ユーム 永野です。
今までトータルで約80億円以上の注文住宅のお手伝いをしてきました。
その中で、リフォームにするか建替えにするのか、迷われていた方も少なくありません。
今回は具体的なデータなどを基にどちらが良いか？がわかります。
最後のまとめでは、建替えかリフォームかを迷っている方に、その選択を失敗しないためのコツもお伝えします。
■「幸せつづく家づくりの探求者｣ ながけん （ユーム 永野 健一）の 簡易プロフィール
◎優秀と言われる設計士・営業担当 以上のアドバイス でなければ意味がないと思う方の相談役
・１分１秒を争う業務厨房の動線設計及びHACCP（危害要因分析必須管理点）に基づく改善提案を５年 ・大手ハウスメーカー時代を含めて、土地探し・家づくり支援を20年以上 ・相談者が提案されたプラン・見積の分析改善案の提供は1,000回以上
【幸せつづく家づくりコンサル｜ながけん】 空間デザイン心理士/耐震実測マイスター/木構造マイスター準一級/整理収納アドバイザー一級/住宅収納スペシャリスト/風水片付けコンサルタント/ こんまり®︎流片づけコンサルタント養成講座修了生/住宅建築コーディネーター ※業界初の注文住宅の本格的なオンライン・セカンドオピニオンサービスを提供する会社 u-hm株式会社 CEO
|
建えかリフォームか? 重要データから判断する方法とコツ |
最初に結論です。
建替えかリフォームか判断するためにおすすめの基準は４点です。
■建て替えかリフォームか？おすすめの判断基準
| 今のお住まい | 建替えかリフォームか |
耐震等級３の建物 2000年以降に建築 | まずはリフォームを検討 |
耐震等級1，2 2000年以降に建築 | まずは耐震＆設備・間取り等のリフォームを検討 |
耐震等級無しだが 新耐震基準 1981以降に建築 | 建替えた方が良い。どうしても金額的に無理であれば基礎を含む大規模の耐震補強＆設備・間取り等の大規模リフォームを検討 |
新耐震基準以前 1981年以前に建築 | 建替えた方が良い。（文化的遺産などは特殊リフォーム） |
順番に解説します。
➀今のお住まいが、2000年以降に制定された耐震等級の3に適合する場合は、リフォームを検討した方がお得
リフォームが良いと言っているのではなくお得だろうということです。
耐震等級は2000年に品確法にて制定されたもので、等級には１，２，３があり、１が最低、３が最高等級です。
2000年当時の最高等級と言っても、それ以上の等級を設けていなかったので、その基準をクリアすることは、そんなに難しいとは言えません。
多くの会社でクリアできます。
ですので、同じ等級３でも実際の耐震性などは千差万別と考えておいた方が良いです。
つまり、耐震等級が最高等級３だから大丈夫だと思わないことです。
リフォーム会社の営業マンがこのように言ってくる場合があります。
「耐震等級の最高等級３って、阪神淡路大震災の1.5倍の地震に耐えられるので、リフォームすれば大丈夫です。」
でも大丈夫だと思わない方が良いです。
その理由をお伝えします。
それは、その基準が古いからです。
言い換えると基準が低いからです。
この耐震等級の基準を検討して内容が定まったのは今から20年近く前のことです。
前代未聞の震度７が連続で襲ってきた熊本地震が2016年ですから、かなりその前に定められた基準です。
耐震等級には、主に「倒壊防止」と「損傷防止」の2つがあります。
まず、倒れないかどうかの基準ですが、阪神淡路大震災時の神戸で観測された地震の揺れを想定しています。
耐震等級1ではその地震が来ても倒壊しない、耐震等級2はその1.25倍がきても倒壊しない、耐震等級3は1.5倍の揺れがきても倒壊しないということです。
阪神淡路大震災の神戸の1.5倍の揺れでも大丈夫ってすごそうですよね。
その阪神淡路大震災の神戸の地震波は、建物建物全壊率約2.5%です。
防災科学技術研究所の調査では、熊本地震の益城町の建物全壊率はその12倍以上の約30.3％です。
同じような震度でも、地震波の違いにより建物の被害が非常に大きく変わるということがわかってきていますが、約20年前に検討された耐震等級の基準はそれを反映していないと言えます。
こういうと、熊本地震では耐震等級3の家は倒れなかったという方がいます。
確かに国土交通省の調査では、その耐震等級3の家の倒壊は無かったと報告されています。
ただ、該当する調査対象は16件のみです。
調査した家の数の0・8％ほどなので、それで大丈夫だと言うには、調査数が少なすぎます。
また、国土交通省のその調査は益城町の役場をほぼ中心としていて、その上半分のエリアと下半分では被害状況が大きくことなっています。
その16棟がどこにあったのか、被害が多いエリアにあったのか？そうではなかったのかがわからないことからも、耐震等級３だから大丈夫だと言い切れないのではないでしょうか？
もう一つの理由は
構造躯体の「損傷防止」における耐震等級３の想定している地震の揺れが強いとは言えないからです。
東京を想定した場合、震度5強です。
政府の地震調査委員会の最近の発表では、東京都庁付近で震度6弱以上の地震が30年間で来る確率は48％、横浜で82％、大阪55％、大分54％、北海道釧路で69％です。
2016年に熊本地震が来る前に震度6弱以上の地震が来る確率が7％台であったことから考えると、20年近く前に設定した震度5弱という基準自体が古いと言わざる負えません。
ですので、どの建築会社でどういう構造で施工したのかによっては建替えた方が良いこともあります。
耐震等級３の基準をどれだけの余力でクリアしているのか？ 建物の揺れ幅を抑えられる制震システムがあるのか？ などを確認するべきです。
そして、その耐震基準は新築時のものですので、その耐震性が劣化していないのか？ 今後も大丈夫かを何よりも確認しましょう。
②今のお住まいが、耐震等級1，2の場合は、耐震強化と合わせて、間取りなどのリフォームを検討すると良い
耐震等級１は最低基準ですが、２は阪神淡路大震災の1.25倍の地震でも倒壊しないから大丈夫です。というリフォーム会社の営業マンもいるようです。
では何故、設備や間取りのリフォームだけでなく、耐震強化も必要なのか？ この根拠をお伝えします。
2016年の熊本地震でも、耐震等級1と2の倒壊・大破率は約６％もあったからです。
6％なら少ないと思われるかもしれませんが、大破までいかなくても中破と小破を入れるともっと多くの被害が出ています。
そういった被害が原因で、無くなった方や大きなケガをした方も少なくありません。
新築時の耐震性が劣化していくことを考えると、やはり耐震補強はしておいた方が良いと思います。
お金の面で余力がある方は、最新の技術で建替えた方が良いレベルです。
➂今のお住まいが、2000年以前に建築され、1981年以降の新耐震基準で建てられた場合、建替えを検討した方が良いです。
どうしても金額的に難しい場合は、リフォームとなりますが、設備や間取りだけではなく、基礎を含む大幅な耐震補強はした方が良いです。
次の➃と合わせて、この根拠をお伝えします。
➃今のお住まいが、1981年の新耐震基準以前に建てられた建物の場合、建替えた方が良い
この➂と➃の根拠は、次のとおりです。
2016年の熊本地震では、
1981年以降の新耐震基準の家の倒壊と大破率は20.52％ありました。
一部損壊はもっと高い数字です。
また、内閣府がまとめた資料では、昭和57年以降の新耐震住宅でも、震度７では全壊率50％前後！となっています。
■内閣府発表「木造建築物全壊率」
これは内閣府の発表数字です。
少しわかりにくので、ポイントをお伝えすると、
昭和57年以降の新耐震住宅（木造）でも、震度７では全壊率50％前後！となっています。
この発表データでは、昭和57年以降の新耐震基準で建てられた木造建物の全壊率はだから、「ウチの家はもっと新しいから安心」「鉄骨だから大丈夫」と思われる方もいらっしゃるようです。
但し、この下記の内閣府発表のデータは「H22 年版 防災白書」の中で、阪神・淡路大震災の西宮市等の震災データを使用した分析です。
2016年の熊本地震の益城町の地震波で解析した場合は、もっと甚大な建物被害になる可能性が高くなるとも言われています。
実際に熊本では築10年未満の、2,000年以降の一部改正された新耐震基準の建物も全壊しているという事実があり、築年数よりもいかに耐震性の強い建物であるかどうかが肝要です。
リフォームでどこまで最新の耐震対策がとれるのか？ それを実証する事は難しいのが現状です。
ですので、2000年以前の耐震等級が無い建物の場合、新耐震基準でもそうでなくても基本的にはリフォームよりも建替えの方が良いです。
もちろん。今のお住まいに思い入れが強い方も多いと思います。
建替えでも、その思い出となる柱や欄間（らんま）などをうまく新築に取り入れ、大切な思い出を残すことも可能です。
例え、金額的に難しくても、私が自分の家族に薦めるという気持ちでお話をさせて頂くと、ご要望よりかなり小さな家になったとしても、リフォームよりも建替えを心からお薦め致します。
まとめ
建替えかリフォームか？どちらが良いかは、今のお住まいの完成年月と耐震等級を基に決めることがおすすめです。
■建て替えかリフォームか？おすすめの判断基準
| 今のお住まい | 建替えかリフォームか |
耐震等級３の建物 2000年以降に建築 | まずはリフォームを検討 |
耐震等級1，2 2000年以降に建築 | まずは耐震＆設備・間取り等のリフォームを検討 |
耐震等級無しだが 新耐震基準 1981以降に建築 | 建替えた方が良い。どうしても金額的に無理であれば基礎を含む大規模の耐震補強＆設備・間取り等の大規模リフォームを検討 |
新耐震基準以前 1981年以前に建築 | 建替えた方が良い。（文化的遺産などは特殊リフォーム） |
以上を参考にしていただければと思います。
・・・・・
〇ユーム 永野からプロアドバイス
リフォームか建替えかを迷ったら、両方の提案と見積をもらうことがその選択で失敗しないためのコツです。
リフォームの担当者は、今のお住まいでも大丈夫ということが多いです。
建替え・新築の担当者は、今のお住まいだと心配だということを伝えることが多いです。
両方の根拠を聞き、今のお住まいの調査内容も含めて、提案と見積を比較すれば、この家を基にリフォームして大丈夫なのか？ 建替えた方が良いのかがよりわかります。
その時の比較ポイントは次のとおりです。
・今の住まいの建築会社にもリフォームと建替え両方の提案をもらう。
これは、今の住まいの構造のことを一番よくわかっているからです。
・リフォームした場合と建替えた場合の将来のメンテナンス費用も確認し、比較する。
これは、せっかくリフォームしても、すぐに大きな補修費用が必要となることも少なくないからです。
後悔なき選択をしていただければと思います
■家づくり参考記事 |
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はじめまして。U-hⅿ ユーム 永 野 とはこんな人物です。
現一部上場情報システム関連企業で新人約100人中トップセールス
ニュービジネス協議会理事（当時）の方の新規起業をNO2として最初から手伝うも失敗
（トップ逃亡。20代前半で数百万円貸したお金も戻らず、給料も数か月無し。いい勉強料と思いこむしかなかったです。トホホ）
外資財閥系情報サービス企業で約300人中トップセールス
（と言っても、この頃はまだまだ仕事の本質が分かっていませんでした。
根性だけはあったと思いますが、めちゃくちゃ半人前の営業担当者でした。
広島に新設の営業所長となり、超ド級のブラック企業を新拠点から改革しようとしました。が、力不足で失敗。所長を降ろされ退職。人生で大きな挫折感を味わいました）
一分一秒を争うレストラン・病院の厨房に関して、HACCP(危害要因分析必須管理点）に基づき動線設計・環境改善提案を5年
（メニューごとに少しでも効率的で、使う人がより楽な動線・環境を考える経験は今の仕事にとても生きています。特にO157などのウイルスを削減する提案は重要な仕事だと思います。が、厨房から見る華やかなレストランの客室がなんとも輝いて見えたことか。一生の仕事として、空間やインテリアのトータル的な仕事がしたくなりました。）
住宅ローンから注文住宅のトータルサポートを20年以上しております。
◯大手ハウスメーカー時代
大手ハウスメーカー時代は、担当の設計士の提案と私の提案と両方提示することが多かったです。
事実上、約7割の方は私の間取り案を採用されています。
最初の10年ほどは良く設計士とぶつかってました。
後半は設計士案を尊重しつつ、より良い案が捻出できれば、さりげなくそれを採用してもらう術を身に着けました。
設計士との良いコラボの関係を築くのが得意となりました。
上長からは、図面描くよりもっと新規営業してくれと何度も言われました。
（どのお偉いさまも諦めていただきありがとうございました。）
契約後も、予算上の要望が実現ができないとなると、その解決が最高の快感でした。
上長からは、契約後は設計士に任せて、新規営業してくれと何度も言われました。
（どのお偉いさまも、あきれて自由にさせていただいてありがとうございました）
間取り設計は、中学生のときに将来の3階建マイホームを描いたのが最初です。
いわゆる営業的PRよりも、予算内で問題解決の間取り案の捻出は誰にも負けない自信があります。
お試しあれ。
とはいえ、注文住宅はプランだけ良くてもダメです。
形なき状態から主に会話をベースとして、数千万円、億単位の家をつくるわけです。
進め方や施主や社内・社外関係者との連携プレイ、最善の資金計画やプランニング、施工などなど、難易度はものすごく高いです。
私も失敗・後悔して、お施主さんを怒らせてしまったこともあります。
施主本位で動いていたつもりが、組織の理論の流れに組み込まれてしまったと後悔した時もあります。
後半のマネジメントの苦しみと嬉しさを含み、深い反省と改善の繰り返しの16年半でした。
ただし、商品である構造や会社のフォロー体制など、その良さを嘘つく必要がなく、施主との関係を築いてこれたのはとても幸せでした。
今もなお仕事を通じて、良好な関係を継続させてもらっています。
ときに厳しく物言いもしていますが、感謝です。
◯起業
熊本地震のボランティアに妻と行ったことが大きな転機となりました。
ネットでは、地震に強い家の表面的だったり、過った情報が氾濫しています。
本当に地震に強い家とはなにかをもっと広く伝えたい。
ひと家族でも多く、本当に安心できる暮らしをしてもらいたい。
と強く思い、妻も周囲もまさかの起業でした。
現在、u-hm株式会社を経営しております。
ミッションは
■ミッション 本当に地震に強い家とは何かを広く伝え、 一人でも多く、より災害に強い家で暮らしていただく
|
です。
そのために、WEBメディア「注文住宅アカデミー」WEB住宅展示場u-hmユームを運営しています。
特に耐震性関連の記事は年間35万回ほど読まれ、国内で注文住宅を建てる数の約半分ほどの読者数を達成（googleアナリティクスによる）しています。
少しは、ミッションを達成できているという実感があります。
（最初は まったく 読まれていませんでした。うれしい。読者にもスタッフにも感謝）
とはいえ、この注文住宅の業界はまだまだクレーム業界とも言われています。
実際大手やローコスト関係なく、お施主様とハウスメーカーのトラブルは跡を絶ちません。
優秀な営業担当も設計士もミスはします。
そこで、起業当初からユームのサブミッションは
■サブミッション 失敗・後悔せずに、普通以上の満足な家づくりを支援する
|
です。
今も土地購入のご相談やハウスメーカー選び、資金計画、ハウスメーカーのプランなどのご相談や、契約後にプランを最終決定する前のセカンドオピニオンの提供を日々行っております。
ほぼ全国対応です。
全国の方から、ただ単に参考となったという感想ではなく、
「ユームさんに相談できて助かった」
「こんなにセカンドオピニオンをもらえると思っていなかったので感動しました」
という本当に嬉しい多くのお言葉をいただいております。
それが生きがいとなり、スタッフと共有できているのが大きな幸せとなっております。
今後は、より多くの方のご相談を受けているので、AIによる注文住宅コンシェルジュ/質問・相談自動応答サービスを本気で導入計画中です、
◯その他
施主の立場経験を2回
（注文住宅はまだまだ勉強中。本当に奥深い。寝る前や疲れた時は3回目の家づくり案をニヤニヤと練っています）
妻に家事をしていると認めてもらって？ 3年半
（サーフィンする時間が欲しく、家事の時短化研究中）
賃貸を満室運営13年以上
（コンセプト型の賃貸としてデザインすることで、借りている方も本当に良い方です。ありがたや）
マイホームを楽しんでいるハワイ島大好き大人サーファーです。
（当分いけないので、庭のヤシさん達みて癒やされている。70歳になってもサーフィン愉しむぞ）
※家づくりが大好きなハウスメーカー経験者の方、会社よりも顧客の満足重視でやってきたと自負ある方限定で、スタッフ（正社員からホームワークまで）募集中です。まずは募集内容をお問い合せください。
今は白髪を染める時間ももったいないので、もっと白髪あり。
（最近の研究）
・究極に家事が楽になる新しい仕組み
・予算内で新しい最高の間取りの研究
・家育（いえいく：永野の造語）の仕組み
・暮らしにおいて満足継続システムの開発
・家が稼いでくれる新しい仕組み
（今四苦八苦していること）
・注文住宅系youtuberへの挑戦（スタッフから「もっと笑って」「言葉かまないで」など、煽られ怒られつつ）
・赤ちゃん猫育て（心配し癒やされの繰り返しつつ）
U-hm株式会社
本社：東京都渋谷区広尾1丁目7番20
DOTビル２F
※リゾートオフィスあり
※国内ほぼ全域対応
はじめまして。U-hⅿ ユーム 永 野 とはこんな人物です。
現一部上場情報システム関連企業で新人約100人中トップセールス
ニュービジネス協議会理事（当時）の方の新規起業をNO2として最初から手伝うも失敗
（トップ逃亡。20代前半で数百万円貸したお金も戻らず、給料も数か月無し。いい勉強料と思いこむしかなかったです。トホホ）
外資財閥系情報サービス企業で約300人中トップセールス
（と言っても、この頃はまだまだ仕事の本質が分かっていませんでした。
根性だけはあったと思いますが、めちゃくちゃ半人前の営業担当者でした。
広島に新設の営業所長となり、超ド級のブラック企業を新拠点から改革しようとしました。が、力不足で失敗。所長を降ろされ退職。人生で大きな挫折感を味わいました）
一分一秒を争うレストラン・病院の厨房に関して、HACCP(危害要因分析必須管理点）に基づき動線設計・環境改善提案を5年
（メニューごとに少しでも効率的で、使う人がより楽な動線・環境を考える経験は今の仕事にとても生きています。特にO157などのウイルスを削減する提案は重要な仕事だと思います。が、厨房から見る華やかなレストランの客室がなんとも輝いて見えたことか。一生の仕事として、空間やインテリアのトータル的な仕事がしたくなりました。）
住宅ローンから注文住宅のトータルサポートを20年以上しております。
◯大手ハウスメーカー時代
大手ハウスメーカー時代は、担当の設計士の提案と私の提案と両方提示することが多かったです。
事実上、約7割の方は私の間取り案を採用されています。
最初の10年ほどは良く設計士とぶつかってました。
後半は設計士案を尊重しつつ、より良い案が捻出できれば、さりげなくそれを採用してもらう術を身に着けました。
設計士との良いコラボの関係を築くのが得意となりました。
上長からは、図面描くよりもっと新規営業してくれと何度も言われました。
（どのお偉いさまも諦めていただきありがとうございました。）
契約後も、予算上の要望が実現ができないとなると、その解決が最高の快感でした。
上長からは、契約後は設計士に任せて、新規営業してくれと何度も言われました。
（どのお偉いさまも、あきれて自由にさせていただいてありがとうございました）
間取り設計は、中学生のときに将来の3階建マイホームを描いたのが最初です。
いわゆる営業的PRよりも、予算内で問題解決の間取り案の捻出は誰にも負けない自信があります。
お試しあれ。
とはいえ、注文住宅はプランだけ良くてもダメです。
形なき状態から主に会話をベースとして、数千万円、億単位の家をつくるわけです。
進め方や施主や社内・社外関係者との連携プレイ、最善の資金計画やプランニング、施工などなど、難易度はものすごく高いです。
私も失敗・後悔して、お施主さんを怒らせてしまったこともあります。
施主本位で動いていたつもりが、組織の理論の流れに組み込まれてしまったと後悔した時もあります。
後半のマネジメントの苦しみと嬉しさを含み、深い反省と改善の繰り返しの16年半でした。
ただし、商品である構造や会社のフォロー体制など、その良さを嘘つく必要がなく、施主との関係を築いてこれたのはとても幸せでした。
今もなお仕事を通じて、良好な関係を継続させてもらっています。
ときに厳しく物言いもしていますが、感謝です。
◯起業
熊本地震のボランティアに妻と行ったことが大きな転機となりました。
ネットでは、地震に強い家の表面的だったり、過った情報が氾濫しています。
本当に地震に強い家とはなにかをもっと広く伝えたい。
ひと家族でも多く、本当に安心できる暮らしをしてもらいたい。
と強く思い、妻も周囲もまさかの起業でした。
現在、u-hm株式会社を経営しております。
ミッションは
■ミッション 本当に地震に強い家とは何かを広く伝え、 一人でも多く、より災害に強い家で暮らしていただく
|
です。
そのために、WEBメディア「注文住宅アカデミー」WEB住宅展示場u-hmユームを運営しています。
特に耐震性関連の記事は年間35万回ほど読まれ、国内で注文住宅を建てる数の約半分ほどの読者数を達成（googleアナリティクスによる）しています。
少しは、ミッションを達成できているという実感があります。
（最初は まったく 読まれていませんでした。うれしい。読者にもスタッフにも感謝）
とはいえ、この注文住宅の業界はまだまだクレーム業界とも言われています。
実際大手やローコスト関係なく、お施主様とハウスメーカーのトラブルは跡を絶ちません。
優秀な営業担当も設計士もミスはします。
そこで、起業当初からユームのサブミッションは
■サブミッション 失敗・後悔せずに、普通以上の満足な家づくりを支援する
|
です。
今も土地購入のご相談やハウスメーカー選び、資金計画、ハウスメーカーのプランなどのご相談や、契約後にプランを最終決定する前のセカンドオピニオンの提供を日々行っております。
ほぼ全国対応です。
全国の方から、ただ単に参考となったという感想ではなく、
「ユームさんに相談できて助かった」
「こんなにセカンドオピニオンをもらえると思っていなかったので感動しました」
という本当に嬉しい多くのお言葉をいただいております。
それが生きがいとなり、スタッフと共有できているのが大きな幸せとなっております。
今後は、より多くの方のご相談を受けているので、AIによる注文住宅コンシェルジュ/質問・相談自動応答サービスを本気で導入計画中です、
◯その他
施主の立場経験を2回
（注文住宅はまだまだ勉強中。本当に奥深い。寝る前や疲れた時は3回目の家づくり案をニヤニヤと練っています）
妻に家事をしていると認めてもらって？ 3年半
（サーフィンする時間が欲しく、家事の時短化研究中）
賃貸を満室運営13年以上
（コンセプト型の賃貸としてデザインすることで、借りている方も本当に良い方です。ありがたや）
マイホームを楽しんでいるハワイ島大好き大人サーファーです。
（当分いけないので、庭のヤシさん達みて癒やされている。70歳になってもサーフィン愉しむぞ）
※家づくりが大好きなハウスメーカー経験者の方、会社よりも顧客の満足重視でやってきたと自負ある方限定で、スタッフ（正社員からホームワークまで）募集中です。まずは募集内容をお問い合せください。
今は白髪を染める時間ももったいないので、もっと白髪あり。
（最近の研究）
・究極に家事が楽になる新しい仕組み
・予算内で新しい最高の間取りの研究
・家育（いえいく：永野の造語）の仕組み
・暮らしにおいて満足継続システムの開発
・家が稼いでくれる新しい仕組み
（今四苦八苦していること）
・注文住宅系youtuberへの挑戦（スタッフから「もっと笑って」「言葉かまないで」など、煽られ怒られつつ）
・赤ちゃん猫育て（心配し癒やされの繰り返しつつ）
U-hm株式会社
本社：東京都渋谷区広尾1丁目7番20
DOTビル２F
※リゾートオフィスあり
※国内ほぼ全域対応
