【2022年住宅ローン減税】注文住宅の計画先送りは損?| 建て時を検証

こんにちは。

 

ユーム永野です。

 

早速、ニックネーム「ドワーフ」さんの質問です。




ドワーフさんからのご質問

 


来年3月に次の住宅ローン減税が決まると聞きました。


その前に家を建てて、損はしたくないです。


決定するまで、家を建てるのを待ったほうが良いでしょうか?

 



ドワーフさんには個別に回答しましたが、今回は個人情報を抜きにして、みなさんにも共有いたします。



先に結論です。




3月の決定までの計画先送りはオススメしない

 



このように言うと、

 

「はっきりしたことがわからないのに、計画を進めるのは不安だよ」

 

と思う方は多いのではないでしょうか。



たしかに、はっきりした情報がわかった上で、家を建てたいですよね。




今回は、3月までに先送りにしない方が良い5つのポイントがわかります。



慌てず、損せず、みなさんにとって最適な家の建て時を決めるきっかけになります。



後半には、いつが建て時なのか?ユームがおすすめする契約に良い時期もわかります。




ちなみに、来年の住宅ローン控除額がいくらになるか気になる方も多いと思います。

 

こちらを知りたい方は、【住宅ローン減税】2022年、年収別の最大控除予測額はコレをチェックいただくと、来年予測される最大控除額がわかります。

 

 

■ユーム 永野 簡易プロフィール

 

・1分1秒を争う業務厨房の動線設計及びHACCP(危害要因分析必須管理点)に基づく環境改善提案を5年

・大手ハウスメーカー時代を含めて、土地探し・家づくり支援を20年以上

※注文住宅のセカンドオピニオン提供(全国対応) u-hm株式会社 CEO

 

 

本題に入る前に、来年の住宅ローン減税決定までの簡単なスケジュールだけおさえておきましょう。

 

 

 

1.2022年の住宅ローン減税は3月決定?

 

2022年の住宅ローン減税の制度は、ドワーフさんが言うように、来年の3月に国会にて決定となる見込みです。

 

決定が早まる可能性もありますが、例年通りであれば来年3月の決定です。

 

 

ただ今年12月にはその内容がわかる可能性が高いです。

 

 

というのも、昨年のローン減税も9月末で一旦終了しましたが、現在(今年度)の期限への延長が2020年12月にまとまり(閣議決定)、その内容が国土交通省から発表されました。

 

 

このことを知っている人の中には、来年の3月決定後ではなく、今年の12月の発表を待ってから土地探しや家づくりの計画を進めようという方もいらっしゃるようです。

 

 

では、仮に12月の発表を待ってからが良いのか?

 

来年の3月の決定を持ってからが良いのか?

 

 

そのヒントがこのあとすぐにわかります。

 

 

 

2.3月まで計画を先送りしない方が良い。5つのポイント

 

それではここからが本題です。

 

先程お伝えした結論はコチラです。

 

 

3月の決定まで計画先送りはオススメしない

 

 

 

先程のスケジュールの話を聞いて、

 

「じゃぁ12月の発表の後に計画を進めたら良いのでは?」

 

と思った方もいるかもしれません。

 

 

ユームの見解はそれもオススメしません。

 

 

その根拠となる5つのポイントはこのあとすぐにわかりますが、先におさえていただきたいことがあります。

 

 

それは、12月に来年度の閣議決定をしたからと言って、そのまま来年の国会を通るかはわからないということです。

 

現在、激動の時代です。

 

政権交代もあるかもしれません。

 

なにか経済を揺るがすような大きな出来事も無いとは言えません。

 

 

このことを踏まえて、

 

来年の住宅ローン減税が決まるまで、土地探しや家づくりを進めるのを先送りにしないほうが良い5つのポイント

 

をみてみましょう。

 

 

1)ローン控除額が決まるのは契約から8~10ヶ月後

 

2)コロナ収束により住宅ローン金利が上昇? もし上がったら損する

 

3)先送りしても家賃分損をする

 

4)コロナ禍でも、木造も鉄骨造も住宅建設費が高騰。今後さらにUP可能性あり

 

5)在宅時間は1年の3分の2。災害対策を家族へプレゼント

 

 

 

では順に深堀りしてみていきましょう。

 

 

 

1)ローン控除額が決まるのは契約から8~10ヶ月後

 

みなさん、住宅ローン金利がいつ決まるかご存知でしょうか?

 

それは建物引渡し直前に行うことが多いローン契約時(金銭消費貸借契約、通称:金消契約)です。

 

 

つまり、

 

 

ローン金利が決定するのは、注文住宅を契約してから約8ヶ月〜10ヶ月先

 

 

 

となります。

 

 

一般的に、契約から引き渡しまで8ヶ月から10ヶ月ほどかかります。

 

土地やハウスメーカーを検討する期間も含めると、それ以上かかりますよね。

 

 

もう少し具体的にみてみましょう。

 

仮に来年度の住宅ローン減税が決定するであろう3月から、土地探しや家づくりを検討すると、建物の引渡しは早くて来年末です。

 

普通は再来年の3月前後となります。

 

 

そのスケジュールがこちらです。

 

仮に5月に土地・建物の契約ができたとしても

 

 

 

 

2022年3月半ば〜

住宅ローン控除決定後、

土地探しやハウスメーカー選びをスタート

 

 

5月末

土地とハウスメーカーを決定

 

 

6月〜

建物の詳細設計打合せ後

 

 

10月

着工(建物工事開始)

 

 

2023年2月~3月

建物工事開始〜引渡し

 

※目安のため、上記よりも時間がかかる場合もある

 

 

といったスケジュールになります。

 

 

この流れでいくと、住宅ローン金利が決定するのは2023年の2月~3月ということになります。

 

 

住宅ローン金利が決定する時期、これを見落としている方が結構多いです。

 

 

この間に金利が上がる可能性はゼロではありませんよね。

 

少なくとも引渡しが延びるほど、金利上昇のリスクが高くなるので、「損」する・「後悔」する可能性があります。

 

 

ただ中には、金利は上がらないだろうと説明している営業マンもいます。

 

 

本当に金利は上がらないのでしょうか?

 

もし上がったら、いくらほど損するのでしょうか?

 

 

次の章で具体的にいくら損をするのかわわかります。

 

 

 

2)コロナ収束により住宅ローン金利が上昇? もし上がったら損する

 

住宅ローン金利が上がるかどうか、上がるとしたらいつなのか。

 

これは誰も責任もって、断言できないですよね。

 

ですので、「上がらなければ損はない。上がったら損する可能性がある。」と考えておいた方が良いのではないでしょうか?

 

 

とはいえ、景気が良くなって住宅ローンの需要が増えれば、金利が上昇する可能性は考えられますよね。

 

 

今はコロナ禍でなかなかこういった動きになりにくいのが実状です。

 

 

ただ12月以降、国内ワクチンが普及する動きや、塩野義製薬では飲み薬(治療薬)もすでに7月から初期段階の臨床試験を始めてますよね。

 

来年は、3回目のワクチン接種も検討されています。

 

私見ですが、4回目のワクチンもすでに政府の想定内かと思います。

 

 

これらの影響次第では、コロナ収束により世の中の景気が回復する可能性があります。

 

 

では住宅ローンの金利が上がる可能性と、上がった場合のみなさんの負担額をおさえておきましょう。

 

 

先程の例のように、3月の決定を待ってから注文住宅の計画を進めた場合、

 

スムーズに土地やハウスメーカーとの契約ができても、ローンの金利が決まるのは再来年の2月頃です。

 

 

その間、コロナ収束により景気が回復し、住宅ローン金利が絶対に上昇しないとは言えないのではないでしょうか?

 

 

では具体的に、金利が上がったら、いくらほどみなさんの負担が増えるのでしょうか?

 

2つの借入額で負担額の増加をみてみましょう。

 

 

■金利が上昇した時の負担増額・35年ローン

金利上昇

※基準金利1.0%からの差

総返済差額

(借入4,000万円)

総返済差額

(借入7,000万円)

+0.2%

+約158万円

+約277万円

+0.5%

+約401万円

+約703万円

+1.0%

+約823万円

+約1,440万円

 

 

景気などの状況によってですが、0.2%ほどであればいつでも上昇する可能性は十分に考えられます。

 

もし、再来年の2月ごろに0.5%ほど金利が増えると、4,000万円の借入で約400万も、7,000万円の借入ですと約700万円も負担が増えます。

 

これはかなり大きな金額ですよね。

 

 

もちろん、金利が上がっている時は、みなさんの給料も増えているかもしれません。

 

住宅ローン控除額がさらに増える可能性もゼロではありません。

 

 

ただしそれらは未確定です。

 

 

多分金利は上がらないだろうではなく、上がった場合のことを想定して、いつが建て時かを決められてはいかがでしょうか?

 

ぜひ、損しないでいただきたいです。

 

 

 

3)先送りしても家賃分損をする

 

今賃貸に住んでいる方が対象です。

 

先送りする分、家賃が多くかかるのは当たり前ですよね。

 

 

ただ、中には、

 

「次の更新まで1年以上あるから、それまでに家を建てよう」

 

という方も多いと思います。

 

 

これ自体は決して悪い理由ではありません。

 

ですが、今お伝えした金利上昇のリスクを考えた時に、本当に更新時期が重要なのか、いつが建て時か、をご家族で話し合ってみてはいかがでしょうか。

 

 

 

 

4)コロナ禍でも、木造も鉄骨造も住宅建設費が高騰。今後さらにUPの可能性あり

 

コロナ禍でも木造の住宅建設費が高騰しているのはご存知の方も多いのではないでしょうか?

 

実は鉄骨も上がっています。

 

 

■建設工事費デフレーター(2015年基準比)

参照:国土交通省HP 建設工事費デフレーターよりユーム独自で作成

 

 

オリンピック需要が落ち着いた2021年以降も建設費は高騰しています。

 

 

なぜ、鉄骨も上がっているの?と思った方、その理由は後ほどすぐわかります。

 

 

いずれにしても建設費が高騰すれば、みなさんの支払いが増えることになりますよね。

 

つまり損となります。

 

 

そして今後はもっと高騰する可能性もあります。

 

そうなり得る要因は2つです。

 

それは、

 

(1)人件費の高騰

 

(2)原材料の高騰

 

 

 

です。

 

 

この2つをもう少し詳しくお伝えします。

 

(1)人件費の高騰の可能性

 

人口減少による建設業の人手不足が問題視されていますよね。

 

下図を見ていただくと2012年頃から29歳以下の就業者数が全体の約1割となっています。

 

 

※画像出典:国土交通省 令和2年3月 最近の建設産業行政について

画像外:ユーム参考情報

 

 

今後、若い世代の人口が減少していくと言われていく中で、就業者数も減少傾向にあるのは深刻な問題です。

 

 

当然人手が足りなくなれば人件費も上がり、建設費UPとなる可能性が高いです。

 

 

さらに今後5年以内でみると、コロナ収束による景気回復、そして2025年大阪万博による建設需要の増加、と建設費が高騰する要因が複数考えられます。

 

 

 

(2)原材料の高騰の可能性

 

木造住宅は、ウッドショックにより輸入木材が高騰していますよね。

 

鉄も高騰しています。

 

日本は木だけでなく、実は鉄骨の材料である鉄鉱石もほとんど輸入に頼っています。

 

 

ですが、コロナ禍からいち早く経済活動を再開した米国や中国で、木だけでなく、鋼材の需要も拡大しており、その結果日本が輸入する鉄骨の原料も価格が上がったわけです。

 

 

今後、世界的にコロナ収束となったとき、景気回復から、さらに輸入材の需要拡大となり得るかもしれません。

 

そうなると物価高の影響はますます大きくなり、木や鉄が高騰する可能性があります。

 

 

 

5)在宅時間は1年の2分の3。災害対策を家族へプレゼント

 

突然ですが、みなさん一日の在宅時間はどのくらいだと思いますか?

 

 

NHK放送文化研究所によると、2020年の全国調査で、平日に家にいる時間が15時間9分、土曜は17時間28分、日曜は17時間17分としています。

 

 

参照:NHK放送文化研究所 新しい生活の兆しとテレビ視聴の今 P31

 

 

こちらは10才以上の全国の男女が対象です。

 

回答者の約50%は、20代〜50代です。

 

あくまでも平均ですが、1日、そして1年の約2/3以上は家にいるということになります。

 

 

ここでポイントになるのが自然災害です。

 

上記のことから、在宅時に自然災害となる可能性が高いということです。

 

 

地震、大雨、台風さまざまな災害リスクがありますよね。

 

直近では毎年のように豪雨災害がニュースで話題になっていますよね。

 

特に、今後近い将来起きると言われている震災リスクには注視いただきたいです。

 

例えば、内閣府の試算では首都直下型地震での避難者は約720万人としています。

 

南海トラフ地震は約950万人と言われています。

 

 

在宅時間が1年の2/3以上と言われている中で、万が一自然災害があっても、災害に強い家を建てていれば、家族を守る可能性がグッと高くなって安心ですよね。

 

 

さらに今後、災害リスクの低いエリアで家を建てたいという方の需要が増える可能性もあります。

 

 

ぜひ、自然災害から家族を守る家をご家族にプレゼントされてはいかがでしょうか。

 

 

今回は以上になりますが、最後に、計画を先送りしないのであれば、いつ契約するのが良いのか。

 

ユームがオススメする契約の時期をお伝えします。

 

 

3.ユームがオススメする契約時期とその理由

 

あくまでも、強いて言えばですが、

 

 

2021年12月末までの契約

 

 

 

です。

 

 

もちろん12月契約するために焦らないでほしいです。

 

期限の有無に関わらず、焦って決めてしますのは、後々住んでから後悔することになりかねません。

 

 

12月に間に合わない場合は、新しいローン減税が決定する3月の後でも良いかと思います。

 

 

ただその期間で契約後に失敗・後悔しないよう、プランや見積もり内容を詰めておきましょう。

 

 

ちなみに土地探しからであれば購入の検討だけでも早めにした方が良いです。

 

 

土地の買い時は、土地購入いつが買い時?年末か来年以降?で詳しくわかりますので、そちらをチェックしてみてください。

 

では、なぜ12月末までの契約が良いのか。

 

 

その理由は3つです。

 

 

1)新しい住宅ローン減税などの動きが見えてくる

 

2)まだ住宅ローン低金利が継続している可能性が高い

 

3)ウッドショックに見られる建築部資材の高騰が落ちつく可能性がある

 

 

 

順にもう少し詳しくみていきましょう。

 

 

 

1)新しい住宅ローン減税などの動きが見えてくる

 

これは先程お伝えしたとおりです。

 

例年とおりでいくと、12月までにまとまり(閣議決定)、国土交通省より発表があるかもしれません。

 

 

決定は3月なので確実な情報とは言えません。

 

ですが12月までにプランや見積りの内容を詰めておき、12月に最新の住宅ローン控除額もわかれば、資金計画の見通しがはっきりした状態で契約ができますよね。

 

 

 

2)まだ住宅ローン低金利が継続している可能性が高い

 

12月であればまだ住宅ローン金利は低金利の可能性が高いです。

 

 

住宅ローン金利は需要と供給で決まります。

 

住宅ローンの需要、つまり住宅購入者が増えないと、なかなか金利は上昇しづらいです。

 

特に今は新型コロナの影響により、みなさん積極的にお金を使おうと考える人は少ないですよね。

 

 

また2021年7月16日に日銀が現在の金融緩和政策を維持することも発表しています。

 

 

 

これらの影響は12月も継続している可能性が高いため、住宅ローンも低金利である可能性が高いと言えます。

 

 

ただし、住宅ローンの金利が決まるのは、契約から約8~10ヶ月です。

 

その時には金利が上がっている可能性もあります。

 

 

とはいえローン控除の見通しが立てれて、かつ金利上昇のリスクは避けるのであれば、12月契約がオススメです。

 

 

 

3)ウッドショックに見られる建築部資材の高騰が落ちつく可能性がある

 

先程と間逆なことを言ってしまいますが、ウッドショックによる建築費の高騰が落ち着く可能性もゼロではありません。

 

 

というのも2021年5月をピークに輸入材の先物取引価格が、ウッドショック以前まで戻りつつあります。

 

今の先物取引価格が建築費に反映されるのにタイムラグがあり、輸送費がまだ高騰しているため、確実なことは言えません。

 

 

ただ希望的な観測になりますが、12月頃には建築費の高騰が落ち着くか、少なくとも今後の見通しはわかる可能性があります。

 

 

 

以上3つが12月契約をオススメする理由です。

 

 

いつが建て時なのか、もっと詳細を知りたい方は、注文住宅を建てるのはいつがお得?で詳しくわかります。

 

ぜひチェックしてみてください。

 

 

 

まとめ

 

今回の質問はコチラです。

 

 

ドワーフさんからのご質問

 

来年3月に次の住宅ローン減税が決まると聞きました。

 

その前に家を建てて、損はしたくないです。

 

決定するまで、家を建てるのを待ったほうが良いでしょうか?

 

 

 

 

結論は、

 

 

3月の決定までの計画先送りはオススメしない

 

 

 

です。

 

先送りにしない方が良い5つのポイントはこちらです。

 

 

1)ローン控除額が決まるのは契約から8~10ヶ月後

 

2)コロナ収束により住宅ローン金利が上昇? もし上がったら損する

 

3)先送りしても家賃分損をする

 

4)コロナ禍でも、木造も鉄骨造も住宅建設費が高騰。今後さらにUPの可能性あり

 

5)在宅時間は1年の3分の2。災害対策を家族へプレゼント

 

 

 

住宅ローン減税は今後、控除額が減る可能性が高いです。

 

もしかしたら2021年度のローン減税が延長される可能性はあります。

 

しかし5つのポイントを考えると、先送りするとトータル費用が上がるか、金利上昇により月々返済額が増える可能性が高いです。

 

 

これを見ていただいたのをきっかけに、みなさんも家を建てる時期を真剣に考えてみてはいかがでしょうか。

 

 

それではまた。

 


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