土地を探して家を建てる際のトータル費用が、土地の価格と建物坪単価別にわかります！ |
こんにちは。今まで80億円以上の注文住宅のお手伝いをしてきましたユーム 永野です。
ここでは、土地の購入費用、注文住宅の付帯工事費用、諸費用を含めたトータル費用をご説明します。
４つの土地価格と、３つのハウスメーカーの坪単価別に、計13パターンの具体的な総費用がわかりますので、ご参考にして頂ければと思います。
住宅ローンに組める範囲と組めない範囲もわかります。
※土地探し～家を建てるまでの流れとコツ・費用の支払い時期はコチラ
■「幸せつづく家づくりの探求者｣ ながけん （ユーム 永野 健一）
◎優秀と言われる設計士・営業担当 以上のアドバイス でなければ意味がないと思う方の相談役
・１分１秒を争う店舗の動線設計及びHACCP（危害要因分析必須管理点）に基づく改善提案を５年 ・大手ハウスメーカー時代を含めて、土地探し・家づくり支援を20年以上 ・相談者が提案されたプラン・見積の分析改善案の提供は1,000回以上
【幸せつづく家づくりコンサル｜ながけん】 空間デザイン心理士/耐震実測マイスター/wallstat（耐震3Dシミュレーション）マスター会員/木構造マイスター準一級/整理収納アドバイザー一級/住宅収納スペシャリスト/風水片付けコンサルタント/ こんまり®︎流片づけコンサルタント養成講座修了生/住宅建築コーディネーター ※業界初の注文住宅の本格的なオンライン・セカンドオピニオンサービスを提供する会社 u-hm株式会社 CEO
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1．土地購入の総費用：土地価格別の具体例
土地代（売買価格）別に、諸費用を含めた土地購入の費用がここでわかります。
｜土地購入に必要な費用とは？
まずはどんな費用がかかるのかおさえておきましょう。
土地売買価格
印紙代
仲介手数料
登記費用
固定資産税・都市計画税清算金
（住宅ローン利用の方は事務手数料や印紙代・抵当権設定費用など）
基本的には土地のお引渡しまでにこれらの支払が必要となります。
｜土地購入費用の具体例
それでは、具体的に土地購入に必要な費用を土地価格別にご説明します。
■4,000万円の土地の購入費用
結論は
| 4,000万円の土地を購入する費用は約4,256万円 |
つまり、4,000万円の土地を購入する際に、諸費用として約256万円必要となります。
その他の金額の土地に対しての購入費用は、下の表にてご覧ください。
＜設定条件＞
土地売買価格：4,000万円
土地面積：100㎡（約30坪）
土地坪単価：約133万円
自己資金：800万円と諸費用分
融資借入金額：3,200万円
固定資産税評価額：売価の7割2,800万円として試算
※消費税10％として。（土地売買価格には消費税はかかりません。仲介手数料や住宅ローンの事務手数料にはかかります。）
※千円単位を四捨五入。
＜諸費用＞
諸費用小計：約256万円
（諸費用内訳）
印紙代：1万円
仲介手数料：約139万円（実際は1,386,000円）
登記費用：約50万円（所有権移転登記費用42万＋司法書士報酬額等8万円）
固定資産税・都市計画税清算金：約24万（半年分を売主と買主でそれぞれ負担として）
住宅ローン印紙代2万円
〃 事務手数料：約3万円
〃 抵当権設定費用：約37万（登録免許税32万＋司法書士報償等6万円）
つまり、土地代4,000万円の購入費用の合計は約4,256万円です。
基本的に諸費用は自己資金が必要となることが多いのでご注意ください。
借入額が3,200万円であれば、自己資金は土地代800万と諸費用256万円を足した1,056万円必要であるということです。
■2000、3000、8000万円の土地の購入費用
※自己資金によって抵当権設定費用が違うので、仮の設定をしております。
※消費税10％として。
※千円単位を四捨五入。単位は円。
土地売買価格 | 2,000万 | 3,000万 | 8,000万 |
購入総費用 | 約2,128万 | 約3,183万 | 約8,435万 |
■条件 | |||
自己資金 | 100万＋諸費用 | 300万＋諸費用 | 2000万＋諸費用 |
借入額 | 1,900万 | 2,700万 | 6,000万 |
広さ | 35坪（115㎡） | 35坪（115㎡） | 35坪（115㎡） |
固定資産税評価額 | 1,400万 | 2,100万 | 5,600万 |
■土地購入に必要な費用（土地代を除く） | |||
印紙代 | 1万 | 1万 | 3万 |
仲介手数料 （土地価格×３％＋6万円）×消費税 | 約73万 | 約110万 | 約271万 |
登記費用 | 約29万 | 約40万 | 約92万 |
固定資産税等清算金（半年分として） | 約12万 | 約18万 | 約48万 |
住宅ローン印紙代 | 2万 | 2万 | 6万 |
事務手数料 | 約3万 | 約3万 | 約3万 |
抵当権設定費用 | 約8万 | 約9万 | 約12万 |
諸費用小計 | 約128万 | 約183万 | 約435万 |
※土地つなぎ融資にて、土地残代金の支払いをする場合は上記と異なります。
※諸条件により異なりますので、概算費用の目安となります。
土地を購入したあとに不動産取得税がかかりますが、以下のような軽減があります。
| 土 地 | 特例の税額 | 不動産取得税 ＝ （固定資産税評価額 × 1／2 × 3％） − 控除額（下記AかBの多い金額） A ＝ 45,000円 B ＝（土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1／2） × （課税床面積 × 2（200m2限度）） × 3％ |
| 軽減の要件 |
|
仮に100㎡約30.25坪の土地を4285万円で購入した場合でシミュレーションしてみます。
土地の固定資産税評価額が約70%だったとして、3,000万円だとします。
建物の登記簿上の面積が100㎡だとします。
そうすると結論は不動産取得税ゼロです。
こちらがその試算です。
土地の不動産取得税 | 控除額の計算 A ＝ 45,000円 B ＝（3,000万円／100m2）× 1／2 ×（100m2×2）※× 3％ ＝ 90万円 ※100m2 × 2 ＝200m2 A・Bのいずれか多い方ですから、土地の控除額は90万円となります。 土地の不動産取得税（3,000万円 × 1／2 × 3％） − 90万円 ＝ 0円 |
｜土地売買価格の実例を調べる方法
土地代に関しては、インターネットで土地情報（売買）サイトを見れば、ご希望のエリアのある程度の相場はわかりますが、実売価格とは異なります。
ご希望のエリアの実際の価格を見るには、コチラが便利です。
⇒国土交通省「土地総合情報システム」（http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet）
ここで、希望の土地を選択して、次のことをチェックしましょう。
・実際の取引価格（契約時の価格）
・坪単価がわかります。
・土地形状
正方形や長方形の土地が相場として参考となります。不整形地や袋地は相場よりも安くなります。
・前面道路幅員
前面道路が４ｍ以上ある土地が相場として参考となります。
もちろん、前面道路南側と表示ある土地がは人気がある傾向にありますので、前面道路の方位も参考にすると良いでしょう。
上記の実売実例と合わせて、売主側の売り出し希望価格を「希望の土地名」＋「土地価格」とネットで検索して、比べてみればより相場感が掴めます。
２．ハウスメーカー坪単価別の注文住宅の総費用
こちらでは、家を建てる場合の総費用をお伝えします。
総費用とは、建物本体工事、付帯工事、諸費用の合計となります。
ハウスメーカーの坪単価別のトータル費用を算出していますので、税込みの概算として参考にしてください。
■100 ㎡（約30坪）と133㎡（約40坪）の注文住宅の総費用
2階建てを想定して、家を建てる際の総費用をハウスメーカーの坪単価別にご案内します。
延床面積100㎡・約30坪の際の結論は、次のとおりです。
坪単価80万円の建築費用：約2,960万円 |
坪単価70万円の建築費用：約2,660万円 |
坪単価60万円の建築費用：約2,360万円 |
ここで言う坪単価とは、建物本体工事の一坪あたりの価格を指しており、値引後の税込み価格としています。
ハウスメーカーによっては、坪単価100万、90万と言っても、実際にその中に一部付帯工事や設計料なども含まれている場合もあるので、単純に営業マンが言う坪単価だけで実際のトータル費用を比較するのは難しいです。
純粋に建物本体工事のみで坪単価、値引後80万というと積水ハウス、へーベルハウス、パナソニックホームズ、住友林業、三井ホームクラスといった感じですね。
もちろん、内容によってもっと安い場合も実際に見られますし、坪単価100万円ということもあります。
坪単価70万円というと一条工務店、ミサワホーム、中堅ハウスメーカーの三菱地所ホームや住友不動産クラスと言う感じですね。
トヨタホーム、セキスイハイムは75万円前後というのが実際に多いようです。
因みに、132㎡・約40坪の場合の注文住宅のざっくりとした総費用は、
坪単価80万円の場合：約3,860万円
坪単価70万円の場合：約3,460万円
坪単価60万円の場合：約3,060万円
となります。
総費用の前提条件と内訳を100㎡・約30坪のケースにて記載しておきます。
どういう項目でいくらぐらいかかるのかがわかります。
＜建物条件＞
建物：総2階（総2階とは1・2階の大きさがほぼ同じ建物のこと）
延床面積：100㎡・30.25坪（以下30坪として表示）
３LDK
外観：シンプルモダン
オール電化住宅
外構：シンプルな門扉の無いオープン外構。既存フェンス利用。
空調：LDKに1台。主寝室に1台。子供部屋に1台。
＜敷地条件＞
一般的な法22条区域を想定’（防火・準防火地域の場合は別途費用が発生します。）
高低差の無い更地
地盤補強不要
給排水の敷地内引込有
※価格は税込みの概算です。千円単位四捨五入。
＜新築工事請負金額＞
新築工事請負金額とは、建物本体工事と給排水などの付帯工事の合計金額となります。諸費用は含まれません。
坪単価80万：小計約2,827万円
坪単価70万：小計約2,527万円
坪単価60万：小計約2,227万円
（内訳）
□建物本体工事費
キッチンやお風呂なども含まれます。
坪単価80万：2,400万円
坪単価70万：2,100万円
坪単価60万：1,800万円
□付帯工事費
建物の大きさが同じなので、坪単価別に変わらないものとしています。
小計：427万円
（内訳）
電気工事費：27万円
屋外給排水工事費：100万円
外構工事費：170万円
空調工事費：40万円
照明・カーテン工事費：90万円
※この付帯工事は一般的に住宅ローンに組める場合も多いです。
＜諸費用＞
ここで言う諸費用とは、設計料や登記費用などの合計としています。
小計：133万円
（内訳）
□諸費用：設計料関連
敷地調査料：5万
設計料：40万
建築確認申請・検査料：11万
インテリア設計料：7万
長期優良住宅申請料：5万
※上記項目は、ハウスメーカーによっては本体工事に含まれている場合もあります。
※状況により、敷地調査・設計・申請料が別途かかる場合もあります。
※上記の諸費用は設計料として、住宅ローンに組める場合も多いです。
□諸費用
印紙代：1万
建物登記費用：27万（表示・保存・建物分の抵当権設定）
水道加入費等：30万（東京や大阪などは一般的住宅には基本的に不要）
住宅ローン事務手数料：7万～（印紙代含む。事務手数料は借入額×2％程のローンもあり。保証料は金利に上乗せタイプにて。保証料一括払いの場合は別途。）
※これらの諸費用は住宅ローンを組めない場合が多いので注意が必要です。
皆さまが参考にして頂いている無料サービスのご案内のあとは、土地・建物のトータル費用についてです。
３．土地代別・建物坪単価別の総費用
それでは、先述の2,000、3,000、4,000、8,000万円の土地代別に、建物坪単価60万、70万、80万ぞれぞれの土地購入費用+注文住宅費用を合わせたトータル費用をまとめます。
■4,000万の土地＋30坪100㎡の建物の坪単価別の総費用
まずは4,000万円の土地（100㎡・約30坪）に対して、坪単価別の建物約（100㎡・約30坪）のトータル費用です。
建物坪単価80万円の総費用：7,216万円 |
建物坪単価70万円の場合：6,916万円 |
建物坪単価60万円の場合：6,616万円 |
その内訳です。
（内訳）
□4,000万円の土地購入に必要な費用
約4,256万円
※土地・建物共に設定条件は前章のとおりです。
ここでは何となくでよいので、
4000万円の土地を購入するには、諸費用が約250万前後必要なのだなと感覚的に覚えておくだけでよいです。
ではその土地に30坪の2階建てを建てた場合の費用です。
□延床面積30坪の建物費用
坪単価80万円の建築費用：約2,960万円
坪単価70万円の建築費用：約2,660万円
坪単価60万円の建築費用：約2,360万円
ここでは、何となくでよいので、次のように覚えておくと良いです。
坪単価とは、建物本体工事の費用です。
延床面積が30坪の場合、値引後で税込みの坪単価が80万円であれば、
2400万円ですよね。
建物延床面積30坪の場合、坪単価80万円の建築費用は約2,960万円
ですので、建物本体工事費用の2400万円をこのトータル費用から引くと、
約560万円が建物本体以外にかかるのだなとなんとなく覚えておいてもらえれば良いです。
実は坪単価70万円の時も、60万円の時も建物本体工事以外の費用はそんなに変わりません。
坪単価70万円の建築費用：約2,660万円
から、建物本体工事の坪単価70万×延床30坪の2100万円引くと560万円ですよね。
坪単価60万円の建築費用：約2,360万円
から建物本体工事の坪単価60万×延床30坪の1800万円引くと560万ですよね。
基本的に
建物本体工事費用の他に必要な費用は500万円~800万円の間が多い |
です。
建物本体工事以外というのは、
敷地の給排水工事や電気工事、空調、外構、照明・カーテン、設計料、住宅ローン事務手数用などです。
ですので、太陽光や蓄電池をつけたいとか、なるとその容量によってはもっとかかる場合があります。
土地がらみで補足すると、次の場合は建物本体工事費用以外で金額UPとなる場合が多いです。
・土地の地盤補強が必要。100万円前後の場合も多いが、300万円以上かかる場合も ・土地に給排水の引込が無い場合、50万円~100万円 ・土地が100坪以上ある場合は外構工事費用がプラス数百万円 ・土地に高低差がある場合、例えば道路から1ｍ以上あったりする場合はプラス数百万円 ・土地に2ｍ以上の高低差があり、擁壁工事をしないといけない場合は、は外構工事がプラス数千万円 |
などです。
ですので、特に注意点はその敷地のなか、そしてまわりとの高低差がある場合です。
そして、ありがちなのは、土地情報に給排水ありと書かれていても、1世帯住宅の場合は給水が20mm以上か、二世帯の場合は25㎜以上かを確認することです。13㎜の細さですと、引込直しが必要だったりします。
あとはその給排水管は排水マスなどが老朽化していないか？
これらは確認しましょう。
■2,000、3,000万、8,000万円の土地+建物坪単価別の総費用
それでは、先述で計算した各土地購入費用別の土地に30坪の注文住宅を建てた際のトータル費用をまとめます。
建物の本体工事以外の費用は全て560万円で計算しています。
ですので、土地が広い場合や地盤が弱いなどの場合はもっとかかる可能性はあります。
※税込み概算。千円単位四捨五入。単位：円。
土地代 | 2,000万 | 3,000万 | 8,000万 |
土地代＋諸費用計 | 2,128万 | 3,183万 | 8,435万 |
総費用（建物坪単価80万） | 5,088万 | 6,143万 | 1億1,395万 |
総費用（ 〃 70万） | 4,788万 | 5,843万 | 1億1,095万 |
総費用（ 〃 60万） | 4,486万 | 5,543万 | 1億795万 |
土地の状況や建物のご要望により、数値は上下しますので、一つの参考としてください。
憧れの大手ハウスメーカーでは無理そうと思う方で、諦めたくないという方もユームは応援して無料サポートをしております。今まで様々なケースを解決しておりますので、ご興味のある方は一度ご相談ください。営業一切無しのご相談はコチラ。
＜その他＞
その他に火災保険などの費用がかかりますのでご注意ください。
小計：約70万～（引越し・家具家電購入費によります。）
（内訳）
□その他
・火災保険料（家財・地震保険料は任意）：10年20万～※最長10年です。
・地鎮祭費用（任意）：4万～※初穂料3万円＋お礼金1万円前後です。
・引越し費用：20万～
・TVアンテナ・BS・CS・光工事費用（希望内容による）：5万～10万
・家具・家電購入費用：20万～
・近隣・引越挨拶（タオルやお菓子代・葉書代）費用：数千円～2万
＜忘れたころに請求のある費用＞
不動産取得税と固定資産税が土地・建物それぞれに課税されます。
軽減により土地の不動産取得税はかからないことも多いのですが、その他は忘れた頃に請求があります。
（逆に忘れた頃に住宅ローン控除（減税）により10年間、忘れた頃に戻ってきたりしますが）
※上記の土地・建物の固定資産税評価額がそれぞれ、2,800万円、1,600万円として試算。
土地・建物取得時のみ課税
・土地の不動産取得税 ：０円（土地特例の税額）
・建物の不動産取得税 ：9万円（平成32年3月31日までの認定長期優良住宅の税額軽減にて）
土地・建物に毎年課税
・土地の固定資産税・都市計画税：約9万
・建物の固定資産税・都市計画税：約16万（平成32年3月31日まで新築に提供される認定長期優良住宅の税額軽減にて試算。当初5年間は軽減され年々減りますが、6年目には20万後半の額になりますので、注意が必要です。7年目からまた減っていきます。）
※1月1日時点の所有者に対して、その年の5月以降の一括払いか4回程の分割払いとなります。
この章のまとめです。
2000万円の土地だとざっと諸費用は130万円前後かかるのだなと。
3000万円の土地だと180万円前後かかるのだなと。
表にはないですが、4000万円の土地だと250万円前後。
そして8000万円の土地だと430万円前後かかるだなとなんとなく覚えておきましょう。
土地代 | 2,000万 | 3,000万 | 8,000万 |
土地代＋諸費用計 | 2,128万 | 3,183万 | 8,435万 |
建物に関しては、
坪単価は建物本体工事のみということですね。
値引後の坪単価が税込みで80万円で、延床面積が50坪であれば、
建物本体工事費用は4000万円ということです。
ここで注意して欲しいのは、良く住宅展示場で坪単価を聞いても、それは税抜きであったり、値引前だったりします。また建築会社や担当によって、その坪単価の中に付帯工事や設計費用も入れて高めに伝える場合もあるので、その坪単価の定義や中見を良く確認しましょう。
そして
建物本体工事費用の他に必要な費用は500万円~800万円の間が多い |
と覚えておきましょう。
土地探しから家を建てる場合何かとあとあと必要な費用があがりがちです。
最後に土地購入から家を建てる場合に、金額面で失敗・後悔しないための一番のコツをお伝えします。
それはシンプルです。
だれでもできることです。
それは、とにかく不動産業者と自分達だけで土地の購入を判断しない方が良いということです。
つまり、建てたいと思える建築会社と信頼できそうな担当者をまずは探し、その人と相談しながら土地を購入することです。
ぜひ、みなさんも失敗・後悔なく土地購入、そして素敵なマイホームを建ててください。
まとめ
土地を購入して、注文住宅を建てるには、様々な諸費用や付帯工事がかかります。
最初にきちんとした資金計画をしておくことが重要です。
日本の家の平均寿命は27年前後です。
土地を優先して、安い構造の家を建てることにより、後々大きなメンテナンス費用がかかったり、長持ちしなかったりすると、時には取り返しのつかない大きな負の遺産となってしまいます。
土地と建物の優先順序をしっかりと考えて頂き、大きな震災時にも貴方やご家族を守り、万が一お金が必要になった時に売却や貸す際により資産価値の高い、保険的要素の強い住宅メーカーを選ばれることをお薦め致します。
本当に地震に強い家を建てたい方。諦めたくない方はユームの無料サポートをご利用頂いております。
一度内容をご覧になって頂ければ、普通の家づくり以上のメリットが多いことがわかります。
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