【住宅ローン減税】2022年、年収別の最大控除予測額はコレ

ユーム永野です。

 

早速、ニックネーム「パステルさん」の質問です。

 

 

 

パステルさんからのご質問

 

 

2022年から住宅ローン減税の控除額が減る可能性が高いと聞きました。

 

来年からはいくらくらいになると思いますか?

 

 

 

今の住宅ローン控除が、注文住宅に関しては今年の9月末の契約まででしたね。

 

10月以降はどうなるのかは、みなさんも気になるのではないでしょうか。

 

パステルさんには、年収や家族構成から具体的に回答済みですが、来年度の住宅ローン控除予測額をみなさんにも共有します。

 

 

現時点で、来年度の住宅ローン減税制度は3つのパターンが予測できます。

 

今回は、年収が違う3家族を想定して、来年度の住宅ローン控除額がいくらになりそうなのかがわかります。

 

 

先に予測される1つの結論をみてみましょう。

 

 

 

2022年度のローン控除額(推測)

 

年収

年収800万円

 

※ペアローン

夫:年収500万

妻:年収300万

 

年収900万円

年収1,800万円

借入額

5,000万円

 

夫:3,000万円

妻:2,000万円

 

7,000万円

8,000万円

最大控除額

約341万円

約478万円

約546万円

 

 

みなさんご存知のとおり、今の住宅ローン減税は、注文住宅に関しては9月末の契約までですよね。

 

 

来年度の具体的な控除額は決まっていません。

 

上記に提示している最大控除額よりも低くなるケースも予測されています。

 

 

来年度の控除額はいくらになるのか、それはいつ発表するのか。

 

 

いろいろな情報が発信されている中、はっきりした控除額がわからなくて、なかなか家を建てる計画を進められない方も多いと思います。

 

 

この動画を見ていただくと、

 

・自分の年収だと最大控除額はいくらになりそうか

 

・来年度の住宅ローン控除がいつごろ決まるか

 

 

予測できるので、家を建てる計画を立てやすくなります。

 

 

最後に補足で、仮に住宅ローン控除額が減額になってもがっかりする必要ないちょっとしたお得情報もわかります。

 

■ユーム 永野 簡易プロフィール

 

・1分1秒を争う業務厨房の動線設計及びHACCP(危害要因分析必須管理点)に基づく環境改善提案を5年

・大手ハウスメーカー時代を含めて、土地探し・家づくり支援を20年以上

※注文住宅のセカンドオピニオン提供(全国対応) u-hm株式会社 CEO

 

 

 

1.2022年ローン減税で想定される3つのパターン

 

注文住宅の場合、今の住宅ローン減税は9月末の契約まででしたよね。

 

では2022年以降はどうなるのか?

 

 

 

現行の控除率1%よりも控除額が下がる可能性が高い

 

 

 

と言われています。

 

「控除額が下がってしまう上に、はっきりした金額がわからないと、いくらまで家にお金をかけて良いのかわからない」

 

と感じている方は多いと思います。

 

 

この後スグ、想定される3つのケースの具体的な最大控除額がわかります。

 

 

では具体的にどのようなケースが予測されるのか。

 

それはコチラの3パターンです。

 

 

 

1)控除率が下がる案 



2)逆ザヤ防止案



3)現行のローン減税延長案  


 

 

1.2は、現行の控除額よりも下がるケースです。

 

ただし正式な発表はないのであくまで予測値となります。

 

 

一方で、3の現行のローン減税のまま延長の可能性もゼロではないです。

 

というのも新型コロナ禍で、今控除額を下げると住宅購入者が減ってしまい、景気を悪くさせる可能性があるとの指摘もあるからです。

 

3であれば一番オトクなのは間違いないですが、実際どうなるか誰にもわかりません。

 

 

ここで予測される3つのケースの具体的な金額を確認して、今後に備えましょう。

 

 

 

では順に深堀りしていきます。

 

 

まずひとつめです。

 

 

 

1)控除率が1%よりも下がる(想定控除率:0.8%)

 

来年度は、現行の住宅ローン減税制度の控除率上限1%よりも下がる可能性があります。

 

一つ目の推測パターンは、【控除率が下がる案】です。

 

あくまで推測ですが、控除率0.8%の場合です。

 

 

先に3つの年収パターンで、10年間の最大控除額をお伝えすると、

 

 

 

2022年からのローン控除額(推測1)

【 控除率が下がる案 】

 

※控除率0.8%

※控除期間10年

 

 

Aさん

Bさん

Cさん

年収

800万円

 

※ペアローン想定

夫:500万

妻:300万

 

900万円

1,800万円

借入額

5,000万円

 

※ペアローン想定

夫:3,000万円

妻:2,000万円

 

7,000万円

8,000万円

最大控除額

約341万円

約478万円

約546万円

 

 

と予測されます。

 

 

 

いきなりこの金額だけを見ても、控除額が多いのか少ないのか、いまいちピンとこない方も多いと思います。

 

この後すぐ、残り2パターンの控除額予測と比較して控除額の違いがわかります。

 

 

それでは、なぜこの金額となるのか、もう少し具体的にみていきましょう。

 

 

この金額の根拠はコチラです。

 

 

 

年末のローン残高×0.8%

もしくは

所得税・住民税の合計額

 

いずれか低い方の金額

 

 

 

です。

 

 

想定した家族構成はコチラです。

 

 

 

Aさん

Bさん

Cさん

ご主人

公務員

年収500万円

会社員

年収900万円

ドクター

年収1,800万円

奥さん

会社員

年収300万円

パート

年収130万円

専業主婦

お子さん

2才

10才,5才

4才,3才

住まい

東京都江東区

東京都世田谷区

東京都杉並区

建築地

千葉県柏市

神奈川県川崎市

東京都小金井市

 

 

具体的な借入額や金利はコチラです。

 

 

 

Aさん

Bさん

Cさん

建物

長期優良住宅

自己資金

600万円

1,500万円

2,000万円

借入金額

5,000万円

 

※ペアローン想定

夫:3,000万円

妻:2,000万円

7,000万円

8,000万円

借入期間

35年

金利

0.5%

備考

生命保険、個人年金保険、介護保険に加入

 

 

こちらの家族構成は、このあとわかる残り2つの控除額のケースでも同様です。

 

 

この控除額の計算方法は、記事の最後でわかります。 

 

 

もちろん、控除率が0.8%よりも、もっと下がる可能性もあります。

 

 

それでは、次の住宅ローン控除制度がどうなるのか? もう一つのパターンをみてみましょう。

 

 

 

2)1年間払った利息分もしくは年末のローン残高×1%のいずれか低い方

 

2つ目の推測パターンは、【逆ザヤ防止案】です。

 

 

先に金額をお伝えします。

 

先程と同様に、3つの年収パターンでみると

 

 

 

2022年からのローン控除額(推測2)

【 逆ザヤ防止案 】

 

※控除期間10年

 

 

Aさん

Bさん

Cさん

年収

800万円

 

※ペアローン想定

夫:500万

妻:300万

 

900万円

1,800万円

借入額

5,000万円

 

※ペアローン想定

夫:3,000万円

妻:2,000万円

 

7,000万円

8,000万円

最大控除額

約217万円

約304万円

約347万円

 

 

と予測されます。

 

 

この後すぐ、推測1の控除率0.8%のケースとの最大控除額の金額差もわかりますが、パッと見て推測2の方が最大控除額が少ないですよね。

 

つまり、この逆ザヤ防止案のほうが、みなさんのメリットは少なくなります。

 

 

この金額の根拠はコチラです。

 

 

 

1年間支払ったローンの利息or年末のローン残高×1%のいずれか低い方の金額

もしくは

所得税・住民税の合計額

 

いずれか低い方の金額

 

 

 

この条件は、現行の住宅ローン減税の「逆ザヤ」問題から、

 

2022年以降はこの条件になるだろうとファイナンシャルプランナーやハウスメーカーの営業マンの多くが予想しているケース

 

です。

 

 

逆ザヤとは、簡単にお伝えすると、

 

 

 

住宅ローンが金利0.5%の場合、

住宅ローン控除額(その年の残高の1%)の方が金利負担より大きく、得をする

 

 

 

ということです。

 

住宅ローン減税の本来の目的は、金利負担を減らすことにあります。

 

それにも関わらず、現状、控除期間は多くの方が得をしている状態になっています。

 

 

つまり本来の目的(=金利負担を減らす)に正しく見直す可能性もあるということです。

 

 

では控除率0.8%のケースと比較するとどうでしょうか?

 

 

 

2022年からのローン控除額(推測1・2)の比較

 

 

(推測2)

【逆ザヤ防止案 】

 

 

Aさん

Bさん

Cさん

最大控除額:①

約217万円

約304万円

約347万円

 

(推測1)

【控除率が下がる案 】

 

 

Aさん

Bさん

Cさん

最大控除額:②

約341万円

約478万円

約546万円

 

差額:①ー②

 

 

▲約124万円

 

▲約174万円

 

▲約199万円

 

 

このように住宅ローン金利の利息分がローン控除の上限になると、100万円以上の差が出る可能性があります。

 

 

最大控除額①は3家族とも共通で、10年間のローン利息額の合計です。

 

あくまで住宅ローン金利0.5%だった場合ですが、最大控除額②はローン利息額分以上の控除を受けているのがよくわかりますよね。

 

 

とはいえ家を建てるみなさんから見たら、これだけの金額差はかなり大きいですよね。

 

 

では3つ目の「現行のままだった場合」についてみてみましょう。

 

 

 

3)現行のローン減税の延長

 

3つ目の推測パターンは、【現行のローン減税延長案】です。

 

つまり、上限1%。最大控除期間13年というパターンです。

 

実は9月の冒頭〜中盤にかけて、コロナ感染者がまだまだ減らなかった状況で、この案も根強く議論されていたものです。

 

今後の状況によっては、このパターンもまだあります。

 

 

先に金額をお伝えします。

 

先程と同様に、3つの年収パターンでみると

 

 

 

2022年からのローン控除額(推測3)

【 現行のローン減税延長案 】

 

※控除期間13年

 

 

Aさん

Bさん

Cさん

年収

800万円

 

※ペアローン想定

夫:500万

妻:300万

 

900万円

1,800万円

借入額

5,000万円

 

※ペアローン想定

夫:3,000万円

妻:2,000万円

 

7,000万

8,000万円

最大控除額

1~10年目

約427万円

約598万円

約683万円

最大控除額

11~13年目

約80万円

約80万円

約80万円

合計控除額

約507万円

約678万円

約763万円

 

 

となります。

 

 

この金額の根拠は、現行の基準である

 

 

 

【1年目~10年目】

住宅ローンの年末残高×1%と所得税・住民税の合計額、いずれか低い方の金額

 

【11年目~13年目】

(1)(2)のいずれか低い金額

 

(1)住宅ローンの年末残高または住宅の取得費のうちいずれか少ない金額

(2)建物の取得費×2%÷3

 

※長期優良住宅の場合は、取得費の上限は5,000万円まで

 

 

 

としています。

 

 

それでは3つの推測パターンを比較してみましょう。

 

 

当然ですが、現行のローン控除が延長するより、推測1の【控除率が下がる案】の方が控除額が下がります。

 

推測2の【逆ザヤ防止案】は、もっと下がります。

 

 

 

現行のローン減税と来年度推測1・2の最大控除額の差額

 

 

Aさん

借入:5,000万

Bさん

借入:7,000万

Cさん

借入:8,000万

 

【現行】より

推測2【逆ザヤ防止案】

の方が控除額が下がる

 

 

 

 

▲約290万円

 

▲約374万円

 

▲約416万円

 

【現行】より

推測1【控除率が下がる案】の方が控除額が下がる

 

※控除率0.8%

 

 

▲約166万円

 

▲約200万円

 

▲約217万円

 

 

現行の住宅ローン減税と比較すると、かなり大きな金額差ですよね。

 

ショックを受けた方もいらっしゃるのではないでしょうか?

 

 

ただし、これは来年度減額となるだけでなく、住宅ローン控除期間が13年から10年と短くなった場合です。

 

推測1も2も控除期間が最大で13年になれば、現行との差額はもっと少なくなります。

 

 

 

たしかに、

 

住宅ローン減税は縮小していこう。少なくとも逆ザヤはなくそう。

 

という動きが行政で強かったのは事実です。

 

 

ただし、まだまだコロナ禍で出口が明確に見えていません。

 

 

来年も現行のまま延長となる可能性もあります。

 

また、ここまで減額としないかもしれません。

 

 

そして、後半にわかる仮にこの住宅ローン減税額が下がったとしても、他の補助金は残るか、強化される可能性もあります。

 

 

いずれにしても、次の住宅ローン減税の内容は注目ですよね。

 

 

ではいつ決まるのか。

 

こちらもおさえておきましょう。

 

 

 

2.まとまるのは12月頃。最終決定は3月頃

 

2022年以降の住宅ローン減税の発表はまだありません。

 

あくまで予測になりますが、

 

 

 

2021年12月末までに(予測)

 

 

 

発表があるかもしれません。

 

 

というのも、現行のローン減税の期限は、元々去年の9月末契約まででした。

 

ですが現行の住宅ローン減税は、新型コロナ禍もあり、12月にまとまり(閣議決定)国土交通省より延長が発表されました。

 

今回も同じ流れで、12月に新たな発表があるかもしれないということです。

 

 

 

 

注 意

 

12月に閣議決定しても、そのまま国会をとおるとは限らない

 

 

 

ただ例年どおりですと、3月頃に最終決定となります。

 

12月時点で発表があっても確定とは言えないので注意してください。

 

 

いずれにしても、来年度はローン控除額が減額となる可能性が高いと推測されます。

 

ですがコロナ禍で、現行の内容が延長となったり、今まで以上の優遇となる可能性もゼロではないと思います。

 

 

 

来年以降のローン減税は、いつからが対象となるかも確認しておきましょう。

 

 

 

注文住宅における新制度の対象は2021年10月以降の契約から?

 

2021年9月末を過ぎてしまったら、次の発表があるまでローン減税を受けることはできないと思った方もいるかもしれません。

 

こちらも断定はできませんが、

 

 

 

注文住宅の方は2021年10月以降に契約をした方が対象(推測)

 

 

 

になると予測されます。

 

 

9月末の契約で一旦、現行のローン減税の期限が切れます。

 

そのため10月以降としないと、空白期間ができて不公平感が出てしまいますよね。

 

現行の住宅ローン減税の延長発表も昨年12月でしたが、実際に適用できた人は昨年10月以降に契約した方です。

 

 

そのため、発表前に契約してしまった方でも住宅ローン減税を受けれる可能性が高いです。

 

「新制度の発表前に契約をしたら、ローン減税を受けれないの?」と不安に思っている方は、それほど心配しなくても良いと思います。

 

 

 

 

今回は以上になりますが、最後に補足で、仮に住宅ローン控除が減額となってもがっかりする必要はないちょっとしたお得情報をお伝えします。

 

 

 

3.住宅ローン控除額が減額となっても、がっかりする必要はない 

 

仮に、住宅ローン控除額が10月以降に減額となってもがっかりする必要はありません。

 

住宅ローン減税以外で、来年度に家づくりの支援を得られそうな補助金などがあります。

 

 

それは省エネ関連のものです。

 

 

2021年度もZEHやグリーン住宅ポイントといった補助金制度もありましたよね。

 

 

ZEHに関しては、2050年カーボンニュートラルの宣言がされるなど、住宅の省エネ化が推奨されているので今しばらくは続くことが予測されます。

 

 

グリーン住宅ポイントは、省エネ基準を満たした新築、リフォーム、中古、賃貸住宅にポイントが付与される制度です。

 

 

 

これらは、どの政権となっても、延長か、ひょっとしたらより支援内容が強化される可能性もあります。

 

 

つまり、より省エネとなる住宅を補助金で取得でき、月々の光熱費が下がる可能性が高いということです。

 

 

ローン控除にだけこだわらず、まず自分たちが家を建てるタイミングでどういった税制優遇や補助金があるかを事前に調べましょう。

 

 

まとめ

 

今回の質問は、

 

 

 

パステルさんからのご質問

 

 

2022年から住宅ローン減税の控除額が減る可能性が高いと聞きました。

 

来年からはいくらくらいになると思いますか?

 

 

 

でした。

 

そして2022年以降の住宅ローン控除額は、

 

 

 

 

2022年からのローン控除額(推測)

 

ケース①

【 控除率が下がる案 】

 

Aさん

借入:5,000万

Bさん

借入:7,000万

Cさん

借入:8,000万

最大控除額:①

約341万円

約478万円

約546万円

ケース②

【 逆ザヤ防止案 】

 

最大控除額:②

約217万円

約304万円

約347万円

ケース③

【 現行のローン減税延長案 】

 

最大控除額:③

約507万円

約678万円

約763万円

 

 

と予測されます。

 

 

来年の税制発表次第で、住宅ローン控除額が大きく変わる可能性があります。

 

予測される年収別の最大控除額と発表される時期を踏まえて、今後の家を建てる計画に役立ていただければと思います。

 

 

 

それではまた。

 

 

 

 

 

 

補足:住宅ローン控除額の計算方法

 

こちらでは、1-1)控除率が1%よりも下がるでお伝えしたローン控除金額の計算方法がわかります。

 

では具体的にみていきましょう。

 

今回予測される具体的な控除率は、

 

 

 

最大控除額は、年末のローン残高×0.8%

 

 

 

としています。

 

 

住宅ローン減税は、年末のローン残高×控除率が、所得税と住民税から控除(お金が戻ってくる)されることはみなさんもご存知ですよね?

 

ただし実際に控除されるのは、

 

 

 

「年末のローン残高×控除率」「所得税と住民税の合計」いずれか低い方の金額まで

 

 

 

です。

 

 

言い換えると、最大控除の上限は「年末のローン残高×控除率」となります。

 

 

例えば、年末のローン残高×控除率が所得税・住民税の合計額よりも低ければ、前者が最大控除額となります。

 

 

※画像出典:ユーム独自作成

 

 

逆であれば、所得税+住民税が最大控除額となります。

 

 

※画像出典:ユーム独自作成

 

 

ただしここで注意点があります。

 

それは住民税の最大控除額は13.65万円までということです。

 

下図を見て、もう少し詳しく解説します。

 

 

※画像出典:ユーム独自作成

 

 

例えば、

 

1年間に支払った所得税が12万円、住民税が18万円だった場合、合計30万円がローン控除に対象になる

 

と勘違いしてしまう場合があります。

 

しかし住宅ローン控除では、住民税から控除できる最大金額は13.65万円です。

 

つまり実際の最大控除額は12万円+13.65万円の25.65万円となります。

 

 

ちなみに所得税が18万円、住民税が12万円であれば最大控除額は30万円になります。

 

 

 

所得税は年収によって、住民税はお住まいの地域によって税金額が変わりますよね。

 

また両者とも、家族構成や生命保険等の加入によっても税金額が変わってきますよね。

 

 

家族構成の詳細は、概要欄に貼っておきますので、チェックしてみてください。

 

 

では、それぞれの家族構成によって、10年間のローン控除額と各年収毎の所得税・住民税の合計額を比較してみましょう。

 

 

具体的な金額はコチラです。

 

 

まずはAさんの場合です。

 

 

■Aさんのケース

 

※画像出典:ユーム独自作成

 

 

Aさんの場合は、ご主人と奥さんのふたりそれぞれが住宅ローンを組んでいるので、それぞれの借入残高に対して、所得税・住民税の控除を受けることができます。

 

上画像の合計値は、夫婦で合わせて数値です。

 

 

 

■Bさんのケース

※画像出典:ユーム独自作成

 

 

Bさんはご主人のみでローンを組んでいるため、ローン控除の対象はご主人ひとりとなります。

 

 

補足ですが、Bさんご家族の場合、お子さんの年齢によって所得税の控除額が変わるため、それも想定して算出しています。

 

続いてCさんも、Bさんの場合と同様です。

 

 

■Cさんのケース

※画像出典:ユーム独自作成

 

 

いずれのご家族も控除率0.8%であれば、最大控除の上限まで、控除を受けることが可能です。

 

 

ただしこちらはあくまで推定値になりますので、控除率0.8%からもっと下がれば控除額も下ります。

 

 

とはいえ5,000万以上の借入になると、10年間で300万円以上控除を受けることができるのは大きいですよね。

 

単純に300万円が手元にはいるとなったら、車を購入したり、家にもっとお金をかけたり、選択の幅が広がりますよね。

 

 

 

ちなみに今回、所得税、住民税を計算するに当たっては、下記を参照しました。

 

 

■所得税の計算

Keisan 生活や実務に役立つ計算サイト

 

 

■住民税の計算

柏市HP 個人市・県民税:税額の計算例 ケース1 

 

川崎市HP 市民税・県民税の計算例

 

小金井市HP 市・都民税(住民税)について

 

 

Keisanの税金計算シミュレーションはシンプルでわかりやすいのでおすすめです。

 

将来お子さんが大きくなったときや奥様が本格的に仕事をした場合の収入によって、所得税がどのくらい変わるかを簡単に計算できます。

 

 

市民税は、各市区町村によって変わるので、

 

「〇〇市 住民税」

 

と検索すると、具体的な税率や計算の仕方が載っていますので、チェックしてみてください。

 

 

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