【ペアローンvs収入合算】夫婦で組む最適な住宅ローンは◯◯銀行

こんにちは。

 

ユーム永野です。

 

 

早速、ニックネーム「けんたろうさん」の質問です。

 

 

 

けんたろうさんからのご質問

 

 

家を建てるのに、夫婦ふたりで住宅ローンを組む予定で考えています。

ただ投資用マンションを運営していて、残債が4,800万ほどあります。

 

ユームさんのオススメのローンの組み方があれば教えてください。

 

月々返済は20万以下、トータル予算は7,000万が希望です。

 

ちなみに私の年齢が34歳で年収1,080万、妻が33歳で年収500万。二人とも正社員です。

子どもは2人います。

 

 

 

けんたろうさんのように、ご夫婦で住宅ローンを組もうと考えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

 

 

既存の借入がある場合は、希望の借入ができるか心配な方も多いと思います。

 

 

けんたろうさんには個別に回答しましたが、今回は個人情報を抜きにして、みなさんにもオススメのローンの組み方がわかります。

 

 

まずは結論です。

 

 

 

ユームがオススメするローンの組み方

 

 

 

イチオシの住宅ローンは

三井住友信託銀行 30年固定

 

世帯年収約1,600万、月々返済20万以下なら

借入額6,870万円・借入期間35年がオススメ

 

既存のローンがある方には

収入合算の連帯保証型よりペアローンがオススメ

 

 

 

 

 

おすすめの住宅ローンの組み方で、具体的な借入額による月々返済はコチラです。

 

 

■おすすめの住宅ローン(2021年11月時点)

35年払い

借入額

6,870万

 

イチオシ

の銀行

 

 

月々返済

 

総負担額

 

30年固定・残期間変動

 

 

 

三井住友信託銀行

 

 

1~30年:193,930円

31~35年:201,469円

 

 

83,414,309円

 

 

 

 

なぜこの銀行が良いの?

 

と思いますよね。

 

 

住宅ローンをお得に組むなら変動金利じゃないの?

 

なぜ収入合算よりペアローンが良いの?

 

と思う方もいらっしゃるのではないでしょうか?

 

 

今回は、なぜ金利が安い変動金利よりも三井住友信託銀行の30年固定がオススメなのか、がわかります。

 

 

また、けんたろうさんのような既存の高額の借入残がある場合は、収入合算・連帯保証型よりもペアローンの方がなぜ良いのか? その根拠もわかります。

 

 

 

それらを知ることによって、みなさんにとって、2人で住宅ローンを組んだ場合にどのローンの組み方が良いかの参考になります。

 

 

そしてユームがオススメする他の住宅ローンの組み方や、具体的なシミュレーションもわかるので、今後の住宅ローン選びの参考にもなります。

 

 

 

■ユーム 永野 簡易プロフィール

 

・1分1秒を争う業務厨房の動線設計及びHACCP(危害要因分析必須管理点)に基づく環境改善提案を5年

・大手ハウスメーカー(HM)時代を含めて、土地探し・家づくり支援を20年以上

・現在、家づくりのご相談に対応の日々。特に、ご希望のHMのプランと見積診断は1,000回以上提供

※注文住宅のセカンドオピニオン提供(全国ネット対応) u-hm株式会社 CEO

 

 

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目次 

 

1.既存の借入がある方向け。イチオシの住宅ローンとは?

 

2.なぜ借入期間35年がオススメ?

 1)借入期間を後で延ばすことは難しい

 2)繰り上げ返済で返済期間を短くすることができる

 3)万が一に備えた団体信用生命保険がある

 

3.なぜ借入期間35年で30年固定金利がオススメ?

 1)比較表からわかる30年固定金利がオススメの根拠  

 2)長期固定と変動金利のミックス型もおすすめ

 3)返済額にゆとりがある場合は元金均等払いがおすすめ

 

 補足①地方銀行も当たる価値あり

 補足②上記の銀行で借りられない場合はこの2つ

 

4.なぜ既存の借入がある方は収入合算よりペアローンがオススメ?

 1)ペアローンのデメリット・メリット

 2)収入合算(連帯保証型・連帯債務型)のデメリット・メリット

 

 

1.既存の借入がある方向け。イチオシの住宅ローンとは?

 

はじめに既存の借入がある方にイチオシの住宅ローンがわかります。

 

それがコチラになります。

 

 

 

既存の借入がある方にイチオシの住宅ローン

 

 

 

三井住友信託銀行 30年固定

 

世帯年収約1,600万、月々返済20万以下なら

借入額6,870万円・借入期間35年がオススメ

 

 

 

 

 

■イチオシの住宅ローン(2021年11月時点)

35年払い

借入額

6,870万

 

第1位の銀行

 

 

月々返済

 

総負担額

 

30年固定・残期間変動

 

 

三井住友信託銀行

 

1~30年:193,930円

31~35年:201,469円

 

 

83,414,309円

 

 

なぜなの? って思いますよね。

 

そもそも30年固定でなぜ借入期間は35年なの? と思った方も多いのではないでしょうか。

 

 

今からこれらの根拠がわかります。

 

 

先に借入期間の根拠についてお伝えします。

 

こちらの根拠は、今回のけんたろうさんのように既存の借入がある方に限らず、みなさんに共通することなので、先に簡単にお伝えします。

 

 

 

2.なぜ借入期間35年がオススメ?

 

既存の借入がある方に限らず、けんたろうさんのように30代半ばの方には、基本的には借入期間は35年がオススメです。

 

 

その理由は3つあります。

 

 

 

1)借入期間をあとで延ばすことは難しい

 

2)繰り上げ返済で返済期間を短くすることができる

 

3)万が一に備えた団体信用生命保険が付いている

 

 

 

若い人は良いけど、定年後もローン払わないといけない年齢の人には厳しいのでは?

 

という意見もあるかと思います。

 

 

もちろんご家族によっては必ずしも35年が良いというわけではありません。

 

 

とはいえ35年で借りたほうが良いメリットがこの3つです。

 

 

ではもう少し詳しく見ていきましょう。

 

 

1)借入期間をあとで延ばすことは難しい

 

 

住宅ローンは、

 

 

 

借入期間をあとで短縮することはできても、後から延ばすことは難しい

 

 

 

です。

 

 

これはご存知の方も多いのではないでしょうか。

 

 

後から期間を伸ばせないわけではありませんが、一般的には難しいです。

 

 

例えば、月々の返済額を減らしたい場合、住宅ローンの借り入れ期間を延ばす方法があります。

 

ただし、あとで借入期間を変えるとなると再度審査が必要になります。

 

そのときのお仕事状況にもよりますが、やはり年齢が上がっていくと、健康面を含めて審査が厳しくなります。

 

 

仮に借り換えができたとしても、そのときの金利が今よりも上がっている可能性もあります。

 

もちろんこれらの手続きの諸費用もかかってきます。

 

 

こういった点を考えると、長めに借りて、繰り上げ返済をしながら借入期間を短くした方が、手間もかからず安心ですよね。

 

 

 

ちなみに国土交通省の令和2年度の調査では、注文住宅における平均の返済期間は32.4年、35年以上の借入は全体の74.5%としています。

 

 

画像出典:国土交通省 令和2年度住宅市場動向調査報告書 P103

 

 

実際に多くの方が35年ローンを組んでいるのは、月々返済額を減らすために後から借入期間を延ばすのは難しいのと、次の理由もあるからです。

 

 

 

2)繰り上げ返済で返済期間を短くすることができる

 

定年過ぎてから住宅ローンの返済が残るのは嫌ということであれば、少しづつでも繰り上げ返済をしていくというのが一般的です。

 

 

もちろん、定年後のローン返済が心配という方の中には、始めから借入期間を短くされる方もいらっしゃいます。

 

 

ですが、借入期間を後から伸ばすことが難しいことと、この後わかる団体信用生命保険のことを考えて、長めに借入をしている方が多いのが実態です。

 

 

 

ここで一部繰り上げ返済には2種類あるのをご存知でしょうか。

 

 

それは、

 

 

 

・返済期間短縮型

 

・返済額軽減型

 

 

 

の2つです。

 

簡単にですが、それぞれのメリット・デメリットとあわせて整理しますね。

 

 

 

(1)返済期間短縮型

 

こちらは、その名のとおり返済期間を短縮できることです。

 

さらに返済額軽減形よりも利息分の軽減効果が大きいというメリットがあります。

 

 

具体例を挙げると、

 

 

 

返済期間短縮型で繰り上げ返済したときの効果

 

 

 

借入額3,000万、期間35年、金利1.33%とした場合

 

 

◉条件

繰り上げ返済時期:13年後 

※住宅ローン控除期間13年を終えた直後を想定

 

繰り上げ返済額:200万

 

 

◉繰り上げ返済後の効果

短縮期間:2年6ヶ月

減少する利息額:647,358円

 

 

 

 

こちらは、2021年9月末で一旦終了となった住宅ローン減税の最大控除期間13年を終えてから繰り上げ返済をする想定です。

 

住宅ローン減税は、毎年末のローン残高に応じて控除額が決まるので、控除期間中は最低限の返済をして、終了後繰り上げ返済をされる方が多いです。

 

 

200万の繰り上げ返済で35年から32年6ヶ月の2年6ヶ月の短縮となります。

 

 

ただしデメリットとして、月々返済額は変わらないため、仮に定年以降も支払いが必要となった場合、今と変わらない額を返済する必要があります。

 

 

 

ではもうひとつの繰り上げ返済についてみていきましょう。

 

 

 

(2)返済額軽減型

 

こちらの繰り上げ返済では、月々の返済額を減らすことができます。

 

具体例を挙げると、

 

 

 

返済額軽減型で繰り上げ返済したときの効果

 

 

 

借入額3,000万、期間35年、金利1.33%とした場合

 

 

◉条件

繰り上げ返済時期:13年後 

※住宅ローン控除期間13年とした場合、それを終えた直後を想定

 

繰り上げ返済額:200万

 

 

◉繰り上げ返済後の効果

月々返済:-8,742円(月々89,377円→80,635円)

減少する利息額:307,964円

 

 

 

 

繰り上げ返済時期の理由は、返済期間短縮型と同様です。

 

200万の繰り上げ返済で、残り22年間は月々支払が-8,742円となります。

 

 

ただしデメリットとして、返済期間が変わらず、利息軽減効果も少ないです。

 

とはいえ返済期間短縮型と比較して定年以降の月々返済額を減らせるという点で、生活費の負担が軽くなりますよね。

 

 

繰り上げ返済は何度もできるので、その時の家計の状況予測に合わせて、期間短縮か、返済額軽減タイプか選ぶことをおすすめします。

 

 

 

3)万が一に備えた団体信用生命保険がある

 

もうひとつ住宅ローンを組む上で重要なのが、団体信用生命保険(通称:団信)です。

 

団信とは、簡単に言うと、

 

 

 

ローンを組んだ方が亡くなった、もしくは高度障害になった場合にローン残高を0円にしてくれる保険

 

 

 

です。

 

 

ただし団信が有効なのは住宅ローン返済をしている期間だけです。

 

そのため、できる限り長めに借りておいて、万が一自分になにかあったとき家族に住宅ローンの負担が残らないようにしておきたい、と考える方も多いです。

 

 

 

最近はこの団信に+αで保険を付与できる住宅ローンも多いです。

 

すでにご存知かもしれませんが、

 

癌と診断された時点でローン残高0円となる「がん団信」や、特定のケガや病気の状態次第で0円となる「疾病保障付き団信」などもありますよね。

 

ただこういった+αの保険は一般的に金利上乗せ(0.1~0.2%)が多いので、

 

 

 

必ずしもそこまで保険が必要なのかどうか

 

住宅ローンと切り離して医療保険に入ったほうが良いか

 

 

 

はご家族によって変わってきます。

 

これらのオプションの保険は、住宅ローンの借入期間の後半に残債が減っていくにともなって、その保険の効果も減っていくと気づかれた方も多いのではないでしょうか?

 

お子さんの年齢がまだ小さい方ほど、オプションでがん保険をつけるのは有効かとは思います。

 

 

以上から、借入期間を後から延ばすことは難しい、でも長く借りて短くしたいときはすぐ繰り上げ返済ができる、借入期間中は団信が適用される、という点から借入期間35年でローンを組んだ方が安全かと思います。

 

 

 

ここからは35年借入でなぜ30年固定がオススメなのかの根拠がわかります。

 

 

 

3.なぜ借入期間35年で30年固定金利がオススメ?

 

なぜ借入期間35年で30年固定金利がオススメなのか。

 

今から他の住宅ローンの組み方と比較して、その根拠がわかります。

 

 

まずは結論です。

 

 

 

30年固定がオススメな理由は、

 

将来の金利上昇リスク対策ができ、かつ総負担額が最も少ないから

 

 

 

みなさんにとって、なるべく住宅ローンにかかる費用はおさえたいですよね。

 

 

住宅ローンの金利がいつ上がってもおかしくないと言われている中で、できる限り金利が上昇して住宅ローンの費用がかかるのを避けたいですよね。

 

 

今だけを見たら、変動金利が低いので住宅ローンの費用はかかりにくいです。

 

中には当面、変動金利は上がらないと思っていらっしゃる方、もしくはそのようにハウスメーカーの営業マンから聞いた方もいるかもしれません。

 

 

実際にどうなのか具体的にみていきましょう。

 

 

 

1)比較表からわかる30年固定金利がオススメの根拠

 

ローンの組み方によって、具体的にどの程度違いがあるのかを見ながら、30年固定がオススメの根拠をみていきましょう

 

 

まずは下図をご覧ください。

 

 

こちらは代表的なローンの組み方毎に、最も総負担額が少ない金融機関を比較した表です。

 

 

35年払い

借入額

6,870万

 

第1位の銀行

 

 

総負担額

変動金利

auじぶん銀行

79,979,735円

ミックス型

借入額の約65.5%を30年固定

+残りを変動

 

三井住友信託銀行

 

 

82,759,409円

30年固定・残期間変動

三井住友信託銀行

83,414,309円

全期間固定

みずほ銀行

85,323,406円

 

 

こちらの表の違いは後ほど具体的にお伝えしますが、変動金利が一番負担額が低いですよね。

 

 

では、なぜ三井住友信託銀行30年固定金利がオススメなのか。

 

 

ユームでは、

 

 

 

・総負担額がいくらになるか

 

・将来の金利上昇リスクの対策

 

 

 

を重視しているからです。

 

 

まず住宅ローンを選ぶ際は、総負担額で比較した方が良いです。

 

 

総負担額とは、住宅ローンの総支払額だけでなく、手数料や保証料などの諸費用も含めた合計額です。

 

 

 

 

住宅ローンの返済額だけでなく、手数料や保証料を含めた総支払額で比較しましょう

 

 

 

「月々返済をおさえられる金利が低いローンを組んだら、思った以上に諸費用が高かった。」

 

「あとで調べたら少し金利が高くても総負担額が安くなるローンが他にもあった。」

 

 

といった声をよく聞きます。

 

 

 

もうひとつ大事なのが、将来の金利上昇リスクです。

 

 

ここ近年は、変動金利を選択される方が非常に多いです。

 

住宅金融支援機構の調査でも、2020年の住宅ローン利用者の6割以上が変動金利を選んでいます。

 

 

 

6割以上の方が変動金利を選んでいる

 

 

 

なぜ6割以上の方が利用されているかは、やはり金利が安く月々返済を減らせるからということと、しばらくは金利が上がらないだろうと考えている方が多いからです。

 

 

ですが、今後住宅ローン上昇の可能性は十分にあります。

 

 

直近8月以降でみると、変動金利はどこの住宅ローンも変わらない一方で、長期金利は上昇傾向です。

 

フラット35(借入期間21年以上)は、8~11月の間で+0.05%、みずほ銀行や三菱UFJ銀行の35年固定では前月から0.1%上昇しています。

 

 

そもそも住宅ローン金利は需要と供給などで決まります。

 

仮に住宅購入需要が増えれば、金利も上昇する可能性は十分に考えられます。

 

現在はコロナの影響や住宅ローン減税の終了もあり、住宅購入需要が減っています。

 

今後コロナが落ち着き、新しい住宅ローン減税が発表されれば、需要が一気に増えるかもしれません。

 

とはいえ人工的にその後また落ちつくとは思いますが、なかなかその金利が上がる時期や下がる時期をとらえるのは難しいです。

 

 

仮に日本の住宅購入の需要が増えなくても、金利が上がる可能性もあります。

 

世界的にみると、アメリカがテーパリングの縮小を決定しました。

 

アメリカは世界経済の中心とも言えますよね。

 

テーパリングを縮小して、来年以降には金利が上昇すると見込まれています。

 

そうなると一般的に円安に働きます。

 

日銀の黒田総裁はある程度の円安は輸出業にとって良いとしています。

 

ただし、鉄骨も木造住宅もそうですが、多くの資源を輸入に頼っている日本にとっては円安が続くのは多くの国民にとって購入負担額が増える可能性があります。

 

韓国は通貨のウオン安を避けるためもあって、金利を既に上げています。

 

 

日本の金利が上がらないと責任もって言える人は誰もいないと言えます。

 

 

 

ではもう一度先程の表を見てみましょう。

 

ちなみにこれは、店頭金利が10年毎に+0.5%上昇を前提に試算しています。

 

 

35年払い

借入額

6,870万

 

第1位の銀行

 

 

総負担額

変動金利

auじぶん銀行

79,979,735円

ミックス型

借入額の約65.5%を30年固定

+残りを変動

 

三井住友信託銀行

 

 

82,759,409円

30年固定・残期間変動

三井住友信託銀行

83,414,309円

全期間固定

みずほ銀行

85,323,406円

※2021年11月時点の金利

 

 

つまり、金利が10年毎に0.5%のみの上昇であれば、変動金利がお得だと言えます。

 

 

ここで、4つのローンの組み方をおさえておきましょう。、

 

 

 

金利タイプによる違い

 

 

変動金利

 

借入期間中に金利が変動するタイプ

 

一般的に、半年に一度、金利の見直しが行われる

 

仮に金利が上昇しても、5年間は月々の返済額は変わらない

 

 

5年後の月々返済額は、金利が上昇していても直前の返済額の最大1.25倍まで

 

※ただし、金利が上がれば、利息分が増える(支払いの後回しになる)ので総負担額は増える

 

 

ミックス型

 

長期固定金利と変動金利をミックスにしたタイプ

 

つまり安定性と変動のお得さの両取り。

 

長期5割+変動5割なども可。

 

例:借入6,870万円の内、約65.5%の4,500万を長期固定金利、約35.5%の2,370万を変動金利とするようなローンの組み方

 

 

30年固定・残期間変動

 

当初30年間は固定金利、残り5年間は変動金利

 

一般的に35年全期間固定よりも20年や30年固定のほうが金利がお得

 

 

全期間固定

 

借入期間中ずっと固定金利

 

金利上昇時の心配もなく、安心。

 

 

 

たしかに上表だけをみると、変動金利やミックス型(30年固定6~7割+変動3~4割)の方が、30年固定よりも一番総負担額はお得ですよね。

 

 

ですが、金利上昇リスクがあるのも、一番は変動金利、二番がミックス型ですよね。

 

 

 

今回試算した借入額6,870万は、けんたろうさん希望の月々返済20万をもとに、全期間固定のオススメ第1位の住宅ローンで、月々返済20万とした借入額になります。

 

 

また既存の借入がある場合にオススメのペアローンを前提としています。

 

なぜ収入合算ではなくペアローンが良いのかは、後ほどわかります。

 

 

 

具体的なシミュレーション内容はコチラです。

 


概要



借入期間35年で借入額6,870万※1にて総負担額が少ない住宅ローンを選定


※1 全期間固定のオススメ第1位の住宅ローンで、月々返済20万とした借入額です




試算条件



・2021年11月実行金利にて試算


・変動金利、固定金利は今後の上昇リスクを想定して10年毎に+0.5%上昇を前提に試算



 

 

 

4つのローンの組み方別に金利と月々返済を比較するとコチラになります。

 

 

35年払い

借入額

6,870万

第1位の銀行

 

金利

月々返済

変動金利

auじぶん

銀行

0.41%

※10年毎に+0.5%上昇

1~10年:175,616円

11~20年:186,654円

21~30年:193,609円

31~35年:196,048円

ミックス型

長期固定約65.5%4,500万

変動約34.5%2,370万

三井住友

信託銀行

 

<30年固定>

1~30年:1.000%

31~35年:2.525%

 

<変動金利>

0.475%

※10年毎に+0.5%上昇

1~10年:188,288円

11~20年:192,460円

21~30年:194,895円

31~35年:201,664円

 

長期固定・残期間変動

三井住友

信託銀行

1~30年:1.000%

31~35年:2.525%

1~30年:193,930円

31~35年:201,469円

全期間固定

みずほ銀行

1.180%

199,746円

 

 

 

この表でおさえていただきたいのは、変動金利が10年毎に0.5%ずつ上昇することを想定しているものの、これ以上金利が上がる可能性もあるということです。

 

 

そして、ユーザーさんからよくある相談が、

 

「ハウスメーカーの営業さんから、変動金利にしておいて、金利が上がりそうになったら、長期固定に切り替えれば良いですよ。と言われましたがユームさんはどう思われますか?」

 

というものです。

 

これは実は危険な考えです。

 

というのは、

 

 

 

今まで変動金利よりも先に長期固定金利が上がっていることが多い

 

 

 

からです。

 

 

つまり、金利が上がりそうだから、変動から長期固定に変えようと思った時には、すでに長期固定金利が上がっていて手遅れとなる可能性があるということです。

 

 

 

一方で三井住友信託銀行30年固定であれば、全期間固定金利1位のみずほ銀行の金利や他の金融機関の長期固定金利よりも金利が低いです。

 

また5年間変動金利でも、残りの住宅ローンが少なくなっているので、それほど金利上昇による月々返済の負担も多くならない可能性が高いです。

 

 

このように、総負担額がおさえられ金利上昇リスク対策もできているバランスの良いローンが、三井住友信託銀行30年固定で、ユームのオススメです。

 

 

ちなみに、ステマではないです(笑)

 

三井住友信託銀行だけでなく、どこの金融機関からも広告宣伝費用などのお金はもらっていませんので。

 

 

 

2)長期固定と変動金利のミックス型もおすすめ

 

 

そして、次におすすめなのは、長期固定と変動金利のミックス型です。

 

 

 

長期固定と変動金利のミックス型もおすすめ

 

 

 

これはもうわかりますかね。

 

つまり、変動金利のお得と長期固定の安心感ですよね。

 

もっと具体的に言うと、変動金利が上がりそうであれば、長期固定の方ではなく変動金利の方を繰り上げ返済して、金利上昇リスクを軽減できるというのが利点です。

 

 

オススメの組み方としては、長期固定の借入額を全体の6~7割、変動金利を3~4割にされるとバランスが良いかと思います。

 

 

 

3)返済額にゆとりがある場合は元金均等払いがおすすめ

 

けんたろうさんの場合難しいかもしれませんが、返済額にゆとりがある方は、元利均等払いではなく元金均等払いのほうが、金利の負担が軽減されるのでおすすめです。

 

 

簡単にですが、元利均等払いと元金均等払いの違いを整理したのがコチラになります。

 

 

 

 

 

 

【 元金均等返済 】

返済当初は利息負担分月々返済が高くなるが、毎月一定の元金が減るため、利息負担が少ない

 

 

【 元利均等返済 】

返済当初は元金が減りづらく、総負担額が高くなるが、毎月一定の月々返済ができる

 

 

 

具体的に30年固定+残期間変動金利第1位の三井住友信託銀行で、2つの返済方法を比較するとこのようになります。

 

 

 

 

 

三井住友信託銀行

 

 

元利均等返済

元金均等返済

 

借入額

 

 

6,870万

 

 

総負担額

 

 

83,414,309円

 

82,642,765円

月々支払

 

1~30年:193,930円

31~35年:201,469円

 

 

1~30年:220,821円

31~35年:184,222円

 

 

総負担額は元金均等返済の方が771,544円お得になります。

 

 

元金均等は、借入当初こそ月々返済が高くなってしまいますが、利息軽減効果が高いため、12年9ヶ月でけんたろうさんが希望されていた月々返済20万以下を下回ります。

 

 

このように当初の月々返済が高くなってしまいますが、生活にゆとりがある方には、金利の負担を軽減できるのでおすすめです。

 

 

ここで2点補足です。

 

それは、

 

 

 

・地方銀行の方がお得な金利で借入できる可能性がある

 

・イチオシの銀行で審査が通らなかったとき、比較的に借入しやすい銀行もある

 

 

 

という点です。

 

 

補足①:地方銀行の方がお得な金利で借入できる可能性がある

 

地域によりますが、地方銀行によってはお得な金利で借入できる可能性があります。

 

具体的な銀行の例を挙げると、関西方面の銀行で大阪泉州銀行の2021年11月実行の全期間固定金利が0.95~1.05%になります。

 

 

具体的な試算コチラです。

 

 

35年払い

借入額

6,870万

 

第1位の銀行

 

 

総負担額

30年固定・残期間変動

三井住友信託銀行

83,414,309円

全期間固定

大阪泉州銀行

82,291,279円

 

 

 

 

大阪泉州銀行 全期間固定で試算した場合

 

 

借入6,870万 金利:0.950%

 

月々192,333円

 

事務手数料:1,511,400円 ※保証料は無し

 

総負担額:82,291,279円

 

 

 

30年固定の三井住友信託銀行と比較して、総負担額は1,123,030万円お得になります。

 

しかも全期間固定であれば、35年一定なので、より金利上昇リスクがなく安全ですよね。

 

 

ただし注意点もあります。

 

 

それは地方銀行の場合は、その銀行の経営状況も見ておいた方が良いということです。

 

 

例えば、その銀行の経営状況を見る目安のひとつに、自己資本比率があります。

 

 

自己資本比率とは、総資産のうち資本金などの自己資本がどれだけあるかの割合になります。

 

銀行には、経営の安全性を保つための自己資本比率規制があり、国内基準では4%以上、海外拠点がある銀行は8%以上が求められています。

 

ただし地方銀行は8%以上を求められることも多いです。

 

 

ちなみに池田泉州銀行グループで、2020年度の自己資本比率は9.65%と比較的安定している方かと思います。

 

 

参照:池田泉州ホールディングス ディスクロージャー誌2021年3月

 

 

 

2点目は、イチオシの三井住友信託銀行など、希望の金融機関で審査が通らなかったときです。

 

 

 

補足②:既存の借入があっても、比較的に借入しやすい銀行

 

仮に審査が通らない、希望どおりの審査結果を得られなかった場合、以下の金融機関もあたる価値はあります。

 

ただし今回のように、投資用マンションの残債があった場合の、今まで相談を受けてきた経験によるものなので、絶対審査が通るというわけではありませんので注意してください。

 

 

それがコチラの金融機関になります。

 

 

 

・三井住友銀行

 

・三菱UFJ銀行

 

・三井住友信託銀行(全国保証)

 

・地元の銀行

 

・既存の借入先の銀行(住宅ローンを扱っていたら)

 

 

 

意外? かもしれませんが、今までは他行がかなりの減額となった時にもこちらの2行は希望どおりの住宅ローンの借り入れができたということがあります。

 

 

 

それでは、最後になぜ収入合算よりペアローンがオススメなのかの理由についてお伝えします。

 

 

 

4.なぜ既存の借入がある方は収入合算よりペアローンがオススメ?

 

けんたろうさんのように既存の借入があり、ご夫婦での住宅ローンを組む場合、

 

3種類あるうちの、ペアローン or 収入合算・連帯債務型が良いかとは思います。

 

さらに両者を比較した場合は、ペアローンの方がオススメです。

 

その理由は、

 

 

 

既存の借入を考慮した場合、

 

収入合算・連帯保証型よりもご希望に近い借り入れができる可能性が高い

 

収入合算・連帯債務型よりも金融機関の選択肢が多く、お得に借入できる可能性が高い

 

 

 

この2点が大きな理由です。

 

 

そもそも3種類ってなに? 違いは?

 

と思った方も多いと思います。

 

 

3種類とは

 

 

 

・ペアローン

 

・収入合算の連帯保証

 

・収入合算の連帯債務型

 

 

 

の住宅ローンです。

 

 

まずはご夫婦の収入をもとにして借りる住宅ローン3種類のデメリット・メリットを簡潔にお伝えします。

 

 

 

1)ペアローンのデメリット・メリット

 

ペアローンはご夫婦それぞれの年収などに応じて、それぞれ2本の住宅ローンを組むパターンです。

 

 

例えば借入6,870万円の内、4,500万をご主人様、2,370万を奥様がローンを組むという方法です。

 

 

まずはデメリットです。

 

 

 

ペアローンのデメリット

 

 

 

・二人分の事務手数料・諸費用(登記費用・印紙代など)がかかる     

 

万が一、片方が亡くなっても、片方のローンは残る

 

・基本的には、お互いが配偶者の住宅ローンの連帯保証人となる。もし、主債務者が支払いできない場合、連帯保証人に返済が求められる 

 

 

 

 

この中で特に心配なのが、「万が一、片方が亡くなっても、片方のローンは残る」ですよね。

 

仮にご主人が亡くなり、ご主人様分のローン残高が0円になったとしても、奥様ひとりで奥様分のローンを返済しながら子育てを一馬力でしないといけないので、生活が苦しくなる可能性がありますよね。

 

 

けんたろうさんご家族の場合、仮にご主人が亡くなり、投資用マンションの収支が赤字続きで、マンションがすぐ売れない(補修費・具体例)と、さらに生活が苦しくなる可能性もあるので心配です。

 

ただ逆にマンションの収支が黒字であれば、通常のペアローンの方よりも返済リスクは減りますよね。

 

 

また補足ですが、主債務者が支払いできず、連帯保証人に返済が求められる場合は、万が一、(すみません)離婚となった場合も同様なので注意してください。

 

 

 

続いてメリットです。

 

 

 

ペアローンのメリット

 

 

 

・(住宅ローン減税が延長となった場合)ローン控除をふたり分受けられる

 

・(収入合算・連帯債務型より)取り扱いの銀行が多い

 

(収集合算より)多めに借入できる可能性が高い

 

 

 

 

 

2)収入合算(連帯保証型・連帯債務型)のデメリット・メリット

 

続いて収入合算です。

 

こちらは、ローンを組む方はひとりですが、もうひとりの年収の一部(年収の50%分を条件とする金融機関が多い)を上乗せした年収を前提に住宅ローンを組むパターンです。

 

例えば、ご主人様を主債務者とすると、ご主人様の年収1,080万+奥様の年収の50%(年収500万×50%)を合計した年収1,280万を前提に、住宅ローンを組むことです。

 

 

主に主債務者の配偶者が連帯保証人になるか連帯債務者になる2つのパターンがあります。

 

 

こちらが簡単に違いをまとめた表です。

 

 

 

フラット35

民間金融機関

配偶者の立場

連帯債務者

連帯債務者

連帯保証人

住宅ローン控除

(制度有効時)

ご夫婦それぞれ

ご夫婦それぞれ

主債務者のみ

収入可能額

収入合算者の年収の全額

 

※50%を超える場合、借入期間が短くなる場合あり

収入合算者の年収の全額

 

※合算者が派遣社員の場合など、一部例外あり

収入合算者の年収の50%~全額

 

※50%までを条件とする金融機関が多い

 

※合算者が派遣社員の場合など、一部例外あり

 

団体信用生命保険

ご夫婦共に加入可

主債務者のみ

主債務者のみ

※借り入れ時期や金融機関により、上記条件は変わる可能性がある

 

 

もう少し詳しく、それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

 

 

 

2)-1 収入合算(連帯保証型)のデメリット・メリット

 

最初に収入合算(連帯保証型)のデメリットからです。

 

 

 

 

収入合算(連帯保証型)のデメリット

 

 

 

・(住宅ローン減税が延長となった場合)住宅ローン控除は主債務者1名のみとなり、連帯債務型よりも控除額が少なく場合がある

 

・基本的には、主債務者が支払いできない場合、残債全額分、連帯保証人に返済が求められる(責任が軽いわけではない)    

 

ペアローンよりも借入額が少ない可能性がある   

 

・収入合算した連帯保証人が亡くなるか、高度障害により、世帯収入が減っても、ローンは残る

 

 

 

また補足として、

 

・万が一、(すみません)離婚後にご主人が返済できなくなると、基本的には分かれた奥様も返済しないといけない

 

・購入資金のうちの住宅ローン借入分は、土地・建物の持分が主債務者となる。主債務者のトータル的な総資産が増えた場合、相続税がかかるか、多くかかる可能性がある。今はかからない方も、相続税は今後かかる方が増えていく傾向なので注意が必要である。また今後は配偶者控除も変動する可能性もある。

(現時点で配偶者控除は、1億6千万円か、法定相続分のどちらか多い額までは課税されない)

 

 

といった点も注意が必要です。

 

 

 

続いてメリットです。

 

 

 

収入合算(連帯保証型)のメリット

 

 

 

・事務手数料・印紙代など諸費用(保証料分割手数料)は1名分のため割安(数万円)

 

万が一、主債務者が亡くなったらローン残高全額は0円になる    

 

 

 

 

 

2)-2収入合算(連帯債務型)のデメリット・メリット

 

最後の収入合算・連帯債務型のメリット・デメリットです。

 

まずデメリットからです。

 

 

 

 

収入合算(連帯債務型)のデメリット

 

 

 

・主債務者も連帯債務者も同等の扱い。つまり、いつでも連帯債務者は支払いを求められ得る   

 

ペアローンよりも借入額が少ない可能性がある(合算できる連帯債務者の収入は1/2までが多い)

 

・連帯債務を扱っている銀行はフラットもしくは一部の銀行のみ

 

連帯債務者も団信に加入できる銀行が少ない。その場合、収入合算した連帯保証人が亡くなるか、高度障害により、世帯収入が減っても、ローンは残る

 

 

 

 

 

 

 

続いてメリットです。

 

 

 

収入合算(連帯債務型)のメリット

 

 

 

(住宅ローン減税が延長となった場合)住宅ローン控除は2名となり、連帯保証型よりも控除額が増える場合がある 

 

夫婦で団信に加入できれば、どちらが亡くなってもローンは0円となる

 (ただし、金融機関により連帯債務者が団信に入れない場合もある)

 

 

 

 

以上を踏まえて、

 

 

 

既存の借入を考慮した場合、

 

収入合算・連帯保証型よりもご希望に近い借り入れができる可能性が高い

 

収入合算・連帯債務型よりも金融機関の選択肢が多く、お得に借入できる可能性が高い

 

 

 

という点で、ペアローンが良いかと思います。

 

 

今回は以上となります。

 

いかがでしたでしょうか。

 

 

住宅ローン金利は、家を建てる時期によって、変わっている可能性もございます。

 

金利の動向については、ユームのWebメディアやTwitterでも随時発信していますので、よかったらフォローしていただき今後の参考にしてみてください。

 

 

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そしてもう1点ユームの想いを伝えさせてください。

 

ユームでは、1人でも多く、1日でも早く本当に地震に強い家に住んでいただきたい。安心・安全な暮らしをしていただきたいと考えています。

 

 

ご存知かもしれませんが、首都直下地震など、今後30年以内に大きな地震が複数起きると言われています。

 

内閣府の試算では首都直下型地震での避難者は約720万人です。

 

南海トラフ地震は約950万人です。

 

 

震災後も避難所に入らず生活を続けられる家。

 

 

こういった点からも、少しでも早く地震に強い家を建てていただきたいです。

 

とはいえご家族のご事情もありますので、焦って家を建てるのではなく、まずは今のお住いや通勤中や勤務先で可能な防災対策をしていただけたらと思います。

 

 

 

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それではまた。

 

 

 

 

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