結果に違いが出る!《土地探しの手順と秘訣》ここだけの土地探しの注意事項とツボ

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良い土地を手に入れる為に違いが出る!土地探しの注意事項とコツ

土地探し-手順-u-hm-ノウハウこんにちはU-hm(ユーム)永野です。

早速土地探しの秘訣をお伝えさせて頂きます。

太文字着色文字だけ見て頂ければ約2分で重要な土地探しの注意事項とコツがわかります。

<一般的な土地探しの流れ・手順>

一般的には次の流れで土地探しをする方が多いかと思います。

 

インターネットで土地情報サイトを見る。

不動産業者に直接行って探してもらう。

➂住宅展示場のモデルハウスでハウスメーカーに依頼する。

大規模な分譲地・宅地開発のセンターハウスに行って聞いてみる。

などです。

いずれにしても、この頁だけは目を通しておかれた方が良いと思います。

 

<それぞれの土地探しにおける注意事項と秘訣>

それぞれの土地探しで抑えておいた方が良いポイントがありますのでお伝えさせて頂きます。

       

1.最初か肝心!《仮決め》が良い土地が見つかる近道!

インターネットでの情報収集は土地探しの初期段階にはとても向いていますよね。

本当の初期段階では、どんな土地があるのかを見るのも楽しいものです。

そして、エリアごとの相場が分かってくるというのは大切です。

ネットで土地探しをどこかに依頼しない限りは、自分のペースで情報を見る事ができます。計画はまだ先なのに不動産業者やハウスメーカーに次から次へと営業される煩わしさもありませんので、多くの方はまずはこのネットで土地情報を見られていると思います。

問題は次の段階です。

ネットなどで段々と住宅ローンや自己資金の事、新築にかかる費用の事もわかってくると、なかなか自分達の思う様な土地がネットでは見つからないという状況になりがちです。

そこで、ネットで具体的に不動産業者などに自分達の希望を伝え(フォーマットに打ち込み)、希望の土地情報を依頼する方も増えています。

土地探しの秘訣-u-hmのノウハウ

 

U-hmが貴方にお薦めしたい事は、具体的に土地探しを依頼する前に次の《仮決め》をしておく事です。

 

土地探しをして、そこに家を建てるというのは貴方やご家族にとって一大事業と言えます。

土地と建物の金額や内容のバランスは重要です。

土地に固執するあまり、後々建物面で後悔したりするという事は良く聞きます。少し無理のある金額の土地を先に購入してしまい、建物の予算が少なくなり、本来建てるべき、または住みたい家の入手が難しくなるのです。

建物は最初は安くてもメンテナンス費用がかなりかかったり、欠陥に近い症状が出来てきて凄くストレスを感じたりと言った事は実際にあります。

だからと言って、建物の方によりお金をかけ不満や問題が生じる様な安い土地を買うのも後悔のもととなります。

やはり、貴方や家族にとって最適な土地と家のバランスが大切なのではないでしょうか。

そこで、具体的に土地探しを依頼する前に、次の事柄を曖昧なままスタートするのではなく、先に《仮決め》をする事をお薦め致します。

 

1.《希望の住まいの仮決め》

まず自分達がどういう家に住みたいのかを仮決めする。

・間取り、外観デザイン、庭、設備など

 

2.《ハウスメーカーの仮決め》

どういうハウスメーカーや工務店で建てたいのかを仮決めする。

・耐震性や耐久性などの構造、保証やメンテナンス体制など。

 

3.《資金計画の仮決め》

自己資金や住宅ローンの金額面を仮決めする。

・借入可能額と借入適正額など

 

4.《土地条件の仮決め》

どのエリアのどういう土地に住みたいのかを仮決めする。

 

この《仮決め》を土地探しの前にする事で、百戦錬磨の不動産業者やハウスメーカーの営業マンからの様々な提案にもブレなくなり、土地と建物のバランスが傾く事もなくなります。

後で仮決めの内容を変更し、軌道修正をする事はできますので、まずは土地探しと家づくりの計画を仮決めする事からスタートされる事をお薦め致します。

 

そして、とても重要なもう一つの秘訣は《家族間の一致団結》です。

上記の《仮決め》は一人で単独で決めるのではなく、夫婦間や家族で話合い、同意の基に行う事をお薦め致します。

「船頭多くして船進まず」という事は確かにあります。

家族間で意見が違うというのは良くある事です。

誰かが、少し強引にでも意思決定をしないと何も進まないという事もあると思います。

ただし、家づくりは大航海です。

その航海中には十中八九、本当に色々な課題が出てきます。

最初に船が向かう目的地を船員(家族全員)の共通意識が無いままに進んでいくと、航海中の様々な問題が生じる度に、家族の思いがバラバラになったり、自分の意見は尊重されていないと感じたり、言葉に出さなくてももっと違うやり方の方が良かったのでないかと不満が生じたりするものです。

家族の幸せの為の土地探しや家づくりが、家族それぞれが不満を感じたり、最悪の結果、バラバラになってしまう可能性も否めません。

できれば、この土地探しと家づくりという、非常に高額な大航海を一生心に残る家族の楽しい旅として頂きたいのです。

一人の冒険家がスリルを楽しむのとは違います。一生に一度になるかもしれない家族の大旅行です。

家族との意思疎通のとれた航海でなければ、家族は楽しめません。

その為にも、土地探しの航海に出る前に、《家族間の一致団結》による上記1~4の《仮決め》を行う事をお薦め致します。

その《仮決め》の過程で、土地や建物において優先順序が見えてくると思います。

その結果、資金計画や家族を守る為の家づくりとの兼ね合いにより、最善の家族運営の拠点(土地)が、どうしてもお子様の希望の学区ではなかったり、お子様の転校を余儀なくされる場合もあります。

そもそも駅近くのマンションを希望していた奥様の夢とはほど遠いエリアになるかもしれません。

なかなかお子様やご家族全員の住みたい場所に住むというのは難しい場合も多いです。

でもそれが人生ではないでしょうか?

大事な事はいかに家族の事を想って真剣に考え、それをしっかりと家族に伝える努力をして、話し合う事だと思います。

お子さんの学区が変わって友達と別れる事で泣いて、それから数週間も拗ねてしまったり口を聞かなくなったり、その時は《家族間の一致団結》とならなくても、家族の事を想って考えた事、それを一生懸命伝えようとした事は、きっと後々分かってくれると思います。

まだとても小さなお子様にも、その時の家族運営の思いを手紙に書いておくなどで、後々、いかに家族の事を考えて引越しや家づくりを考えたのかを知る事は、お子様のより良い成長につながるのではないでしょうか?

 

いずれにしても、土地探しの航海に出ると、百戦錬磨の不動産の営業マン達が待ち構えております。

勿論、善意ある対応をしてくれる営業マンも多いと思いますが、そういう営業マンも貴方や家族の方針(土地探しのエリアや建物を含めた予算)が曖昧でぶれたりすると、なかなか忙しい状況の中では、より意欲と予算が明確な別のご家族を優先してしまいがちとなります。

その意味からも、貴方や家族にとって、トータル的にどういう予算でどういう土地や建物が一番良いのか、優先順序は何かを事前に家族で話し合い、仮決め》しておく事が良い土地を入手する為の近道となります。

 

その仮決めをする為にも、建物や諸費用でトータルいくらかかるのか?自分達の予算でどんな間取りができるのか?を知っておきたいという方は、次の無料参考プランをご利用頂いております。

 

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2.不動産業者に直接行って探してもらう場合の注意事項とコツ

上記の《仮決め》を事前にしておく事の他に、お薦めしたい事がございます。

まずは基礎知識を知っておく事です。

これは今覚える必要ありません。)地主(売主)が不動産会社に土地の売買を依頼する場合は、媒介契約を結びます。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、このうち、専属専任媒介契約・専任媒介契約については、宅地建物取引業法により、指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられています。

このレインズとは、不動産会社間でインターネット上で見る事ができる共有の土地情報サービスです。

不動産業者やハウスメーカーの営業マンが「どの土地情報もレインズに掲載されるので、どこ行っても情報は一緒です。(他に行かなくても)私にお任せ頂ければ、その土地情報をチェックして良さそうなものがあれば、必ずお伝えします」と言いがちですが、それは少し間違っています。

地主(売主)さんと不動産業者が結ぶ契約内容により、レインズへの登録義務は違ってくるのです。

<レインズへの登録が義務付けとなる場合>
・専属専任媒介契約
売却の依頼は不動産会社1社のみで、基本的にお客様ご自身で他の業者と売買取引をすることは出来ません。
・専任媒介契約
売却の依頼は不動産会社1社のみで、お客様ご自身で他の売買取引相手を探すことは出来ます。

<レインズの登録が義務付けとならない場合。登録は任意。>
・一般媒介契約
売却の依頼は複数の会社に対し可能で、お客様ご自身で売買取引相手を探すことも出来ます。

上記の事から、一般媒介契約ではレインズへの登録はされない事も多いのです。

さらに、専属専任媒介契約や専任媒介契約はレインズへの義務付けとなり、しっかりとした不動産業者は遵守してますが、必ずしもこれを履行していない担当者や業者がまだいるのも現実のようです。

つまり、どの不動産業者も持っている情報は必ずしも一緒という事は無いという事になります。

 

土地探しの秘訣2u-hmのノウハウ2

もし、貴方が既に土地を探していてもなかなか良い土地が見つからない場合や、ご希望のエリアでそもそも土地情報が少ない場合の秘訣は《地元の小さな不動産業者も廻ってみる》事です。

 

大手不動産会社にも友人が何人もいますが、事実はお伝えさせて頂きたいと思います。

エリアによっては小さな地元の不動産業者のみが持っている情報や地主とのパイプがあったりします。

貴方がより一層、よい土地が見つかる可能性を広げたいのであれば、やはり土地探しをお願いする先を増やす事です。

なかなか良い土地が見つからない場合は、大手不動産業者は勿論、探したいエリアに自ら出向き、地元の中小の不動産業者にも直接土地探しをお願いする事です。

地元の不動産業者の方も人情に厚い方も多いです。やはり、電話やネットで情報が欲しいという方よりも直接会ってお願いされた方を優先して、良い土地情報や地元の様々な生の情報を教えてくれがちです。

より良い土地探しの為には、一見して小さく古い店構えの地元の不動産業者も当たってみる事が近道だったりします。

 

そして、土地探しを不動産業者に頼む前か同時並行で、建てたいと思えるハウスメーカーか工務店を《仮決め》し、頼れる営業担当を見つけておく事です。

良い土地というのはいつ出てくるかわかりません。

土地情報には記載してはいけない言葉に「希少」という表現がありますが、実際には貴方が良いと思える土地はとても数が少ないものです。

その様な土地が出た時に、不動産業者の方の話もしっかりと聞いた上で、信頼できる建物のプロにもその土地を見てもらい、建築上問題無さそうかどうか?建物の間取りは希望通りに入るか?土地や建物、外構工事などを含めたトータル費用は予算上どうか?などをすぐに相談できる様にしておくをお薦め致します。

一方で良さそうな土地が出てきた時に、不動者業者やハウスメーカーの営業マンが「他にも検討している方がいます」と言ってくる場合も多いです。

それが決断を促す為の営業トークかもしれませんが、事実の場合も勿論あります。

貴方が良いと思える土地であれば他の方も良いと思う可能性が高いというのは言うまでもございません。

仮に、その土地を先に他の方が契約されて、次に良い土地が出てきても、基本は常に早いもの勝ちとなります。

やはり、速やかに土地と建物全体を相談できる、信頼できる担当者を見つけておく事が、安心して土地を契約でき、良い土地を逃さない為のコツと言えます。

 

3.住宅展示場でハウスメーカーに依頼する場合の注意事項とコツ

上記の土地探しのコツとして、貴方やご家族が建てたいと思える、又は建てるべきと思える構造やハウスメーカー・工務店を《仮決め》しておく事をお薦め致しました。

よい土地が出来てた時に建築の事を相談でき、頼れる担当者を見つけておく事がより安心できる土地の契約の為の秘訣である事もご紹介させて頂きました。

そのハウスメーカーの担当者に土地探しを依頼する方も少なくありません。

「不動産業者は怖い感じがする」「自分で色々と不動産業者に回るのは億劫(又は時間が無い)」「全体の費用や住宅ローンも含めてハウスメーカーの方がトータル的な相談ができる」など、多くの方はそう感じているようです。

実際には住宅展示場に行ったら、あちらこちらのハウスメーカーから「独自のネットワークがあるので土地探しますよ」などと言われ、ついつい土地探しを頼むというケースが多いと言えます。

ハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼する場合、次の様なメリットが期待できます。

 

<メリット>

・土地建物のトータル予算の中で、土地を探してくれる。

住宅ローンの相談にのってもらえたり、その申込の段取りをしてくれる。

・その土地に希望の間取りが入るかとうか等の相談ができる。

・建築上、土地に問題あるかチェックしてもらえる。

・そのハウスメーカーや工務店の不動産業者とのネットワークや付き合いでよい土地が出てきそう。

・付き合いのある銀行等、不動産業者以外から良い土地情報が出来てくる場合もある。

・希望エリアにその会社の社有地がある場合がある。

などメリットが多いと言えます。

 

では、デメリットやそうなる可能性についてはどうでしょうか?

<デメリット>

・トータル予算の中で、建物に予算の比重が多くなる様な土地探しになる可能性がある。

・土地を探す行為自体は本業ではない為、その担当者の物理的に割ける時間により、結局は土地探しが狭い範囲(特定の不動産業者のみへの依頼)となってしまう可能性がある。

他のハウスメーカーや工務店にも土地探しを依頼していると分かると全てその営業担当者(1社)に任せると伝えた場合よりも、どうしても熱意が薄れ、土地探しや対応面での優先順序を下げられる可能性がある。

土地探しを一生懸命やってくれる営業担当者=本業ではない部分にも時間をあてる事ができる営業担当者=契約実績が少ないか、契約後のお客様の家づくりに時間をそこまで使っていない営業マンである可能性もある。

複数のハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼した場合良い土地を見つけてきた会社で建物も契約をする流れとなりがちである。気付いたら、当初建てたいと思っていた会社ではないが土地を探してきた営業マンも(契約前は)一生懸命なので良く思えて本来の建てるべき構造力や企業力をもったハウスメーカーや工務店ではない会社で建築する事になったりする。

等がデメリットです。

 

土地探しの秘訣3-U-hmのノウハウ3

以上のメリットとデメリットからU-hmがお薦めするハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼するコツは以下のとおりです。

 

■ハウスメーカー及び工務店に土地探しを依頼する際のコツ

□本当に建てたいと思え、建てるべき構造や企業力のある会社(1社か数社)だけに絞って土地探しを依頼する事。

□建物や住宅ローン、家づくりの実績や経験もあり、契約後も頼れそうな営業マンかどうかを見極め、その担当者に依頼する事。

□その営業担当者が具体的にどこの不動産業者や銀行の誰に声をかけて土地探しをしてくれるのかを聞いて、メモを取る事。

□優秀な営業マンは大変忙しいので、どこどこの不動産業者は自分で当たるなど、その担当者と分担作業を明確にし、共同作業にて土地探しを行う事。

 

住宅展示場のモデルハウスで偶然に居合わせ、土地探しますよと言ってきた営業マンに、その時の流れで土地探しを依頼するのではなく、しっかりと上記の事を踏まえて土地探しを依頼する事をU-hmからはお薦め致します。

 

上記の注意事項と秘訣を全て網羅したu-hm特典付きサービス(無料)を用意しております。こちらからそのメリットとデメリットがわかります。

☞予算内でより良い土地を入手する方法とは?【U土地探し一括】u-hm特典付き無料サービス

 

4.大規模な分譲地・宅地開発のセンターハウスに行って聞いてみる場合のコツ

貴方の気に入ったエリアで綺麗な分譲地やこれから販売をするような宅地造成地があれば、大抵はその敷地内に販売センターにあたる建物がありますので、そこに行ってみて話を聞いたり、土地を見てみるのも有効です。

大規模な分譲地や宅地開発のメリットは以下のとおりです。

 

<メリット>

・住む方やお子様の年齢が近い方が多い

・新しい分譲地だと馴染みやすい

ゴミ捨て場やそのルールも明確な場合が多い。

給排水設備などがしっかりしている。

地盤面の強さなどある程度わかっている場合も多い。

 

では、デメリットやそうなる可能性はどうでしょうか?

<デメリット>

・何十年も熟成された街と違い、これからの街なので不確定要素も多い。

・場所により、将来廃れる街並みになる可能性もある。

・世代交代が進まない場合、高齢化の街となる可能性もある。

好きなハウスメーカーで建てられない建築条件付きの土地も多い

・人気があると競争も高く、比較的割高になる場合もある。

 

土地探しの秘訣4-u-hmのノウハウ4

 

以上の事を踏まえて、大分譲地などに行き、良い土地を求める場合のコツは以下のとおりです。

 

■分譲地で良い土地を求める際の秘訣

□そこで建てられるハウスメーカーや工務店を事前に確認し、建てたいと思えたり、建てるべき構造や企業力があるかどうかを確認する事。

□その造成地の昔の状況や盛り土や切土等を確認し、造成工事が信頼できる業者で施工されているかどうかを見極める事。

□土地区画整理組合等で何か揉め事が無いか計画通り土地造成や販売が進んでいるかどうかなども確認する事。

□区画整理や造成など専門的な話も多いので、できれば建築面で頼れる担当者と一緒に詳しい話を聞く事。

以上が土地探しの流れ(手順)とそれに対する注意事項とコツです。

 

是非、失敗の無い土地探し、後悔の無い家づくりをして頂きたいと思います。

皆様のご幸運を祈願しております。

 

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その他の参考となる記事は以下に用意しています。

■【自己資金】を決める際の注意事項とツボ

■【住宅ローン額】と【予算】を決める際の注意事項とツボ

■ハウスメーカー【耐震性評価ランク】これまでにない徹底比較

■知っておくべき【生き残れるハウスメーカー】一目瞭然評価ランク

 

U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

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▼土地探しから家を建てるなら

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