二世帯住宅を将来賃貸併用にして収入を得るコツ

こんにちは。　ユーム 永野です。

今まで80億円以上の注文住宅のお手伝いをしてきました。

いきなりですが、

みなさんは二世帯住宅に

プライバシーや親子世帯間で馬が合う合わない以外のリスクがある

のはわかりますでしょうか？

それは、将来親が施設に入ったり、亡くなられてしまった際に、つまり１世帯となった時に、二世帯分のメンテナンス費用を1世帯で払う必要があるということです。

二世帯分の基礎・外壁・屋根やサッシ廻りや板金だけではなく、使わなくなった設備もそのまま置いておくと家の老朽化に繋がることもありますので、それらの補修や撤去費用などを1世帯で負担することになるからです。

また、将来的に何があるかわかりません。

少しでも老後の生活の足しとなるように、二世帯住宅を将来賃貸併用住宅にできるようにしたいという方も増えてきています。

今回は二世帯住宅をお考えの方が、将来的に賃貸併用住宅にできるためのポイント３つがわかります。

さらに後半には、より具体的な、賃貸併用住宅化を成功させるための５つのコツがわかります。

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まずはあたりまえのことをさらりと確認させてください。

二世帯住宅はどちらかの世帯が一緒に暮らせなかったときに部屋を持て余すことになりがちですよね。

親世帯が施設に入居することになったり、他界されてしまった後、また子世帯が想定外の転勤になるなどのケースも考えられます。

もし、そうなった場合には空いた世帯を賃貸物件として貸し出すという手があります。

このような手法を取るための家を「賃貸併用住宅」と言います。

ここから本題に入っていきますね。

この賃貸併用住宅化、少しでも気になる場合は建築時から気を付けておくべきポイントがあります。

まずは基本的なポイントを３つおさえておきましょう。

後半では、賃貸併用住宅を成功させる具体的な５つのコツをご紹介します。

最初に、この将来賃貸併用住宅にするための３つのポイントについて順番に解説します。

二世帯住宅にはいくつかのタイプがあります。

これらのタイプは、２つの世帯で日常的に電気や水道、ガスを共有するため、電気・ガス・水道のメーター（計測機器）はそれぞれ一つしか設置しないものです。

完全同居型、一部共有型の他にもう一つ「完全分離型」という二世帯住宅のタイプがあります。

こちらは玄関から始まり、キッチンやお風呂などの水回りの設備をそれぞれの世帯ごとに整備するタイプです。

将来、賃貸併用住宅にしようと考えるならば、完全分離型の設計にしておいた方が、あとで大きなリフォーム工事が必要ないですのでおすすめです。

そして、電気・ガス・水道のメーターは世帯ごとに設置しておいた方が良いです。

当然ですが、賃貸物件にして貸し出した際、自宅のライフライン使用量と賃貸分の使用量を区別する必要があります。

新築時に水道も電気・ガスも二つに分けると、50万円前後かかることも多いです。

立地などの状況によりもっとかかる場合もあります。

二世帯住宅として暮らすだけならば各メーターを2基ずつ設置する必要性は低いです。

実際に工事費用や基本料金などもかかるので、メーター１つの二世帯住宅も少なくはないです。

とはいえ、家を建ててしまってから途中で追加工事をすることの方がさらに手間と費用がかかりますので、将来賃貸にするのなら、最初から分けておいた方が良いです。

続いて、２つ目のポイント「住宅ローン選びに注意する」。

住宅ローンは数十年かけて支払う方が多いと思います。

ローン支払いの途中で、賃貸併用住宅化する可能性もあるのではないでしょうか？

一部の住宅ローンは、賃貸併用住宅として使用する家の支払いに利用することができません。

賃貸併用住宅にも使えるローンかどうかは規約を確認しましょう。

規約に「賃貸併用住宅の利用不可」と書かれている場合、途中で賃貸併用化すると、その住宅ローンを利用し続けることはできません。

規約違反になってしまいます。

賃貸併用住宅化する場合は、住宅ローンを契約している金融機関にあらかじめ相談しましょう。

続いて、３つ目「収益性を考慮して設計する」。

賃貸派の人は持ち家派よりも「家の利便性」を重視して家探しをします。

最寄り駅からの距離は、徒歩10分が目安。これ以上離れると物件に魅力を感じなくなる人が増えてきます。

駅近くの物件ほど有利ではありますが、その場合は、今後も新規競合物件が多いので、普通の賃貸では将来的に収益性が厳しくなります。

駅遠い場合、将来の自動運転タクシー系の回遊が見込めるエリアであれば、十分に賃貸需要も見込めます。

つまり、スマホで簡単に呼べる自動運転シェアカーが普及すれば、電車を利用しなくても便利でお得となるので、何も駅近くでなくてもよくなる可能性があるからです。

上記の自動運転シェアカーの普及が見込めない（またはかなり先になりそうな）エリアで、駅近くでなければ、駐車場の確保など最低限必要になったりします。

地方では、賃貸側に2台の駐車スペースを用意しておいた方が良いケースもあります。

収益化のためには、外観・内装デザインも賃貸物件化を想定して決めるといいでしょう。

デザインが良いと借り手は付きやすいです。

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ここまでは、当たり前と言えば当たり前のことですので、

賃貸物件化したときの収益性からさらに踏み込んで、

成功するための５つのコツをお伝えします。

それでは順番に解説していきます。

まず、一つ目のコツ

についてです。

これは、将来賃貸にする時に、競合の賃貸も今以上に耐震性が良くなっている可能性が高いからです。

ですので、今の基準では最高等級となっている耐震等級３をクリアしているだけでは弱いです。

最低限、揺れを抑制する制震機能がついているとか、それと同等に揺れを抑えるという性能はあった方が良いです。

ただ、これは最低限と考えておいた方が良いです。

それ以外に、耐火性能や台風対策が他よりも優れているとか、震災時に壁が落ちない機能があるなどのプラスαの性能が無いと競合に負けて借りては見つからなくなってしまいます。

貸せたとしてもかなり金額を下げないといけないということになります。

上記の防災性能の他には、太陽光+蓄電池が賃借人が利用できれば、平常時も震災や台風における停電時も魅力的な物件となります。

続いて、二つ目のコツは

です。

築年数が建った物件を借りる場合に、「〇〇社の長期点検・保証継続中」と謳えるかどうかで賃貸の安心感が違ってきます。

つまり、〇〇社という会社が信頼できるブランドであればあるほど、築年数が経った時に差がでるわけです。

長期保証が30年。そしてそれ以降も延長できるような住宅メーカーを選ぶことをおすすめします。

当然ですが、その施工会社が潰れてしまっては資産価値がかなり落ちてしまいますので、生き残れるような会社を選ぶべきです。

こちらの記事を参考にどうぞ。

・一目瞭然生き残れるハウスメーカー評価ランク

３つ目のコツは

です。

賃貸となると、やはり綺麗にしておく必要がありますし、管理責任も問われます。

なにかと補修などが必要となりがちです。

将来的なメンテナンス費用が抑えられるような工夫をしている施工会社を選びましょう。

4つ目のコツは

です。

ここで知っておいていただきたいのは、二世帯仕様と賃貸仕様では、賃貸仕様の方が防音性が高いことが多いということです。

二世帯住宅として暮らしている限りでは、階上の足音や壁を伝う排水音はそれほど不快に感じないかもしれません。

それは、家族が出している生活音だからです。

ところが、部屋を他人に貸し出した際には、異常に気に障るようになる可能性もあります。

建築基準法で、家族で暮らす戸建てと集合住宅では騒音対策の基準値は異なります。

賃貸物件化を考えるならば、集合住宅の基準に該当するレベルに騒音対策を行っておくことをおすすめします。

５つ目のコツは

です。

二世帯住宅で家を仕切るパターンはいくつかあります。

各階で上下を分ける「上下分割型」とか、「横割り型」と言います。

縦に2分割するのは「左右分割型」とか、「縦割り型」と言います。

一般的な二世帯住宅で多いのは「横割り型」「上下分離型」です。

１階に親世帯が住み、２階に子世帯が住むスタイルが多いです。

では、賃貸併用化住宅にする際には、オーナー世帯と賃貸物件はどう配置するのがいいでしょう？

「縦割り型」「左右分離型」の方が他の世帯の音は気になり難いのが一般的です。

ですので、このタイプが理想ではあります。

「横割り型」「上下分離型」であれば、オーナー世帯を１階、賃貸物件を２階にする方がおすすめではあります。

1階と比べると２階の方が家賃が高く設定できるからです。

1階よりも2階の方が人気も高いのです。

１階は泥棒に入られやすいとかプライバシーを保てるというイメージがあるのが理由の一つです。

また、足音や物音、排水音は階下の方が響きやすいという理由もあります。

賃貸物件化で成功を狙うなら、オーナー世帯は１階にするのがよさそうです。

もちろん、3階以上の部分を賃貸とするならよほど人気駅の近くでなければ、エレベーターはあった方が良いです。

補足として、一般的には賃貸併用住宅にした後、家を売却しようとすると、売却価格が落ちることが少なくないということを知っておいてください。

中古の賃貸併用住宅は比較的ニーズが少ないのが実情です。

ただし、将来的に経済状況が厳しい局面では、新築ではなく、中古の住宅を探す方も増える可能性があります。

その時に、少しでも家賃収入が見込めて、耐震性も強く、施工会社の保証も付いていれば魅力的な物件となります。

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二世帯住宅を建てたい方。

将来賃貸収入を得たい方は、

信用があり、その会社の長期保証が継続できるような、潰れないような住宅メーカーを選ぶことが重要です。

その住宅メーカー選びのワンポイントアドバイスとしては、国内市場は年間の新築着工戸数はどんどんすくなくなり、厳しくなっていくのが確実視されていますので、一言でいうと、海外進出に成功している住宅メーカーを選ぶこともポイントと言えます。

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ユーム