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U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

今まで約80億円以上の注文住宅のお手伝いをしてきた U-hm  (ユーム) 永 野 です。

 

実家を建てた当時有名なハウスメーカーが潰れて、マイホームの資産価値が急落した経験から、この記事をお届けしています。(最近は学生さんから就活の参考になりましたという感想をもらい、嬉しかったです。)

 

「うちの家を建てた会社、潰れちゃったのよね。」

 

こうなると、なんか寂しいです。

 

寂しいだけなら我慢できます。

定期点検も保証も無いので、リフォーム会社からの「そろそろ屋根やり直さないと危ないですよ」という営業攻勢に従うしかありません。(実家は床と屋根をリフォームしたあと、結局、老朽化で建替えました。)

 

特に2020年以降はこの注文住宅(賃貸を含む)の業界は非常に厳しい時代が予測されています。

 

知っておくべき住宅業界の4つの危機

➀消費税増税後の落ち込み

実際に2019年12月を迎えるまでの段階でも、やはり各社厳しい状況となっています。

 

■2019新設住宅着工(注文住宅・賃貸・建売含む)

  総 計 持 家
  前年比 前年比
      4月 -5.7 9.2
         5月 -8.7 6.5
      6月 0.3 12.9
      7月 -4.1 3.3
      8月 -7.1 -1.6
      9月 -4.9 -3.5

※国土交通省 「建築着工統計調査報告」(令和元年9月分)より

 

注文住宅による持ち家の場合、契約後3から5か月後に着工となります。

上記の表で6月までの着工数の前年比が良いのは、2019年3月まで契約すれば消費税増税前が適用されたため、その駆け込み受注があったとわかります。

2020年以降はかなり厳しくなると予測されます。

 

➁オリンピック需要の終焉

約30年間でオリンピックが開催された計8か国の内、アメリカを除いて全ての国が開催年の経済成長率が落ちています。

 

2020年の東京オリンピックに関しては、既にオリンピック景気とも言える建築の受注は終わっており、余程大きな経済政策が無い限り、経済が下降線に入る事は容易に推測できます。

因みに注文住宅に関しては、現在関連省庁が予算要望をあげている内容では、ほぼ従来どおりの内容であり、引き続き厳しい状況になると予測されます。

 

2025年の大坂万博による一部の建築需要は見込めますが、世界的に日本が遅れている環境配慮対策は国の方針により必須となっています。

そのための戸建ての仕様UP(ZEH仕様の標準化)をしないといけない中堅ハウスメーカーや工務店にとってはまさに正念場の時期が続くでしょう。

 

➂賃貸住宅需要の終焉

実はこれはとてもインパクトがあります。

前回の消費税UP後の注文住宅業界を大きく支えたのは、まさに賃貸住宅の受注の急増です。

 

需要増の理由は、相続税の改正により増税枠が増え、生前の内に現金を相続税の評価額が下がる賃貸住宅に使うという動きが急増したからです。

 

オリンピック需要も含めた景気回復も後押しになり、地主や富裕層の方が賃貸住宅をどんどん建てたのです。

 

積水ハウス、大和ハウス、三井ホーム、ミサワホームなど一様に恩恵を受けています。

 

へーベルハウスに関しても、賃貸併用住宅を含めて好調となり、今まであまり賃貸のイメージの無かった住友林業に関してもTVCMを連発して、賃貸住宅の需要をとらえ躍進しました。

 

中堅ハウスメーカーも、その需要で「助かった」というところが本音ではないでしょうか。

 

ただ、その賃貸住宅の需要は既に2年前から下降線に入っており、今年もさらに厳しくなっています。

 

■2019年「借家」新設住宅着工

  貸  家 
  前年比
      4月 -16.7
  令和元年   5月 -15.8
      6月 -12.2
      7月 -15.2
      8月 -17.5
      9月 -16.8

※国土交通省 「建築着工統計調査報告」(令和元年9月分)より

 

今後、相続税はさらに増税となるとされており、その時にはまた需要が一時的には増えると思いますが、既に前回の時に対策を講じている方も多く、どこまで受注が伸びるのかは不明です。

 

また、賃貸の余剰が問題視されている状況もあり、この賃貸住宅に頼るのは危険であると言えます。

 

特に、賃貸は収支が重要で建築費の安さから、今までの賃貸需要の恩恵を得ていた中堅ハウスメーカーや地元の建築会社はかなり厳しい時代が続くでしょう。

 

➃新設住宅の着工戸数が激減

 

今後、20歳から64歳の人口が下がっていくのはご存知の通りです。

 

新設の着工戸数は2016年に約97万戸と回復したものの、2025年には62万戸まで減少すると日本を代表する複数の研究機関が分析しています。

 

数字の大小は多少あるとはいえ、年間約30万戸もの住宅工事が無くなるということは避けられない状況となっております。

 

 

以上4つの危機をお伝え致しましたが、各企業そのことはわかっており、生き残りをかけて様々な取り組みを実践しています。

 

大手ハウスメーカーの積水ハウス、住友林業は国内の中堅ハウスメーカーを凌駕するほど海外で実績を上げています。

三井ホームも既にその次の位置につけており、へーベルハウスも海外市場に向けて動いています。

大和ハウス工業は既に戸建て部門の全売上に関するシェアは抑えており、他の事業への注力を進めています。

 

この海外進出などの何かしらの施策を取らないと、オーナー(施主)向けの長期保証やアフターフォローの継続のためにも、今後は大手ハウスメーカーといえども厳しい時代となっていると言えます。

 

2020年には、パナソニック ホームズとトヨタホームが合併することが発表されており、トヨタホームの子会社であるミサワホームも含めて、各社の経営状況や社風、商品特性も違うため、その成否が注目されます。

 

この様な時代に、みなさんが家を建てる際に是非検討していただきたいのが、以下の点です。

 

・そのハウスメーカーが長期保証を本当に継続できるのか?

・ アフターフォローを継続できるのか?

・将来もマイホームの資産価値は保たれるのか?

 

大きな震災時に、その施工会社の点検があったら、なんて心強いことか。

 

熊本震災後のボランティアでその大切さを痛感しました。

 

企業力が盤石で無ければ、震災時のアフターフォローも見込めません。

 

人生、何があるかわわりません。

 

将来、老人介護施設に入るなどの資金が必要となったり、家族構成も変わり住み替えをしたいとなるかもしれません。

 

将来、万が一お金が必要となった時などに、マイホームを売却したり、賃貸に出す時に、建てた住宅メーカーが倒産していては資産価値が急落してしまいます。

 

 

どうせ家を建てるなら、生き残れる可能性が高い建築会社でマイホームを建てていただきたいと願っております。

 

 

工務店に関しては具体的なデータがわかりづらいため、まずは主要なハウスメーカーの企業力を比較してみましたのでお伝えします。

 

 ※既にパナホームはパナソニックの完全子会社となり、三井ホームも三井不動産の完全子会社となっています。

※2019年10月1日ヤマダ・エスバイエルホームは株式会社ヤマダホームズと社名変更となりました。

 

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1.生き残る可能性が高いハウスメーカー比較

二つの独自の基準にて生き残れる可能性が高いハウスメーカーを比較評価しています。

 

一つは大きな震災時にその会社の機能自体が存続できるか?

もう一つは2020年以降ますます厳しくなる住宅市場において生き残れる企業力はあるか?です。

 

ここでは結論のみ表にまとめております。

 

詳細は各ハウスメーカーを選んで頂き、その項目の6と7の表と、その下の解説にてわかります。

そのページでは、実大実験や実際の震災被害などの公表に基づいた耐震性評価ランクを見ることもできます。

 

生き残れるハウスメーカー比較表

u-hm調べ2019.10更新

 

震災時対応力比較

経営状況比較

積水ハウス

A+

A+

ダイワハウス

A+

A

住友林業

A+

A+

一条工務店

A+

A+

セキスイハイム

B+

A+

へーベルハウス

B A+

パナソニック ホームズ(パナホーム)

 

A+

B+

三井ホーム A
トヨタホーム B
ミサワホーム B B

ヤマダホームズ(旧エスバイエル)

 

B+ C
スウェーデンハウス C C+

あまり大きな差が無いように感じられるかもしれませんが、地震の強さ、震災時に生き残れるのか? という評価も入れますと、上記よりも差が生じています。

 

評価ランクの詳しい解説と所感の記事は、上記ハウスメーカー名をお選びください。

評価ランク表の項目6,7にあります。

各社の耐震性評価ランクはその記事の1~5の項目でわかります。

 

(各ハウスメーカーからの異論・反論等も歓迎しております。)

 

ユームがお薦めするハウスメーカーとは?

 

各ハウスメーカーの耐震性評価ランクの詳細と解説はこちら。

 

 

ご案内のあとの次の章はご家族や周りの方にも是非、伝えていただきたい内容です。

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2.今後、年間30万戸の新築が減少!ハウスメーカー・工務店が淘汰される時代へ

これから家を建てる方、住宅業界に就職を考えている方にこの事は知っておいて頂きたいと思い、お伝えさせて頂きます。

 

何故、生き残れるハウスメーカー・工務店を選ぶことが重要なのか? 二つの理由

 

市場減少リスク:住宅メーカー淘汰の時代へ

住宅産業はバブル時期が前半まで続いた1990年には年間約160万戸を超える新設着工数でしたが、現在は当時よりも約60万戸以上減少した90万戸台となっています。

2008年のリーマンショックが特に大きな負のインパクトとなり、倒産するハウスメーカーや工務店も続出。

あの会社はそろそろ危ないといった噂も業界では囁かれたりしておりました。

2011年の東日本大震災後の需要は、悲惨な被害状況の中で喜ぶことではありませんが、この需要で助かったという会社もあったことでしょう。

 

この間に、外断熱工法を牽引していた野村ホーム、高品質の木造住宅で人気であった三井ハウス、高性能を安く届けてシェアを伸ばしていた富士ハウスが倒産・事業撤退しています。

 

その会社を契約した方やオーナ―の悲惨な状況は当時メディアで大きく報道されました。

 

そして、2013年のオリンピック決定、2014年の消費税増税前の需要、2015年相続税の改正などによる賃貸需要、景気回復などが続き、住宅業界にも助け舟となりました。

 

冒頭にデータなどでお伝えしたとおり、賃貸も含めて、それらの需要は既に終焉となっております。

 

の30年間のオリンピック開催国では、アトランタ以外の全ての国ではオリンピック開催年に既に経済成長は落ちております。

アトランタでも大統領選挙の影響などで持ちこたえましたが、その翌年には落ちています。

 

野村総合研究所等では今後さらに年間30万戸以上減少するだろうと予測されています。

先日も大手ハウスメーカーの取締役との会合で、この事が大きな課題であると話されてました。

 

2019年3月までの消費税10%への増税前の盛り上がりはそれほどではなく、すでに今年は受注も落ちています。

 

家を建てる世代の減少は避けられませんので、オリンピック景気後の2020年からますます厳しくなることは容易に予測されます。

各ハウスメーカー及び工務店はまさに生き残りをかけた激しい競争を繰り広げている状況です。

 

どのハウスメーカーも長期保証やメンテナンス制度を訴求していますが、その住宅メーカー自体の経営状況が健全な利益を持続できなくてはそれらの長期保証やメンテナンス体制の機能も危うくなります。

 

 

震災リスク:ハウスメーカーも被災者となる

世界の地震の10分の1が日本に集中発生しています。

日本で地表に現れた症状から見つかっている活断層は約2,000ですが、まだまだ地中に隠れている活断層は少なからず存在するということは専門家の中では共通認識とされています。

地震大国である日本においては、実際に、大地震はどの場所にいつ来るのかわからなく、また熊本地震のように今まで予想されてきた地震波を超える驚異の地震動が襲って来ています。

 

そのような甚大な被害となりうる震災では、皆さまだけでなく、ハウスメーカー及び工務店自体も被災者となります。

確かに大地震が来ても生き残れるハウスメーカーがどこなのか? を選定することは非常に難しいと言えます。

 

ただ、一つのマクロ的な観点として、どこにくるかもわからない地震に対して、あるエリアに集中した会社より、機能的な拠点がより広範囲に広がっている会社の方がリスク分散はされているという見方ができます。

 

そして、その拠点の広がりは販売会社やフランチャイズといった別会社という形態よりも、本社直営の部隊である方が、その会社自体のリスク分散ができていることになります。

震災直後によりスムースに各エリアと連携し、住宅メーカーとしての機能を継続できる可能性が高くなると推測できます。

つまり、大きな震災後も皆さんのアフターフォローをできる可能性が高い会社となります。

 

まとめ

 

将来なにがあるかわかりません。

将来、施設に入るなどでマイホームを売却したり、賃貸とする際に施行会社が倒産していれば資産価値は急落してしまいます。

 

震度7が二回襲ってきた熊本地震が来る前の30年間の震度6弱以上の確率は7.6%でした。

東京都庁付近で震度6弱以上の地震が30年間で来る確率は48%、横浜で82%、大阪55%、大分54%、北海道釧路で69%です。

その施工会社も被災者となります。

自分のマイホームが倒れないだけではなく、その施工会社の機能自体が大きな震災直後も働き、長期保証やアフターサービスを継続できるかどうかも重要です。

 

家を建てる際の住宅メーカー選びで重要なことは以下のとおりとなります。

 

・ハウスメーカーや工務店の価格やデザインだけではなく、経営状況が健全であるかどうかの比較確認。

 

今健全ということだけではなく、海外進出の成功など今後の企業戦略やその会社独自の強みがあるかどうかの比較確認。

 

・会社直営の拠点が全国にリスク分散できているかどうかの確認。

 

どうか、みなさんは、大きな震災直後も住宅メーカーの機能を継続できる可能性が高く、長期保証やメンテナンス体制も継続できるような住宅メーカーを選んでいただきたいと願っております。

 

⇒ハウスメーカー12社を比較。耐震性・企業力評価ランクと解説

 

 

追伸

 

先日も、大手は無理と思っていた方(ユーザーさん)の相談を受け、ご紹介のハウスメーカー2社がかなり金額面と提案を頑張ってくれ、そのうちの1社で契約となりました。

 

ユーザーさんから感謝されましたが、住んだ後にもっと満足されると確信しています。

 

ユーム 永野  

 

⇒ユームがお薦めするハウスメーカーと選考理由は?

 

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各ハウスメーカーの比較の詳細は、下記頁の項目6.7及びその下にて解説しておりますので、ご興味のある会社があればご覧ください。

※その他工務店等、フランチャイズ展開が主体であったり、あきらかに広範囲に会社機能のリスク分散がされていない会社、経営状況や組織構成が不明な会社等の評価は省かさせて頂いております。

 

■へーベルハウスの比較詳細

■積水ハウスの比較詳細

■ダイワハウスの比較詳細

■セキスイハイムの比較詳細

■パナソニック ホームズ(パナホーム)の比較詳細

■三井ホームの比較詳細

■ミサワホームの比較詳細

■住友林業の比較詳細

■一条工務店の比較詳細

■トヨタホームの比較詳細

■ヤマダ・エスバイエルホームの比較詳細

■スウェーデンハウスの比較詳細

 

こちらもご参考にどうぞ。

☞「U-hmがお薦めするハウスメーカーとその理由とは?

 

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