【 土地探しコツ 】土地購入の成功者がみんなやっている5つの秘訣

こんにちは。

 

ユーム永野です。

 

早速、ニックネーム「チデさん」の質問です。



 

チデさんからのご質問

 

 

最近になって注文住宅を建てるために土地探しをはじめました。


半年、1年以上経っても良い土地が見つからないとよく聞き、不安です。


他の人はどうやって良い土地を見つけているのでしょうか?

 



たしかになかなか良い土地が見つからない方もいますよね。



「良い土地が見つからなかったらどうしよう・・」

 

これは、土地を探している方みなさんに共通する悩みではないでしょうか。



チデさんには個別に回答しましたが、今回は個人情報を抜きにして、みなさんにも共有いたします。



まずは結論です。



 

良い土地を購入できた成功者のコツを学ぶのが近道

 



新しいことを始めた際は、「上達の近道は上手な人の真似をする」なんて良く言いますよね。

 

当たり前と言えばその通りです。



ですが土地探しとなると、失敗・後悔しない土地の選び方や良い土地の見分け方といったネット情報や動画が多いです。



そのため、より良い土地探しの方法を知らない方が結構多いです。



今回は、良い土地を購入できた成功者がやっている5つのコツがわかります。

 

それを知れば、土地探し成功のコツがわかり、良い土地が見つかる確率を上げることができます。



最後には、良い土地を逃さないために、事前にやっておくべきこともわかります。



この記事を参考にして、良い土地を見つけましょう。

 

 

■ユーム 永野 簡易プロフィール

 

・1分1秒を争う業務厨房の動線設計及びHACCP(危害要因分析必須管理点)に基づく環境改善提案を5年

・大手ハウスメーカー時代を含めて、土地探し・家づくり支援を20年以上

※注文住宅のセカンドオピニオン提供(全国対応) u-hm株式会社 CEO

 

 

 

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目次

 

1.土地探し成功者がやっている5つの方法

1)インターネットを深堀り利用する

2)ハウスメーカー任せにはしない 

3)ちっちゃな不動産屋こそ行くべし

4)ただ現地に行くだけではダメ! 見る時間と方法にコツあり

5)固定概念に囚われず、土地の条件を見直してみる

 

2.良い土地を逃さないために事前にやっておくべきこと

 

まとめ

 

 

では本題に入ります。

 

1.土地探し成功者がやっている5つのコツ

 

土地探し成功者のひとたちはどんなことをしているのか。

 

気になりますよね。

 

具体的な5つのコツはコチラです。

 

土地探し成功者がやっている5つのコツ

 

1)インターネットを深堀り利用する

 

2)ハウスメーカー任せにはしない

 

3)ちっちゃな不動産屋こそ行くべし

 

4)ただ現地に行くだけではダメ! 見る時間と見方にコツあり

 

5)固定概念に囚われず、土地の条件を見直してみる

 

なんだ、当たり前じゃないか、と思った方も多いかもしれません。

 

ほとんどの方は、1つ以上できているのではないでしょうか?

 

実は土地探しの成功者は、この5つをほぼ全てやっている方が多いです。

 

つまり、これら5つを実践できれば良い土地が見つかる確率がぐっと上がります。

 

チデさんのように、土地探しを始めたばかりの人は、この後すぐわかる5つの方法をぜひ実践してみてください。

 

既に土地探しを始めているひとも、ちょっとした違いがありますので、ここで見直して明日からの土地探しに生かしてみてください。

 

では早速1つ目からみていきましょう。

 

1)インターネットを深堀り利用する

 

みなさん、ほぼ全員がネットの土地情報も利用していると思います。

 

おそらくSUUMOさんやat homeさんなどから希望エリアの土地情報を検索しているのではないでしょうか?

 

ここでお伝えしたいのは、それだけではダメということです。

 

では具体的にどうしたら良いのか。

 

次の4つの項目を深堀りします。

 

(1)希望エリア周辺の市区町村の相場を掴む

 

(2)地価の推移を掴む

 

(3)希望エリアの現在・将来の人口数を掴む

 

(4)希望エリアのハザードマップを調べる

 

では順におさえていきましょう。

 

ぜひ実行して良い土地を見つけましょう。

 

(1)希望エリア周辺の市区町村の相場を掴む

 

みなさん、いきなり希望エリアの物件情報を調べてませんでしょうか?

 

もちろんそれでも良いのですが、土地探し成功者の人たちは、

 

希望エリア周辺の広いエリア相場を知っている

 

ことが多いです。

 

そのため、物件が相場より高いのかどうか、広い視野で判断ができます。。

 

まずは、希望エリアの周囲を含めて、土地の相場を確認しましょう

 

土地の相場は簡単にわかります。

 

土地の相場を調べる方法

 

 

スーモホームズアットホームのいずれか3社を利用

 

 

いずれのページも駅もしくは市区町村別で、周辺の相場を見ることができます。

 

3社の検索ページと調べ方は概要欄に貼っておきますので、早速調べてみてください。

 

土地の相場を調べる手順

 

1.スーモホームズアットホームの3社から検索

 

2.希望エリアの都道府県を指定

 

3.「沿線」or「エリア(もしくは地域、市区町村)」を指定して、相場を確認

 

 

(2)地価の推移を掴む

 

希望のエリアの地価(土地の価格)の推移はご存知ですか?

 

地価の推移を見て、急にあがっているかもしれません。

 

どうせなら、お得な時期に購入したいですよね。

 

地価の推移を見れば、

 

今が買い時なのかどうか

 

の参考になります。

 

また、購入した土地の資産価値が将来下がらない方が良いですよね。

 

過去の推移を調べて、他のエリアと比較し、より下がっているようであれば要注意です。

 

今後今購入した土地の資産価値がもっと下がる可能性があります。

 

そうなると、万が一施設に入るなどで売却しようとしても、想像以上に安くしないと売れないかもしれません。

 

いずれにしても、希望エリアの土地の価格が明らかにに最近上がっていたり、下がっていたらその原因を複数の不動産業者に聞いてみましょう。

 

上がっている要因の一つで、将来近くに便利な施設や交通網ができる予定であれば、今後も土地価格が上がるかもしれません。

 

ただし、それらが完成したばかりであれば、もうしばらく待てば上がっていた土地価格が下がる可能性もあります。

 

下がっている要因の一つで、大きな工場や病院などが撤退して、他のエリアよりも価格が下がっていたら、今後もさらに下がるかもしれません。

 

その分土地は買いやすくはなりますが、そのエリアが廃れてくる可能性もあります。

 

ですので、希望するエリアの推移はぜひ調べましょう。

 

オススメの方法はコチラです。

 

 

地価の推移を掴む方法

 

 

国土交通省「地価公示」を利用

 

エクセル形式で、データがちょっと重いですが、一覧表で各市町村のデータが見れます。

 

 

地価の推移を調べる手順

 

1.国土交通省「地価公示」にアクセス

 

2.「変動率及び平均価格の時系列推移表」をダウンロード

 

3.都道県別・市町村別の地価推移の閲覧が可能

 

※画像出典:国土交通省HP ※画像外はユームの参考情報

 

 

(3)希望エリアの現在・将来の人口数を知る

 

土地探しで希望エリアの人口の推移を調べている方は少ないのではないでしょうか?

 

人口が増えれば土地購入の需要が増え、今後地価が上がる可能性があります。

 

逆に将来の人口が大幅に減る場合、土地購入の需要が減り、地価が下がる可能性が高いと言えます。

 

土地購入の成功者は、

 

土地の資産価値が上がるか下がるかを推測

 

もしていることが多いです。

 

人口の推移もおさえておきましょう。

 

将来の人口予測を調べるには、「e-Stat」という政府統計のポータルサイトがおすすめです。

 

 

現在・将来の人口数を知る方法

 

 

e-Stat 政府統計の総合窓口を利用

 

またその土地に自分たちと同じ年齢層がどれだけ住んでいるのか?気になる方も多いのではないでしょうか?

 

それらもわかりますので、とても便利です。

 

現在・将来の人口数を知る手順

1.e-Stat 政府統計の総合窓口にアクセス

 

2.市区町村データを表示

 

3.地域を選択し確定

 

4.画面左側の項目項目から、「将来推計人口(2020年)」同じく2030年、2045年などを選択し確定

 

 

※画像出典:e-Stat 政府統計の総合窓口 

 

(4)希望エリアのハザードマップを調べる

 

自然災害リスクに備えることも重要ですよね。

 

最近はハザードマップを事前に調べる方も増えましたが、十分で無い方もまだ多いです。

 

地震の揺れやすさや浸水は調べていても、液状化のリスクや近くの活断層を調べていない方も多いです。

 

みなさんは必ず下記の内容も調べましょう。

 

 

ハザードマップを調べる方法

 

・液状化・土砂災害のリスクを調べる方法

→「地盤サポートマップ|ジャパンホームシールド

 

・活断層を調べる方法

国土交通省 国土地理院

 

 

「地盤サポートマップ|ジャパンホームシールド」は、液状化や土砂災害リスクだけでなく、地震の揺れやすさや洪水による浸水リスクもわかるのでとても便利です。

 

液状化・土砂災害のリスクを調べる手順

 

1.地盤サポートマップ|ジャパンホームシールドにアクセス

 

2.希望エリアの住所を入力

 

3.左のツールバー「防災情報」をクリック。

 

4.液状化を調べたい場合は「液状化の可能性」にチェック

 

5.土砂災害を調べたい場合は「土砂災害警戒区域」にチェック

 

 

※画像出典:地盤サポートマップ|ジャパンホームシールド

 

 

 

活断層を調べる手順

 

1.国土交通省 国土地理院にアクセス

 

2.左のツールバーから希望エリアの地域を選択

 

3.地図上から希望エリアを選択

 

4.住所を入力

 

 

ここで補足として、ネットから気になる物件が見つかった場合にどうしたら良いか、を簡単にお伝えします。

 

まずは気になる物件は問い合わせをしましょう。

 

ただ何を聞いたら良いかわからないという方も多いと思います。

 

その際、聞いておいた方が良いポイントはコチラです。

 

・いつから販売しているか

 

・土地購入費以外で追加費用がかかる可能性はないか

 

・土地の境界ははっきりしているか

 

・事前にローン審査が必要かなどの購入条件

 

 

以上がネットで土地探しを深堀りする方法です。

 

とはいえ、ネットにはない土地が販売されていることも多々あります。

 

そのため次の行動も重要です。

 

 

2)ハウスメーカー任せにしない

 

これは意外とやりがちなケースなので注意が必要です。

 

住宅展示場に行って土地の相談をすると、

 

「私も一緒に土地を探します」

 

と言う営業マンが結構多いです。

 

そう言われると、建築のプロに任せた方が安心だ、と思って、任せがちになります。

 

ですが

 

ハウスメーカーの営業マンの本業は土地探しではない

です。

 

ですので、ハウスメーカーだけに頼って、土地探しを依頼しないほうがよいです。

 

とはいえ、ハウスメーカーも不動産業者とのネットワークがありますので、他の方法と合わせて、土地探しを依頼しましょう。

 

その時の注意点をここでおさえておきましょう。

 

少しきつい言い方となりますが、土地を探せる時間(ヒマ)がある営業マンは、不動産業者との信頼関係や土地情報を持っている組織や地主さんとのパイプが弱いことが多いです。

 

ですので、土地相談を営業マンにする場合は、

 

建てたいと思え、予算的にも建てられる住宅メーカーを絞って、その会社の中でも実績と信頼のある担当者と一緒に土地を探す

 

ことが重要です。

 

実績と信頼のある優秀な担当者は、不動産業者からの信頼も厚く、地主などと繋がりが強い金融機関や税理士とのパイプを持っている事も多く、幅広く土地探しが可能です。

 

では具体的にどのように担当者を探した方が良いのか。

 

こちらは、「土地探しから家を建てる方が住宅展示場へ行く際の注意事項と対策」という記事を見ると詳しくわかります。

 

ハウスメーカーに土地探しを依頼する方法もわかるので、見る価値があります。

 

続いて、不動産屋に相談する際のちょっとしたコツもみていきましょう。

 

3)ちっちゃな不動産屋こそ行くべし

 

みなさん土地探しをする際、どのような不動産屋に相談しますか?

 

おそらく多くの人が、実績のある大手の不動産屋に相談しようと考えるのではないでしょうか。

 

実績のある大手の方が、土地の情報量も多く、さまざまな面で安心できそう、と思いますよね。

 

ですが街の小さな不動産屋で、掘り出し物件に出会えることも、実は少なくありません。

 

特に地元で長年営業しているような老舗の不動産屋は、地元の地主さん達と古い付き合いがあり、

 

ネットには出ていないような物件を握っている

 

 

傾向があります。

 

どこのエリアも老舗の不動産屋はあるものです。

 

土地購入に成功された方ほど、そういった場所にも足を運んでいることが多いです。

 

補足ですが、地元の不動産屋では、その系列の工務店でしか建てられないという建築条件付きの土地を多く持っていたりします。

 

だからといって

 

建築条件付きでも、好きなメーカーで建てられることがある

 

 

ので諦めないほうが良いです。

 

というのも地元の不動産屋に熱心に土地探しをお願いしたところ、建築条件を外してくれたというケースも1つや2つではありません。

 

いずれにしもてまずは地元の小さな不動産屋にも足を運びましょう。

 

ここで補足です。

 

地元の不動産屋をまわる際に、多くの方が避けることがありますが、わかりますでしょうか?

 

それは賃貸専門の不動産屋に顔を出さないことです。

 

実は、これはもったいないです。

 

そこの店長や社長は、賃貸事業をしているような地主とコネクションがあるから、タイミング良ければ、売地を紹介してもらえる可能性もあるということです。

 

賃貸専門の不動産屋が穴場となる場合があります。

 

賃貸専門業者には、「売地ありますか?」と聞いても秒殺となります。

 

「地主さんで◯◯のエリアで土地を売っていただけそうな人はいないでしょうか?」とダメ元でも聞いてみましょう。

 

 

4つ目は、気になる土地が見つかったときに、土地購入の成功率がグッと上がる方法です。

 

4)ただ現地に行くだけではダメ! 見る時間と見方にコツあり

 

やはり現地は直接ご自身の目で確認するのがオススメです。

 

ユームに相談いただいた皆さんにお伝えしているのは、

 

1.最初は、希望エリアに朝・昼・晩、平日・休日と足を運ぶ

 

2.どうしても住みたいエリアは、歩きや自転車で売地や空き地をチェック

 

 

この2点を実践していただくことです。

 

 

(1)最初は、希望エリアに朝・昼・晩、平日・休日と足を運ぶ

 

最初は車などで広範囲を見てまわり、街の雰囲気を感じましょう。

 

現地を見る前と後で、全然イメージと違っていたということは本当によくあります。

 

特に、昼間の雰囲気は良かったけど、夜は思ったより街灯がなく、暗くて怖いといった意見が出たりもします。

 

平日の昼に言ったら、近くの工場らしきから異臭が漂っていたということもあります。

 

なるべくいろいろな曜日や時間に行って確認しましょう。

 

 

(2)どうしても住みたいエリアは、歩きや自転車で売地や空き地をチェック

 

より街の雰囲気を感じて、実際に住んだときのイメージをしてみましょう。

 

車だと気づかなくても、ネットには出ていない売地や空き地が結構あったりするのでチェックしておきましょう。

 

ユームがアドバイスした方は、ご近所の方が外に出ていたので、「土地を真剣に探していますが、なにかこの辺で注意したほうがよいことありますか?」と聞いて、参考情報を得たりしています。

 

派出所で、犯罪が多いのか聞いた方もいます。

 

もちろん、コロナ対策はしっかりして、相手が忙しくなさそうな時に聞いて見るのも、失敗後悔ない土地購入のためには、ありかと思います。

 

 

土地購入成功者の多くの方は、一つの方法だけでなく、多角的な土地探しを実践されています。

 

これらのことを実践すれば、土地購入の成功率がグッと上がるでしょう。

 

最後に1)〜4)を実践してもなかなか良い土地が見つからない場合に、土地購入成功者が実践してきたことです。

 

 

5)固定概念に囚われず、土地の条件を見直してみる

 

一般的には、

 

・駅から近い

 

・人気の学区や学校から近い

 

・スーパーや病院などの施設商業施設が充実している

 

 

こういったエリアの土地が人気です。

 

これら3つは、ほとんどの方が土地の要望の上位になるのではないでしょうか。

 

ただこういったエリアは人気があって競争率が高く、良い土地が残っていないことが多いですよね。

 

新しい良い土地が出てくるのが半年後なのか、数年後なのかわかりません。

 

人気のエリアに固執しすぎると大きなリスクや損を生じる場合があります。

 

詳しくは、土地探しの3つの落とし穴 良い土地を入手するコツと方法を見るとそのリスクがわかります。

 

一回柔らか頭で、土地の条件を見直してみると、意外な場所で良い土地が見つかることもあります。

 

例えば、土地探しの成功者は、将来の世の中の動きも見据えて条件を見直したりしています。

 

 

・近い将来、在宅でとても優秀な講師の有益な勉強(レッスン)も受けられるようになる

 

・在宅治療や在宅介護の支援ロボットなどもどんどん進化する。

 

・タクシーも宅配も無人自動化が進み、コストも安くなる。

 

 

こういった場合には、駅チカでなく、少し離れた場所でも十分な環境で生活できるかもしれません。

 

そしてその方が土地価格は安いので、その分建築費などにお金を回すことができます。

 

 

今回は以上となりますが最後に、良い土地を逃さないために事前にやっておくべきことをおさえておきましょう。

 

 

2.良い土地を逃さないために事前にやっておくべきこと

 

ズバリ、

 

買付け(申込み)の条件は家族の同意を事前に得ておくこと

です。

 

シンプルなことですがとても重要です。

 

こういった基準を設けることによって、良い土地が見つかったとき、申込をするかどうかすぐに行動できるようになります。

 

そんなことみんなやってるでしょ、と思った方もいるかもしれません。

 

たしかに、ほとんどのご家族は、それぞれの土地の要望を話したり、聞いたりまではしています。

 

もちろん気になる土地があれば、それに対して話し合ったりもしています。

 

しかし、この条件だったら土地の申込み(買付け)をする、というところまで家族の同意のもと決めていない方は結構多いです。

 

そうなるといざ良い土地が見つかった時に、お互いの意見をまとめている間、つまり迷っている間に他で申込みが入ってしまう可能性があります。

 

土地購入は、先着順ということもありスピード感も求められます。

 

良い土地はめったに出てきません。

 

こういった事前準備をしておけば、良い土地を逃しにくくなります。

 

 

それでは最後に簡単なまとめです。

 

 

3.まとめ

 

今回は

 

良い土地を購入できた成功者に共通する5つの土地探し法

をお伝えしました。

 

具体的にはコチラです。

 

土地探し成功者がやっている5つのコツ

 

1)インターネットを深堀り利用する

 

2)ハウスメーカー任せにしない

 

3)ちっちゃな不動産屋さんこそ行くべし

 

4)ただ現地に行くだけではダメ! 見る時間と見方にコツあり

 

5)固定概念に囚われず、土地の条件を見直してみる

 

チデさんのように「良い土地がなかなか見つからなかったらどうしよう・・」と思っている方はたくさんいると思います。

 

そんな不安を解消すべく、土地探し成功者のみなさんが実践していた5つを、ぜひみなさんも実践してみてはいかがでしょうか。

 

とはいえ、自分たちでは良い土地だと思っても、失敗・後悔となることも多いのが実態です。

 

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それではまた。

 

 

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