夜の対応もしてくれる銀行もありますが、基本は平日となります。

 

早めに日程を決めておきましょう。

 

印紙代金ではなく、予め印紙を購入する必要がある場合が多いです。

 

また、状況によっては新居に住民票を移して、契約できるのであれば、後々住所変更の手間が省けますので、金融機関に相談しておきましょう。

 

(お支払)

・印紙(代金ではなく実物)

・事務手数料

・保証料(保証料一括払いの場合)など

 

 

(17)お引渡し(着工から約3~5か月後)

工場で多くの部資材や骨組みを作る鉄骨系のプレハブメーカーの場合は、3か月程でお引渡しということもよくあります。

 

木造でも工場で主要構造を製作して、現場でそれらのパーツを組み上げる木造ハウスメーカーの場合は4か月前後でお引渡しという場合が多いです。

 

3階以上や大きな建物の場合は、通常よりも1~2か月かかることが一般的です。

 

工務店やローコストメーカーの場合は、その時の現場の人手次第となりますが、一般的に大手ハウスメーカーよりも数か月は時間がかかるということも少なくありません。期日も伸びてしまうこともあります。

 

家賃の支払いをしている方はその点も予め考慮して予算を組みましょう

 

(住宅ローン利用の方のお引渡し時支払い)

・住宅ローン残金分

・現金未払い分

一部のローンを除く一般的な金融機関では、建物の足場が外れて建物の表示登記が完了してから、融資の実行となります。その前に引渡しを受ける場合が多いのですが、建物つなぎ融資が必要となり、別途費用がかかります。

 

(全額自己資金の方のお引渡し時支払い)

・残金全額(約3割)

 

以上が土地探し~家を建てるまでの流れとコツです。 

⇒もっと詳しいお金の流れ。土地つなぎ融資や自己資金の流れや具体的な支払い金額はコチラ

 

まとめ

土地探しの最初の段階で重要なことは、しっかりとした計画を立てることです。

まずは自己資金と住宅ローンによる予算を決め、土地と建物の最適な予算分配をしておきましょう。

それができたら、家を建てたい、予算的にも建てられる住宅メーカーを探します。

不動産業者だけではなく、家づくりのパートナーと一緒に土地を探し、検証することが、失敗しないコツとなります。

 

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