中古戸建てマイホーム購入なら この物件がおすすめ

こんにちは。ユーム永野です。 

今までマイホーム購入のご相談も長く受けてきました。

中古の戸建て購入の相談も受けてきました。

とても良い条件だったので、中古の戸建てをおすすめしたこともあります。

逆に後々大変なことになりそうな購入を止める様アドバイスしたことも何回かあります。

今回は具体的なデータなどを基に、中古の戸建て購入・中古のマイホーム購入について、

 

どういう条件の中古物件であればおすすめなのか?

これが分かります。

逆に

 

辞めておいた方が良い物件はどういうものか

 

も分かります。

 

また最後には、特におすすめの中古物件をお伝えします。

 

・・・

では最初に結論です。



■おすすめの中古物件の目安

2000年以降に建築した耐震等級3の建物 

です。

ただし、注意点があるので後ほどお伝えします。

その次におすすめなのは、

 

■2番目におすすめの中古物件の目安

2000年以降に建築した耐震等級1.2の建物

できれば耐震補強した方がより良い。 

です。

こちらも耐震補強以外の注意点がありますので、後ほどお伝えします。

その次におすすめなのは、

■それらの物件が無い場合

1981以降に建築して、耐震等級の評価は無いが

新耐震基準の建物

ただし、耐震補強など大規模リフォームした方が良い

それでは、順番にその根拠を解説します。

大きな括りで言うと、

 

■おすすめの中古物件の目安

2000年以降に建築した耐震等級3の建物 

です。

耐震等級は2000年に品確法にて制定されたもので、

等級には1,2,3があり、1が最低、3が最高等級です。

2000年当時の最高等級と言っても、それ以上の等級を設けていなかったので、その基準をクリアすることは、そんなに難しいとは言えません。

多くの会社でクリアできます。

ですので、同じ等級3でも実際の耐震性などは千差万別と考えておいた方が良いです。

つまり、耐震等級が最高等級3だから大丈夫だと思わないことです。

 

リフォーム会社の営業マンがこのように言ってくる場合があります。

「震等級の最高等級3とは、阪神淡路大震災の1.5倍の地震に耐えられるので、リフォームすれば大丈夫です。」

 

でも大丈夫だと思わない方が良いです。

 

その理由をお伝えします。

 

それは、その基準が古いからです。

言い換えると基準が低いからです。

 

この耐震等級の基準を検討して内容が定まったのは、今から20年近く前のことです。

 

前代未聞の震度7が連続で襲ってきた熊本地震が2016年ですから、そのかなり前に定められた基準です。

 

耐震等級には、主に「倒壊防止」と「損傷防止」の2つがあります。

まず、倒れないかどうかの基準ですが、阪神淡路大震災時の神戸で観測された地震の揺れを想定しています。

耐震等級1ではその地震が来ても倒壊しない、耐震等級2はその1.25倍がきても倒壊しない、耐震等級3は1.5倍の揺れがきても倒壊しないということです。

 

阪神淡路大震災の神戸の1.5倍の揺れでも大丈夫とは、とても安心、と思えそうですよね。

 

その阪神淡路大震災時の神戸の地震波は、建物建物全壊率約2.5%です。

 

防災科学技術研究所の調査では、熊本地震の益城町の建物全壊率はその12倍以上の約30.3%です。

 

同じような震度でも、地震波の違いにより建物の被害が非常に大きく変わるということが分かってきていますが、約20年前に検討された耐震等級の基準はそれを反映していないのです。

 

こういうと、熊本地震では耐震等級3の家は倒れなかったという方がいます。

 

確かに国土交通省の調査では、その耐震等級3の家の倒壊は無かったと報告されています。

 

ただ、該当する調査対象は16件のみです。

 

調査した家の数の0.8%ほどなので、それで大丈夫だと言うには、調査数が少なすぎます。

 

また、国土交通省のその調査は益城町役場をほぼ中心としていて、その上半分と下半分の地域では、被害状況が大きく異なっています。

 

その16棟がどこにあったのか?被害が多いエリアにあったのか?そうではなかったのか?が分からないことからも、耐震等級3だから大丈夫だと言い切れないのではないでしょうか?

 

もう一つの理由は

 

構造躯体の「損傷防止」における耐震等級3の想定している地震の揺れが強いとは言えないからです。

 

東京を想定した場合、それは震度5強です。

 

政府の地震調査委員会の最近の発表では、東京都庁付近で震度6弱以上の地震が30年間で来る確率は48%、横浜で82%、大阪55%、大分54%、北海道釧路で69%です。

 

2016年の熊本地震の前に、震度6弱以上の地震が熊本に来る確率が7%台であったことから考えると、20年近く前に設定した震度5強という基準自体が古いと言わざるを得ません。

 

ですので、どの建築会社でどういう構造で施工したのかが重要となってきます。

 

耐震等級3の基準をどれだけの余力でクリアしているのか? 建物の揺れ幅を抑えられる制震システムがあるのか? などを確認するべきです。



■2番目におすすめの中古物件の目安

2000年以降に建築した耐震等級1.2の建物

できれば耐震補強した方がより良い。 

 

です。

 

耐震等級1,2の中古物件の場合は、より一層の耐震補強をしておいたが方が安心です。

 

耐震等級1は最低基準ですが、2は阪神淡路大震災の1.25倍の地震でも倒壊しないから大丈夫です。という不動産業者やリフォーム会社の営業マンもいるようです。

 

では何故、設備や間取りのリフォームだけでなく、耐震強化も必要なのか? この根拠をお伝えします。

 

2016年の熊本地震でも、耐震等級1と2の倒壊・大破率は約6%もあったからです。

 

6%なら少ないと思われるかもしれませんが、大破まで行かなくても中破と小破を入れるともっと多くの被害が出ています。

 

そういった被害が原因で、亡くなった方や大きなケガを負った方も少なくありません。

 

新築時の耐震性が劣化していくことを考えると、やはり耐震補強はしておいた方が良いです。

 

お金の面で余力がある方は、最新の技術で建替えた方が良いレベルです。

 

そして、その耐震基準は新築時のものですので、その耐震性が劣化していないのか? 今後も大丈夫かを何よりも確認することです。

 

購入する前に、信頼できる第三者によるホームインスペクションで建物状況を確認してもらうのが一番です。

 

とは言っても、費用が5万円以上は掛かるので、気に入った物件ごとに頼むのは金額的にも難しいかと思います。

 

まずはご自身でも良く物件を見てみることです。

具体的には基礎にヒビは無いか?

そして一階の床に点検口があるので、性能の良いライトで床下・基礎の部分を照らして確認しましょう。

 

自分でも何を確認すべきかは、

・基礎の内側もヒビが無いか?

・土台を支える鋼製束というのがあります。それが錆びていないか?

・断熱材も見れると思いますが、それが垂れ下がっていないか?

・土台も見られるなら、木であれば腐っていないか?鉄であれば錆びていないか?

これらは素人の方でも見る事が出来ます。

 

細長いひも状の土の固まった跡があると、シロアリによる食害の可能性が高いので注意が必要です。

 

水漏れしていないか? 土台や柱、梁の接合部分は耐久性がある施工かどうか?

 

その他に床を踏んでみて、へこむ部分は無いか?

水漏れした跡は無いか?

 

柱や壁は曲がっていないか?

 

窓や扉がスムーズに開かない場合は、その周囲の構造が曲がっている可能性があります。それらはご自身でもチェックできる内容です。

 

その中でいよいよ本格的に購入を検討する前には、信頼できそうな第三者に、住宅をホームインスペクションで確認、診断してもらうことをおすすめします。

今までお伝えしてきた耐震等級3の物件、無ければ耐震等級1,2の物件がおすすめです。

 

状態によっては、さらなる耐震補強だけでなく、防水補修工事もした方が良い場合もあります。

 

そして、それらの物件が無ければ、

 

■それらの物件が無い場合

1981以降に建築して、耐震等級の評価は無いが

新耐震基準の建物

ただし、耐震補強など大規模リフォームした方が良い

です。

 

逆に言うと



1981年以前の物件の購入は基本的におすすめできない

ということです。

 

本音を言えば、2000年以前に建築され、1981年以降の新耐震基準で建てられた物件でも、建替えを検討した方が良いぐらいではあります。

 

どうしても金額的に難しい場合は、リフォームとなりますが、設備や間取りだけではなく、基礎を含む大幅な耐震補強はした方が良いです。

 

根拠を解説します。

 

2016年の熊本地震では、

1981年以降の新耐震基準の家の倒壊と大破率は20.52%でした。

一部損壊はもっと高い数字です。

 

また、内閣府がまとめた資料によると、昭和57年以降の新耐震住宅でも、震度7では全壊率50%前後!となっています。

 

■内閣府発表「木造建築物全壊率」

 

これは内閣府の発表数字です。



少し分かりにくいので、ポイントをお伝えすると、

 

昭和57年以降の新耐震住宅(木造)でも、震度7では全壊率50%前後!となっています。

 

この発表データでは、昭和57年以降の新耐震基準で建てられた木造建物の全壊率は50%。だとすると「ウチの家はもっと新しいから安心」「鉄骨だから大丈夫」と思われる方もいらっしゃるようです。

 

但し、この下記の内閣府発表のデータは「H22 年版 防災白書」の中で、阪神・淡路大震災の西宮市等の震災データを使用した分析です。

 

2016年の熊本地震の益城町の地震波で解析した場合は、もっと甚大な建物被害になる可能性が高くなるとも言われています。

 

実際に熊本では、築10年未満の2000年以降の一部改正された新耐震基準の建物でも全壊した、という事例があり、築年数よりも、いかに耐震性の強い建物であるかどうかが肝要です。

 

リフォームでどこまで最新の耐震対策が取れるのか? それを実証する事は難しいのが現状です。

 

ですので、2000年以前の耐震等級が無い建物の場合、新耐震基準でもそうでなくても基本的にはリフォームより建替えた方が安全です。

 

どうしても金額的に難しければ、信頼できる業者で基礎補強を含む、耐震補強や防水などの大規模なリフォームはした方が良いです。



まとめ

 

■おすすめの中古物件の目安


2000年以降に建築した耐震等級3の建物 

 

です。

ただし、注意点があるので後ほどお伝えします。

 

その次におすすめなのは、

 

■2番目におすすめの中古物件の目安

2000年以降に建築した耐震等級1.2の建物

できれば耐震補強した方がより良い。 

 

です。

こちらも耐震補強以外の注意点がありますので、のちほどお伝えします。



その次におすすめなのは、

 

■それらの物件が無い場合

1981以降に建築して、耐震等級の評価は無いが

新耐震基準の建物

ただし、耐震補強など大規模リフォームした方が良い

 

最後におすすめの中古物件をお伝えします。

 

それはスムストック認定がされている中古住宅です。

 

スムストックの認定条件

スムストックハウスメーカーから検索する

旭化成 住友林業 セキスイハイム 積水ハウス ダイワハウス トヨタホーム パナソニック ホームズ ミサワホーム 三井ホーム ヤマダホームズ

つの原則

 

優良ストック住宅推進協議会、会員各社がこれまで供給してきた建物のうち、

以下の原則を満たすものを「スムストック」と定義しています。

  • 住宅履歴データベースの保有
  • 今までどんな修繕をしてきたのか。それが分かると、これからかかるメンテナンスの計画等にも役立ちます。新築時の図面、これまでのリフォーム、メンテナンス情報等が管理・蓄積されていることを条件としています。
  • 50年以上のメンテナンスプログラム
  • 永く住み続けることができる住宅であること。それを支える建築後50年以上の長期点検制度・メンテナンスプログラムがあり、計画通りの点検・修繕を実施している。または、査定時点検を実施し、基準を超える劣化事象がないことを確認していること。
  • 新耐震基準レベルの耐震性の保持
  • 安心できる住まいには一定以上の耐震性能は欠かせません。「新耐震基準」レベルの耐震性能があることを最低限の条件としています。

 

それではまた

 

・・・

ユーム

 

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