2018年度の住宅ローン減税はどれだけお得なのか?

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■2018年度:住宅ローン控除の具体的なメリット額と条件とは?

U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

こんにちは。U-hm ユーム 永野です。

住宅ローンを借りて、注文住宅を新築する(建替える)という方向けに、住宅ローン控除をなるほどと簡単に理解できるようにご説明させて頂いております。

例えば、そのメリットは4500万の住宅ローンを借り入れした方が、10年間で約400万円近くの減税効果があったりするというものです。

その内容や条件もこちらでわかります。

 

1. 住宅ローン減税とは?

 

住宅ローン控除とは「新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例」の事ですが、簡単に言いますと、毎年みなさんが払っている所得税が安くなるというものです。

 

注文住宅の計画初期段階ではまだ読まなくでもよいと思いますが、正確な定義を記しておきます。

 

■住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)の正確な定義とは?

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、平成33年12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たすときにおいて、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

 

今現在は、10年間その所得税が安くなるという制度です。

 

 

2. 住宅ローン減税の要件とは?

 

ではどういう要件を満たせばそのメリットを受ける事ができるのでしょうか?

 

そんなに難しくはありません。

 

一年間の合計所得が3,000万以内の方が、返済期間10年以上の住宅ローンを借りて、注文住宅を建て、その家に最初から住むという方はまずそのメリットを受ける事ができます。

 

一応、こちらもその正式な条件を枠内に記しておきますが、飛ばして読み進めて頂いても大丈夫です。

 

■注文住宅で新築(建替え)する場合の要件

 

1. 新築又は所得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること


2. この特例控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること


3. 新築又は取得をした住宅の床面積(登記簿に表示されている床面積)が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が、専ら自己の居住の用に供するものであること


4. 10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務(民間の金融機関や住宅金融支援機構等の住宅ローン等)があること


5. 居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例等の適用を受けていないこと

 

 

 3.   具体的なメリットは?

 

それでは具体的にどのぐらいの所得税額が安くなるのか?をご説明させて頂きます。

 

一般的に大手と言われているハウスメーカーで注文住宅を建てる場合は、以下の特例が適用される場合が多いのでこちらでご説明させて頂きます。

 

認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例

平成26年1月1日から
平成33年12月31日まで
10年 1から10年目
年末残高等×1%
(50万円まで)
(注)住宅の取得が特定取得以外の場合は30万円まで

 

例えば住宅ローンの借入残高が4000万だとすると、MAX40万円分のメリットがあるという計算になります。

 

当初10年間、ローン残高が4000万以上であれば、10年でMAX400万の所得税が軽減されます。

 

(表右下の注)「住宅の取得等が特定取得以外の場合は30万円 」とあります。

これは消費税が8%が課された場合の住宅の取得であれば特定取得となりますので、気にされなくても大丈夫です。

 

 4.   住宅ローン減税の注意事項とは?

 

ここで注意事項をおさえておきましょう。

 

|住宅ローン減税は貴方の所得税額が基本上限

 

一番重要なのは、あくまでも貴方の所得税額から控除される制度という事です。

 

つまり、先述の計算上年40万の控除ができる人でも、毎年払っている所得税が30万であれば、30万が基本的な上限であるという事です。

 

では貴方の所得税額とは?

 

簡単に知る方法があります。

 

一般的に会社や企業にお勤めの方は源泉徴収票を12月か1月に受け取ると思います。

 

その右側に源泉徴収税額とあり、これが貴方のその年の所得税となります。

 

本当は40万税金が安くなるはずだったのに、所得税の上限の30万だけ・・・

 

という方には、今の住宅ローン減税には救済的制度があります。

 

 

|貴方の所得税+住民税分も安くなる!

 

所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

 

所得税の課税総所得金額等×7%(最高13.65 万円)までを住民税から引く事ができるのです。

 

課税所得金額とは源泉徴収票の左側に給与所得控除後の金額とありますので、そこからその隣の所得控除額の合計額を引いた金額になります。

 

例えば給与所得の源泉徴収票に下の表の様に記載されている場合、

 

➀支払金額 ➁給与所得控除後の金額 ➂所得控除後の合計額 ➃源泉徴収税額
7,000,000 5,100,000

1,300,000

332,500

 

➁510万-➂130万=380万

 

つまり380万が貴方の課税所得金額となります。

 

その7%は26.6万円ですが、住民税から引ける上限は13.65 万円です。

 

年収700万の方の場合、ご夫婦お二人の生活のや、お子様二人いる場合も住民税は一般的に30万円以上になるケースが多いです。

では、住民税からの控除の上限13.65万円引けるかと言うと違います。

 

上記の通り、本来40万まで住宅ローン減税額がある場合はそれが上限ですので、所得税額が30万の場合は、所得税から30万、住民税からは13.65万円ではなく10万円の控除となり、合わせて40万円控除できる事になります。

 

40万の税金が控除されるとは、40万の支払をしなくて済む事になります。

 

 

5. 住宅ローン減税には大きく2種類ある。

 

住宅ローン減税には、一般住宅と認定住宅を対象とした2種類があります。

 

大手ハウスメーカーの場合は、認定住宅となる場合も多いので、今までの項目ではそちらで計算してきました。

 

違いは下の様に控除額の上限が年40万か50万かにあります。

 

■一般住宅のの新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例

平成26年1月1日から
平成33年12月31日まで
10年 1から10年目年末残高等×1%
(40万円)
(注) 住宅の取得等が特定取得以外の場合は20万円

 

 

■認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例

平成26年1月1日から
平成33年12月31日まで
10年 1から10年目
年末残高等×1%
(50万円)
(注) 住宅の取得等が特定取得以外の場合は30万円

 

認定住宅となる基準もそんなに難しくないので大手ハウスメーカーで無くても、認定住宅となるケースも少なくありません。

 

但し、一般住宅であっても認定住宅であっても、その効果の違いは年収や借入額によって違います。

 

具体的に比較してみます。

 

■年収800万の場合の比較

□一般住宅と認定住宅の住宅ローン控除額比較➀
借入額 4,000万円 4,500万円 5,000万円 5,500万円
一般住宅 332万円 347万円 350万円 350万円
認定住宅 332万円 347万円 350万円 350万円
試算前提:扶養家族3人(配偶者+16~18才子2人)、金利2%、返済期間30年、元利均等返済

この場合、一般住宅も認定住宅も住宅ローン減税においてはメリットは同じとなります。

 

■年収900万の場合の比較

□一般住宅と認定住宅の住宅ローン控除額比較➁
借入額 4,000万円 4,500万円 5,000万円 5,500万円
一般住宅 342万円 376万円 393万円 400万円
認定住宅 342万円 385万円 427万円 457万円
試算前提:扶養家族3人(配偶者+16~18才子2人)、金利2%、返済期間30年、元利均等返済

 

この様に、扶養家族等の条件にもよりますが、年収が高く、借入額が多い場合のみに認定住宅のメリットが住宅ローン減税に反映されます。

 

認定住宅には、この住宅ローン減税の他に以下のメリットもありあます。

 

□登録免許税の軽減


 所有権の移転登記・保存登記の登録免許税が軽減されます。

 

□不動産取得税の軽減

 一般住宅であれば1,200万円の控除ですが、長期優良住宅であれば1,300万円の控除となります。

 

□固定資産税の軽減

 固定資産税は、一般住宅であっても1/2に軽減されているのですが、軽減期間が3年のところを5年となります。(マンションであれば、5年のところが7年となります。)

 

□地震保険

 地震保険は任意加入ですが、入る場合は割安となります。

 

□フラット35S(住宅ローン)の融資

 金利優遇を受けられるメリットもあります。

 

その他、将来売却をする時などの評価も一般住宅よりも上がる可能性もございます。

 

6.まとめ

 

実際に住宅ローンを借りている方の多くは、その減税の事は普段は忘れていて、年末年始にその有難みを感じて、得した気分になるものです。

 

年間数十万円の浮いた分を住宅ローンの繰り上げ返済に回すとさらに金利支払い額が減る事になります。

 

借りるという負担感を背負うだけでなく、少しはその気持ち面も軽減できるという事が住宅ローン減税のもう一つのメリットとも言えます。

 

最後に賃貸併用住宅の場合の注意点です。

今は、賃貸併用住宅の自宅部分を50%超でなくても組める住宅ローンもあります。

但し、この住宅ローン減税は自宅部分は50%超である事が条件であり、全宅の住宅ローンの内、この減税対象となるのは自宅部分の割合のみとなりますのでご注意下さい。

 

以上が住宅ローン減税についてですが、ご参考となりましたでしょうか?

 

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