建て替えすべき家とは？ ポイントは 築年数と危険信号！

こんにちは。ユーム永野です。 

現在お住まいの家が古くなってきて、「リフォームすべきか、建て替えるべきか？」とお悩みの方に、今回は建て替え時期の目安をお教えします。

建て替えの目安となるポイントは、「築年数」と「耐震性」です。

先に結論をお伝えしましょう。

今お住まいの家が築40年以上の場合は、リフォームで済ますよりも建て替えされた方が良いです。

なぜ築40年以上の家は建て替えた方が良いのかは、これからしっかりと解説します。

また後半では築40年以内でも建て替えるべき家の「危険信号」もいくつかご紹介します。

そして最後には、実際に建替えることが多い、築年数が意外にもっと早く・築年数が若い場合の理由も、現場レポートとしてお伝えします。

ではまず、なぜ家の建て替え目安が築40年以上なのか？という点についてです。

この築40年以上という数字の根拠ですが、耐用年数と耐震性を基にして考えています。

日本の住宅、戸建て住宅はさまざまな工法で作られています。

主流なのは木造ですね。この他に、鉄筋コンクリート造、鉄骨造なども増えてきています。

近年では、新築される家のうち木造は約6割、その他は鉄筋や鉄骨などを用いた構造となっています。

40年以上前にさかのぼってみると、昭和53年、今から42年前は戸建て住宅の約8割が木造でした。

※https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2008/nihon/2_1.html

工法によって、家がどれくらい長持ちするかという「耐用年数」は異なります。

耐用年数は、実際のところ、立地環境によっても左右されますが、一応の基準として木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年と定められています。

この基準は税務上の数値です。

税務上、減価償却していくと、新築の戸建ては22年で価値はほぼゼロになるというのです。

実際には築22年の家でも、耐震性などは別として、まだまだ住むことはできますよね。

不動産売買の現場では、築22年を過ぎた木造中古住宅は、住宅の価値は消滅してしまうことがほとんどですので、土地の値段だけで土地付き中古住宅が売り出されるということがあります。

現状、築40年以上の戸建ては木造がほとんどだと言えます。

とは言え、鉄筋コンクリート造の家も築40年ともなると気になる点が出てきているはずです。

柱などの躯体は良いとして、屋根や外壁などの外回り、キッチンや洗面所・浴室などの水回りです。

家の外回りや水回りは10年を過ぎると徐々に劣化し、不具合が生じてきます。

※https://www.renoco.jp/knowledge/245/

屋根や外壁、キッチンや洗面所・浴室などの水回りを10～20年程度でリフォームされるご家庭は多いです。

屋根、外壁、キッチン、浴室いずれも、修繕やリフォームを行う場合、それぞれで100万円規模になるケースは珍しくありません。

リフォームサイクルが2度目になる築40年ごろには、この先に払い続ける修繕費用を考えると、家そのものを建て替えることは決して贅沢ではないと思います。

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次に、耐震性という視点で建て替え時期を考えてみましょう。

耐震性を見る際に、重要な基準の一つとなるのは建築基準法です。

建築基準法は、1981年（昭和56年）に法改正されており、81年以前のものを「旧基準」、81年以降のものを「新基準」と呼びます。

この時の法改正で特に大きく変わった内容が耐震性です。

そもそも、建築基準法そのものが作られるきっかけとなったのは、1923年に発生した関東大震災です。

この時、東京都内の家屋の約6割が被災し、約10万人が犠牲になったそうです。

※https://www.leopalace21.jp/contents/taishin-new-old.html

そうして作られた建築基準法でしたが、その後も全国各地で大きな地震が発生し、耐震強度をより高い基準に設定しなければならないということになり、1981年に法改正が行われました。

旧基準と新基準でどれくらい耐震性に違いがあるかと言うと、旧基準では震度5程度（中程度の地震）で家が倒壊しないレベルでしたが、新基準では震度5程度（中程度の地震）で軽微なひび割れに被害を留めるレベルの強度が要求されています。

さらに、震度6～7程度の大規模地震においては、旧基準には目安が設けられていませんでしたが、新基準では震度6～7程度でも倒壊しないレベルの強度が求められています。

※https://www.leopalace21.jp/contents/taishin-new-old.html

この先、大きな地震が起こる可能性は全国にありますので、旧基準で建てられた家に住み続けるのはリスクと言えるでしょう。

このようなことから、建築基準法が改正された1981年より前から建っている、おおよそ築40年以上の家は建て替えた方が良いと言えるわけです。

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続いて、築40年以内でもリフォームで済ませずに建て替えるべき！と私が思う、家の危険信号をお教えします。

危険信号は家の中のさまざまな箇所から発せられますが、元をたどるとポイントは2つに絞られます。

そのポイント2つのうち一つは、躯体です。

もう一つは地盤です。

躯体と言うのは、基礎部分のほか梁や柱、筋交いなど骨組みの部分です。

地面に接している基礎部分、屋根や外壁、床を支えるための柱やその隙間を埋める板を躯体と言います。

二つ目のポイントの地盤は、家を建てる場所です。地面は更地にして基礎を築きますが、地下の状態がどうなっているかは詳しく調べてみないとわからないこともあります。

それぞれのポイントにおいて、家にどのようなキケン信号が現れるかを順番にご紹介します。

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まず、躯体に不具合があるとどう危ないのか。

簡単に言ってしまうと、柱が朽ちたり、歪んだりすれば家全体が傾き、酷い場合には倒壊してしまうということが危ないのです。

現在、主流となっている瓦桟葺き工法の屋根は20坪で約3,200kgあります。

※http://yane-takarazuka.com/column/yanenojuuryouhanannkiroarunoka-yanezainosyuruiniyorutannijuujounoitirannhyou.html

これほど重い屋根を柱がしっかりと支えられなければ、家はバランスを崩してしまいます。

もし、不安定な状況で地震が来たらどうなるでしょう？

家の歪みは一層ひどくなります。

柱に不具合があった場合、壁のヒビとして危険信号が現れます。

のちほど改めてご紹介しますが、壁のヒビは地盤の不具合でも発生します。

壁にヒビが入るということは、家の構造に歪みが出てきていることを表しています。

また柱の不具合は、シロアリが発生した場合にも起こりますので、注意してください。

この他に窓や扉の開け閉めがしづらくなった場合も、土台や柱、梁が傾いたりしている可能性が高いと言えます。

 シロアリを見つけたら被害の箇所と規模をきちんと把握するようにしましょう。

放っておくと太い柱をも朽ちさせてしまう威力があります。

シロアリと言っても身体が真っ白ではないです。

黒くても胴体のくびれが無い。寸胴の蟻が1匹見つかれば、おびただしい数のシロアリが既にいる可能性があります。

もし、シロアリの姿が見えなくても、基礎の中や外側で、蟻の道と書いて蟻道、が見つかったら要注意です。

柱が朽ちたり、鉄骨が錆びる要因となるのは他にもあります。それは水です。

木の柱が長い期間、水に触れていると腐ってきます。

また鉄骨と鉄骨のジョイント部分の金物が錆て強度が落ちると危険です。

この様な不具合の要因となるのが、排水管の水漏れや雨漏りです。

そのような条件下で雨漏りが起こるのは相当危険な信号だと受け取ってください。

特に屋根の防水シートは、今は進歩していますが、昔のものは、冬の寒さと夏の暑さが繰り返され、劣化が進むタイプが多いと言えます。

これは点検するしかないのですが、もし天井や壁に湿った跡がある場合には要注意です。

また、排水管の水漏れも同様に気付きにくい反面、気付いた時には躯体の損傷がひどくなっているケースは多くあります。

階上のトイレの排水管が水漏れしていることに気付かずにいたら、階下にあった和室の壁が突然崩壊したという例もあります。

次に、地盤の不具合を示す危険信号を紹介しましょう。

地盤に不具合があると、家全体が傾いてしまいます。

家が傾くと力のかかり方がアンバランスになるので壁にヒビが入ったり、床が傾いたりしてきます。

床にビー玉を置くと転がってしまう家の映像を見たことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか？

床が歪んだ家で生活していると、心や体もバランスを崩していきます。頭痛やめまいを感じる人もいるようです。

 築年数が長くないのに地盤に不具合が現れるのは要注意です。

建築基準法は2000年にも改正され、建築物の基礎の構造についても基準が設けられました。

適切な強度の基礎を作るため、地盤調査も実質的に義務付けられています。

地盤調査を行った上で建てられた家の基礎にヒビが入ったとすれば、地盤改良が正しく行われなかったと考えられます。

地盤調査をきちんと行わずに建てた家の基礎にヒビが入った場合は、液状化現象や地盤沈下が考えられます。

放っておくと、家屋自体に不具合がなくても地盤の歪みで家が傾いてしまいます。

また、周りの塀、そして道路を見てみることです。

以前にはなかったヒビが増えているようであれば、土地が不同沈下している可能性もあります。

もし、充分な地盤補強工事をしていない場合は要注意となります。

リフォームの範囲では持ち直すことが難しい場合もあります。

又、できたとしても、一時の補正で、また沈下する可能性があります。

地盤に不具合がある場合は、地盤改良からやり直した方が安全です。

この様に躯体や地盤に不具合が生じている場合は、リフォームの範囲を超えたソリューションが必要となりますので、建て替えをおススメします。

もう一度、危険信号をおさらいしてみましょう。

以上のような危険信号が家に現れているお宅、そして築40年以上のお宅は、リフォームで済ませるよりも、最新の耐震強度を備えた家に建て替えることをおススメします。

以上が当然と言えば当然な一般論です。

最後に実際の現場からのレポートです。

築年数40年どころか、築28年から30年程で建替えされる方も多いのが実情です。

先ほど、新耐震基準は1981年制定とお伝えしましたが、耐震性能を具体的に等級分けしたのが2000年です。

その時に、構造躯体の接合部分、その金物も重要であると明確に規定されました。

つまり、2000年以前の耐震等級が最高等級の３ではない建物の場合ですと、リフォームだけだと不安があったり、将来的なメンテナンス費用を考えた場合に、建替えを検討するという方が多いのが実態です。

おすすめとしては、1981年の新耐震基準以降の建物であっても、自分達の家の状況がどうなのかを良く点検してもらうことです。

そして、耐震リフォームと建替えの両方とも、見積を取ってみることをおすすめします。

その際、自分達がその家に住み続ける可能性がある90歳とか100歳までの間に、リフォームした場合に必要となるメンテナンス費用と建替えた場合のメンテナンス費用も提示してもらいましょう。

そうすれば、トータル的な安心感やコスト面での比較ができます。

いずれの場合でも大きな金額の支払いが必要となるので、リフォームと建替え両方の見積を取って見る価値はあると思います。

それではまた

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ユーム