【土地価格】土地は高騰か下落か？ 地域別の予測方法

こんにちは。

ユーム永野です。

早速、ニックネーム「サッチャーさん」の質問です。

先に結論をお伝えします。

まず、パラリンピック後、土地価格がどうなるかについては、

です。

これは当たり前でしょと思われた方も多いと思います。

ではどうして、

まずはこちらをおさえておきましょう。

でも特にみなさんが興味あるのは、今後、

ですよね。

人によっては、

希望するエリアの中で、将来の資産価値よりも、価格が下がる土地を、安い時に買いたい

という人もいるかと思います。

途中で、コロナ禍でも価格が上がっているエリアがわかります。

後半には

みなさんの希望エリアで、価格が上がりそうな土地、下がりそうな土地の見分け方、その４つの方法がわかります。

それでは本題に入ります。

改めてこちらが今回の質問の要点です。

パラリンピックが終わった後、土地価格はどうなるのか？

結論はコチラです。

ではなぜこのように言えるのか、深堀りしてみていきましょう。

住宅地の価格は 一時上がっても長期的には価格が下がる可能性あり

ポイントは2つです。

それは、

です。

当たり前のことなのでサクッと確認して、次いきましょう。

コロナ収束により土地購入需要が増え 一時地価が高騰する可能性がある

こちらはわかりますよね。

現状、土地購入に慎重な方が多いので、コロナ収束による反動で一時的に土地購入需要が増えるかもしれないということです。

需要が増えれば、地価（土地の価格）が上がる可能性も高いと言えます。

今後、イスラエルやアメリカ、ヨーロッパなどの3回目のワクチンの効果によっては、やっとコロナ禍の出口が見えてくる可能性はあります。

国内でも、塩野義製薬など国内生産のワクチンが2021年度末に普及する動きがあります。

ワクチン以外の治療薬も国内で、普及化への動きが進んでいます。

海外ワクチンによる副作用が懸念視されている中で、国内産ワクチンの普及や新薬は、日本の新型コロナ収束に大きな進展が出るかもしれません。

とはいえコロナ収束による土地購入需要の増加は、特に戸建て住宅用地に関して一時的な可能性が高いです。

では長期的にみたらどうでしょうか。

土地購入層の人口減少により長期的に地価が下がる可能性がある

これも言うまでもないことですよね。

要するに、人口が減るので、土地を買って家を建てようという人も減っていきますよね。

具体的なデータを見てみましょう。

新設着工戸数2020年度約81万戸から2030年度約65万戸に減少する見通し

2020年度の新設着工戸数は約81万戸です。

2030年度では約65万戸、2040年度は約46万戸になると予想されています。

※画像出典：野村総合研究所HP　※画像外はユームの参考情報

つまり、20年後には、土地を購入して家を建てようという人も大幅に減少するということです。

東京都都内でも2025年をピークに人口減少を推移する見通し

東京都内でも2025年をピークに人口が減少していく見通しを発表しています。

※画像出典：東京都政策企画局　※画像外はユームの参考情報

人口減少による住宅購入者の減少、それによる土地購入者の減少は避けられません。

需要が減ることにより、いずれ地価が下落する可能性は十分あります。

とはいえコロナ渦で全国的に土地購入需要が減っている中、地価が高騰しているエリアもあります。

一方でコロナ渦以外の要因で今後さらに地価が下落する可能性があるエリアもあります。

こちらを順番にみておきましょう。

コロナ渦でも地価が高騰しているエリアもある

先に令和3年地価公示について簡単におさえておきましょう。

令和3年は全国的に地価が下落傾向

令和3年は、新型コロナの影響により住宅用地の地価（売買価格）が全国平均で5年ぶりに下落した、と発表されています。

もう少し具体的にお伝えすると、東京圏が8年ぶり、大阪圏が7年ぶり、名古屋圏が9年ぶりに下落に転じています。

※画像出典：国交省　令和3年地価変動率の推移　画像内：ユーム参考情報

新型コロナの影響により、需要者が価格に慎重になっていることが大きな要因と言えます。

こちらを踏まえて今後、地価が高騰もしくはさらに下落しそうな土地について紹介します。

コロナ渦でも地価が高騰しているエリア

新型コロナの影響があっても地価が高騰しているエリアもあります。

例えば、東京圏でも23区のうち港区や目黒区は＋0.3%の変動率でやや上昇傾向です。

画像出典：東京都財務局HP　画像内：ユーム参考情報

また千葉では、木更津市や袖ケ浦市の人口が増え、住宅用地の値上がりが続いています。

※画像出典：日本経済新聞HP　画像内：ユーム参考情報

また札幌、仙台、広島、福岡といった地方4市は、上昇率は下がったものの、以前として地価の上昇率はプラス、つまり地価が高騰しています。

※画像出典：国交省　令和3年地価変動率の推移　画像内：ユーム参考情報

このように新型コロナによる地価の影響は大きいものの、一部のエリアでは地価が高騰している傾向もみれらます。

東京都港区は、商業施設が充実しており、子育てなどの行政サポートの充実や住みたい街ランキングで常に上位に入っていることもあり、以前高騰が続いています。

同じく目黒区は、特に通勤や通学、商業施設への利便性の良さと、大人向けのおしゃれな街としてのブランドも確立されいます。

人口も増えていて、地価はコロナ禍でも落ち込んでいないです。

千葉の木更津もコロナ禍でも地価が上昇しています。

アクアラインにより、東京、神奈川にもアクセスが良く、東京・神奈川よりも土地が安く、豊富な千葉のゴルフ場や自然、リゾートエリアへのアクセスにも恵まれています。

大型商業施設なども増え、移住者が増加しています。

ちなみに、北海道北広島市や倶知安町（くっちゃんちょう）は、新幹線や高速道路などのインフラ整備、野球の新球場開業を見据えた再開発計画に力を入れており、令和3年の全国の地価変動率上位6つを占めています。

また京都の中心５つの区では、2020年に対前年比3％上昇し、2021年の地価もマイナス変動となっていないです。

これはもともとの利便性＋ブランド的魅力に、持続化可能な都市計画の見直しのため2020年4月から実施した用途地域の変更などが要因と言えます。

地方都市や都心からアクセスの良い地方圏も、住環境の利便性だけでなく、＋アルファの魅力づくりをしているエリアは、今後も地価が上がる可能性はあります。

つまり、これらのエリアは資産価値も上がる可能性が高いと言えます。

今後、地価がさらに下落しそうなエリアもある

人口は減っていくが、人気があり価格が上がるエリアがあるということは、逆により価格が下落しそうなエリアもあるということですよね。

そうなると資産価値も下がります。

では、どのエリアが下がりそうか見ていきましょう。

災害リスクが高いエリアの地価がより下がる可能性がある

こちらはみなさんもイメージしやすいのではないでしょうか。

ここ数年で特に話題となっているのは豪雨災害です。

過去の被害から既に地価が下がっている事例もあります。

■自然災害により地価が下がっているエリアがある

コチラをご覧ください。

※画像出典：住宅新報　※画像外はユームの参考情報

2019年度の地価変動率の下位トップ10です。

1,2位は岡山県と広島県の一部です。

これらの場所は2018年の西日本豪雨による被害が大きかったエリアです。

もちろん、復興のためにみなさん大変な努力をされているのですが、

こういった災害リスクによる地価の影響が数字に現れてしまっています。

実はあまり知られていないのですが、西日本豪雨をきっかけに、宅建法も改正されました。

■宅建法改正と国民の関心UPが、災害リスクエリアの地価に影響

2020年8月28日から、土地契約時に水害（洪水・内水・高潮）ハザードマップで購入地の所在地を事前に説明することが義務づけられました。

※画像出典：宅地建物取引業法施行規則の一部改正　

今までは自然災害リスクを知らずに土地を購入していたケースもあったかと思います。

しかし今後この水害リスクの説明が必ずあるので、人気が下がり、該当エリアは価格が下がる可能性はあるということです。

今後この水害以外にも、自然災害リスクが高いエリアは、さらに地価が下落する可能性があります｡

具体的には液状化や、地震の揺れやすさ、津波リスクが高いエリアです。

人口減少で地価が下がる可能性もある

これは当たり前ですよね。

先に直近のデータを見てみましょう。

2020年度の全国の転入・転出の推移をみてみると、

転入よりも転出が多い（転出超過）、つまり人口減少数が大きかった県上位は、愛知、兵庫、福島、長崎でした。

ただ一部の県を除き、大多数が転出超過、つまり人口が減少しています。

※画像出典：経務省統計局HP　※画像外はユームの参考情報

東京、大阪、福岡、沖縄は転出よりも転入が増加（転入超過）しています。

つまり人口が増加しています。

※画像出典：経務省統計局HP　※画像外はユームの参考情報

ただし東京に限っては、前年よりも転入超過数が減少していることがわかります。

つまり人口の上昇率が下がっているということです。

さらに2021年6月単月の東京都23区の転入超過数は大幅にマイナスとなっています。

※画像出典：経務省統計局HP　※画像外はユームの参考情報

ただしこの月に限って言えば、さいたま市や千葉市は転入超過が増えていますよね。

※画像出典：経務省統計局HP　※画像外はユームの参考情報

これらの要因の一つは、新型コロナによりリモートワークの普及が考えられます。

リモートワークの普及により、仕事への向き合い方が変わりつつあるのはみなさんもご存知のとおりかと思います。

これにより地方移住への関心が高くなっています。

例えば、東京に住んでいた方が埼玉や千葉へ移住するといったケースなどです。

なぜ、東京２３区が減り、その周辺が増えたのか？

その理由の一つは、ホームワークもできる少し広めの家を建てたい、という方が増えているからというのもあります。

広い建物を建てたいので、駅近くではなかったり、今年6月のデータのように東京23区の人口が減り、さいたま市や千葉市が実際に増えているとも言えます。

ちなみに今回は、一部のエリアをピックアップして転入・転出の動向をお伝えしましたが、自分たちのエリアはどうなんだろう？と思った方もいるかもしれません。

みなさんも全国の人口推移を調べることができる方法がありますので、後ほどお伝えします。

生産緑地や空き家問題で、エリアによって地価が下がる可能性がある

みなさんもニュースなどで聞いたことがあるかもしれません。

生産緑地と空き家問題、この2つがエリアによって地価下落の要因となる可能性があります。

2022年に生産緑地だった土地が市場に出回る可能性がある

生産緑地とは、簡単に言うと、法律上30年間農地として利用しなければいけない土地のことです。

原則として、一部例外を除き、この間は建築ができません。

もちろん、住宅地としての販売もできません。

コチラは2022年に30年満期だった生産緑地の割合を示すグラフです。

※画像出典：国交省　特定生産緑地の手引　※画像外はユームの参考情報　

生産緑地に指定されていた土地の総面積の約80%が2022年に30年を迎えます。

30年を迎えるとどうなるか？

農地使用をやめる方もでてくると予測されています。

その場合は、原則として所在する自治体が買い取るか、他の営農者を斡旋することになっており、買い手がなければ指定解除されて宅地転用も可能になります。

簡単に言うと、後継者がいない場合、売り地が増える可能性があります。

つまり土地の供給が増え、エリアによっては需要過多により、地価が下がる可能性があるということです。

では具体的に2022年以降どうなるのか？

もちろん、全部が宅地になるわけではありません。

農地として続けたり、後継者に譲ることもあります。

また、今まで相続税とその利子の猶予を受けていた場合、すぐに手放さないという方もでてくると思います。

とても大雑把で恐縮ですが、仮に5％が売地になったして計算してみます。

2022年に一旦生産緑地の期限を迎えるのは、約9,563haです。

坪数にすると、約2,893万坪。

その5％が宅地となったとすると、約144.7万坪です。

例えば1つの宅地が50坪だとすると、約28,940区画に相当します。

あくまでも仮の計算ですが、

2022年以降、新しい土地が28,940区画もでてきたら、供給過多となり、エリアによっては、土地価格の下落となる可能性も否定できないのではないでしょうか？

その生産緑地は

の11都府県に限られています。

該当エリアの方は「地域名　生産緑地　エリア」などで、どこにどれだけ生産緑地があるのかネット検索してみてください。

東京の人気エリアで言うと、世田谷区、練馬区、調布市は生産緑地数が多いです。

町田市や八王子はさらに生産緑地数も多く、ともに2020年をピークに人口減少が予測されています。

つまり、宅地の供給が需要よりも増え、より土地価格が下がる可能性もあります。

逆にそのように新しい土地が多くでてくる可能性があるエリアで土地探しをする方にとってはチャンスかもしれません。

今後空き家が増えることにより、市場価値が下がる可能性がある

空き家問題により地価が下がる可能性があります。

空き家問題とは、その名の通り、空き家が年々増加していることです。

野村不動産研究所の調査では、2033年以降は総住宅数の約3軒に1軒は空き家になるとの予想も発表しています。

※画像出典：2030年の住宅市場と課題　野村不動産研究所　※画像外はユームの参考情報　

では空き家と地価にどのような影響があるのか？

今後空き家付きの土地もしくはリフォーム物件付きの土地として市場に出回る可能性があります。

空き家のある土地も売地として増えていけば、土地を買うという需要よりも供給が増えるので、地価が下がる可能性はあります。

ここまで地価の動向をお伝えしていきましたが、みなさん自身で地価が上がりそうなエリア、下がりそうなエリアを調べることもできます。

最後にその方法をがわかります。

参考になるので、ぜひみなさんも活用してみてください。

地価が上がりそうなエリアと下がりそうなエリアの調べ方

今後、大学や工場、大規模病院など大型施設の撤退などがある場所含めて、

下がるところはよリ下がり、利便性＋αの魅力があるところは上がる。

そういった格差が広がる可能性があります。

土地の価格が上がりそうか下がりそうかを見分けることが重要ですよね。

方法は全部で4つです。

1.地価推移と売買事例を調べる方法

公示価格や変動率・推移を調べられるのは、国土交通省のこちらが便利です。

データはちょっと重いですが、エクセル形式で一覧表で各市町村のデータが見れます。

※画像出典：国土交通省HP　※画像外はユームの参考情報

過去の土地売買事例を調べるには、国土交通省の「土地総合情報システム」がおすすめです。

画像出典：国土交通省　土地総合情報システム

こちらで売買事例が確認できます。

公示価格も同様な方法で市町村別にわかります。

今と過去をそれぞれ調べれば、推移もある程度わかります。

その地域でどれだけ土地の売買があったか、具体的な価格も確認することができるので非常に便利です。

いずれも各リンクと調べ方は、概要欄に貼っておきます。

2.将来人口予測を調べる方法

将来の人口予測を調べるには、「e-Stat」という政府統計のポータルサイトがおすすめです。

※画像出典：e-Stat　政府統計の総合窓口　

希望エリアの現在までの人口推移、将来の人口予測を確認することができます。

人口が増えれば土地購入の需要が増え、今後地価が上がる可能性があります。

つまり、土地の資産価値が上がるか下がらない可能性が推測できます。

逆に将来の人口が大幅に減る場合、土地購入の需要が減り、地価が下がる可能性が推測できます。

つまり、将来の土地の資産価値が下がる可能性があるということです。

将来の人口予測の調べ方は、概要欄に貼っておきます。

こちらで、将来の人口予測の推移がわかります。

またその土地に自分たちと同じ年齢層がどれだけ住んでいるのか？気になる方も多いのではないでしょうか？

それらもわかりますので、とても便利です。

3.エリア経済を支える大学・企業・大学病院などの 経営状況を調べる方法

これらも地域経済を支えるのに非常に重要ですよね。

例えば、大学のまわりには商業施設や賃貸アパートなどが多いですよね。

そうやって町が活性化すれば、街全体に人気が出ますよね。

とはいえ人口が減少するなかで、大学や大きな工場などの経営が上手くいかず、無くなってしまうと人も集まらなくなります。

場合によっては町の過疎化なんてこともありえなくはないですよね。

もし気になる土地の周辺もしくは町に該当する大きな施設があれば、経営状況を確認しておくこともおすすめです。

ではどうやって調べるか。

大学の経営状況の調べ方

まず大学の経営状況です。

各大学サイトで財務諸表が見れます。

財務諸表と書いてなくても、「事業活動収支計算書」「資金収支計算表」とかかれていたりします。

特に「貸借（たいしゃく）対照表」の中の「第2号基本金」と「第3号基本金」を確認しましょう。

第2号基本金は、中長期計画のための資産の量です。

第3号基本金は、奨学金などの運用資産の量です。

簡単に言うと、この2つがたくさんある大学ほど、経営状況が良いです。

これらを資産を大学の生徒数などの規模などで按分して、他の大学と比較するとわかりやすいかと思います。

病院の経営状況の調べ方

続いて病院です。

こちらは残念ながら病院毎の経営状況を掲載しているケースは非常に少ないです。

無料で気軽に見るのはなかなか難しいです。

例えば大学病院など大きな病院であれば、次のように検索すると公表されていることもあります。

「病院名　財務状況」　　「病院名　事業報告」

大きな医療組織であれば、「医療経営白書」などに財務状況は記載されています。

2015年の日経ビジネスにて、経営ランニングが発表されていましたが、基本的に病院側の協力に基づいたもので、こちらに掲載されている病院は比較的安定している医院のみです。

一応こちらが東京のものです。

出典：病院情報局「病院ランキングへの協力」

企業の経営状況の調べ方

続いて企業の経営状況です。

地域経済に影響するほどの大きな企業であれば、HPで経営状況がわかることも少なくないです。

賃貸対照表と損益計算書をみてみましょう。

貸借対照表では、「現金・預金」「純資産」の2つの項目が悪化していないかを確認しすると、経営が悪化していないかどうかが分かります。

損益計算書では、企業の収支の結果が記載されているため、「営業利益」「経常利益」「税引前当期純利益」「当期純利益」を確認しておきましょう。

4.地元で聞き込みをする方法

地元情報はなかなかネットでは掲載されていない情報も多いです。

特に数年以上先の情報の場合は、ネットよりも役所の都市計画課などで​​​​聞いた方が早いこともありますが、忙しい時期には行かないほうがよいです。

候補地の周囲を歩いてみて、大きな敷地で工事中であれば、工事看板を見ればどういう施設が建つのかなどもわかりやすいです。

もちろん、地元の方も知っていることがあります。

意外とタクシーの運転手も詳しかったりします。

希望エリアで将来的に再開発が行われるか、インフラ整備があるかなど、ご自身で足を運んで聞き込みをするのも有効です。

今回の質問は、

でした。

これを踏まえて、あくまでもユームの見解は、

です。

現在の地価は新型コロナによる影響が強いですが、コロナ収束以降はどうなるか誰もわかりません。

とはいえ最後にお伝えした地価の高騰・下落の可能性を調べる4つの方法を活用していただきたいです。

その上でみなさんそれぞれの建築時期に合わせて土地探しを進めていただければと思います。