【住宅ローン】年収別、住宅ローンの適正な借入額

こんにちは。

ユーム永野です。

早速、ニックネーム「イエヤス」さんからの質問です。

たしかに、自分にとっての適正な借入額がわからないと、家づくりにいくらまでお金をかけて良いのかわからないですよね。

イエヤスさんには具体的に回答済みですが、今回は個人情報を抜きにして、年収別でどれくらいの借入額が適正なのか？　みなさんと共有していきましょう。

先に結論です。

※単位：円

「こんなに借入して生活が苦しくならないだろうか・・」

と思った方もいるかもしれません。

みなさんはどのような印象でしょうか？

先に注意点をお伝えすると、これらの適正額はあくまで目安です。

もちろん、住宅ローンの適正な借入額はご家族の状況などによっても違いますよね。

この表よりも、もっと少ない方が良い家族もいれば、もっと借りても大丈夫そうな家族もいらっしゃいます。

今回の動画を見ていただくと、この4つがわかります。

これらを知ることで、みなさんにとって無理のない借入額、つまりは最適な予算を決められるようになります。

最適なトータル予算の目安がわかれば、

つまり、無理なく、みなさんにとって最適な家づくりができます。

目次

１．【借入適正額】年収別に適した住宅ローン借入額　　

1)年収別の適正な借入額の一覧表

2)適正な借入額とする根拠

２．【借入限度額】年収別の住宅ローン最大借入額

1)年収別の最大借入額一覧表

2)どんな家族が最大借入額でローンを組んでいるのか

３．【借入適正額の決め方】自分にとってベストな住宅ローン借入額

1)月々の返済可能額から借入額を決める

2)将来の生活費、業況・収入を考慮して、借入額を決める

3)建物の性能によっては、借り入れ額を抑える

4)資産価値が望めるなら、それを含めて借入額を決定できる

まとめ

１．【借入適正額】年収別に適した住宅ローン借入額

この章では、２つのことがわかります。

1つ目は、適正な借入額の目安が年収別に一覧表でわかります。

ただし、先に言ってしまうと、この目安がみなさんにとってふさわしいのかわからないですよね。

そこで、

2つ目に、その目安の根拠を知ることで、みなさんにとってこれが適正な借入額なのかどうかがわかります。

途中で、実際にみんなはどれほど借りているのかもチェックできます。

それではさっそく適正額の一覧表から見てきましょう。

1)年収別の適正な借入額の一覧表

こちらが年収別の適正な借入額の目安です。

■試算条件

「こんなに借入して大丈夫なの？ 生活が苦しくならないだろうか・・」

と思った方もいるかもしれません。

実はもっと借りている方も少なくないです。

もちろん、年収だけでなく、ご家族の状況によって最適な借入額は違いますよね。

この後すぐ、どのように適正額の目安を算出しているのかがわかります。

それを知ることで、みなさんが適正な借入額を決める際の参考となります。

では具体的な根拠をみてみましょう。

2)適正な借入額とする根拠

まず適正な借入額をどのように算出したかを知っていただくことが参考になると思います。

それは、

※画像出典：ユーム独自作成

としています。

どうして年収の25％なの？ と思った方も多いと思います。

理由は、

です。

では、なぜ多くのファイナンシャルプランナー（FP）がこのように言うのか。

それは、FPが様々なご家庭のライフプラン相談を受けた際に、結果的に住居費用は25％以内が適当となるケースが多いためです。

ライフプランとは、簡単に言うと、今の生活費や将来の教育費、老後の費用、備えとしての保険、住居費（家賃やローン月々返済）などの将来設計をすることです。

ただ、

「自分達にとって、25％が本当に良いの？」

と思った方も多いと思います。

ユームが注文住宅の相談を受けている中で、もっと借入が少ない方も実際は多いです。

一方で、土地購入から家を建てる方は、年収の25％返済率よりもっと多く借入しているケースも珍しくはないのが実態です。

まずは、みんなはどれだけ借りているのか？　調査データをサクッとチェックしましょう。

その後すぐに、この年収返済率25％にふさわしいのはどういう家族なのか？ みてみましょう。

(1)みんなの年収に対する年間のローン返済比率は？

実際にローンを組んだ人は、年収に対して住宅ローンはいくらほど払っているのか？ 

年収に対する年間のローン返済比率をみていきましょう。

2020年度住宅金融支援機構の調査によると、

です。

出典：独立行政法人住宅金融支援機構　2020年度フラット35利用者調査

2019、2020年度ともに、年収に対するローン返済比率は、15%以上20%未満が一番多いです。

二番目に多いのは、20%以上25%未満です。

このグラフを見ると、先程のファイナンシャルプランナーが適当としている25%以内で、借入をしている方が多いことがわかります。

ちなみにこのグラフで、返済比率が25%以上としている割合が29.1%（22.7%＋6.4%）と約3割もあります。

実際にユームが全国の家づくりの相談に対応している中で、返済比率25％を超えている方は、

といったケースが多いです。

ですので、上記の可能性がある方は大丈夫かもしれませんが、それ以外の方は、返済比率25%を超えると生活が苦しくなる可能性が高くなりますので注意が必要です。

では実際にローンを組んだ方は、どのぐらいの期間借入しているのでしょうか？

(2)借入期間は何年が多い？

みなさんは、住宅ローンを何年で組んいる人が多いと思いますか？

国土交通省の発表によると、注文住宅における平均の返済期間は32.4年、35年以上の借入は全体の74.5%としています。

画像出典：国土交通省　令和2年度住宅市場動向調査報告書　P103

つまり、ほとんどの方が35年ローンを組んでいることになります。

では実際に借入をされた方の年齢層はどうでしょうか？

こちらは建替えを除くと、30代が45.8%、40代が21.4%です。

画像出典：国土交通省　令和2年度住宅市場動向調査報告書　P35

住宅ローンの年齢上限は、完済時80歳未満がほとんどです。

そのため、借入期間と年齢の2つのグラフを見ると、借入期間35年以上でローンを組んでいるのは、30代が中心と言えます。

今年40歳になったイエヤスさんもそうですが、理論上は40代前半までの方であれば、完済時年齢80歳未満のため、35年以上の借入は可能です。

もちろん借入額は少なく、借入期間も定年前までにしたほうが安全です。

実態としては、定年を70歳として、当初設定の借入期間を75歳までとする方が多いです。

そして35年でローンを組んでも、退職金の一部で繰り上げ返済するか、少しずつ繰り上げ返済して、定年までに完済するという想定の方がほとんどです。

ここで、家計が上手くいっているご家族の年収に対する住居費にかける割合を具体例でみてみましょう。

(3)家計が上手くいっているご家族の年収に対する住居費にかける割合とは？

住宅ローンの返済だけでなく、生活費や教育費、老後のための貯金、といったお金にも気をかけないといけないですよね。

ローンの返済に追われて、今も将来も生活が苦しくなるのは避けたいものです。

では、ローンの返済もしながら日々充実した生活を送るにはどうしたら良いか。

1つの例で、1ヶ月の良いお金の使い方をみてみましょう。

家族構成によって異なるので、あくまで目安ですが、

手取り月収に対して、

が良いと言われています。

住宅ローン返済は基本生活費に当たります。

この内訳で家計のやりくりができていれば、適正借入額で住宅ローンを組んでもそれほど大きな心配はないと言えます。

ただ、お子さんが多いご家族は、将来の教育費もその分必要になりますよね。

その場合、貯蓄を増やして、その他を減らす必要があるケースもあります。

ちなみに下記画像は、アサヒダイレクト生命の「マネーの基本講座」で紹介されている家族構成別に見た家計の理想割合です。

家計運営が比較的にうまくいっているケースを元に算出されています。

結論は、どの世帯も住居費が家計全体の約25％ということです。

貯金を含めた家計なので、ほぼ年収の25％が住居費と言えるでしょう。

■夫婦ふたり場合

画像出典：アクサダイレクト生命　ハピスマ大学

■3人家族の場合（子どもが小学生）

画像出典：アクサダイレクト生命　ハピスマ大学

■3人家族（子どもが中高生）

画像出典：アクサダイレクト生命　ハピスマ大学

ただし単に25%なら良いというわけではないですよね。

ご家族の年齢や仕事によっても変わってきますよね。

ここについては重要な注意点がありますので、のちほど将来の生活費、業況・収入を考慮して、借入額を決めるでもう少し詳しくわかります。。

続いて、特に土地を購入して家を建てる方に多い借入の最大額をチェックしましょう。

どんな方がローン返済比率25％を超過して借りているのかみておきましょう。

ただし、さきほど示した年収別の適正額がギリギリだな、もっと減らさないとな、と思った方は、コチラを飛ばして3.【借入適正額の決め方】自分にとってベストな住宅ローン借入額をどうぞ。

２．【借入限度額】年収別の住宅ローン最大借入額

先述の住宅金融支援機構の調査では、年収に対して住宅ローンの返済比率が25%以上としている割合が29.1%（22.7%＋6.4%）と約3割もあります。

こちらでは、２つのことがわかります。

1つは、借入上限額の目安が年収別に一覧表でわかります。

2つ目に、この借入額にふさわしいのはどういう家族なのかがわかります。

1)年収別の最大借入額一覧表

こちらが年収別の最大借入額の目安です。

■試算条件

「こんなに借入して大丈夫なの？ ここまで借りちゃうと本当に生活が成り立たないのでは？」

と思った方もいるかもしれません。

たしかに上限いっぱいまで借りている方は多くないです。

とはいえ最大借入額でローンを組んでいる方もいらっしゃいます。

ではどういった方が最大借入額近く住宅ローンを組んでいるか、いくつか事例をみてみましょう。

2)どんな家族が最大借入額でローンを組んでいるのか

ご主人単独で住宅ローンを借入限度額近くまで組んでいる方は、以下のケースが多いです。

相続以外は、比較的によくあるケースですよね。

そして、土地を購入してから家を建てる方は、たしかに最大限近く借りているのも実態です。

ただここで注意いただきたいのは、不確定な将来の収入をあまり当てにしすぎない方が良いということです。

当たり前といえばそのとおりですよね。

例えば、今奥様の収入があるとはいえ、そもそもずっと仕事を続けるのかどうか。

家族が増えて、家庭を優先するために仕事量を減らせば、当然今よりも収入は減りますよね。

相続による資産を得られる見込みがあるといっても、それがいつになり、相続税はどれほどかかるのか？

現時点で不確定であれば、それを当てにするのは危ないかもしれません。

最大借入額でローンを検討する際は、ぜひ家族間でよく話し合いをした上で、借入額を決定するようにしましょう。

ここまでは、適正な借入額と最大借入額の目安をみてきました。

ただ本当に適正な借入額かどうかは、ご家族の状況によって違います。

みなさんにとっての適正な借入額を知りたいですよね。

この後すぐ、みなさんにとっての適正な借入額を決める方法がわかります。

３．【借入適正額の決め方】自分にとってベストな住宅ローン借入額

こちらが最後です。

適正な借入額を決める4つの方法がわかります。

それはコチラです。

それでは順を追ってみていきましょう。

1)月々の返済可能額から借入額を決める

これはよく聞くケースですよね。

賃貸住まいの方であれば、今の家賃を基準に借入額を検討する方も多いと思います。

ここではサラッと、具体的な数字だけみてみましょう。

住宅金融支援機構「フラット35」の金利を元に算出した月々返済額と借入金額がコチラです。

借入期間は、35年、30年、25年の3パターンです。

■金利：1.3%　2021年10月実行金利

※月々返済、借入額は概算　※単位：円

続いて上の月々返済の内、年2回のボーナス返済を利用して月々の返済額を減らした場合もみてみましょう。

■金利：1.3%　2021年10月実行金利　ボーナス返済年2回

※月々返済、借入額は概算　※単位：円

適正な借入額を決める参考にしていただければと思います。

とはいえ同じ月々返済額でも、金利や借入期間によって、借入額は大きく変わりますよね。

参考までに個別で確認をしたい方はコチラを利用すると便利です。

参照：住宅保証機構HP　住宅ローンシミュレーション

ここまでは、月々返済額だけを見て、借入額を判断した場合です。

実際には2つ目以降も、適正な借入額を決める際に重要な指標になります。

2)将来の生活費、業況・収入を考慮して、借入額を決める

住宅ローンを組んでからずっと家計が苦しい生活は避けたいですよね。

お子さんが社会人になるまでの教育費や自分たちの老後の生活費が心配という方も多いのではないでしょうか？

教育費に関しては、参考までに文部科学省が発表している平成30年度　子供の学習費調査で公立、私立の学費がわかります。

※単位：円

文部科学省　平成30年度　子供の学習費調査よりユーム作成

大学は、日本政策金融公庫　令和2年度「教育費負担の実態調査結果」によると、国立、私立文系・理系で学費が変わります。

※単位：円

日本政策金融公庫　令和2年度「教育費負担の実態調査結果」よりユーム作成

これらの教育費の貯金も考慮しながら、無理なく返済できる住宅ローン借入額を組むようにしましょう。

老後の生活に関しては、定年を迎えて、それまでの貯蓄と年金で生活するときのことを考えないといけないですよね。

特に、このあとすぐお伝えしますが、定年を超えて住宅ローンを組む場合は慎重に検討する必要があります。

続いて仕事の業況や収入にも考慮しましょう。

一番は、将来の収入UPが見込めるのかどうかですよね。

例えばエネルギーや環境問題に取り組む業界やAI関連業界のように将来収入UPの見込みができる仕事もあります。

逆に将来的に収入が下がりそうであれば、年収に対するローンの返済比率を25％以内、なるべく少なくしたほうが良いです。

もちろん、家を建てようという方は、資格取得を含めて自分の強みを増やして、将来の転職やステップアップを前向きに考えている方も少なくないです。

長年利益を挙げていて、今後も安定して続くような組織であれば、退職金を見込んでも良いかもしれません。

いずれにしてもマイホームを検討される方は、将来のステップアップを含めた将来設計を見直す良い機会としたいですよね。

そしてもうひとつ大事なのが定年ですよね。

例えば40歳でローンを組んだ場合、定年を65才とすると、25年です。

それまでには住宅ローン完済したいですよね。

仮に金利1.3%で7,000万円の借入を25年払いとした場合、月々返済額は約27.3万円、年間だと約328万円です。

一方で、借入をされる方の中には、今後定年が70歳まで延びることを前提にローンを組む方も増えてきています。

2021年4月に施行された改正高年齢者雇用安定法では、65歳までの雇用確保を義務とした上で、70歳までの就業機会確保の努力義務が新設されています。

この先、医療の発達や生きがいの重要性から、定年がもっと先になる可能性もあります。

先程と同じ条件で40才から70才までのローンを組んだとすると、月々返済額は約23.5万円、年間で約282万円となります。

借入期間を5年増やすと月々返済は約3.8万円減ります。

生活する上では結構大きな金額差ですよね。

仮に65歳で定年を迎えることになっても、老後の資金を十分に残した上で、退職金で繰り上げ返済できそうなら、長めに借入しても良いかもしれません。

また、実際には団体信用生命保険をつけて借入をしている方が多いです。

つまり、ローンを組んでいる場合、もし万が一亡くなってしまったり、高度障害になっても住宅ローンの残高が0円になります。

これらも踏まえて、月々の返済を抑えて借入期間を長めに設定をして、家計の状況により期間短縮型の繰り上げ返済を計画する方が多いです。

いずれにしても、定年を65才とするのか70才とするのか？　将来のお子様の教育費や生活費、退職金も踏まえて、借入額と借入期間を決めましょう。

将来収入UPの自信が無い方は、年収に対して年間の借入返済額を25％以内、できるだけ少なくされることをおすすめします。

続いて3つ目も借入額を決める上で重要な指標になります。

3)建物の性能によっては、借り入れ額を抑える

家は、住宅ローン以外にもさまざまな維持費でお金がかかりますよね。

具体的にはコチラです。

こういった定期的にかかる維持費や将来必要となるメンテナンスコストについても考えましょう。

この中で、建てる家によって特に大きな金額差が出やすいのが、メンテナンス費用です。

例えば、一般的には、外壁の塗り替えは10~20年おきに必要とされるケースが多いです。

そして1回あたり100万以上の費用がかかることもあります。

参照：住宅産業協議会　住まいと設備のメンテナンススケジュールガイド

一方で三井ホームのメンテナンス費用は、30坪の建物で60年間の合計費用を約270万円としています。

これは外壁の塗り替えだけでなく、屋根の塗り替え、防水・防蟻も含まれています。

やはり性能が高いハウスメーカーの方がメンテナンスコストを抑えられることが多いです。

とはいえ、

「性能が下がれば、値段も安くなるのでは？」

と思う方もいるかもしれません。

たしかに、性能が低ければ最初のイニシャルコストは安くなります。

安い分、住宅ローンの返済額も少なく、メンテナンス費用にお金を残せるという考える方も少なくないのではないでしょうか？

ここで、注意すべきは外壁といった表層部分のメンテナンスのことではないです。

構造自体、新築時の耐震性が長持ちしない場合、のちのち大きな補修費用や建て替えが必要となることはよくあります。

国土交通省によると、日本の家の平均的寿命は、約30年と言われています。

場合によってはローンの返済をしながら、多額の費用が必要となる可能性があります。

つまりそういったメンテナンスコストも加味して、借入額を決めた方が良いということです。

ただ、

「性能を上げると値段も高くなるから、お金がかかるのは一緒じゃないの？」

と思う方もいるかもしれません。

たしかに値段は高くなりますが、その分資産価値が望める可能性があります。

このことは次の章でおさえておきましょう。

4)資産価値が望めるなら、それを含めて借入額を決定できる

資産価値があるかないかは、とても重要です。

例えば、将来子どもが独立をしてご夫婦で住み替えを検討する場合や、施設に入ろうとした時に、マイホームや土地に資産価値があれば、ローンを完済して、新しい住まいへの資金ができるかもしれません。

ただ、資産価値というと土地のことと思う方も多いではないでしょうか？

実際には、どういう家を建てたのかで資産価値が違っています。

建物にも資産価値が実際についているのが、スムストック住宅です。

スムストック住宅とは、大手ハウスメーカー10社が協力して設立した「一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会」から認定を受けた住宅を指します。

下のグラフをご覧ください。

赤い線がスムストック住宅、青い線が一般住宅です。

※画像出典：Sum Stock HP　スムストックのメリット　※画像外はユームの参考情報

新築当初同じ価格だった建物でも、20年後は一般住宅はほぼゼロに対して、スムストック住宅は1,000万以上の価値が付いています。

このように、建てた住宅によっては資産価値が残ります。

建物性能を上げれば値段が高くなるかもしれませんが、震災時もより安心で、会社によってはメンテナンス費用も下がり、資産価値も残ります。

それらを加味して借入額を決めることをおすすめします。

まとめ

今回の質問は、

でした。

結論は、

ということです。

適正な借入額の目安はコチラです。

※単位：円

こちらは、年間のローン返済額を年収の25%で算出した借入額です。

ただしご家族構成など、ひとそれぞれ違うので、これが絶対というわけではありません。

以下も加味した上でみなさんの適正な借入額を決める参考にしてみてください。

適正な借入額がわかれば、無理なく、みなさんによって最適な家づくりができます。

とはいえ住宅ローンの組み方や資金計画はひとそれぞれ違うので、個別に相談したいという方は、ユームの無料サービス「家づくり初期相談」をご利用ください。

個人情報不要。ニックネームだけで、いくらぐらい借りれるか、頭金はいくら必要なのか？みなさんの状況に合わせて知ることができます。

それではまた。