ハウスメーカー選び|検討すべきスムストック対象の家とは?

こんばんは。 将来に渡り資産価値がある家づくりを支援している ユーム 永野です。

 

将来、何があるかわかりません。

住む場所を移動するかもしれませんし、急にお金が必要になるかもしれません。

そのような時に、自宅の売却額に大きく影響する可能性があるのは、どんな会社でどんな家を建てるかです。

今までは、中古の家屋は非常に安く、又は評価ゼロにて売買されてきました。

そのような中で、スムストック対象の中古は、より正統性のある価格で売買されてきています。

今回は、まずは比較検討すべきスムストックの家についてお伝えします。

 

 

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| スムストックとは?

 

今まで、自宅を将来売却したいとなった時に、築20年すると建物の売却査定額がゼロというのは一般的でした。

その建物の解体費を土地代から差し引かれてやっと売れるということも実際には少なくありません。

 

一方で、建物に関しては非常に耐久性が高い構造もあり、中古の建物でも本当の価値に大きな違いがあるのも事実です。

 

そこで、ハウスメーカー10社のグループが協力して、「優良ストック住宅推進協議会」が設立されました。参加メーカーの住宅で、共通の基準を満たすものを「スムストック」と認定し、本当の価値を査定できるようにしたのです。

 

その10社とは、旭化成(へーベルハウス)、住友林業、セキスイハイム、積水ハウス、大和ハウス、トヨタホーム、パナソニック ホームズ、ミサワホーム、三井ホーム、ヤマダ・エスバイエルホームです。

 

次に、このスムストックのメリットをお伝えします。

 

| スムストックのメリット

中古物件を買う人は、何かしら不安なものです。

この建物は本当に大丈夫なのだろうか? と思うのも当然です。

スムストック査定された建物であれば、名だたるハウスメーカーが参加して制定ていされた基準において査定された金額なので、それだけの価値はあるのだろうという、買う人の安心感につながっていると言えます。

 

実際に、正当な価値を評価され、実売価格も従来よりも高く売れています。

次のグラフは従来の査定対象の建物とスムストック対象の建物査定額との違いをシミュレーションしたものです。

 

■スムストック査定のシミュレーション

 

上記は査定額のシミュレーションですが、実際の売買市場では普通の家の場合は15年以上経つと家の実際の売却値段がゼロとなることもあり、20年経つと土地代から家の解体費用が引かれての売却となるケースもあります。
 
 
ユームがお薦めしているハウスメーカー(木造)では築21年の建物面積28坪(約92.5㎡)でも土地代+建物に約1000万円のスムストック査定額がついていた実例もあります。
 
解体費用は▼150万程はかかり、それが土地の売却代金から引かれるとすると、スムストック対象の建物との差額は約1150万円です。 これが家の資産価値の違いです。
 
 
しかもこの築21年の家はまだ大手ハウスメーカーでも保証期間が短い家です。(大手ハウスメーカーが最初に20年保証をしたのは、1992年です。現在は30年以上の保証となっています。)
 
構造も耐久性も、断熱性も今の家ははるかによくなっていますので、スムストック中古建物の実売価格は今よりもより評価される可能性もあります。
 
 
仮に、将来転職して住居を移動したり、老後に住替える場合に、高耐久性を評価された額で貸したり、売却できるのであれば、心にゆとりができますよね。
 
 
それが最大のメリットです。
 
 

| 注意事項

先日、ご相談者の方から、スムストック対象の10社で契約をすべきですか? とご質問がありましたが、それは違います。

 

該当の10社内でも、構造やブランド力にも違いがあります。

 

2025年には、賃貸なども含めて年間数十万戸の新築が減ることが確実視されているこの業界では、生き残り競争が激化していきます。

ユームの読みでは、2019年までは消費税増税による需要やオリンピック景気などもあり、どの会社も利益を確保でき、経営状況が厳しい会社でも数年は持ちこたえることができると考えていますが、2023年頃からかなり厳しいハウスメーカーもでてくるのではと予想しています。

 

仮にあなたが建てたハウスメーカーが、この市場から撤退したり、倒産してしまったりしたら、当然買う人の評価が落ちます。

 

売却時に施工会社の保証や点検が継続できる家は安心が違います。

 

各社、まさに生き残りをかけているところです。

一番目立つものは、海外市場の開拓です。

既に国内の中堅ハウスメーカー以上に海外での実績を上げている企業もあり、ますます企業力を高めている会社もあります。

⇒詳しくは12社の企業力評価ランク比較にて

 

あなたのお住まいが将来に渡って、資産価値を保てるかどうかは、どこで建てたのかによります。

 

その点を注意して、ハウスメーカー選びをすることが重要です。

 

 

まとめ

 

現時点では、スムストック住宅は実際に価値ある売買ができており、メリットがあると言えます。

まずは、一般社団法人優良ストック住宅推進協議会の構成メンバーである、以下の会社を比較検討する価値はあると言えます。


・積水ハウス株式会社
・大和ハウス工業株式会社
・住友林業株式会社
・積水化学工業株式会社
・旭化成ホームズ株式会社
・ミサワホーム株式会社
・三井ホーム株式会社
・パナホーム株式会社
・トヨタホーム株式会社
・株式会社ヤマダ・エスバイエルホーム

 

但し、既に上記の会社でも構造や市場評価に違いが出ています。

今後はますます新築市場の縮小が予測され、各社生き残りに向け競争が激化しています。

今後仮に、倒産などなれば、その会社施工の家の市場評価額も激減してしまう可能性もあります。

 

その企業自体が生き残れるのかという観点からもハウスメーカーを選びましょう。

 

⇒生き残れるハウスメーカー評価ランク比較は コチラ

追記

最近、安さや建物以外の家電などをサービスすることを全面に打ち出すハウスメーカーが増えています。

新築時に安いイメージの家は、中古になるとますますその市場価格は安く評価されがちです。

今まで品質を訴求してきたその会社の社員や工事現場で働く方の志気が落ちないようにするのは、並大抵のことではありません。

個人的にはその事を心配しています。

永野

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