建築条件付き売地のメリットとデメリットは? 条件を外すコツも

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どうも。ユーム 永野です。

今回は、ニックネーム 土地悩みすぎる さんからの質問です。

 

「建築条件付きの売地のデメリットとメリットを教えてください」

 

このことについてです。(土地悩みすぎる さんにはメールにて回答済みです。)

 

建築条件を外せる場合もあるので、そのコツと価格についてもお伝えしますね。

 

それではどうぞ。

 

 

開け!

ユームの質問箱

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回答(先に結論のみ)

 

建築条件付きの土地のデメリットとメリットですね。

 

それでは早速結論からです。

 

【建築条件付きの売地のデメリット】 解説は コチラ

・建築会社が選べない

・3か月以内に建築契約をしないといけない場合が多い

・建物の金額が高い場合がある

・構造や設計上の制約がある場合がある

・複数区画分譲の場合、コミュニティーが形成され相性が合わないと面倒な部分もある

・区画整理地の場合、将来整理組合の事業が破たんしている例もある

 

 

【建築条件付きの売地のメリット】 解説は コチラ

・土地代がお得な場合がある

・敷地・地盤調査済みのことも多く安心できる

・複数区画分譲の場合、同じような世帯の方がご近所さんとなり親しみやすい

 

 

今までの経験上、建築条件を外せたことも何度もあります。

 

【建築条件は外せる? その時のコツと価格】は コチラ

どうしても建てたいハウスメーカーが有る場合に、売主さんにお願いして、建築条件は外せる場合があります。

その時の価格は100万~300万ほどかかることが比較的多く、その分をハウスメーカー側で値引するという場合もあります。

 

まとめもどうぞ

 

| 建築条件付きの売地のデメリット

 

・建築会社が選べない

これは、その会社で建てないといけないという条件があるということですよね。

 

不動産業者やハウスメーカーが土地を仕入れて、自社の建築条件付きにて土地を販売していることが多いです。

 

このため、通常は1社のみしか選べませんが、5社から選べる場合もごくたまにあります。

 

 

・一般的に3か月以内に建築契約を決定しないといけない場合が多い

 

建築条件付きの場合は、売り手が有る程度強気と言いますか、3カ月以内に指定の建築会社と建築工事請負契約を結ばないとする場合が多いです。

 

このため、慌てて十分な検討がないまま契約をして、契約後の詳細打合せで金額がかなり上がったとか、後悔する間取りとなったという事が無いように注意する必要があります。

 

 

・建物の金額が高い場合がある

 

土地が少し安く良さそうに見えても、建物で金額が高くなっているというケースも否めません。

 

ただ、それを確かめることが難しいと言えます。

 

 

・構造や設計上の制約がある場合がある

 

指定のハウスメーカーや工務店の場合、その会社の構造上、自分達が望む間取りや外観ができない場合もあります。

 

また、その施工会社にいくつかの商品や構造・工法の種類があっても、建築条件の建物に関しては、一つの商品(構造)で建築することと決まっている場合も見受けられます。

 

希望の設備・インテリアを採用できるかどうかも含めて、事前確認が必要です。

 

 

・複数区画の分譲の場合、コミュニティーが形成され相性が合わないと面倒な部分もある

 

同時期に複数の建築となった場合に、近隣の方と結びつきや係わりが増え、その良さもある反面、そのコミュニティーの中心となる人達と相性が悪くても、一定の距離を保ちにくいというのは体験者の談です。

 

 

・区画整理地の場合、整理組合の事業が破たんする可能性もある

 

これはほどんと知られていないので、お伝えしておきます。

 

区画整理組合が設けられた開発分譲地の場合は、団地そのものが一つの事業体となります。

 

道路やインフラ設備、区画整地などをする際に、金融機関などから借入を行って分譲地を開発していることが多いのです。

 

将来的に、その土地の販売が計画通りに進まないとか、何かの要因で地価が下落した場合に、その区画整理組合が赤字となると、組合員である住民に負担の請求がくる場合もあるわけです。

 

そのリスクも知った上で、分譲地も選びましょう。

 

| 建築条件付きの売地のメリット

メリットも、もちろんあります。

 

・土地代がお得な場合がある

 

これは、土地の売主兼建築会社の場合に、土地だけで利益を得ないといけない場合と比べて、土地と建物の両方から利益が得られることになるので、一般的な相場よりも土地代を安い価格帯で販売することがあります。

 

その分、建物の値引をあまりしてくれない(できない)などはあるかもしれませんが・・

 

 

・仲介手数料がかからないことも多い

 

不動産会社が間に入らずに、売主と直接契約となることも多いので、その場合は仲介手数料はかかりません。

 

例えば3000万円の土地の場合は、103.6万円(消費税8%時。10%の時は約105.6万円)程の仲介手進料が通常かかるのが、要らなくなるわけです。

 

100万円あれば、いろいろとできそうですね。

 

 

・敷地・地盤調査済みのことも多く安心できる

 

一般的な売地の場合は、その土地に穴を空けて地盤調査をするために、契約となってからその調査ができることが多いです。

 

施工会社が土地を購入して売る場合は、敷地調査や地盤調査をあらかじめ行っているケースが多いです。

 

つまり、建築上何か支障が無いのか? 地盤補強工事は別途必要無いか?などが明確となっていることも多く、契約後に何かと問題や金額発生というリスクが少なくなるので、より安心できます。

 

 

・複数区画分譲の場合、同じような世帯の方がご近所さんとなり親しみやすい

 

同じ様な価格帯の土地・建物に住むことが多いので、自分達ど同じような世帯が住む可能性は高くなります。

 

自ずと親近感を持て、ご近所づきあいがしやすいことが多いです。

 

 

建築条件付きの売地にはこのようなメリットがあります。

 

| 建築条件は外せる? その時のコツと価格

どうしても建てたいハウスメーカーが有る場合に、売主さんにお願いして、建築条件は外せる場合があります。

 

私自身も何度もこの経験があります。

 

その時は、条件付きの価格に100万~300万ほどプラスにかかることが比較的多かったです。

 

それでも、ウチで建ててくれるのだからと、(ハウスメーカー時代に)会社から大幅な値引きを取ってきたものです。

 

熱心にお願いした結果、別途金額などの発生が無く、条件を外してくれた場合もあります。

 

ですので、どうしてもその土地が気に入り、建築条件の会社以外で建てたい場合は、あきらめないで建築条件を外せるかチャレンジしてみましょう。

 

その時のコツをお伝えします。

 

 

【建築条件を外すコツ】

・まずは売主のなるべく権限のある方に、丁重に直接お願いしてみる。

・どうしても、建てたいハウスメーカー(工務店)が別にあり、その理由(重量鉄骨で建てたい・全館空調を入れたいなど)を明確に伝える。

・ただお願いするだけではなく、「もし、建築条件を外すのが可能だとしたら何かそのための条件はありますか?」と聞いてみる。

・建てたいハウスメーカールートでお願いしてもらう。

・それで駄目で有っても、「もし条件を外すことが可能となったら、一番最初にご連絡をください」と頼む。

・その会社の決算月を聞いておき、決算月の前月に再度チャレンジしてみる。

・それでも駄目な場合でも、他の土地を探しながら、その土地がなかなか売れない状態になったら再チャレンジする。

 

 

決算月前は土地の在庫を抱えたくないので、早く売りたい時期でもあり、このタイミングで建築条件が外れたというケースも少なくありません。

 

また、ハウスメーカーとその会社の関係上で(時にはバーター的折衝にて)、建築条件が外れたことも一度ではなくあります。

 

あきらめずにチャレンジしましょう。

 

 

まとめ

 

土地悩みすぎる さんへ

 

いやあ そりゃあ 悩みますよね。

 

私も土地からでしたから。 妻は悩み過ぎて気持ち悪くなってました。

 

 

まとめです。

 

 

・建築条件付きの(上記のような)デメリットもよく確認する。

 

売主さんに直接「デメリットは何かかりますか?」と聞くのも良いです。

答えが返ってきたら「他には何かありませんかね」と出尽くすまで聞いてみましょう。

 

 

・どうしても建てたいハウスメーカー(工務店)が別にある場合に、建築条件を外せるか諦めないでチャレンジしてみましょう。

 

情で動く売主さんもいらっしゃいます。チャレンジしてみなければわかりません。

 

 

土地悩み過ぎ さんにとって、今一度何が一番良い優先順序なのか?

 

土地なのか? 建物なのか? より良い選択となりますように。

 

 

ユーム 永野

 

 

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