家を建てるべきは消費税UP前?オリンピック後?検証してみました。

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■家を建てるべきは消費税UP前?オリンピック後?注文住宅における最適なスケジュールを検証。

U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

こんにちは。U-hm ユーム 永野です。

 

今住宅展示場に行くと、どこのハウスメーカーの営業マンからも、次の様な事を言われるでしょう。

 

「今はオリンピックに向けて建築費がどんどん高くなっています。」

 

「金利がまだ低いうちに家を建てた方がいいですよ。」

 

またu-hmにも「オリンピック後の方が、建築費も安くなって良いのでは?」というご質問が増えております。

 

ここで、皆さまと一緒に検証してみたいと思います。

 

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1. 消費税UP前に家を建てるべきか?

 

■本当に建築工事費はあがっているのか?

 

ハウスメーカーの営業マンが口を揃えたように言う「建築費がまだまだ上がっています。」「早いうちに家を建てた方がいいですよ。」というのは本当でしょうか?

 

まずはこちらを検証してみたいと思います。

 

■建設工事費デフレーター

※2011年度の総合建設費を100とした場合の住宅の建築費との対比です。

建築工事費とは、「本工事費」、「付帯工事費」、「測量費」、「機械器具費」、からなり、「用地費」は含みません。

    木造住宅 非木造住宅
2011年 4月 100.2 100.3
  10月 99.4 99.5
2012年 4月 99.1 99.3
  10月 100.0 99.8
2013年 4月 100.8 100.7
  10月 103.1 102.7
2014年 4月 105.0 105.1
  10月 104.4 104.6
2015年 4月 105.4 105.4
  10月 104.8 104.5
2016年 4月 105.0 104.2
  10月 105.1 104.6
2017年 4月 105.9 106.0
  10月 106.9 107.2

これは、昨年度末に国土交通省が発表した最新の数値です。

 

確かに、2011年を基準としても、木造で約6%以上、非木造系の鉄骨やRCなどでは7%前後も費用が上がっている事がわかります。

 

消費税が8%にUPしたからでは?と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、上記には間接税である消費税は含まれておりません。

 

直近の1年でも、木造で1.8%前後の上昇。非木造系でも2.6%の上昇となっています。

 

各企業、そのまま売価に反映している訳ではありませんが、キャンペーンや値引などが非常に厳しくなってきている事がわかります。

 

 

■消費税UP後の注文住宅の費用はどうなるのか?

 

建築工事費が直近の1年で約2%の上昇という事です。

 

今後はそれ以上にあがる可能性も、下がる可能性もありますが、直近と同様に2%上昇したとして試算してみました。

 

結論を先にお話ししますと、税込123.9万円UPとなります。

 

計算式にご興味のある方は表をご覧ください。(飛ばし読みしても内容はわかります。)

 

■1世帯住宅(延床30坪)の場合

・建物本体工事費用:2400万(坪80万)

・付帯工事費用:550万

建築工事費:2950万(税抜き)

 

※付帯工事費用とは、屋外電気・給排水(ガス)工事費で150万、空調工事費100万、外構工事費200万、照明・カーテン工事費100万で試算しています。

※設計料や諸費用は除く。

  

□上記費用が2%上昇した場合

 

2950万×102%=3009万

 

つまり、現状よりも税抜きの工事費が59万円上昇した事になります。

 

□消費税8%と10%の比較

 

<現時点で契約>

・消費税8%:2950万×108%=3186万円

 

<消費税UP後契約>

・消費税10%:3009万×110%=3309.9万円

 

●現状と消費税及び建築費UP時との比較

  □ 税込123.9万円のUP

 

上記には、諸費用は入っておりません。

また、火災保険や引越し費用などの上昇も不明です。

 

当然、2世帯住宅などで工事費が高くなればなるほど、UP分は大きくなります。

 

求人情報を扱う会社の経営者である友人も、建築業界の現場では慢性的な人手不足であると言っており、職人さんのお給料が良くないと人がなかなか雇えないとの事です。

 

そういう人件費も含めて、まだまだ住宅の建築費が下がる様には思えません。

 

ではオリンピック後はどうでしょうか。

 

 

 

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2. オリンピック後に新築・建替えすべきか?

■各国のオリンピック直後の景気は?

 

今まで開催された各国のオリンピック前後の経済成長率を見てみましょう。

 

確かに、アメリカ以外は軒並み、経済成長率が落ちています。

 

■各国オリンピック前後の経済成長率

 

表にはありませんが、2012年のイギリスのロンドンオリンピック後も、2016年のブラジルのリオデジャネイロ後の年もやはり経済成長率は落ちています。

 

この事から、日本の2020年東京オリンピック後には、建築業界も厳しい市況が予想されます。

 

上昇していた建築コストも落ちつくか、少し下がる可能性もございます。

 

その意味では、注文住宅を建てる時期としてオリンピック直後も狙い目と言えるかもしれません。

 

但し、必ずしもそうとも言えないデータがあります。

 

■オリンピック前後の各国経済成長率推移

下に0とある年が各国のオリンピック開催年です。

+2が2年後を示しています。

 

※引用:IMF発表を基に大和総研にて作成

 

これを見ると、オリンピック開催後1年目は落ち込みますが、2年目はまた上がっている国が多いのです。

 

■5か年成長率予測

期間 実質GDP成長率
2006~2010年度
(実績)
0.2%
2011~2015年度
(予測)
 0.6%
2016~2020年度
(予測)
0.7%
2021~2025年度
(予測)
0.3%
2026~2030年度
(予測)
0.8%

※引用:三菱UFJリサーチ&コンサルティング株式会社

 

こちらでは、オリンピック後もとても緩やかな経済成長率が予測されています。

他の機関の発表でも同様なものが多いです。

 

また2020年以降に関しては、特にアジアのインフラ需要がオリンピック前よりもかなり拡大する事が見込まれます。

 

日本企業がその需要を取り込む事ができれば日本経済に好影響となる可能性があります。

    【インフラ需要の予測と2015年実績】  
期間 年間あたり(10億ドル) 期間合計
実績:2015年 881  
予測➀:2016~2020年 1,340 6,700
予測➁:2021~2030年 1,947 19,466
予測➂2016年~2030年 1,744 26,166
 (注)四捨五入。201 6-2030年は2015年価格。  
 (資料)ADB(2017) Meet勿g AsiaなInfrastnicture Needsより、みずほ総合研究所

以上の事から、2020年以降も決してネガティブな予測ではない為、オリンピック直後の落ち込みも一時的なものと市場が判断した場合に、建築費が下がらない可能性もあるという事です。

 

 

 3.   まとめ

 

■家を建てるべきは消費税上がる前?オリンピック後?

 

今まで見てきました指標から、もし新築の計画が無理ではなく、この数年で家を建てるのであれば、やはり消費税が10%になる前という事が間違いなのかと思います。

 

この1年で建築費が2%前後上がっている状況です。

 

1年前までは賃貸住宅の受注を大幅に伸ばした企業も多く、その売り上げが平成29年度に組み込まれています。

原価はあがっていますが、皆さまへの実質販売金額はキャンペーンや値引なども含めて抑える事ができる余力がまだあるとも言えます。

 

その後消費税が10%になった場合は、30坪の家で現状よりも100万円以上の建築費用があがってしまう可能性が高い事は項目1で試算した通りです。

 

消費税が10%になった時に、国の政策にて何かしらの住宅取得の為の支援があるかもしれませんが、それも不確かでありますし、その消費税や上昇した建築費のUP分を埋めるまでできるかどうかも尚不明です。

 

また、オリンピック開催後の各国では景気が落ち込みましたが、その翌年には戻している国が多かった事は上記の通りです。

 

各企業はそういう予測を基に、原材料などを事前発注していますので、仮に原価の底値が一般市場であったとしても、原価の落ち込み期間が長くない以上、皆さまの契約金額にすぐに反映されないでしょう。

 

そして、その段階では確実に現状よりも消費税分の2%は上がっています。

 

その消費税が10%になる予定は2019年10月ですが、2019年3月まで請負契約を結ぶ事が必要です。

 

但し、前述の各指標からも分かるように、その時期には今よりも建築費がさらにあがっている可能性もあります。

 

各企業も消費税が上がる前の駆け込み需要時には強気となります。

 

現状底値と言われる住宅ローンの金利が微増もしくは、上がる可能性が有る事は色々なシンクタンクでも推察しています。

 

消費税が10%になる前に、そしてできれば消費税UP直前ではなく、今から慌てずに計画をしてみるという事が得策ではないでしょうか?

 

以上ご参考になりましたでしょうか?

 

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