家を建てるタイミングはオリンピックの後? 地価・建築費・金利を検証

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家を建てるタイミングはオリンピックの後? 地価・建築費・金利を検証

U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

家を建てるのはオリンピックの前にしようか、それとも後にしようか。家族で何度も話し合うもなかなか答えが出ない、なんてことはありませんか。

 

それもそのはず。その2つのタイミングを比較する上では、費用に関わる様々な要因を考慮する必要があるからです。

 

そこでこの記事では、地価・建築費・金利について深堀し、それぞれのタイミングで建てる理由とその注意点をまとめました。両者を比べながら、ぜひご家庭のマイホーム計画にお役立てください。

 

この記事のポイント

・オリンピック前後に家を建てる際に考慮すべきポイントと注意点がわかる

・オリンピックだけでなく、大阪万博やIR開発などの大規模イベントの影響も考慮すべき

・現在の超低金利は、マイホーム購入の後押しになる

 

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目次

1.家を建てるタイミングはオリンピック後が良いのか? 

 1土地価格から検証

 2建設費から検証

 3住宅ローンの金利から検証

2.オリンピック前後に家を建てるべきそれぞれの理由と注意点

3.オリンピック前に家を建てるべき理由

 理由1: 大阪万博やIR(統合型リゾート)開発などが控えている

 理由2: 現在低金利であるため

 理由3: 賃料の支払額をマイホームのローン返済に充てられる

 理由4: 少しでも長く、より安心で快適な暮らしができる

4.オリンピック前に家を建てる注意点

 注意点1: オリンピック後に景気がよくなる保証はない

 注意点2: 以前(2011年)に比べ、現在は建設費が高騰している

 注意点3: 金利は依然低いままかもしれない

 注意点4: タイミングありきで焦ってマイホーム計画を進めるのは禁物

5.オリンピック後に家を建てるべき理由

 理由1: オリンピック後に景気後退した場合、不動産価格が下がる可能性がある

 理由2: 「2025年問題」により不動産価格が下がると言われている

 

6.オリンピック後に家を建てる注意点

注意点1: オリンピック後には不動産の競争率が高くなる可能性もある

 注意点2: オリンピック後の景気好転で、地価や建設費が高くなるかもしれない

 注意点3: 金利が上昇する可能性もある

まとめ

1.家を建てるタイミングはオリンピック後が良いのか?

 

まず、先におさえていた方が良いのは、契約から完成までの期間ですよね。

 

注文住宅の場合に一般的なのは、


家を建てるまでの平均期間



・建築工事請負契約~着工まで:約4ヶ月


着工~完成・引渡しまで:約4ヶ月


つまり、契約から引渡しまで約8ヶ月が平均


※建築会社と計画による

 

どのハウスメーカーや工務店で建てるのか、建築会社を選んで、建築工事請負契約をしてからが詳細打合せのスタートです。

契約してから詳細打合せをして、着工までは平均的には4ヶ月ほどです。

早い場合は、3ヶ月というところもあります。

着工してから完成までは平均して4ヶ月です。

建築会社や建物の規模によっては、早ければ3ヶ月で出来る場合もあります。

つまり、平均的には、契約から完成・引渡しまで約8ヶ月かかるということです。

 

これを考えると、これから建築会社を選んで契約をして、家を建てる方はほぼ、オリンピック後に完成ということになります。

 

ただ、

 

 

契約着工オリンピック前か後かどちらが良い?

完成オリンピック直後か大分後にすべきか?

 

 

という問題がありますので、これはおさえておいた方が良いと思います。

 

特に土地価格や建設費用の面だけ言えば、契約の時期が重要です。

建築会社によってですが、ほとんどは契約時の物価や建築費に基づき、工事費用の単価が決まるからです。

 

その契約時期に関していつが良いのか?

まずは、土地価格・建設費・住宅ローン金利の3つの状況をさくっと把握して、

その後に、オリンピック前に契約すべきかオリンピック後に契約すべきかそれぞれの理由と注意点を解説していきます。

 

 

1.土地価格から検証

 

オリンピック後に土地をすべきだという意見の一つに土地価格の高騰が挙げられます。

確かに東京区内の商業エリアは特に上がっていますね。

戸建て用の土地はそこまでではないにしても、都内の駅近(5分以内など)のエリアでは賃貸建築ブームもあり、土地の売買価格が上昇していた地域も見受けられます。

令和元年2019年7月1日時点で、東京都の区部の住宅地は対前年の地価変動率は4.6%UPでこの12年間で最高水準の上昇幅です。

多摩地区は同0.8%です。

因みに、東京区部の商業地は対前年比の地価変動率は8.4%で、多摩が2.3%UPです。

 

一方で地方圏の住宅地の対前年比の地価変動率は0.2%です。

 

すでに東京都心部の戸建て用の土地に関しては、賃貸の建築ブームも完全に沈静化しているので、今後は徐々に下がってくる可能性もあると思います。

実際に不動産業者からは売主さんが値引に応じてきているという話も聞いています。

 

ただし、大阪の中心部はインバウンド需要と大阪万博の決定もあるので、ホテル建築ラッシュとなっています。

因みに、令和元年2019年7月1日時点で、大阪市の住宅地は対前年比 1.0%UPですが、商業地13.1%UPです。

2025年の大坂万博に向けて、今後さらに住宅用の土地の価格が上がる可能性もありますので、このエリアに関しては、早めに土地を取得するのも良いかと思います。(もしくは2025年以降か)

 

 

2.建設費から検証

 

近年の建設費の高騰から、オリンピック後に家を購入すべきという意見も聞かれます。

オリンピック後には建設費が下がるという前提の上です。

 

果たして本当にそうと言い切れるでしょうか。

 

国土交通省の建設工事費デフレーターでは、2011年に比べて2019年度10月の住宅建設工事費は約12.6%UPしています。

これはホテルや商業施設を含まない住宅建築のみの数値です。

 

これを深掘りしてみます。

まず、相続税増税関連の賃貸住宅建築ラッシュは2年前に終わっています。

それにもかかわらず、現時点で最新の数値ですが、2019年の10月のデータは対前年比2.4%ほど住宅の建設費がUPしています。

これは住宅建築に関してのデータです。

 

やはり、オリンピック景気だけではない。人手不足が慢性化しているということです。

 

この問題を解決するには、AI建築ロボットなどの最新自動建築技術が浸透するか、外国人と労働者の受け入れ拡大ですが、当面は難しそうです。

オリンピックが終わっても、この工事費が下がるとは言えないことがわかります。

 

また、2025年には大阪万博も控えています。

すでにホテルの建築ラッシュが始まっています。

それに伴い、建設業の人手不足が再度問題視される可能性もあります。

 

したがって、必ずしもオリンピック後に家の建築費が下がるとは断言できないのです。

 

 

3.住宅ローンの金利から検証

オリンピック後の反動によって景気が後退した場合、不動産価格も下がるかもしれない。その時が家を建てる狙い目だ、という声もあります。

 

しかし忘れてはならないのが住宅ローン金利です。

現在住宅ローン金利は、変動金利・フラット35ともに底を見せており、これ以上の下落は想定できないほど低水準で推移しています。

景気が上向けば金利の上昇はあり得ることです。

 

家を購入する際、大半の方が自己資金以上の金額の住宅ローンを組みます。

 

自然災害も多く、今後大きな地震が発生するとも言われる日本において、現在の住まいの耐震・耐火性が優れているとは言えない場合には、金利の低いうちに安心できる家を購入する価値は十分にあるでしょう。

2.オリンピック前? 後? 家を建てる契約をすべき理由と注意点

 

「家を建てる契約はオリンピック前が良い」という主張と「オリンピック後こそ契約も家を建てるのも良いタイミング」だという主張のどちらもが聞かれますが、それぞれに理由と注意点があります。

 

続いては各タイミングについて掘り下げて解説していきます。

 

3.オリンピック前に家を建てる契約をすべき理由

 

まずオリンピック前に家を建てる契約をすべき3つの理由をおさえていきましょう。

 

理由1: 大阪万博やIR(統合型リゾート)開発などが控えている

 

オリンピック後に日本の景気がさらに良くなることで、不動産価格が上がる恐れがあるため、オリンピック前に家を建てておくべきだというのが一つ目の理由です。

 

景気を押し上げる可能性がある要因として、大阪万博やIR(統合型リゾート)開発などが挙げられます。

 

これらの大規模イベントや開発によって交通整備が拡充し、インバウンド需要も見込めることから、不動産需要も高まるだろうという想定のもとです。

 

理由2: 現在低金利であるため

 

現在の住宅ローンは超低金利です。

 

主要都市銀行の変動金利の最低金利に着目すると、2014年9月時点で0.775%だった金利は2016年1月に0.625%に下がり、2018年4月には0.47%へとさらに引き下げられました。

 

この低金利は現在(2019年8月)も継続されています。(出典: 価格.com 「住宅ローン 金利比較」) https://kakaku.com/housing-loan/rate/

 

このように住宅ローン金利はすでに底を見せているため、いつ上がってもおかしくないという見立てもあります。

東京オリンピックで景気が上向いたタイミングで金利が上がるというのは決して不自然ではないでしょう。

 

最長35年間かけて返済していく住宅ローンですから、仮に0・5%だけの上昇でも返済額に大きな違いを生みます。

 

仮に4,000万円の住宅ローンを35年払いで借りた場合、金利1%から1年後に0.5%だけ金利が上昇するだけで、約401万円の支払い額が増えます。

 

仮に今から金利が0.5%だけ上昇すると、数百万円の返済額が増える

 

超低金利の恩恵が受けられる間に、家を建てるべきだというのはそういった理由です。

 

 

理由3: 賃料の支払額をマイホームのローン返済に充てられる

 

今賃貸に住んでいる方がオリンピック前に家を建てるということは、オリンピック後よりも家賃の支払いが減るということになります。

 

オリンピック後に不動産価格が下がることを期待して、現在購入を控えている方はその期間の家賃の支払額を考慮する必要があるでしょう。

 

家賃が月12万円で仮に1年間購入を先送りする場合には計144万円の出費ですが、家を購入していれば、その分のローン返済が進み老後の負担が減ることになります

 

早く借り入れ、早く完済すれば、老後の負担が減る

 

ローンの完済は早いに越したことはありません。賃料を払うくらいならローンの返済に充てたほうが良い、という理由からもオリンピック前に家を建てるべきという意見は聞かれます。

 

 

理由4: 少しでも長く、より安心で快適な暮らしができる

 

ここまで主に経済的な理由を挙げてきましたが、それだけではありません。

 

マイホームを建てるということは、安心で快適な暮らしを送ることにつながります。

家を建てるのが早ければ早いほど、そんな満足のいく生活を長く味わうことができるのです。

 

一日でも早く、そして長く、家族の安全と快適を得ることにもなる

 

現在の賃貸のお住まいの耐震・耐火レベルに満足されているでしょうか。

 

耐震・耐火強度の高いマイホームならば、より安心・安全に暮らすことができ、ご家族を自然災害からも守ってくれるでしょう。

 

4.オリンピック前に家を建てる契約の注意点

 

オリンピック前に家を建てる契約をすべき理由を4つ紹介しましたが、一方で注意点もあります。その代表的な4つについて触れていきます。

 

 

注意点1: オリンピック後に景気がよくなる保証はない

 

オリンピック後に大阪万博やIR開発が予定されていることは先述の通りですが、それらによって日本の景気が確実に良くなるという保証はありません。

 

大阪万博は2025年開催ですので、東京オリンピックから約5年の間隔が空きます。

 

オリンピック直後はそれまでの高い需要の反動で、一時的に景気が下向くことも想定できます。

ひょっとするとその時期に不動産が値を下げることも考えらるでしょう。

万が一土地価格や建築費の下落が起こった場合、オリンピック前に家を建てる契約をすることは、結果として高い買い物になってしまうことになります。

 

 

注意点2: 以前(2011年)に比べ、現在は建設費が高騰している

 

現在の建設費は、過去に比べて高騰していることをご存知でしょうか。

 

国土交通省の発表による住宅建築の建設工事費デフレーターは次の通りです(2011年度を基準として計算)。

 

建築工事費の推移(国土交通省発表)

2011年基準対比

2015

4

105.7

 

9

105.2

2016

4

105.0

 

9

104.6

2017

4

106.5

 

9

107.4

2018

4

108.6

 

9

110.2

2019

4

111.2

 

(出典: 国土交通省 「建設工事費デフレーター」)

http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.html

オリンピック前後で比較されることが多い建設費用ですが、過去の水準と比べて、家を建てるタイミングなのかを図ることもできます。

 

東京オリンピック開催決定前から、建設費は上昇傾向にあることから、オリンピック後に建築費が下がるかどうかは不明ですが、落ち着くまで待つのも一つの手だということです。

 

 

注意点3: 金利は依然低いままかもしれない

 

住宅ローン金利はすでに最低レベルにあるためこれ以上、下がらないという見立てがされています。

 

では、オリンピックを境に金利の上昇が確実視されているかというと、そうとも限りません。

さらに低水準を記録することはないにせよ、現状の金利を維持する可能性は考えられます。

 

 

注意点4: タイミングありきで焦ってマイホーム計画を進めるのは禁物

 

マイホーム取得にかかる費用を少しでも抑えたいという気持ちは、多くの購入希望者共通の思いではありますが、安く手に入るタイミングだからと、焦って計画を進めるのは禁物です。

 

なぜなら、理想とするエリアに購入できる土地があるとも限らず、家の完成まで十分な時間が取れるとも限らないからです。

 

家を買うタイミングを逃すことも悔しいですが、建てた後にこうしておけば良かったと思うことは後悔につながります。

 

タイミングありきで考えず、あくまで一家全員が理想とする生活を送ることのできるマイホームの条件を最優先に、建築計画はゆとりを持って進めたいところです。

 

5.オリンピック後に家を建てる契約をすべき理由

 

続いて、オリンピック後に家を建てる契約をすべきとする理由に着目しましょう。

鍵となるのはオリンピック後の景気と日本全体が抱える超高齢化社会問題です。

 

 

理由1: オリンピック後に景気後退した場合、不動産価格が下がる可能性がある

 

オリンピック開催国のその後の景気の動向に注目してみましょう。

 

(過去記事: U-hmユーム 「家を建てるべきは消費税UP前?オリンピック後?検証してみました。」)

https://housemaker-loan.jp/relpost_housing/time-to-build/

 

こちらは過去の記事でもご紹介したデータですが、開催後2年目に良くなる傾向が見られます。

 

言い換えると、開催後1年目は需要の反動を受けて一時的に景気が後退する恐れがあるということです。

 

その結果、不動産価格が下落する可能性もあるでしょう。

 

特に都心部の人気な駅から徒歩5分以内の土地は価格が上がっているところがあります。

 

 

一部の土地はオリンピック直前か直後に安くなる可能性はある

 

 

そうなれば現在よりも安く土地を購入することができ、建築費も安く抑えることができるかもしれません。

 

 

理由2: 「2025年問題」により不動産価格が下がると言われている

 

「2025年問題」をご存知でしょうか。団塊世代が同年頃までに75歳以上の後期高齢者となり、超高齢社会が到来することを指します。

 

厚生労働省の発表によると2025年には65歳の高齢者数が3,657万人となり、その人口比率は30%を超えることが予測されています(出典: 厚生労働省 「今後の高齢者人口の見通し」)。

https://www.mhlw.go.jp/seisakunitsuite/bunya/hukushi_kaigo/kaigo_koureisha/chiiki-houkatsu/dl/link1-1.pdf

 

この2025年問題によって不動産価格が大きく値を下げる可能性があるのです。

 

その理由は空き家の増加にあります。

75歳以上にもなれば相続をする人が増えますが、相続された家に人が住むとも限りません。

すでに別の場所に家を購入している場合、実家に戻る必要はないからです。

 

そうなると「空き家率」が高くなります。

相続された不動産を売却する人もいるでしょう。

その結果、供給過多となり、不動産価格が下落する可能性もあります。

 

6.オリンピック後に家を建てる契約の注意点

 

確実にオリンピック後に不動産価格が下がるのであれば今は購入を控えるのも賢い選択かもしれません。

 

しかし考えなくてはならないのは、その選択をする人は少数ではないということです。

また、オリンピック後にはかえって景気が上向く可能性もあります。

それに付随して不動産価格が上昇しないと断言できる要素はないのではないでしょうか?

 

続いてはオリンピック後に家を建てる契約をする際の注意点をおさえていきましょう。

 

 

注意点1: オリンピック後には不動産の競争率が高くなる可能性もある

 

オリンピック後の不動産価格下落の可能性については、あらゆるメディアで触れられているため、そのタイミングで家を建てることを検討している方もいることでしょう。

 

それはつまり、オリンピック後には良い土地の争奪戦になるかもしれないということです。

 

不動産価格は需要と供給のバランスで決まります。

 

仮に不動産業界全体的には価格が下がる傾向にあったとしても、人気エリアであれば下落は見られないかもしれません。

 

むしろ地域によっては価格が釣り上がることもあるでしょう。

 

住みやすい地域で家を建てやすい土地の需要が急激に低下するとは考えられません。

購入を控えたことで不動産の良い条件を逃すことは避けたいところです。

 

 

注意点2: オリンピック後の景気好転で、地価や建設費が高くなるかもしれない

 

確かに需要の一時的な反動で、オリンピック直後に景気や不動産価格が下を向くことがあるかもしれません。

 

しかし、これまでのオリンピック開催国の景気を見ても、そのあとに好転する可能性は、十分考えられます。

 

ましてや日本はその後2025年の大阪万博やIR開発を控えています。

インバウンド需要をさらに押し上げ、外国人も含めた投資家が国内の不動産に目を光らせるかもしれません。

 

そうなれば予算内で希望を満たす土地を見つけること自体が困難になる恐れもあるのです。

 

 

注意点3: 金利が上昇する可能性もある

 

家を購入する際、土地や建物の価格を考慮することは当然のことですが、それと同等、あるいはそれ以上に見ておかなければいけないのが住宅ローン金利です。

 

なぜなら金利0.5%の違いが数百万円の支払い総額の差を生むこともあり得るからです。

 

現在は超低金利時代であり、一昔前に比べて大変良い条件で借り入れることができます。

 

例えば10年前における住宅ローン専門金融機関でさるARUHIのフラット35は2.62%でした(2009年7月適用分)。それが現在では0.82%と最低レベルにあります(2019年8月適用分)。

(出典: ARUHI 【フラット35】の金利推移)

https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/transition/

 

直近の変動金利ですと、2019年12月の住信SBIネット銀行が最低金利0.415%に下と思ったら、2020年1月にはジャパンネット銀行が0.399%に金利を下げているという。ちょっと前では考えられない時代です。

この低金利がいつまで続くかは不透明です。

 

急な上昇は現実的でなくとも、好景気の起爆剤となりうるオリンピックをきっかけに現在のような超低金利時代が終わりを告げるかもしれません。

 

特に土地を購入してから、家を建てる人は注意が必要です。

 

住宅ローンの金利が決定するのは、一般的には家が完成した時の金利となるからです。

 

良い土地を見つけて、家が完成するまでは1年前後かかるので、その間に金利が上昇することは十分にあります。

 

毎月のローンの引き落としのタイミングで「あの時に買っておけば」と家を建てたタイミングを後悔しないように注意が必要です。

 

まとめ

家を建てる契約のタイミングとしてはオリンピック前もオリンピック後もどちらも一長一短あります。

 

鍵となるのはオリンピック後の日本の景気ですが、2020年以降も大阪万博やIR開発が控えていることから、オリンピック単独の影響で予測するのは難しいでしょう。

 

建設費の高騰も東京オリンピックのみが引き起こしているわけではなく、慢性的な人手不足が起因していると考えられます。

この問題を引き続き抱えるならば、建設費のさらなる上昇もあり得るでしょう。

 

他にも不動産価格に大きな影響を与えうる要因として、高齢化が取りざたされています。

 

2025年問題で懸念されているように、家の相続に拍車がかかれば、供給過多になり不動産価格が下がる可能性もあります。

 

このように不動産価格を上げ下げする複数の要因を抱えているのが日本の現状なのです。

 

その中で1つ確実に言えることは、現在の住宅ローン金利は最低レベルにあるということです。

 

この超低金利がいつまでも続くことに過度な期待を寄せるのは禁物です。

 

最長35年と長期的な返済が必要となる住宅ローンで後悔しないことを念頭に、マイホーム取得のタイミングを計ってみてはいいかがでしょうか。

 

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