土地購入と住宅ローンの流れと期間|手付金やローンの支払時期と金額

 

土地売買契約、決済、建築契約、建物完成までのお金の流れ。

自己資金と住宅ローンによる支払い方と金額が具体例でわかります。

U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

土地探しから注文住宅を建てるまでのトータルサポート歴20年のユーム  永野です。

こちらでは、土地購入から家を建てるまでのお金の流れがどこよりもわかります。

 

手付金やローンの審査、申込の手順を知らないと慌てて、失敗することもましますよね。

 

全額自己資金の場合と、現金と住宅ローンにて支払う場合のそれぞれについて、いついくら支払えばよいのか、注意点とコツがここだけでわかります。

 

※土地探しの必勝法! 6つの方法の注意ポイントとコツはコチラ

 

 

1.まずは、土地購入~家を建てるまでのローンと支払いの流れと期間の概要を理解しよう

 

土地を探して、注文住宅を建てるかたの、大まかな支払いの流れがここでわかります。


ポイントは土地の買い付けから土地のお引渡しまでがとても慌ただしいということです。


特に住宅ローンを利用するかたは、どのタイプのローンが良いのか? どの住宅メーカーで建てるのかを予め決めておくことが、慌てて失敗しない為に重要です。

 

|現金とローンによる支払いの大まかな流れと期間

 

(良い土地が見つかったら)

土地申込み・買い付け

支払いは基本的にゼロ

 

(土地お申込み~約1,2週間後)

土地売買契約

■支払い
・手付金(てつけきん):100万円~土地売買価格の1割(全額自己資金の方は基本的に約1割~2割)
・印紙代1万円~
・仲介手数料の半金(売買価格×3%+消費税の半金)

 

(土地契約の前後)
<住宅ローン仮審査>

(住宅ローンを利用するかたは土地契約直後)

建築工事請負契約

■支払い
・契約金100万円~請負工事代金の1割(全額自己資金の方は基本的に約1割)
・印紙代1万~(契約金額による)
・敷地調査料約5万と消費税分の支払いなどの諸費用を求められる場合も

 

(建物契約直後)
<住宅ローン本申込>
■支払い
・事務手数料など
※住宅ローンがある場合は土地・建物などの書類を揃え、すぐに本申込を行う
一般的に約2週間後に承認。ローン実行(融資)をすぐに依頼

 

(土地契約から約1~1ヶ月半後)

土地お引渡し・決済

■支払い
・土地売買価格の残金
・仲介手数料の残金(半額)
・登記費用
・固定資産税・都市計画税清算金(1年分の引渡し日以降を買主が負担)
・住宅ローン関連費用(住宅ローン利用者のみ)
<住宅ローンの返済>
■支払い
・土地分の融資の月々の返済スタート
または土地つなぎ融資を使い、返済は建物の住宅ローンと合わせて、建物完成の1,2ヶ月後から月々返済スタートとすることも多い
詳細はのちほど。【コラム】土地つなぎ融資にて

 

(建築契約から約2~4ヶ月後)

建物着工

■支払い(住宅ローンを利用のかた)

・自己資金分(現金)全額
・住宅メーカーによっては融資分の3割(大手ハウスメーカーはこの段階での融資による支払いは不要の会社が多いので、手数料が安く済むことも)
(全額自己資金のかた)
・建築工事請負費用の約3割+諸費用

 

(着工から約1ヶ月後)

上棟(じょうとう・むねあげ)

■支払い
(住宅ローンを利用のかた)
・住宅メーカーによっては融資分の3割(大手ハウスメーカーはこの段階での融資による支払いは不要の会社が多いので、手数料が安く済むことも)
(全額自己資金のかた)
・建築工事請負費用の約3割

 

(お引き渡しの約1か月前)

<住宅ローンの金銭消費貸借契約>
■支払い
・事務手数料
・保証料(一括払いの場合)
・印紙代

 

(お引渡しの約3週間前)
<火災保険の契約>
■支払い
・火災保険料
※家財・地震保険は任意加入

 

(着工から3~5ヵ月後)

竣工(しゅんこう)・お引渡し

■支払い
・残代金(自己資金・住宅ローン)

 

(お引渡し後)
・引越し費用
・TV・CATV・光・BS/CSなど工事費用(建築工事費に入れる場合も)
・家具家電など購入費用
・住宅ローンの月々返済スタート
・不動産取得税(初年度のみ)、固定資産税と都市計画税(毎年)

 

以上が大まかな現金とローン払いの流れと期間です。

 

次の章では、土地・建物の費用と支払いの金額の具体例がわかります。

 

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2.土地・建物費用の現金とローン払い額と時期を3つの具体例で学ぼう

 

ここでは3つの土地代別に、土地購入と注文住宅のトータル費用を明示し、具体的な現金払いと住宅ローンの支払い額の流れを表にまとめています。

 

土地購入費用とは、土地代+印紙代+仲介手数料+登記費用の合計額です。

建築工事費用とは、延床面積100㎡・約30坪の注文住宅を建てた場合の、一般的付帯工事費と諸費用を含めた合計額としています。

土地2000万円と4000万円の土地には建物本体価格を坪単価70万、8000万円の土地には坪単価80万にて算出しています。

 

⇒土地購入費と注文住宅の詳しいトータル費用についてはコチラ

 

 

|土地・建物総費用と支払い金額。3つの具体例

(消費税8%にて。概算)

 

設定条件

 

土地2000万

土地4000万

土地8000万

土地購入費用

2126万

4253万

8430万

建築工事費用

2660万

2660万

2960万

土地建物の総費用

4786

6913

1億1390

自己資金

456

1283

2660

住宅ローン

4330

5630

8730

 

土地・建物費用の支払金額と流れと時期

黒数字は自己資金(現金)払い。

 

支払いの流れと時期

土地建物

4786万

土地建物

6913万

土地建物

1億Ⅰ390万

土地売買契約

136万

469万

936万

(ローンがある方は直後)

建物請負契約

101万

101万

101万

(土地契約から1ヶ月後)

土地引渡し

90万

584万

1494万

(土地代融資分)

1900万

3200万

6000万

(建物契約から3~5ヶ月後)

建物着工

129万

129万

129万

(着工から3~5ヶ月後)

建物引渡し

0

0

0

(建築費融資分)

2430万

2430万

2730万

 

<その他>

その他に火災保険などの以下の費用がかかりますのでご注意ください。

 

 小計:約70万~(引越し・家具家電購入費によります。)

 

(内訳) 

その他

火災保険料(家財・地震保険料は任意):10年20万~※最長10年です。

地鎮祭費用(任意):4万前後

※初穂料3万円+お礼金1万円前後です。

引越し費用20万~

TVアンテナ・BS・CS・光工事費用(希望内容による):5万~

家具・家電購入費用20万~

近隣・引越挨拶(タオルやお菓子代・葉書代)費用:数千円~2万

 

 

<忘れた頃に請求のある費用>

不動産取得税と固定資産税が土地・建物それぞれに課税されます。

※上記の土地4000万円の時の土地・建物の固定資産税評価額がそれぞれ、2800万円、1600万円として試算。

不動産取得税

土地・建物取得時のみ課税

・土地の不動産取得税 :0円(土地特例の税額)

・建物の不動産取得税 :9万円(平成32年3月31日までの認定長期優良住宅の税額軽減にて)

固定資産税

土地・建物に毎年課税

・土地の固定資産税・都市計画税:約9

・建物の固定資産税・都市計画税:約16(平成32年3月31日まで新築に提供される認定長期優良住宅の税額軽減にて試算。当初5年間は軽減され年々減りますが、6年目には20万後半の額になりますので、注意が必要です。7年目からまた減っていきます。)

※1月1日時点の所有者に対して、その年の5月以降の一括払いか4回程の分割払いとなります。

次の章では現金と住宅ローンの流れと段階別ポイントをお伝えします。

 

⇒より良い土地探しと後悔しない家を建てるまでのコツと流れはコチラ

 

 

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3.現金と住宅ローンの流れ・期間とポイント

前述のとおり、土地申込直後から土地代の支払、住宅ローンの仮審査と本申込、登記などの準備などでかなり慌ただしくなってしまいがちです。
何か重要な段取りが抜けてしまったり、時には別途費用が発生する事を見過ごしてしまったりする可能性もあります。
慌てず後悔しない為のお金に関係するポイント(コツ)を、土地探しから家を建てるまでの段階別にここでおさえることができます。

 

| 初期計画

■支払い
ゼロ。

■ポイント
□最初に、自己資金額と住宅ローンの借入額を決めましょう。


□ファイナンシャルプランナーにライフコストや住宅ローンの相談をする際は、無料や有料問わず、基本的には生命保険が彼らの本職である場合が多い為、保険の見直し提案とセットとなりがちです。また、最新の住宅ローンに関してや土地・建物の費用に関しては詳しくないことも多いので注意しましょう。


□土地と建物のそれぞれの予算を決めておきましょう。


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| 土地探し

予算や土地・建物の大まかな希望が決まったら、本格的な土地探しを行いましょう。

■支払い
ゼロ。

 

■ポイント
土地探しのパートナーをこの段階で選びましょう。

土地を建築の立場からチェックしてもらうことが肝要です。

建てたい、(予算的にも)建てられるハウスメーカーを選び、その中でも信頼できる担当者を探しておきたいものです。

予算や建物のご要望を担当者に伝えておき、より具体的な建築費用や諸費用の確認もしておきましょう。


□「住宅ローンは後でも大丈夫」という住宅メーカーや不動産業者の営業マンも多いです。

ただし、良い土地が見つかった後にすぐに住宅ローンの審査や申込が必要となり、冷静に自分達に適した住宅ローンを選ぶ時間がありません。

融資を利用するかたは後回しせずに、この段階でどの金融機関の、どのタイプの住宅ローンが良いかを選んでおきましょう


□土地の契約名義や住宅ローンの審査の為にも、土地の名義人を事前に決めておく必要があります。

親からの贈与がある場合や、住宅ローンをご主人と奥様とペアで組むなどにより、所有者やその持ち分が決まります。

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| 申込み・買い付け(気に入った土地が見つかったら)

A4一枚程の用紙に、土地購入者(所有者)の氏名住所、認印、契約希望日、その他指し値(希望の値引後の購入価額)などの希望を記入し、申込(買い付け)を行います。

申込書が売主にFAXなどで届いた順番にて、契約の優先権を持つことが一般的です。

 

■支払い
ゼロ。

通常、費用は発生しませんが、稀に手付金の一部として5万円などの振り込みを求められる場合もあります。

 

■ポイント
□「買い付けを入れて、土地を抑えましょう」と営業担当者は良く言いますが、買い付けをすれば、絶対に土地を購入できるという訳ではありません


□契約前に、その土地に間取りなど希望どおりに建物が入るのか? 建物や諸費用を含めたトータル費用も速やかに確認できるように、建てたい・建てられる住宅メーカーの担当者と事前相談をしておきましょう。


指し値(希望する値引後の土地購入価格の指定)をすることも可能です。

ただし、貴方よりも後に申込み(2番手の買い付け)をしたかたが満額で購入希望を出した場合は、そのかたが契約となる可能性もありますので、注意が必要です。


□売主は、支払いが確実なかたを優先します。

住宅ローンを利用するかたは早い段階で、事前審査を通しておくことをお薦めします。

 

地盤調査は、その土地に穴を空ける必要がある為、土地の契約後になるケースが多いです。

売主の承諾を得られれば、契約前に調査が可能な場合があり、より安心できます

この調査は建てたい住宅メーカーにて一般的には建物契約前の費用の支払いは無く実施してくれますが、一部の企業では調査料5万円前後と消費税が建物の契約前に必要となる場合もあります。


□契約時に契約書と重要事項説明書の説明(読み上げ)がありますが、建物の計画や金額に影響する内容も記載されている可能性が有る為、事前にひな型をもらって確認しておくことをお薦め致します。

できれば、信頼できる住宅メーカーの担当者にもその内容を事前確認してもらいましょう。

 


<住宅ローン仮審査>(土地申込前後)

■支払い
ゼロ。

 

■必要なもの
□認印
□源泉徴収票の写し
□土地関連資料(公図・謄本・測量図・道路位置指定図などの写し)
□建物関連資料(配置図・間取り図・立面図)
□資金計画表(土地・建物・付帯工事・諸費用と総費用の一覧)
※金融機関による

 

■ポイント
□多くの場合に住宅ローンとセットとなる団体信用生命保険のお申込みは通常は住宅ローンの本申込時です。

健康に不安があるかたは、事前審査の段階で、団体信用生命保険(以下団信)の申告書 兼 告知書を提出しましょう。

必要であれば医師の診断証などをこの段階で提出しておくと、より確実です。

事前審査の段階では自ら言わないと、住宅メーカーや金融機関の担当者は用意してくれません。

健康面で気になることがある場合は担当者に告知書を提出して、チェックしてもらいたいと伝えましょう。

尚、団信とは住宅ローンを組んでいる期間中に、死亡または高度障害が生じた際に、住宅ローンの残金を保険にて支払いがされるものです。

がん保険などのオプションもあります。

万が一、健康上の問題で団信を受けられなくても、フラットなど団信無しで申し込みができる住宅ローンもありますが、その場合はご自身の生命保険や医療保険の見直しもお薦め致します。

 

 

| 土地売買契約(お申込みから1、2週間後)

■支払い
手付金(土地売買価格の一部):100万~土地代の1割
※全額自己資金の場合は基本的には土地代の一割とするケースが多いです。

印紙代1万円~

仲介手数料の半金土地代×3%+消費税の半金

 

■買主が必要なもの
□印鑑(ローン利用の場合は実印)

□本人確認書類(運転免許証・旅券・住民基本台帳カード・各種健康保険証 等)

 

■ポイント
□土地の所有者となるかたを事前に伝えておく必要があります。

後で、連名になるなど変更となる場合は、契約書の変更や追加書類が必要となります。


□この段階では融資ではなく、自己資金(現金)による支払いとなります。


最低金額の100万円の支払いができない場合は、売主さんとの交渉により、手付金20万や50万などで了承を頂けるケースもあります。

この場合は住宅ローンの事前審査や本審査を通しておくことを求められることが多いです。

土地のお引渡し(決算)日は、一般的には契約の1か月後~1か月半後の平日、銀行が開いている時間となります。

 

 

つづきはコラムのあとに敷地調査からお伝えします。

 

【コラム】

住宅ローン利用者が土地契約をする際の注意事項

住宅ローン特約に関して
基本的に土地の売買契約書には住宅ローン特約という条項が記載されます。

これは融資先の金融機関借入金額融資承認の期日が予め印字され、その期日までに借入金額の融資(本申込の)承認が下りなかった場合は、土地の売買契約を白紙撤回するという内容です。

借入金額は土地と建物を含めたトータル費用に対する住宅ローンの借入額を記載する必要があります。

事前に住宅メーカーと相談をしておき、不足が無い金額を決めておく必要があります。

その融資承認の期日は、住宅ローンの事前審査ではなく、本申込の承認が下りる期日を設定します。

その期間が長いと売主側の不安要素(契約の不確実性)が増える為、契約から3週間までで設定されることが多いです。


不足の無い申込書類を用意して本申込を行ってから承認が下りるまで2週間前後、承認が下りてローン実行(振り込み)の依頼後、貴方の口座に振り込まれるまでさらに3~5日かかります。

あらかじめ、どの住宅ローンにするのかを決定しておき、必要書類の段取りが重要となります。

 

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<敷地調査>(土地契約前後)

地盤調査は土地に穴を空けて地盤調査をする為、土地の契約後に本格的な調査となる場合が多いです。
建てたい、(予算的に)建てられる住宅メーカーに依頼しましょう。

 

■支払い
一般的には、調査をする住宅メーカーと建物の請負契約となるまでは費用がかからないことが多いです。

つまり、敷地調査を先に実施し、その住宅メーカーと折り合いがつかず、契約とならなかった場合はその会社への敷地調査の支払いは発生しないということです。

契約時には、敷地調査料が5万円前後と消費税分が契約書に計上されるか、建物本体工事に調査経費が含まれている場合があります。

一部のハウスメーカー(住友林業)では、契約前に5万円と消費税がかかる場合もあります。

また、一般的住宅では、スウェーデン式や同等の地盤調査を行いますが、隣地との高低差を土留めする擁壁の為の調査や、3階以上の重荷重の建物を予定している場合に、ボーリング調査が必要な場合は20万円以上かかる場合もあります。

敷地が大きい場合や複雑な場合、隣地が崖である場合も別途費用が発生する場合もあります。

 

■必要なもの
□土地の資料一式(写し)
※住宅メーカーが段取りをしてくれます。

 

■ポイント
□一般的に住宅メーカー主導で調査となりますが、何か気になることがあれば、事前に伝えておきましょう
(電柱の位置、隣地の塀のヒビ、木の根、井戸など、水害対策の為に敷地に盛り土をして高くしたいなど)


□地盤調査は通常5箇所まで、住宅メーカーにより建物が建ちそうな位置の4隅とその配置の中心を調査する場合が多いです。

地盤を調査したい場所があれば事前に伝えておきましょう。(例えば、将来増築するかもしれない場所など)

住宅メーカーや調査員によって、隣地の建物位置や窓の位置・大きさも目視による調査図面への落とし込みの内容に差がある場合が見受けられます。

設計上、重要なので念を押し依頼しておきましょう。


□3~5時間程の調査となります。

敷地が大きく、複雑な場合は1日、2日かかる場合もあります。

敷地調査を安易に考えている住宅メーカーの営業マンも少なくありません。

地盤調査をする場合は掘削の音や現場で電気を借りることができない場合は発電機の音も発生します。

また、隣地の境界を確認する際に、お隣の方に挨拶及び許可を頂き、境界の塀に登ったり、隣地に入らせて頂いたりしないときちんとした調査ができない場合も多いです。

土地を契約しても所有者はまだ売主さん側ですので、きちんと売主さんから敷地調査の承諾を得て、実施日調査内容所要時間を伝えておくべきです

また、終わった直後は調査を実施した住宅メーカーから、売主さんにも報告をしてもらうように依頼しておくと良いでしょう

 

 

|建築工事請負契約(土地の支払いに住宅ローンを利用するかたは土地契約直後)

■支払い(基本的に調印直後に振り込み)
契約金100万円~請負工事代金の1割(全額自己資金の方は基本的に約1割)

印紙代1万~(契約金額による)


□敷地調査料約5万と消費税分の支払いなどの諸費用を求められる場合も


※稀に契約調印前に振り込みを求められる場合がありますが、その際は契約書一式を事前に確認しておきましょう。

 

■必要なもの
□本人確認証の写し(運転免許証など)
□印鑑(認印も可)

 


<住宅ローン本申込>(建物契約直後)

住宅ローンを利用して土地残代金を支払う場合は土地・建物などの書類を揃え、すぐに本申込を行う必要があります。


一般的に承認されるのは、申込から約2週間後です。さらに、ローン実行(振り込み)まで3日~5日を要します。

急ぎの場合など、建物契約前に本申込ができる場合もありますが、年々審査も厳しくなる方向ですので、段取り良く早めに住宅メーカーなどの担当者に相談しましょう。

 

■支払い
必要書類の取得費

 

■住宅ローン申し込み時に必要なもの
□本人家族全員が記載された住民票

□印鑑証明書(地元の市区町村で入手。印鑑証明書自体には有効期限はありませんが、3か月以内など金融機関による期限指定あり)

□印鑑証明書に使用した実印

□本人確認書類の写し(健康保険証、運転免許証など)

□収入証明資料(源泉徴収票、確定申告書、住民税課税決定通知書などの原本)

□土地の詳細資料(公図・謄本・測量図などの原本・敷地調査内容一式の写し)

□建物の契約書の写し(各種見積・仕様書・平面・立面図など)

□預金口座通帳など(残高確認のため)

□団体信用生命保険の申込兼告知書における健康上や、がん保険などのオプションを付ける場合は、医師による診断証が必要となる場合があります。


金融機関や状況により必要書類は変わります。
つなぎ融資を利用する場合は別途書類が必要となります。

 

■ポイント
住宅メーカーによっては、着工時、上棟時にそれぞれ融資額の3割分などの支払いが必要となる場合があります

その場合は融資の分割実行つなぎ融資にて支払います。

分割実行できる住宅ローンは限られ、また担保となる建物が完成していないのに融資を実行する為に審査が厳しくなります

つなぎ融資を利用する場合は、別途事務手数料と金利がかかります

大手ハウスメーカーは工事中の融資による支払いは不要な場合も多いですが、事前に確認の上、住宅ローンを選びましょう。

□ほとんどの住宅ローンでは、適用される金利は申込時ではなく、ローン実行(振り込み)時の金利が適用されます。


同時期に、土地の決済・登記用などの必要書類が発生しますので、事前にそれぞれの必要なものを確認して、一度に取得すると楽です。

 

 

|土地のお引渡し・決済(契約から約1か月~1か月半後)

銀行などで司法書士により登記用書類の確認後、残代金の支払い(決済)を行い、同日中に司法書士が所有権移転(売主から買主へ名義変更)を行います。

■支払い
土地売買価格の残金

仲介手数料の残金(半金)

登記費用(司法書士の報酬料も)

固定資産税・都市計画税清算金(1年分を売主が先に支払う。その内の決算日以降を買主が負担)

住宅ローン関連費用(住宅ローン利用者のみ。融資による支払い方は次のコラムを参照)

⇒土地代別・建物坪単価別費用の具体例はコチラ

 

■買主の必要なもの
□認印(共有の場合各々)

□住民票
※住宅ローンを利用する場合下記も必要になります。

□実印(共有の場合各々)

□印鑑証明書(3カ月以内発行のもの)

□金融機関預金通帳・通帳印

※その他、状況による

 

■ポイント
平日の午前中に行うことが多く、銀行の混み具合によりますが所要時間は2~3時間ほどです。勤務先への休暇届を早めに行いましょう。

□ローンにて支払う場合は、融資先から前日には自分の口座に振り込みをしてもらいましょう。(住宅メーカーの提携土地つなぎ融資の場合は、決済日に自分の口座に入れてもらい、すぐに売主への振込を行うことが多いです。)

□書類確認と登記を行う司法書士が立ち合いますが、基本的には売主側の書類が問題無いかを確認してもらい安全な所有権移転を行う為のものなので、買主側が司法書士を段取りして、費用の支払いをすることになります。

その司法書士は住宅メーカーか金融機関、不動産業者が紹介してくれます。

 

つづきはコラムのあとに建物着工からお伝えします。


【コラム】

ローンで土地代金を支払う二つの方法。土地つなぎ融資とは?

ローンによる、土地残代金の支払いには大きく分けて2通りあります。

一つは、土地代をローンで支払い、その決済の翌月などから月々の返済が始まるタイプです。

もう一つは、土地代を土地つなぎ融資で支払い、返済は建物と合わせて、建物の完成後に始まるタイプです。

前者の場合は、土地の決済時に、抵当権の設定も同時に行います。メリットは、土地代の金利も建物の住宅ローンと同じく、低い金利となるケースが多いことです。

デメリットは家賃を支払っている場合は、その家賃と土地のローン返済額が重なってしまうことです。

後者の土地つなぎ融資で土地残代金を支払う場合は、決済日に抵当権の設定をする場合と仮登記のみの場合があります。

メリットは、仮登記のみで良い場合はこの段階では抵当権の設定をせずに、建物の融資と一緒に行いますので、司法書士への支払い費用が若干安くなるということです。

また、土地つなぎ融資は支払い開始を遅らせることができる為、その間は、家賃とのダブル返済をしなくても済みます

デメリットは、土地つなぎ融資の事務手数料が数万円かかること、そして、一般的に住宅ローンの金利よりも土地つなぎの金利が高い(時期によりますが2.6%前後など)ことです。

建物の融資が実行するまでの期間、その金利がかかり、通常は建物引渡し時に清算(支払い)となります。

つまり、土地の決済後、建物の引渡しが遅ければ遅いほど、その金利分が増えるということになります。

因みに住宅ローンのフラットは建物完成後に融資実行(振り込み)がされる為、つなぎ融資が必要となります。

家賃と月々の土地のローン返済額を払える方は、土地つなぎ融資を使わない方が、金額的にはお得になります。

 

 

|建物着工(建築請負工事から約2~4ヶ月後)

■支払い
住宅ローンを利用のかたは諸費用分などの自己資金(現金)全額住宅メーカーによっては融資分の3割大手ハウスメーカーはこの段階での融資による支払いは不要な場合も多いです。)

全額自己資金のかたは建築工事請負費用の約3割+諸費用

初穂料4万円前後地鎮祭は任意です。行わない場合は必要ありません。)

□基本的に大手ハウスメーカーの場合は、お心遣い(お金)は必要ありません。地元の工務店などの場合は、担当者に慣例を事前に聞いておきましょう。

 

■必要なもの
地鎮祭は全てお任せの場合と施主が用意する場合とありますので、事前に確認してください。
住宅メーカーが神主さんを段取りする場合は、特に何も必要ないことが多いです。

 

■ポイント
□着工金を上記の金額以上に、振り込みを要求される場合は、要注意です。以前に老舗ハウスメーカーが倒産した際にも、このお金が返金されないという問題が生じています。

 

 

|上棟(じょうとう・むねあげ)(着工から約1ヶ月後)

■支払い
住宅ローンを利用のかたは住宅メーカーによっては融資分の3割大手ハウスメーカーはこの段階での融資による支払いは不要の会社が多いので、手数料が安く済むことも)

全額自己資金のかたは建築工事請負費用の約3割

上棟式費用大手ハウスメーカーの場合は、ご希望が無い場合は、基本的に式典的なことは行いません地元の工務店などの場合は慣例的に行っている場合も多いので、その場合は数十万円程かかる場合もあります。)

□基本的に大手ハウスメーカーの場合は、お心遣い(お金)は必要ありません。地元の工務店などの場合は、担当者に慣例を事前に聞いておきましょう。

 


<住宅ローンの金銭消費貸借契約>(引き渡しの約1か月前)
■支払い
事務手数料

保証料(一括払いの場合)

印紙代(印紙を事前に購入の上、持参する場合も多いです。)

 

■必要なもの
□印鑑証明書 各2通

□住民票(ご家族全員分) 2通

□本人確認資料(免許証 原本)

□外国籍の方のみ(在留カード原本または、特別永住者証明書原本)

□実印( 印鑑証明書登録印と同一のもの)

□収入印紙

□契約書(原本)(土地売買、建物請負、追加工事等、注文書)

□返済口座届出銀行印および通帳またはキャッシュカード

□フラットなどの場合、適合証明書

□住宅性能評価書の写し(必要な場合)

□表題登記申請書または登記完了証、登記簿謄本、完了検査済証(金融機関による)

 

■ポイント
住居を新住所に移転済みの場合は、その後の住所変更の手続きが不要となりますので、金融機関の担当者に相談しましょう。

金融機関や住宅ローンにより、表題登記を完了後、役所や指定機関による完了検査証が無いと融資の実行ができない場合もあります

その様な場合は、つなぎ融資にて、お引渡し時の残代金を支払うことになる場合も多いです。

その際は別途事務手数料及び金利が発生します。

尚、表題登記とは、一般的には建築現場の足場が外れた後に申請を出します。

その後、役所による現地確認を行ってから、登記完了証が発行されます。混み具合によりますが、申請から約1週間前後はかかります。

住宅ローンの実行に完了検査済証が必要な場合は、工事完了後に申請し、現場検査を行ってから一般的に翌日に発行されます。

 


<火災保険の契約>(引渡しの3週間前まで)

■支払い
一括払い(10年間20万円~)

 

■必要なもの
□土地・建物の契約書(図面・見積・仕様書一式)

 

■ポイント
最長期間10年分の一括払いが一番お得です。

住宅メーカーの耐火性能などにより金額が違います

□保険料を住宅ローンに組み込める場合もあります。

家財保険・地震保険は任意です。

安い火災保険は水害保証が無いなど注意が必要です。

新価保険特約は火事が起こってから2年以内などに建て直さないと、年月とともに減ってゆく建物の価値を考慮した時価額での支払いになってしまいます。

新価実損払特約は、建て直しをしなくても、その時点で再調達する価格から被害分が支払われるものです。

 

 

|お引渡し(着工から3~5ヵ月後)

■お支払い
残代金(自己資金・住宅ローン)

 


<最終清算>(引渡し後1ヶ月前後)
お引渡し後に、登記が完了してそこで登記費用が確定したり、それまでつなぎ融資を利用していた場合は住宅ローンの実行がされた時に、支払いの金利分が確定したりする場合も少なくありません。

その際に、支払済みの金額に過不足があった場合に清算(住宅メーカーからの返金又は支払い)が必要となります。

 

 

|その他引渡し前後

引越し費用

TV・CATV・光・BS/CSなど工事費用(建築工事費に含む場合も)

家具家電など購入費用

□住宅ローンの月々返済スタート

近隣挨拶費用(粗品代数千円~2万程)

不動産取得税(初年度のみ)、固定資産税と都市計画税(毎年)


以上が現金と住宅ローンの流れと段階別ポイントになります。

⇒土地代別・建物坪単価別の費用の詳細はコチラ

 

まとめ

特に住宅ローンを利用して、土地購入から家を建てる場合は、短時間で色々な段取りをする必要があります。

慌てず、後悔しない為には、初期段階の土地・建物それぞれの予算や住宅ローンなどの計画をしっかりしておくことが重要です。

この内容をチェックリストとして使って頂ければと思います。

また、太陽光や蓄電池の設備面を導入したりする場合の補助金や、年収によって住まい給付金が出る場合など、計画の時期やエリア、内容によって、補助金などが出る場合もあります。

そちらも住宅メーカーの担当者に聞いたり、自分でも最新の情報をネットで調べてみたり、行政に問合せすると良いと思います。

 

⇒土地探しの3つの落とし穴予算内でより良い土地を入手する無料の方法コチラ

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良い土地を手に入れる為に違いが出る!土地探しの注意事項とコツ

土地探し-手順-u-hm-ノウハウこんにちはU-hm(ユーム)永野です。

早速土地探しの秘訣をお伝えさせて頂きます。

太文字着色文字だけ見て頂ければ約2分で重要な土地探しの注意事項とコツがわかります。

<一般的な土地探しの流れ・手順>

一般的には次の流れで土地探しをする方が多いかと思います。

 

インターネットで土地情報サイトを見る。

不動産業者に直接行って探してもらう。

➂住宅展示場のモデルハウスでハウスメーカーに依頼する。

大規模な分譲地・宅地開発のセンターハウスに行って聞いてみる。

などです。

いずれにしても、この頁だけは目を通しておかれた方が良いと思います。

 

<それぞれの土地探しにおける注意事項と秘訣>

それぞれの土地探しで抑えておいた方が良いポイントがありますのでお伝えさせて頂きます。

       

1.最初か肝心!《仮決め》が良い土地が見つかる近道!

インターネットでの情報収集は土地探しの初期段階にはとても向いていますよね。

本当の初期段階では、どんな土地があるのかを見るのも楽しいものです。

そして、エリアごとの相場が分かってくるというのは大切です。

ネットで土地探しをどこかに依頼しない限りは、自分のペースで情報を見る事ができます。計画はまだ先なのに不動産業者やハウスメーカーに次から次へと営業される煩わしさもありませんので、多くの方はまずはこのネットで土地情報を見られていると思います。

問題は次の段階です。

ネットなどで段々と住宅ローンや自己資金の事、新築にかかる費用の事もわかってくると、なかなか自分達の思う様な土地がネットでは見つからないという状況になりがちです。

そこで、ネットで具体的に不動産業者などに自分達の希望を伝え(フォーマットに打ち込み)、希望の土地情報を依頼する方も増えています。

土地探しの秘訣-u-hmのノウハウ

 

U-hmが貴方にお薦めしたい事は、具体的に土地探しを依頼する前に次の《仮決め》をしておく事です。

 

土地探しをして、そこに家を建てるというのは貴方やご家族にとって一大事業と言えます。

土地と建物の金額や内容のバランスは重要です。

土地に固執するあまり、後々建物面で後悔したりするという事は良く聞きます。少し無理のある金額の土地を先に購入してしまい、建物の予算が少なくなり、本来建てるべき、または住みたい家の入手が難しくなるのです。

建物は最初は安くてもメンテナンス費用がかなりかかったり、欠陥に近い症状が出来てきて凄くストレスを感じたりと言った事は実際にあります。

だからと言って、建物の方によりお金をかけ不満や問題が生じる様な安い土地を買うのも後悔のもととなります。

やはり、貴方や家族にとって最適な土地と家のバランスが大切なのではないでしょうか。

そこで、具体的に土地探しを依頼する前に、次の事柄を曖昧なままスタートするのではなく、先に《仮決め》をする事をお薦め致します。

 

1.《希望の住まいの仮決め》

まず自分達がどういう家に住みたいのかを仮決めする。

・間取り、外観デザイン、庭、設備など

 

2.《ハウスメーカーの仮決め》

どういうハウスメーカーや工務店で建てたいのかを仮決めする。

・耐震性や耐久性などの構造、保証やメンテナンス体制など。

 

3.《資金計画の仮決め》

自己資金や住宅ローンの金額面を仮決めする。

・借入可能額と借入適正額など

 

4.《土地条件の仮決め》

どのエリアのどういう土地に住みたいのかを仮決めする。

 

この《仮決め》を土地探しの前にする事で、百戦錬磨の不動産業者やハウスメーカーの営業マンからの様々な提案にもブレなくなり、土地と建物のバランスが傾く事もなくなります。

後で仮決めの内容を変更し、軌道修正をする事はできますので、まずは土地探しと家づくりの計画を仮決めする事からスタートされる事をお薦め致します。

 

そして、とても重要なもう一つの秘訣は《家族間の一致団結》です。

上記の《仮決め》は一人で単独で決めるのではなく、夫婦間や家族で話合い、同意の基に行う事をお薦め致します。

「船頭多くして船進まず」という事は確かにあります。

家族間で意見が違うというのは良くある事です。

誰かが、少し強引にでも意思決定をしないと何も進まないという事もあると思います。

ただし、家づくりは大航海です。

その航海中には十中八九、本当に色々な課題が出てきます。

最初に船が向かう目的地を船員(家族全員)の共通意識が無いままに進んでいくと、航海中の様々な問題が生じる度に、家族の思いがバラバラになったり、自分の意見は尊重されていないと感じたり、言葉に出さなくてももっと違うやり方の方が良かったのでないかと不満が生じたりするものです。

家族の幸せの為の土地探しや家づくりが、家族それぞれが不満を感じたり、最悪の結果、バラバラになってしまう可能性も否めません。

できれば、この土地探しと家づくりという、非常に高額な大航海を一生心に残る家族の楽しい旅として頂きたいのです。

一人の冒険家がスリルを楽しむのとは違います。一生に一度になるかもしれない家族の大旅行です。

家族との意思疎通のとれた航海でなければ、家族は楽しめません。

その為にも、土地探しの航海に出る前に、《家族間の一致団結》による上記1~4の《仮決め》を行う事をお薦め致します。

その《仮決め》の過程で、土地や建物において優先順序が見えてくると思います。

その結果、資金計画や家族を守る為の家づくりとの兼ね合いにより、最善の家族運営の拠点(土地)が、どうしてもお子様の希望の学区ではなかったり、お子様の転校を余儀なくされる場合もあります。

そもそも駅近くのマンションを希望していた奥様の夢とはほど遠いエリアになるかもしれません。

なかなかお子様やご家族全員の住みたい場所に住むというのは難しい場合も多いです。

でもそれが人生ではないでしょうか?

大事な事はいかに家族の事を想って真剣に考え、それをしっかりと家族に伝える努力をして、話し合う事だと思います。

お子さんの学区が変わって友達と別れる事で泣いて、それから数週間も拗ねてしまったり口を聞かなくなったり、その時は《家族間の一致団結》とならなくても、家族の事を想って考えた事、それを一生懸命伝えようとした事は、きっと後々分かってくれると思います。

まだとても小さなお子様にも、その時の家族運営の思いを手紙に書いておくなどで、後々、いかに家族の事を考えて引越しや家づくりを考えたのかを知る事は、お子様のより良い成長につながるのではないでしょうか?

 

いずれにしても、土地探しの航海に出ると、百戦錬磨の不動産の営業マン達が待ち構えております。

勿論、善意ある対応をしてくれる営業マンも多いと思いますが、そういう営業マンも貴方や家族の方針(土地探しのエリアや建物を含めた予算)が曖昧でぶれたりすると、なかなか忙しい状況の中では、より意欲と予算が明確な別のご家族を優先してしまいがちとなります。

その意味からも、貴方や家族にとって、トータル的にどういう予算でどういう土地や建物が一番良いのか、優先順序は何かを事前に家族で話し合い、仮決め》しておく事が良い土地を入手する為の近道となります。

 

その仮決めをする為にも、建物や諸費用でトータルいくらかかるのか?自分達の予算でどんな間取りができるのか?を知っておきたいという方は、次の無料参考プランをご利用頂いております。

 

 

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2.不動産業者に直接行って探してもらう場合の注意事項とコツ

上記の《仮決め》を事前にしておく事の他に、お薦めしたい事がございます。

まずは基礎知識を知っておく事です。

これは今覚える必要ありません。)地主(売主)が不動産会社に土地の売買を依頼する場合は、媒介契約を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、このうち、専属専任媒介契約・専任媒介契約については、宅地建物取引業法により、指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられています。

このレインズとは、不動産会社間でインターネット上で見る事ができる共有の土地情報サービスです。

不動産業者やハウスメーカーの営業マンが「どの土地情報もレインズに掲載されるので、どこ行っても情報は一緒です。(他に行かなくても)私にお任せ頂ければ、その土地情報をチェックして良さそうなものがあれば、必ずお伝えします」と言いがちですが、それは少し間違っています。

地主(売主)さんと不動産業者が結ぶ契約内容により、レインズへの登録義務は違ってくるのです。

<レインズへの登録が義務付けとなる場合>
・専属専任媒介契約
売却の依頼は不動産会社1社のみで、基本的にお客様ご自身で他の業者と売買取引をすることは出来ません。
・専任媒介契約
売却の依頼は不動産会社1社のみで、お客様ご自身で他の売買取引相手を探すことは出来ます。

<レインズの登録が義務付けとならない場合。登録は任意。>
・一般媒介契約
売却の依頼は複数の会社に対し可能で、お客様ご自身で売買取引相手を探すことも出来ます。

上記の事から、一般媒介契約ではレインズへの登録はされない事も多いのです。

さらに、専属専任媒介契約や専任媒介契約はレインズへの義務付けとなり、しっかりとした不動産業者は遵守してますが、必ずしもこれを履行していない担当者や業者がまだいるのも現実のようです。

つまり、どの不動産業者も持っている情報は必ずしも一緒という事は無いという事になります。

 

土地探しの秘訣2u-hmのノウハウ2

もし、貴方が既に土地を探していてもなかなか良い土地が見つからない場合や、ご希望のエリアでそもそも土地情報が少ない場合の秘訣は《地元の小さな不動産業者も廻ってみる》事です。

 

大手不動産会社にも友人が何人もいますが、事実はお伝えさせて頂きたいと思います。

エリアによっては小さな地元の不動産業者のみが持っている情報や地主とのパイプがあったりします。

貴方がより一層、よい土地が見つかる可能性を広げたいのであれば、やはり土地探しをお願いする先を増やす事です。

なかなか良い土地が見つからない場合は、大手不動産業者は勿論、探したいエリアに自ら出向き、地元の中小の不動産業者にも直接土地探しをお願いする事です。

地元の不動産業者の方も人情に厚い方も多いです。やはり、電話やネットで情報が欲しいという方よりも直接会ってお願いされた方を優先して、良い土地情報や地元の様々な生の情報を教えてくれがちです。

より良い土地探しの為には、一見して小さく古い店構えの地元の不動産業者も当たってみる事が近道だったりします。

 

そして、土地探しを不動産業者に頼む前か同時並行で、建てたいと思えるハウスメーカーか工務店を《仮決め》し、頼れる営業担当を見つけておく事です。

良い土地というのはいつ出てくるかわかりません。

土地情報には記載してはいけない言葉に「希少」という表現がありますが、実際には貴方が良いと思える土地はとても数が少ないものです。

その様な土地が出た時に、不動産業者の方の話もしっかりと聞いた上で、信頼できる建物のプロにもその土地を見てもらい、建築上問題無さそうかどうか?建物の間取りは希望通りに入るか?土地や建物、外構工事などを含めたトータル費用は予算上どうか?などをすぐに相談できる様にしておくをお薦め致します。

一方で良さそうな土地が出てきた時に、不動者業者やハウスメーカーの営業マンが「他にも検討している方がいます」と言ってくる場合も多いです。

それが決断を促す為の営業トークかもしれませんが、事実の場合も勿論あります。

貴方が良いと思える土地であれば他の方も良いと思う可能性が高いというのは言うまでもございません。

仮に、その土地を先に他の方が契約されて、次に良い土地が出てきても、基本は常に早いもの勝ちとなります。

やはり、速やかに土地と建物全体を相談できる、信頼できる担当者を見つけておく事が、安心して土地を契約でき、良い土地を逃さない為のコツと言えます。

 

3.住宅展示場でハウスメーカーに依頼する場合の注意事項とコツ

上記の土地探しのコツとして、貴方やご家族が建てたいと思える、又は建てるべきと思える構造やハウスメーカー・工務店を《仮決め》しておく事をお薦め致しました。

よい土地が出来てた時に建築の事を相談でき、頼れる担当者を見つけておく事がより安心できる土地の契約の為の秘訣である事もご紹介させて頂きました。

そのハウスメーカーの担当者に土地探しを依頼する方も少なくありません。

「不動産業者は怖い感じがする」「自分で色々と不動産業者に回るのは億劫(又は時間が無い)」「全体の費用や住宅ローンも含めてハウスメーカーの方がトータル的な相談ができる」など、多くの方はそう感じているようです。

実際には住宅展示場に行ったら、あちらこちらのハウスメーカーから「独自のネットワークがあるので土地探しますよ」などと言われ、ついつい土地探しを頼むというケースが多いと言えます。

ハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼する場合、次の様なメリットが期待できます。

 

<メリット>

・土地建物のトータル予算の中で、土地を探してくれる。

住宅ローンの相談にのってもらえたり、その申込の段取りをしてくれる。

・その土地に希望の間取りが入るかとうか等の相談ができる。

・建築上、土地に問題あるかチェックしてもらえる。

・そのハウスメーカーや工務店の不動産業者とのネットワークや付き合いでよい土地が出てきそう。

・付き合いのある銀行等、不動産業者以外から良い土地情報が出来てくる場合もある。

・希望エリアにその会社の社有地がある場合がある。

などメリットが多いと言えます。

 

では、デメリットやそうなる可能性についてはどうでしょうか?

<デメリット>

・トータル予算の中で、建物に予算の比重が多くなる様な土地探しになる可能性がある。

・土地を探す行為自体は本業ではない為、その担当者の物理的に割ける時間により、結局は土地探しが狭い範囲(特定の不動産業者のみへの依頼)となってしまう可能性がある。

他のハウスメーカーや工務店にも土地探しを依頼していると分かると全てその営業担当者(1社)に任せると伝えた場合よりも、どうしても熱意が薄れ、土地探しや対応面での優先順序を下げられる可能性がある。

土地探しを一生懸命やってくれる営業担当者=本業ではない部分にも時間をあてる事ができる営業担当者=契約実績が少ないか、契約後のお客様の家づくりに時間をそこまで使っていない営業マンである可能性もある。

複数のハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼した場合良い土地を見つけてきた会社で建物も契約をする流れとなりがちである。気付いたら、当初建てたいと思っていた会社ではないが土地を探してきた営業マンも(契約前は)一生懸命なので良く思えて本来の建てるべき構造力や企業力をもったハウスメーカーや工務店ではない会社で建築する事になったりする。

等がデメリットです。

 

土地探しの秘訣3-U-hmのノウハウ3

以上のメリットとデメリットからU-hmがお薦めするハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼するコツは以下のとおりです。

 

■ハウスメーカー及び工務店に土地探しを依頼する際のコツ

□本当に建てたいと思え、建てるべき構造や企業力のある会社(1社か数社)だけに絞って土地探しを依頼する事。

□建物や住宅ローン、家づくりの実績や経験もあり、契約後も頼れそうな営業マンかどうかを見極め、その担当者に依頼する事。

□その営業担当者が具体的にどこの不動産業者や銀行の誰に声をかけて土地探しをしてくれるのかを聞いて、メモを取る事。

□優秀な営業マンは大変忙しいので、どこどこの不動産業者は自分で当たるなど、その担当者と分担作業を明確にし、共同作業にて土地探しを行う事。

 

住宅展示場のモデルハウスで偶然に居合わせ、土地探しますよと言ってきた営業マンに、その時の流れで土地探しを依頼するのではなく、しっかりと上記の事を踏まえて土地探しを依頼する事をU-hmからはお薦め致します。

 

上記の注意事項と秘訣を全て網羅したu-hm特典付きサービス(無料)を用意しております。こちらからそのメリットとデメリットがわかります。

☞予算内でより良い土地を入手する方法とは?【U土地探し一括】u-hm特典付き無料サービス

 

4.大規模な分譲地・宅地開発のセンターハウスに行って聞いてみる場合のコツ

貴方の気に入ったエリアで綺麗な分譲地やこれから販売をするような宅地造成地があれば、大抵はその敷地内に販売センターにあたる建物がありますので、そこに行ってみて話を聞いたり、土地を見てみるのも有効です。

大規模な分譲地や宅地開発のメリットは以下のとおりです。

 

<メリット>

・住む方やお子様の年齢が近い方が多い

・新しい分譲地だと馴染みやすい

ゴミ捨て場やそのルールも明確な場合が多い。

給排水設備などがしっかりしている。

地盤面の強さなどある程度わかっている場合も多い。

 

では、デメリットやそうなる可能性はどうでしょうか?

<デメリット>

・何十年も熟成された街と違い、これからの街なので不確定要素も多い。

・場所により、将来廃れる街並みになる可能性もある。

・世代交代が進まない場合、高齢化の街となる可能性もある。

好きなハウスメーカーで建てられない建築条件付きの土地も多い

・人気があると競争も高く、比較的割高になる場合もある。

 

土地探しの秘訣4-u-hmのノウハウ4

 

以上の事を踏まえて、大分譲地などに行き、良い土地を求める場合のコツは以下のとおりです。

 

■分譲地で良い土地を求める際の秘訣

□そこで建てられるハウスメーカーや工務店を事前に確認し、建てたいと思えたり、建てるべき構造や企業力があるかどうかを確認する事。

□その造成地の昔の状況や盛り土や切土等を確認し、造成工事が信頼できる業者で施工されているかどうかを見極める事。

□土地区画整理組合等で何か揉め事が無いか計画通り土地造成や販売が進んでいるかどうかなども確認する事。

□区画整理や造成など専門的な話も多いので、できれば建築面で頼れる担当者と一緒に詳しい話を聞く事。

以上が土地探しの流れ(手順)とそれに対する注意事項とコツです。

 

是非、失敗の無い土地探し、後悔の無い家づくりをして頂きたいと思います。

皆様のご幸運を祈願しております。

 

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その他の参考となる記事は以下に用意しています。

■【自己資金】を決める際の注意事項とツボ

■【住宅ローン額】と【予算】を決める際の注意事項とツボ

■ハウスメーカー【耐震性評価ランク】これまでにない徹底比較

■知っておくべき【生き残れるハウスメーカー】一目瞭然評価ランク

 

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ユーム代表 永野とは?

 

ユーム代表 永野の簡易プロフィール

 

・1分1秒を争う業務厨房の動線設計
及び
HACCP(危害要因分析必須管理点)
に基づく環境改善提案を5年

 

・大手ハウスメーカー時代を含めて、
土地探し・家づくり支援を20年以上

 

※注文住宅のセカンドオピニオン提供(全国対応) u-hm株式会社 CEO

 

 

ユームとは?

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