住宅展示場ではわかならい。坪単価や耐震性と同じぐらい重要なハウスメーカー選びのポイントとは?

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何故住宅展示場ではわからないのか?坪単価や耐震性と同じぐらい重要なハウスメーカーを選ぶポイントとは?

U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

こんにちは。U-hm ユーム 永野です。

 

少し時間をかけて住宅展示場をまわる際に、耐震性の次に多く訴求をされる事があります。

 

 

「うちは30年(60年)の長期保証だから安心です。」

 

「60年点検システムでアフターフォロー体制も充実しています。」

 

 

比較的に安めの中堅ハウスメーカーやどの会社も訴求してきます。

 

でもその大前提でもっと重要な事は、その長期保証をする会社自体が潰れない事ですよね。

 

この2年間は、建設業界は着工数が好景気に転じています。

 

それでも1,581社が倒産しています。

 

過去にはもっと倒産しています。

 

そして、もう間もなくその時以上の苦境がやってくる事をご存知でしょうか?

 

その事を具体的にわかって頂いた上で、住宅展示場をまわって、ハウスメーカー選びをして頂きたいと思います。

以前は不要で今はとても必要なハウスメーカーを選ぶポイント

 

ハウスメーカー選びで、今重要なのは潰れない会社を選ぶ事です。

 

何故今、それがとても重要なのでしょうか?

 

ご家族や友人にもお伝え頂きたい内容となっています。

 

 

■過去の主なハウスメーカーの倒産

 

●過去の大きなハウスメーカーの倒産・撤退

・2006年3月、野村ホーム株式会社

・2006年8月、三井物産ハウステクノ株式会社

2009年1月、株式会社富士ハウス

 

2006年と言えば、好景気が持続し11月にはいざなぎ景気(4年10ヶ月)を超える戦後最長の好景気を記録した年です。

 

野村不動産の子会社である野村ホーム株式会社は外貼り断熱工法を牽引していた会社でした。

 

いわゆるストロングポイントを持ったハウスメーカーでした。

 

通称三井ハウスも三井物産の子会社であり、在来木造の名実共に高品質の家づくりをしていた会社です。

 

私の先輩も三井ハウスを建てており、恐らく現時点でもTOPとも言える程、内装のグレードが高いハウスメーカーでした。

 

共に、超大手親会社の住宅事業を担う会社でしたが、戦後最長の好景気時期でも思う様に利益を伸ばせず、親会社による早い見切りの撤退でした。

 

 

翌年2007年に、アメリカでサブプライムローン問題(低所得者向け住宅ローン証券焦げ付き問題)が発生。

 

さらにその翌年の2008年9月にリーマンショック(アメリカでは金融危機の中、名門証券会社リーマンブラザースが経営破綻)をきっかけに世界同時不況となった事は皆さまの記憶に残っていると思います。

 

私は当時ハウスメーカーに努めていました。

 

住宅展示場にある私が担当したモデルハウスの4軒隣が富士ハウスでした。

 

当日の朝まで倒産の事を知らされていなかったらしい社員がモデルハウスの前で呆然と立っていたという痛々しい事態となり、TVでも連日の様に工事中のお施主様やオーナー様の悲痛なインタビューや怒りが報道されました。

 

その富士ハウスだけでなく、建設業界では工務店や下請け関連業者も含めて倒産が相次ぎました。

 

<建設業界倒産企業数>

・2008年:4,467社

・2009年:4,087社

 

因みに、近年は景気回復していると言われおり、特にオリンピック需要等により、着工数も伸びた2016年の建設業界の倒産数は1,581社でした。

 

 

■2019年後半から高まる!?倒産リスク

 

リーマンショック後、かなり厳しい状況の中で、株価が急落したり、先行投資で住宅用地を大量に購入したり、建売を量産して在庫を多く抱えたりなど、倒産すると噂されるハウスメーカーも出てきました。(風評被害になるといけませんので、名前は控えさせて頂きます。)

 

そういった住宅メーカーもなんとか生き残ってこれたのは、2011年3月11日の東日本大震災後の復興需要や、2014年4月消費税8%への増税前の駆け込み需要であったとも言われております。

 

実際に下表のとおり、2011年の東日本大震災後の12年と13年の新設住宅着工戸数は非常に大きな伸びとなっています。

 

2014年4月に大きく落ち込みましたが、これは注文住宅の場合は2013年の9月までに請負建築工事契約を結ぶと消費税が増税前の5%で済む為、需要が前倒しになった為です。

 

つまり、消費税UP前の駆け込み需要は2012年の後半から2013年の9月頃までの間に起きたので、実際の消費税が上がった2014年には大きく落ち込んだ訳です。

 

その直後に、2015年1月1日以降の相続税と贈与税の改正により、住宅の着工数は回復する事になります。

 

ここでは簡単に申し上げますと、資産をお持ちの方の相続税が高くなり、贈与税の税率が安くなったり、その適用を受ける対象者が増えたのです。

 

それにより、親の援助で家を建てたり、特に賃貸住宅の需要が高まり、この業界を大きく支える事になりました。

 

実は近年はこういった好条件が重なり、何とか生き延びたハウスメーカーや工務店も多いと言えます。

 

■新設住宅着工数

年度  戸数 前年比
2010 819,020 5.6
2011 841,246 2.7
2012 893,002 6.2
2013 987,254 10.6
2014 880,470 -10.8
2015 920,537 4.6
2016 974,137 5.8

※国土交通省資料より抜粋

 

現状はどうかと言いますと、賃貸住宅の需要は既に下降線となり、着工数は前年対比で特にこの半年程は落ちています。

 

■新設住宅前年比

期間➀ 戸数 前年比
2016.1 – 28.11 888,831 6.6
1017.1 – 29.11 887,890 -0.1
期間➁ 戸数  
2016.4 – 28.11 672,441 7.0
2017.4 – 29.11 664,600 -1.2

 

これを見るとそれ程大きな落ち込みではないと思われるかもしれません。

 

ではマンションや分譲住宅を除き、持家と賃家に絞ってみるとどうでしょうか?

 

■持家と賃家(かしや)の着工数推移と前年比

  持家 前年比 賃家 前年比
16.11 25,993 2.7 38,617 15.3
12 23,890 6.5 34,475 2.2
17.1 20,228 -0.2 31,684 12.0
2 21,322 1.6 30,842 6.8
3 21,468 -3.6 33,937 11.0
4 23,751 0.8 36,194 1.9
5 23,846 1.5 32,956 1.6
6 26,037 -3.4 35,967 -2.6
7 25,370 -5.7 36,365 -3.7
8 24,379 -7.4 34,968 -4.9
9 24,883 -2.7 37,521 -2.3
10 24,807 -4.8 38,017 -4.8
11 24,904 -4.2 37,508 -2.9

 

実感はともかく、世間の景気指標は良い状況です。

 

それにもかかわらず、持家と借家は上記の様に対前年比の着工数がマイナスとなっております。

 

ハウスメーカーの部所長の方から、次の消費税増税前の駆け込み需要に期待をしているという声も聞きます。

 

前回は17年ぶりの消費税増税であり、大きな需要となりました。

 

2019年10月(請負契約は4月から)の消費税10%への増税予定では、前回よりも5年半程しかたっていなく、前回の増税前に既に家を建てたり、建替えた方が多いので、前回程の需要にならないという見方もあります。

 

先日UPさせて頂いた記事の通り、今までのオリンピック開催国各国の事例によれば、開催年と翌年は経済的に厳しい状況が予測されます。

 

☞家を建てるべきは消費税UP前?オリンピック後?検証してみました。

 

2016年に約97万戸の新設住宅戸数でしたが、これも近い将来、大手研究機関の野村総合研究所では2014年当時の分析ですが、2025年には62万戸台に激減すると予測されています。

 

因みに同研究所の2014年の推測では、2016年度は約87.2万戸でした。実際は97万戸ですので、本来の人口の持つ住宅新設のポテンシャルが前倒しになっていると考えると、その後のリバウンド(激減)も心配されます。

 

 

■今ハウスメーカーを選ぶ際の重要ポイント

 

まさに今まで以上に合併や吸収も一部生じるのでしょうが、ハウスメーカー・工務店が淘汰される時代となる事が予測されます。

 

耐震性も、坪単価やトータル費用も大切です。

 

それと同様に、大手だから、有名だからは関係なく、危ない会社を選ばない。生き残る事ができるハウスメーカーを選ぶ事が肝要なのだという事をわかって頂けましたでしょうか?

 

中には、建物が建って住み始めれば、そのハウスメーカーは潰れても構わない。

長期保証も要らないし、メンテナンスも自分で他に頼むという方もいらっしゃるかもしれません。

 

私の父親が建てた会社も既にありませんが、建てた会社が倒産してしまうデメリットはそう単純なものでなく、色々な事に影響していきます。

 

次回はその事を知っておいて頂きたいと思います。

 

また、具体的に潰れないハウスメーカーの選び方もお伝えできればと考えております。

 

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