家を建てるべきはオリンピック後？ 注文住宅における最適なスケジュールを検証 |
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すみません。こちらは消費税ＵＰ前の過去記事です。
以下の方が参考になるかと思います。
ユーム 代表 永野
・地価・建築費・金利から検証！【家を建てるのはオリンピック後？】
（過去記事）
・・・・・
こんにちは。U-hm ユーム 永野です。
今皆さんからご質問が多いのは、家を建てるのはオリンピックの前にしようか、それとも後にしようか。ということです。
家族で何度も話し合うもなかなか答えが出ない、という方が多い感じです。
それもそのはず。その2つのタイミングを比較する上では、費用に関わる様々な要因を考慮する必要があるからです。
家を建てるのに、良いタイミングを知るために、この記事の目次２をご参照ください。
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１. 消費税UP前に家を建てるべきか？ |
今から家を建てると増税後になりますので、目次2をご参照ください。
■本当に建築工事費はあがっているのか？
ハウスメーカーの営業マンが口を揃えたように言う「建築費がまだまだ上がっています。」「早いうちに家を建てた方がいいですよ。」というのは本当でしょうか？
まずはこちらを検証してみたいと思います。
■建設工事費デフレーター
※2011年度の総合建設費を100とした場合の住宅の建築費との対比です。
建築工事費とは、「本工事費」、「付帯工事費」、「測量費」、「機械器具費」、からなり、「用地費」は含みません。
| 木造住宅 | 非木造住宅 | ||
| 2011年 | 4月 | 100.2 | 100.3 |
| 10月 | 99.4 | 99.5 | |
| 2012年 | 4月 | 99.1 | 99.3 |
| 10月 | 100.0 | 99.8 | |
| 2013年 | 4月 | 100.8 | 100.7 |
| 10月 | 103.1 | 102.7 | |
| 2014年 | 4月 | 105.0 | 105.1 |
| 10月 | 104.4 | 104.6 | |
| 2015年 | 4月 | 105.4 | 105.4 |
| 10月 | 104.8 | 104.5 | |
| 2016年 | 4月 | 105.0 | 104.2 |
| 10月 | 105.1 | 104.6 | |
| 2017年 | 4月 | 105.9 | 106.0 |
| 10月 | 106.9 | 107.2 |
これは、昨年度末に国土交通省が発表した最新の数値です。
確かに、2011年を基準としても、木造で約６%以上、非木造系の鉄骨やRCなどでは7%前後も費用が上がっている事がわかります。
尚、2018年10月現在も若干上がっているようです。
消費税が５％から８％にUPしたからでは？ と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、上記には間接税である消費税は含まれておりません。
直近の1年でも、木造で1.8%前後の上昇。非木造系でも2.6%の上昇となっています。
各住宅メーカー全てがそのまま売価に反映している訳ではありません。
こういう状況でも、みなさんのお給料が一部の方を除き、決してあがっていないことはわかっているので、以前からコストダウンに本格的に取り組んできていて、成果を出している企業もあるからです。
ただし一部の企業を除くと、一般的には、キャンペーンや値引などが非常に厳しくなってきている事がわかります。
■消費税UP後の注文住宅の費用はどうなるのか？
上記のことから、消費税を除く建築工事費が直近の1年で約2%の上昇という事がわかります。
今後はそれ以上にあがる可能性も、下がる可能性もありますが、直近と同様に2%上昇したとして今後の試算をしてみました。
結論を先にお話ししますと、
今現在の建築工事費が2950万円（税抜き）の場合、
1年後に物価が２％上昇し、
且つ消費税が８％から10％になったとすると、
税込123.9万円UPとなります。
計算式にご興味のある方は表をご覧ください。（飛ばし読みしても内容はわかります。）
■1世帯住宅（延床30坪）の場合 ・建物本体工事費用：2400万（坪80万） ・付帯工事費用：550万 建築工事費：2950万（税抜き）
※付帯工事費用とは、屋外電気・給排水（ガス）工事費で150万、空調工事費100万、外構工事費200万、照明・カーテン工事費100万で試算しています。 ※設計料や諸費用は除く。
□上記費用が２％上昇した場合
2950万×102%＝3009万
つまり、現状よりも税抜きの工事費が59万円上昇した事になります。
□消費税８％と１０％の比較
＜現時点で契約＞ ・消費税８％：2950万×108%＝3186万円
＜消費税UP後契約＞ ・消費税10％：3009万×110％＝3309.9万円
|
●現状と消費税及び建築費UP時との比較□ 税込123.9万円のUP |
上記には、諸費用は入っておりません。
また、火災保険や引越し費用などの上昇も不明です。
当然、工事費が高くなればなるほど、UP分は大きくなります。
求人情報を扱う会社の経営者である友人も、建築業界の現場では慢性的な人手不足であると言っており、職人さんのお給料が良くないと人がなかなか雇えないとのことです。
大坂万博の開催が決定したこともあり、まだまだ住宅の建築費が下がるようには思えません。
これだけを考えると、建築は早い方が良いと言えますが、増税後は次のような住宅取得に関する支援もあります。
2019年3月16日現在、国土交通省は公表している超日税増税後の支援策をお伝え致します。
■支援策
１．住宅ローン減税
２．すまい給付金
３．次世代住宅ポイント制度
４．住宅取得等のための資金に係る贈与税非課税措置
住宅ローンを組む方で年収がそれほど高く無い場合は、
消費税増税前に焦って契約をして失敗するよりは、増税となってもそれほどデメリットにならないケースがあります。
ご参考までにどうぞ。
■消費税増税時の住宅取得に関する支援策（19年3月15日現在）
消費税率引上げに伴う住宅取得に係る対応について ※国土交通省公表平成30年12月21日
平成31年10月１日に予定されている消費税率の引上げ後（８％から１０％）の住宅取得にメリットが出る支援策を用意しました。
※予算案、関連税制法案が今後の国会で成立することが前提（４を除く）
１．住宅ローン減税
今まで10年間の控除期間が13年となります。
適用期日 | 2019年3月までの契約または 9月末までのお引渡し | 2019年4月以降の契約 |
最大控除額（10年又は13年間合計） | 500 万円※1 | 600万円※1※2 |
控除率、控除期間 | 1%、10年間 | 1%、10年間＋3年延長※2 |
控除額は所得税分＋左記の住民税からも控除可 | 13.65万円/年 （前年課税所得×7%） | 13.65万円/年 （前年課税所得×7%） |
主な要件 | ① 自ら居住すること※3 ② 床面積が50m2以上であること ③ 借入金の償還期間が10年以上であること ④ 年間の合計所得が3000万円以下であること※4 | |
※1長期優良住宅、低炭素住宅の場合。対象外は最大で400万円（～平成33年12月まで）。
※2適用年の11年目から13年目までの各年の控除限度額は、
以下のいずれか小さい額
・住宅借入金等の年末残高（4,000万円※を限度）×１％
・建物購入価格（4,000万円※を限度）×２／３％（２％÷３年）
(長期優良住宅や低炭素住宅の場合：借入金年末残高の上限：5,000万円、
建物購入価格の上限：5,000万円）
※３ 自ら居住すること
住宅ローン減税を受けられるのは「居住の用に供した場合」とされています。また、住宅の引渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に、減税を受けようとする者が自ら居住する必要があり、居住の実態は住民票により確認することとなります。このため、別荘などのセカンドハウスや賃貸用の住宅は対象となりません。
※４ 年収が3000万円以下であること（3000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できない）
住宅ローン減税の詳細はこちらをご覧ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000134.html
２．すまい給付金
給付額が最大５０万円に（収入に応じて１０万～４０万円の増額）・対象者も拡充
消費税率8%時は収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10%時は収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付するものです。
すまい給付金の対象者
すまい給付金は、
- 住宅を取得し登記上の持分を保有するとともにその住宅に自分で居住する
- 収入が一定以下
の方が対象です。また、住宅ローンを利用しないで住宅を取得する現金取得者については、年齢が50才以上の方※1が対象となります。
主な要件
- 住宅の所有者：不動産登記上の持分保有者
- 住宅の居住者：住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
- 収入が一定以下の者［8%時］収入額の目安が510万円※2以下［10%時］収入額の目安が775万円※2以下
- （住宅ローンを利用しない場合のみ）年齢が50才以上の者※1
※1 10％時には、収入額の目安が650万円以下（都道府県民税の所得割額が13.30万円以下）の要件が追加されます。
※2 夫婦（妻は収入なし）及び中学生以下の子供が2人のモデル世帯において住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。
詳細は「給付額について」をご参照ください。
住宅ローンとは
すまい給付金上の住宅ローンの定義は、以下の3点を満たすものを指します。
- 自ら居住する住宅の取得のために必要な借入金であること
- 償還期間が5年以上の借入れであること
- 金融機関等からの借入金であること
（住宅ローン減税の対象となる住宅ローン貸出金融機関と同じ）
※親類・知人などからの借入金は、住宅ローンとは見なしませんので、ご注意ください。
給付対象となる住宅の要件
すまい給付金は、良質な住宅ストックの形成を促す目的もあるため、住宅の質に関する一定 の要件を満たした住宅が対象となります。
主な要件
- 引上げ後の消費税率が適用されること
- 床面積が50m2以上であること
- 第三者機関の検査を受けた住宅であること 等
すまい給付金の詳細はこちらをご覧ください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr4_000059.html
３．次世代住宅ポイント制度
新築最大３５万円相当、リフォーム最大３０万円相当を付与する新たなポイント制度創設
次世代住宅ポイント制度の詳細はこちらをご覧ください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000170.html
４．住宅取得等のための資金に係る贈与税非課税措置
贈与税非課税枠は最大３０００万円に拡大（現行最大１２００万円）
贈与税非課税措置の詳細はこちらをご覧ください。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000018.html
つまり上記の計算により、消費税８％の時が良いのか、10%でも良いか、またはそちらの方が少しお得という方に分かれるということです。
ではオリンピック後はどうでしょうか。
２． オリンピック後に新築・建替えすべきか？ |
■各国のオリンピック直後の景気は？
今まで開催された各国のオリンピック前後の経済成長率を見てみましょう。
確かに、アメリカ以外は軒並み、経済成長率が落ちています。
■各国オリンピック前後の経済成長率
出展：IMF（国際通貨基金）
表にはありませんが、2012年のイギリスのロンドンオリンピック後も、2016年のブラジルのリオデジャネイロ後の年もやはり経済成長率は落ちています。
この事から、日本の2020年東京オリンピック後には、建築業界も厳しい市況が予想されます。
上昇していた建築コストも落ちつくか、少し下がる可能性もございます。
その意味では、注文住宅を建てる時期としてオリンピック直後も狙い目と言えるかもしれません。
但し、必ずしもそうとも言えないデータがあります。
■オリンピック前後の各国経済成長率推移
下に0とある年が各国のオリンピック開催年です。
+２が2年後を示しています。
出展：IMF発表を基に大和総研にて作成
これを見ると、オリンピック開催後1年目は落ち込みますが、2年目はまた上がっている国が多いのです。
こちらは日本の経済成長率の予測の一つです。
■5か年成長率予測
| 期間 | 実質ＧＤＰ成長率 |
| 2006～2010年度 （実績） | ０．２％ |
| 2011～2015年度 （予測） | ０．６％ |
| 2016～2020年度 （予測） | ０．７％ |
| 2021～2025年度 （予測） | ０．３％ |
| 2026～2030年度 （予測） | ０．８％ |
出展：三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング株式会社
こちらでは、オリンピック後もとても緩やかな経済成長率が予測されています。
他の機関の発表でも同様なものが多いです。
また2020年以降に関しては、特にアジアのインフラ需要がオリンピック前よりもかなり拡大する事が見込まれます（下表）。
日本企業がその需要を取り込む事ができれば日本経済に好影響となる可能性があります。
■アジアのインフラ需要の予測
| 【インフラ需要の予測と2015年実績】 | ||
| 期間 | 年間あたり（１０億ドル） | 期間合計 |
| 実績：２０１５年 | 881 | |
| 予測➀：２０１６～２０２０年 | 1,340 | 6,700 |
| 予測➁：２０２１～２０３０年 | 1,947 | 19,466 |
| 予測➂２０１６年～２０３０年 | 1,744 | 26,166 |
| （注）四捨五入。201 6-2030年は2015年価格。 | ||
| （資料）ADB(2017) Meet勿g AsiaなInfrastnicture Needsより、みずほ総合研究所 | ||
引用：みずほ総合研究所
以上の事から、2020年以降も決してネガティブな予測だけではないため、オリンピック直後の落ち込みも一時的なものと市場が判断した場合に、建築費が下がらない可能性もあるということです。
次は まとめ と もっともおすすめの時期 についてです。
まとめ |
■家を建てるべきは消費税上がる前？ オリンピック後？
今まで見てきた指標などから、もし新築の計画が無理ではなく、この数年で家を建てるのであれば、やはり消費税が10％になる前が良さそうと言えます。
現状底値と言われる住宅ローンの金利が微増もしくは、上がる可能性が有る事は色々なシンクタンクでも推察していることも考慮しておきたいところです。
ただし例外として、今ご相談を頂いている方もそうですが、1億円程の土地を探していて、その探しているエリアが２年前よりも７％ほど700万円ほど上がっているという場合は、難しいところです。
その方の場合は、今払っている賃料もなく、土地及び建築費はオールキャッシュによる支払い予定ですので、住宅ローンの金利が上昇する心配をする必要もないからです。
また、現在のお住まいも耐震性が高いとのことですので、ひょっとしたら土地の価格が下がるのであれば、そちらの方がお得かもしれません。
但し、今のご自宅の売却が2年以降になると、売却可能額が年々減少するのが一般的ですので、微妙なところかもしれませんが・・
また消費税が10％になっても一定の年収以下の方の場合は、それほど負担が増えないか、または増税後の方が少しお得と言える場合もあります。
結露としては、
・焦るのは厳禁
・増税後でも住宅ローンを利用する方は、特に金利の上昇リスクがあるので、なるべく早めに動く
もちろん、オリンピック開催後の各国では景気が落ち込みましたので、2020年には建築物価が下がっている可能性もあります。
それを期待しても損はなさそうな人は、
・家賃を払っていない
・現在の住まいの売却をする必要がない
・現時点で地震に強い住まいを確保している
・新築時に住宅ローンの借入が無い
・大阪万博経済圏ではない
そのような方であれば、物価の下落を期待してみても良いでしょう。
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