【土地探しのコツ大全 】失敗後悔しない土地の探し方

2.土地探しのコツ大全｜コツは最初の計画と段取りにアリ

土地探しのコツ大全とはどういうものでしょうか？

もちろん、良い土地を見つけ出し、それを確実に購入でき、失敗・後悔なく家づくりや賃貸を建築できるための方法です。

土地探しの最大のコツは、ほぼ初期段階で決まると言っても過言ではありません。

良い土地を見つけるには、自分だけでは限界があります。

先に最も重要な土地探しのコツをお伝えします。

それは、不動産業者や住宅のプロを本気にさせて、あなたの土地を本格的に探してもらうことです。

そのためには、

あなたの資金計画をしっかりとたてておくことです。

そして、土地と建物のご要望がしっかりとまとめておくことです。

そうでないなら、土地探しのプロに見切られてしまうと思ったほうが良いです。

そうなると、良い土地はいつまでたってもみつからないでしょう。

そして、失敗・後悔なく良い土地を購入するための最大のコツをお伝えします。

それは、不動産業者の見解だけで土地を購入するかどうかを決めるのではなく、建築会社の見解も聞いてから土地を購入するかどうか判断することです。

とは言ってもよい土地はなかなか出てきません。

良い土地がでてきたら、すぐに売れてしまう可能性があります。

そして、良い土地が見つかったら他の人にとられずに、速やかに買うべきかどうかを判断した方が良いです。

そのためのコツは、

良い土地が出来た時にそれを逃さないために、ハウスメーカーや工務店などの家づくりのプロに建築上の観点からすぐに、その土地で建築上問題ないかどうかをチェックしてもらえるように段取りをしておくことです。

それでは、これらの土地探しの最大コツを効果的に実行するための具体的な方法をわかりやすく解説していきます。

それではご案内します。

（1）業者が真剣になれる計画を立てる

 不動産業者や住宅メーカーの担当者に、この人は資金計画がしっかりしている。土地と建物それぞれの予算と要望も明確なので、どんな土地がよいか探しやすいと思ってもらえるような計画を立てましょう。

・まずはしっかりとした資金計画（予算）を立てる。

自己資金と住宅ローンの借入額を明確にしておきましょう。

土地と建物に出す自己資金（現金）を決定する為には、土地と建物以外にいくらぐらいかかるのか？ つまり現金をいくら残しておくべきかを（下の参考記事などで）確認しておきましょう。

住宅ローンに関しては、ネットや銀行などでいくら借りられるのかという借入限度額をまずは知り、それからいくら借りるのが良いのかという借入適正額を決めます。

その時のポイントは、ほとんどの住宅ローンはローン金額が振り込まれる（実行）月の金利が適用されるので、今の最安金利にて試算をするのではなく、計画時期によりますが今の金利＋0.2％以上にてシミュレーションをして、月々の返済額や借入額を確かめましょう。

事前相談や仮審査などで希望の借入が可能かどうかの裏付けを取っておくとより良いです。

・土地と建物それぞれの予算と要望を決める。

あなたの予算の内、いくらを土地に、いくらを建物に回すべきかを決めましょう。

家族にとって、土地を優先するべきか？ 建物の構造力を優先するべきか？ という決断も必要となりますが、曖昧にせずに、土地と建物の予算分配を決めましょう。

その為には、土地代とその他の諸費用、建築工事と諸費用をある程度は把握する必要があります。

もちろん、後で調整して変更となっても良いのですが、まずは予算の分配を明確にすることで、どんな土地を探すべきか、どんな住宅メーカーをパートナーとすべきかがわかります。

・どんな土地が見つかったら申し込むかを決めておく。

 よい土地を逃がさない為に、どんな土地であれば契約するのかを、エリア・土地の大きさ・形状・陽当たりなどの条件を明確にしておきましょう。

その為にも、自分達の希望の間取りはどんな土地なら入るのか？ 金額を含めて把握しておきましょう。

（2）土地探し、家づくりの良きパートナーを探す

 しっかりした計画を立てたら、不動産業者の担当者も真剣に土地を探してくれるでしょう。

不動産業者に土地探しを依頼するのも良いのですが、同時に行いたいのは、建築のプロの観点で土地をチェックしてくれる土地探しの良きパートナーを探すことです。

どのような担当者があなたのパートナーとなるかどうかで、良い土地が見つかるのか、後悔の無い家づくりができるのかが決まると言っても過言ではありません。

・良きパートナーとは

良きパートナーとは、貴方の予算から土地と建物のバランスを考え、信頼で築き上げた人脈を使って、より多角的に土地探しをすることができる住宅メーカーの優秀な担当者です。

優秀な担当者は不動産業者からの信頼も厚く、地主などと繋がりの強い金融機関や税理士とのパイプを持っている事も多く、幅広く土地探しが可能です。

貴方の予算や良い土地が出てきた時に、豊富な経験から建築上何か問題無いかどうかのチェックをし、申込をすべきかどうかのアドバイスをくれます。

その土地に希望の間取りが入るのかどうか、建物を含めたトータル費用がいくらになるのかを、良い土地を逃さず、あなたが安心して契約できる為に速やかに提示してくれます。

土地のお申込みから、契約、住宅ローンの段取り、土地決済と非常に短期間で様々な意思決定や手配をしないといけないことを、スムースにサポートしてくれます。

特に住宅ローンを利用する場合は、スケジュール的に土地の契約と建物の契約はセットで考えないといけない場合が多いです。

それが、良い土地を見つけ出し、後悔の無い家づくりをするには最重要事項と言えます。

ただし、大きな問題があります。

そういう人材は、強力な紹介が無いとなかなか出会えないということです。

・良きパートナーを探す際の注意点

 良きパートナーを探す際の注意点は、あなたが安易に資料請求をした時や、住宅展示場に行った際に、担当者が自動的に決まってしまうということです。

本当に優秀な担当者は契約後の打合せやフォローなどで忙しく、資料請求の対応をしたり住宅展示場で待機していたりする時間がなかなかありません。

つまり、なかなか会えないということです。

アンケートを求められても、相手が嫌な顔をされても毎回断るというかたもいらっしゃいますし、一度提供した個人情報の破棄を依頼することも可能です。

いずれにしても、土地購入から家を建てるために、あなたは、数千万円以上支払う必要があります。

そのような大金を託せる担当者を見つけることです。

あなたが建てたいと思え、予算的にも建てられる住宅メーカーで、実績も豊富で、信頼できる担当者と会えたら、積極的に、土地探しから依頼しましょう。

（3）パートナーを本気にさせて良い土地を見つける

注意点は、いろいろな住宅メーカーに土地探しを依頼していると、それらの優秀な担当者は本気の土地探しをしてくれないと思っておいた方が良いです。

それらの担当者は契約に困っていないので、自社で建てる可能性が低い方に、時間を割いたり、大切な人脈を使って土地探しをしたりしないからです。

土地探しのパートナーとして、住宅メーカーは多くても3社までに絞ることがポイントです。

最初から3社だけを比較検討するということではありません。

例えば住宅展示場で5社、6社のモデルハウスを見学してから、本格的に土地を探す段階で、3社ほどに絞れば良いわけです。

最初から一社だけに絞る方もいらっしゃいます。

私が住宅メーカー時代は有難いことにそういうケースも少なくありませんでしたが、土地の形状やご要望、予算によってその会社がベストかどうかは、詳細打合せと見積を見てみないとわからないというのも事実です。

実際に私が相談を受けた方も、（私にだけは教えて頂いていた）実はお気に入り度3番手（つまりビリ）だったメーカーが、最後に一番となり、契約となったというケースもあります。

その時の奥様は最初にその会社の外観デザインをダサいとまでおっしゃっていて、間取りと外観の相談を受けました。

結果最終的に、外観デザインも良くなり、間取りも気にいって契約となったのです。

本当に詳細打合せをしてみないとどのハウスメーカーがあなたにとってベストなのかがわからないということです。

（4）お任せよりも連携プレイの方が良い土地が見つかる

「土地情報はレインズに登録され、どこも同じだからウチだけにお任せください」という営業マンもいますが、その言葉は間違っています。

実際はレインズに登録されていない土地も少なくありません。

つまり、１つの不動産業者で全ての土地情報がわかる訳ではなく、他の不動産業者が良い土地情報を持っている可能性があるわけです。

ですので、なるべく広く土地情報を探した方が良い土地が見つかりやすいということです。

いくら優秀な担当者が土地探しのいろいろなパイプを持っていると言っても、限界があります。

完全にお任せよりも、ご自身でも土地を探すほうが良い土地が見つかる確率は当然高くなります。

ただ、やみくもに不動産業者に問合せをするのはやめましょう。

住宅メーカーの担当者から彼らが当たっている不動産会社や銀行を聞き、それ以外のルートは自分でも探しますと伝え、お互いに連携プレイで土地を探すことをおすすめします。

 特に地元の不動産業者は、そこだけの情報を持っている場合もあります。

ただし、ネットや電話問合せでは、生の情報を得られないことも多いです。

実際に足を運び、具体的にどういう土地が欲しいのか伝えましょう。

彼らは情で動く人も多いので、その不動産業者と関連する工務店などの建築条件付きの土地であっても、土地探しの熱意が伝わり、お気に入りのハウスメーカーで建てられるように条件を外してくれたケースも何度もあります。

まずは、直接会ってみることです。

（5）良い土地が出てきたら、すぐに判断できるように段取りをしておく

これが重要な土地探しのコツです。 

しっかりとした計画を建て、不動産業者と家づくりのパートナーに土地探しを本気にさせることができれば、良い土地が見つかる確率は高まります。

それでも、「これは買い！」と思える土地は何度も出てくるものではありません。

あなたが気に入る土地は、他の人も気に入る可能性が高いです。

良い土地が出てきたら、すぐに判断して、逃さないようにしておかないと、「土地探し難民」となってしまいます。

そうならない為には、その土地を慌てず、速やかに判断できるように段取りをしておくことです。

そして、

これがとても重要です。

その際の注意点があります。

土地探しを始める前に、住宅メーカーのほとんどの営業マンは簡単な建物のご要望確認しかしません。

まだ土地も見つかっていないし、自分のところで契約してくれるかどうかもわからないからです。

そうなると、良い土地が出た時に、すぐにその土地にどんな家が建ち、トータル費用がいくらかかるのか、その提示物が曖昧なものとなってしまいます。

土地の契約後に、満足できる間取りが入らなかったり、予算オーバーとなったりするのは、これが大きな原因です。

土地探しに集中する前に、

これが、失敗・後悔しないで良い土地を購入するためのコツです。

（６）それでも「土地探し難民」となってしまった場合の対処法

 数か月経ってもなかなか土地が決められない。良い土地が見つからない。土地探しの負のスパイラルに入ってしまった場合にも対処法があります。

負のスパイラルに入る要因は、土地探しを依頼している担当者のモチベーションが下がっている場合があります。

私共も様々な土地探しのお手伝いをしてきたり、不動産会社に多くの友人や知人がいたりしますが、

基本的にあなたのために集中して土地探しを一生懸命してくれるのは1ヶ月程と思っておいたほうが良いでしょう。

忙しい場合は2週間ほどかもしれません。

長くて2ヶ月程でしょうか。

その期間に、不動産業社や住宅メーカーの担当者は良いと思う土地が出てきたといろいろと土地情報を持ってきてくれます。

あなたが（もちろん決められない理由があってのことですが）なかなか決められなかったり、他の人にその土地を取られてしまったりすると、彼らのモチベーションが下がってしまいがちとなります。

そうなると、あなたの土地探しが後手となってしまします。

担当者が「あっそろそろ土地情報を報告しなきゃ」という感じになってしまい、最新の良い土地情報を逃す可能性があります。

良い土地情報は他の人がいち早くキャッチして申込み、時間が経てば経つほどあなたはどんどん土地が見つからなくなる。

数か月土地を探しても、なかなか良い土地が見つからないという方は、この 負のスパイラル に入っている可能性が高いです。

この場合の対処法は、やはり自ら直接動くしかありません。

その際のコツは、不動産業者に行くにしても、住宅メーカーに行くにしても、相手の忙しい時を避けることです。

一番忙しいのは土日ですが、特に土曜の午後や日曜日ですので、土曜日の朝一に行くか、できれば奥様だけでも平日に行って、再度良い土地が無いかを確認しましょう。

平日では、不動産業者も住宅メーカーも平均的にゆとりがある時間帯は月曜日の13時～18時。木曜日、金曜日の13時～18時です。

土地探しを依頼して数か月経った状態では、１社につき顔を出すのは月１回程が良いと思います。

わざわざ来てくれたあなたのために何とかしてあげたいと思うのが営業マンの心理です。

もちろん、「10分だけでも、今後の相談をしたい」と事前にアポを取って会うほうがより良いです。

電話より、メールより、短時間でいいので直接会って、最新の土地情報を聞いたり、更なる土地探しのお願いをしたりしましょう。

土・日にしか行けなければ、実際に行って忙しい相手の時間を割くのではなく、手書きで、自分達の土地探しへのねぎらいと継続のお願いを短い文章の手紙にして、手渡ししましょう。

とにかく、電話やメールではなく、足を運ぶことが大切です。

そして、今まで行っていない不動産業者にも直接行って、土地探しをしましょう。

その経過を、建てたい住宅メーカーの担当者にもメールなどで随時報告することで、土地探しのパートナーでもあるその担当者のモチベーションを維持することもポイントです。

住宅メーカーの担当者は、本当はこちらから連絡をしないといけないのに、他の不動産業者の状況もわざわざ連絡をしてくれる。と、あなたの熱心さを感じて、もう一度、自分のネットワークをフル活用してみようかとなるでしょう。

もう一つのコツは、視野を広げることです。

もちろん探すエリアを少し変えたり、予算を上げたりすることができるのであればそうしましょう。

それが出来ない場合は、2階建てで考えていたけれど、土地を小さくして3階を検討したり、大きな土地を分筆してもらえないか頼んでみたり、視野を広げてみることです。

今まで古屋付きの土地を見ていなければ、解体前提で中古物件を探してみましょう。

陽当たりがあまりよくない土地でも、建物で採光の工夫ができないか相談してみましょう。

パッと見た感じのイメージが悪くまだ売れていないだけで、設計力で素敵なお住まいになるかもしれません。

私自身が購入した土地を妻が見た時は、雑草が凄く、隣がかなり古い空き家で印象が大変悪く、車から降りることすらしなかったのですが、私が妻にその土地での将来設計図をプレゼンして、やっと納得してくれました。

今は、この土地で良かったと、とてもマイホーム生活を楽しんでくれています。

一軒の綺麗な家が建つと不思議なもので、今は隣の古い空き家は売られ、新しい家が建ち、反対側の隣地の古い家は全面リフォームされて、その他の家も含めてその通りは綺麗に生まれ変わっています。

お手伝いした他のご家族でも同じようなことが起きていますが、不思議なもので、デザイン性のある新築が建つとまわりも建替えたり、綺麗にリフォームしたりという現象が起きるものです。

年齢層の高い古い感じの地域でも、ご近所さんに小さなお子さんが引越をして来ると、とても暖かく迎えてくれます。

もちろん、あくまでもご家庭の事情から、何年経っても最初の要望にこだわって探すという方もいらっしゃいます。

もし、狭いエリア限定などの絶対的な土地探しの縛りが無いようでしたら、土地探しのパートナーの忙しくない時間帯に土地探しの範囲を広げたり、中古物件も含めてさがしてもらうように相談してみましょう。

そうすることで、優秀な担当者の土地探しのモチベーションを維持し、土地＋建物の提案力を引き出すことができます。

きっと良い出会いがありますので、諦めずに頑張ってください。

以上が、土地探しの最も重要なコツです。

次の章はいろいろな土地探しの方法別に、注意事項とコツをお伝えします。

今時間が無い方は、今までお伝えしたコツを実践すれば、十分に、良い土地を失敗や後悔なく入手できると思います。