どうも。ユーム 永野です。
今回は、ニックネーム 無からの逆転 さんからの質問です。
「老後対策に賃貸併用住宅を考えています。成功するコツと注意点があれば教えてもらえますか？」
このことについてです。（無からの逆転 さんには既にメールにて回答済みです。）
それではお伝えします。
開け！
ユームの質問箱
※ご質問者の個人情報に係わる事は削除又は変更してお届けします。
無からの逆転 さんへ
先に結論のみです。
■賃貸併用住宅の成功のコツ
・これから戸建て賃貸はより余るので競争力をつけること・元が取れるのは20年後と考えられるかどうかがポイント・市場調査と分析を徹底して、20年後も競争力がある賃貸を建てる・20年後の訴求ポイントとして、「高耐久・耐震賃貸」「大手〇〇の保証メンテナンス優良物件」という性能は最低限必要・どういう人が借りるのか? どういう人に借りて欲しいか？ を明確にして、その方向けの設計をする・上記+独自の魅力があれば、成功するなど
■賃貸併用住宅の注意点・同居家族の同意が必須・プライバシー確保（音や視線など対策）・自己居住空間より賃貸部分の方が大きい場合は、一部金融機関を除き住宅ローンが利用できない。（賃貸対象のローンとなる）・住宅ローンを利用した場合の住宅ローン控除は、自宅部分の面積割合が対象となる・清掃やゴミ置きルールの管理や共有部分（外部水栓）などの費用などの明確化が必要など
それではもう少し詳しくご説明しますね。
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無からの逆転 さんへ
人生の指針を感じられるようなネーミングですね。
私のプロフィール覧を読んでいただいてからのご質問ですかね。
確かに、私は賃貸併用住宅を約10年運営していますが、当初の計画通りとても順調です。
近隣の相場よりも、高い賃料ではありますが、他には無い内容ですので、仕事の事情で一旦賃貸を出られたご家族ともまだ親交があり、実際にご満足のお言葉を頂いています。
何よりも当初~今も素晴らしい方々に借りていただいているのは嬉しい限りです。
独立当初の利益が全然無い時などは賃料に助けられたと言えますし、万が一私が死んでも、妻の資産価値としても有効であると思います。
今まで私がお手伝いした賃貸経営の方も、皆さん成功されています。
中には、駅から徒歩28分の場所や、バスで15分・徒歩3分の様な場所でも、周囲と差異化し、相場の賃料よりも高い設定ですが、良い方々に借りていただていて順調のようです。
しっかりと計画されて賃貸運営は、金融の投資よりもリスクが少なく、何かの副業よりも手間や労力がかからない収入源であることは間違いないでしょう。
それではもう少し補足説明しますね。
｜ 賃貸併用住宅の成功のコツ
一番のポイントは、貸すのは例え1戸だとしても、8戸だとしても事業として考えることです。
つまり、経営者としてしっかりした事業計画（少なくとも30年計画）を策定し、どうしたら成功するのか？を突き詰め、調査や独自の商品価値を作り込みましょう。
無から逆転 さんの計画エリアや資金計画などがわからないので、より具体的なアドバイスはできませんが、成功するためのポイントをもう少しだけ補足しておきます。
■20年後も勝つ賃貸のための最低条件
・高耐震・耐火性能
・耐久性能とメンテナンスコストの抑制
・断熱性と遮音性性能
・信頼できる会社の長期保証
以上のことを一般の方が信用できる賃貸であること。
私の場合は、それらの特徴の裏付けをわかりやすくまとめた資料を不動産業者にも渡し、見学をされた方向けに実際の部屋に、きれいな写真立てで掲示したりもしています。
■プラスαの魅力や配慮
間取りや設備、内装などの魅力も何かしら差異化したいものです。
そんなにお金をかけなくても良い雰囲気づくりはできるものです。
外回りも重要です。
入居者が下見をする際に、まずは外回りをチェックします。
外観であったり、駐車場や駐輪場、玄関までのアプローチなどです。
この時に大事なのは、賃貸のコンセプトを決め、それに合わせて、何かしらの+αの魅力づくりをすることです。
・入居してもらいたい人の設定
一番避けたいのは、事件や事故（自殺など）です。
そうならないためにはどういう人に入って欲しいかをエリアの特性も含めて考えます。
次に、マナーが悪い人には入って欲しくないですよね。
魅力のある物件であれば、堂々と○○禁止などルール設定を明確にすればするほど、常識がある方が集まってきます。
・入って欲しい方が喜ぶ設計
例えば、賃貸とは思えないようなセンスの良い外観であったり、おしゃれな内装であれば、少なくても、外観・外見を整えることに関心がある人が集まる可能性が増します。
そういう人はきれいに使ってくれたりします。
仮に外観も内装もミッキー・ミニーちゃんテイストであれば、他の賃貸とも差異化となり、ディズニー好きな明るい方が集まる可能性が増します。
・細部までどう利用して欲しいのか？ どうしたら喜んでもらえるのか？の設計
もし、敷地内にゴミ置き場を設置するなら、そこもおしゃれにしたり、オーナーからの感謝のメッセージをわかりやすいルールの掲示と一緒に飾ってあるほうが、よりマナーを守ってくれる可能性が高まります。
もちろん、カラスやネコ対策もしっかり事前に配慮しておくべきです。
また、通りすがりの部外者からのポイ捨て対策もしておくとより良いでしょう。
夜の外部のライティングも重要です。
明る過ぎても近所迷惑になりますが、暗いよりも明るめの方が防犯にもつながります。
私の賃貸の場合は、ソーラーライトも色々な場所で採用しており、安いイニシャルコストで、電気代もかからず、晴れた日なら夜中3時ごろまで点灯しています。（植栽を照らすLEDライトも併用しています）
賃料との兼ね合いによって費用対効果があれば外部に防犯カメラやセキュリティーシステムがあるとよりよいでしょう。
遮音性も重要です。まずは壁（二重界壁）や床（界床）などの基本性能が大切ですが、さらに間取りなどを配慮してより快適な空間を提供したいものです。
｜ 賃貸併用住宅の注意点
結論では、家族の同意、プライバシーの確保、住宅ローンなどについてお伝えしました。
これも上記で説明した、事業としてとらえ、しっかりとした事業計画をたてることで、注意点を抽出し対策できます。
きちんとした調査に基づいた計画を練り上げれば、きっと家族も納得してくれるでしょうし、融資も問題無いはずです。
あとは、ほとんどの設計士も住宅メーカーの営業マンも実際に賃貸を運営していませんので、賃貸を実際に運営している人から学ぶことです。
ネットや書物、セミナーなど中にはいかがわしい感じのものもあるので、取捨選択して参考にしましょう。
まとめ |
無からの逆転 さんへ
賃貸を成功させるためのまとめです。
・20年後も耐震や耐久性などの性能面の信頼を得られること
・どういう人に借りて欲しいかを明確にして、その方に合わせて+αの魅力を設けること
・何よりも事業としてとらえ、30年計画を練り上げること
もし本気であれば、このメールへの返信で構いませんので、具体的なご相談をいただければ、無料の範囲でもっとお答えしますのでどうぞ。
それでは。より良い計画をされることを願っています。
ユーム 永野
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