危ない会社。生き残る可能性の高いハウスメーカーの見分け方 |
こんにちは。U-hm ユーム 永野です。
大手研究機関によりますと、近年約97万戸前後であった新設住宅の着工数が、2025年には約62万戸まで激減するとされています。
大手ハウスメーカーの上層部の方々とも話をしていても、今よりも10年も経たずに、約30万戸の新築工事が無くなるであろう市場への危機感を持たれています。
以前に野村ホームで建てた人も、三井ハウスで建てた人も、まさかその会社が潰れると思っていなかった事でしょう。
危ないハウスメーカーを見分け、より生き残る可能性が高いハウスメーカーでマイホームを建てて頂きたく、この記事をご参考にして頂ければと思います。
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１．野村ホーム、三井ハウスの全面撤退に学ぶ。大手企業内ハウスメーカーは要注意
この章の結論としては、親会社の1事業部門のハウスメーカーや工務店は特に注意が必要という事です。
野村不動産の住宅事業部門であった野村ホームも、三井物産の三井ハウスも、当時、住宅展示場をまわって家を建てる事を考えていた方は、まさか両社が全面撤退するとは誰も思っていなかったのではないでしょうか？
野村ホームは外断熱工法を大きな強みとし、三井ハウスは非常に高品質な住宅を売りにした当時の有名ハウスメーカーでした。
2006年は戦後最長の好景気を記録した年でした。その様な追い風の時に、野村不動産と三井物産は、今後ますます厳しくなると予測される住宅業界において、勝ち組に入るのは厳しいという決断を下し、注文住宅という市場に見切りをつけた形となりました。
これが教訓です。
この業界は今後、非常に厳しくなっていきます。
野村不動産や三井物産の様に、親会社がこの国内における注文住宅に見切りをつける可能性もございます。
ただ、これだけ大きな親会社の場合は、仮に子会社が倒産しても保証の範囲内での最低限の対応はしてくれる可能性はございます。
特に上記２社の場合、景気が非常に良い時の撤退でしたので、親会社に十分な余力があったこともあり、賛否両論あると思いますが、契約者の方々に比較的誠意を感じられる対応ができていたのかもしれません。
但し、ブランドが自慢だった我が家が、一転して潰れた会社の家というレッテルが貼られた事になり、ご家族も風評被害を受けられたという話もございました。
特にそのハウスメーカーが親会社100％出資の子会社であったり、企業の一事業部の場合は、企業本体を守る為に、事業撤退となる可能性が強まります。
近年伸び悩んでいる様なハウスメーカーや工務店の動向にはより注意をしておいたほうが良いと言えます。
誤解はして頂きたくないのですが、あくまでも参考までに親会社の一事業部門や100％出資会社であるハウスメーカーの例をあげさせて頂きます。
□住友不動産の注文住宅事業本部
「J・URBAN」などの注文住宅を扱う住友不動産の一事業部門。
住友不動産株式会社と言えば、三井不動産、三菱地所に次ぐ大手企業です。
2016年、住友不動産全体では4期連続の増収増益の中、注文住宅部門は2,761棟で前年比▲4.2％でした。
住友不動産の決算報告の中では、リフォーム事業の「新築そっくりさん」と合わせた事業部門として計上されており、同社の部門ごとの利益発表でも唯一のマイナス計上となっています。
□三菱地所ホーム株式会社
三菱地所１００％出資の子会社。
住友不動産同様、2016年の親会社は大幅増収増益でした。
その中で、三菱地所は対前年比の経常利益は約▲17.9％、受注棟数も約▲14.7％の454棟でした。
□スウェーデンハウス
株式会社トーモクの１００％子会社
段ボール事業を本業とする親会社の株式会社トーモクの経常利益は連結決算にて2016年度約5.17％と好調でした。
そのうちの売上の約26.8％を占める住宅部門の営業利益率は前期比▲2.5％、営業利益率は約1.88％にとどまっており、親会社の利益率を下げる結果となっています。
繰り返しとなりますが、誤解をして頂きたくないのは、決して、上記の会社が危ないという事ではなく、皆さまには今後、どういう所を注意して頂きたいのかをわかって頂く為の例としてあげさせて頂きました事をご承知下さい。
2015年、2016年と相続税及び贈与税の改正需要や、オリンピック景気への期待感もあり、賃貸を含めて住宅業界全体的に2014年よりも大きく飛躍した2年でしたので、危機的状況であるという訳では全くございません。
2017年度は住友不動産や三菱地所に関しては、マンションやビルの賃貸及び販売、不動産の仲介の各事業部門が全て連続増収増益となっています。
但しその需要も既に終焉となりつつあります。
ここでわかって頂きたい事は、そのハウスメーカー自体の業績だけでなく、親会社（企業のメイン事業）の業績がどうかに注目をして頂いた方が良いという事です。
2025年前後には今よりも年間約３０万戸も新設工事が減る事が確実視されている中、親会社も厳しい時代を迎える言わざる負えません。
各大手企業とも事業展開の改善や、新規事業への注力など既に動いております。
もし、2020年のオリンピック景気後退以降に、注文住宅部門がマイナスの事業であれば、野村ホームや三井ハウスの様な事もあり得るという事は否定できないのではないでしょうか？
注意深く、親会社の動向も確認しておいた方が良いかと思います。
人気サービスのご案内後に、富士ハウスに学ぶ危ないハウスメーカー・工務店についてです。
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２．富士ハウスの倒産に学ぶ。先行投資の多いハウスメーカー・工務店はリスク大
この章の結論は、消費税増税の駆け込み需要を見込んでハウスメーカーや工務店がいつも以上に土地を仕入れ、建売などの在庫を多く抱えている場合に特に注意が必要であるという事です。
その住宅メーカーの経営状況次第ですが、工場建築や拡大などの大きな先行投資をしている場合も注意が必要です。
前回の消費税8％への増税の時は、の1年近く前から土地を多く購入し、それがどんどん完売していくという状況もありました。
前回は約17年ぶりという消費税増税のインパクトがあり大きな需要となりましたが、今回の増税は前回の約5年半程しか経っていなく、比較的短い期間となります。
前回の増税前に既に家を購入している方も多く、今回どれだけの需要があるのかは不透明な部分があります。
また、既に2019年にはオリンピック景気が頭打ちとなっている可能性もあり、その兆候もございます。
そしてこの30年間のオリンピック開催国では、米国（アトランタ）以外のすべての開催国にて、開催年には経済成長率が落ちています。
逆に、注文住宅の場合は2019年の3月までには請負契約をしていないと増税になる予定ですので、今年から計画を進める方も今後増えてくるでしょうから、まだ景気下降感はなく、需要が増えるかもしれませんので、予測は難しいです。
（震災などは除く）一番怖いのは、世界情勢です。
消費税増税前の需要に合わせて、既に工務店やハウスメーカーが先行投資で用地を多く購入している動きがありますが、万が一、世界経済が暗局化する事態となった場合、余剰体力が無い企業ですと、在庫を多く抱え窮地に追い込まれます。
今後、自社物件を多く売り出している＝在庫を多く持っているハウスメーカーや地場工務店などは、国内及び世界経済の動向を含めて注意しておく必要があります。
因みに、2009年1月に倒産した富士ハウスは、その前年に国土交通省の超長期住宅（200年住宅）先導的モデル事業に認定されている様な会社でした。
つまり国からとても長持ちするようなハウスメーカーですと認定された翌年にその会社自体が倒産したのです。
住友林業や一条工務店、三井ホームとも競合していて、特に住友林業や三井ホームにとっては値段的には勝てない、少し安めの中堅ハウスメーカーでした。
いつも、モデルハウスの前にスタッフや営業マンが立って、真夏も真冬もどの会社にも負けない程、呼び込みを一生懸命していました。
倒産した原因は「名古屋工場」という非常に大がかりな設備投資による資金繰りの悪化と、平成20年に入ってからは資材の高騰が要因であったとされています。
まさに現在は建築コストが高騰しており、各企業は苦しんでいる状況ですので、こういった大型の先行投資をしているような企業、特に中堅的ハウスメーカーで家を建てようという方は注意深く観察をする事をお薦め致します。
富士ハウスで契約をした方の苦しみや怒りは連日のようにTV報道されていた訳ですが、そうならない様に自己防衛、自己分析もしておいて損はないかと思います。
生き残るハウスメーカーの選び方は、ユーム無料サービスのご案内の後にお伝えさせて頂きます。
■良く読まれている記事
・自分達でできるより良い住宅展示場見学のコツ【モデルハウス見学の5つの残念と一番の問題点と対策】
・2分でわかる【本当に地震に強い】ハウスメーカーの見分けるコツ
・ハウスメーカー選び7社検討の末【選んだ理由と断った要因実例】
・【実例報告】土地探しとハウスメーカー選びのコツが凝縮！
・地価・建築費・金利から検証！【家を建てるのはオリンピック後？】
・ユームがおすすめする【ハウスメーカー5選とその理由】
・土地探しで後悔しないための【土地探しの必勝法】
・失敗しないための 住宅ローン【事前（仮）審査】の注意点とポイント
・知っていれば得する今家を建てる際の【補助助金・減税・優遇制度】
３．生き残る事ができるハウスメーカーを選ぶ方法
専門的には色々な指標で危ない会社や倒産する可能性の少ない会社を見極める判断指標があります。
例えば、経営安全率や自由資金比率などです。
ここではもっと簡単に自分でも調べる事ができ、より住宅業界の現状に即したチェック項目を下の方の表に示させて頂きます。
※その前に、自分で各社の経営安全率を調べたいという方の為に。
（ここは読み飛ばして頂き、下の表組を見て頂いても大丈夫です。）
□経営安全率の求め方と意味
経営安全率（%）＝経常利益÷限界利益×100
で求められます。
限界利益とは、以下のいずれかとなります。
1.限界利益=売上-変動費
2.限界利益=固定費+利益
大手ハウスメーカーの場合、決算書は公開している場合も多いですので、
ご自身で計算をしてみる事もできます。
その計算で、経営安全率が5%あると、経常利益が5%減少しても赤字にはならないということです。つまり経営安全率が高いほど倒産しにくい会社であり、体力のある安定性の高い会社だと判断できます。
■ハウスメーカーが安全かどうかをチェックできる項目
※大手ハウスメーカーなどではインターネットでも調べる事が出来ます。
※気に入ったハウスメーカーや工務店ができたら、下記の質問をすれば、営業マンが知らなくても調べて教えてくれます。
※積水ハウスを例に説明させて頂きます。
■生き残る事ができるハウスメーカーを選ぶ基準 |
☑現在の経常利益率が5％以上あるか？ |
| 例）積水ハウスは9％以上。非常に健全な状態である。 |
☑自己資本比率が高いか？※自己資本比率（%）=純資産÷総資産×100 純資産（返済不要なお金） 業種によって平均値は変わるので一概には言えませんが、一般的に自己資本比率が50%を超えていると倒産リスクがほぼ無い超優良企業とされ、40%以上だと倒産リスクの少ない優良企業だと判断されます。ちなみに中小企業だと15%前後が自己資本比率の平均と言われています。 |
| 例）積水ハウスは50.5％以上。自立性が高い。 |
☑売上に対する国内戸建て住宅のシェアが５０％以下か？激減する戸建て住宅に頼りすぎていないか？ |
例）積水ハウスの戸建て18％前後 、賃貸住宅約21％。他社と比べてもリスク分散されていると言える。 |
☑海外への販路拡大はどうか？ |
例）積水ハウスの場合 ・国内需要が先細る中、米国、オーストラリア、中国、シンガポールに進出している。 ・18年１月期からの３年で海外事業に１兆円強を投じ、20年１月期の海外売上高を17年１月期の2.2倍の４千億円規模に高める計画であるが、それが成功するかどうかは重要である。 |
☑独自の強みはあるか？ |
例）積水ハウスの場合 ・圧倒的な知名度がある。最大手というイメージと実績からくる信頼感がある。 ・実際の商品性に絶対的な強みがあるとは言えないが、外壁ロッキングパネル工法などの大和ハウスとは違う売りもある。 |
☑ 予測される大震災時にリスク分散されているか？ |
例）積水ハウスの場合 ・本社の大阪と東京支社を中心に、全国に分散されリスク分散も国内TOPレベルである。 |
今後、貴方が気になるハウスメーカーが出てくれば、少なくとも上記の項目をチェックする事をお薦め致します。
私の実家を建てた（当時有名であった）会社も既にありません。
100年は長持ちしますという営業マンの話を、父親が信用して建てたとの事でした。結局は劣化が激しく、リフォームの見積も1000万以上は優に超えたので、建替えをせざる負えませんでした。
皆さんにはそうなって欲しくないです。
長期保証を継続でき、将来、万が一の時の売却や貸すなどの場合に資産価値となるようなハウスメーカーを貴方が選ばれる事を今後も応援してまいります。
ご参考までにこちらもどうそ。
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・失敗しないための 住宅ローン【事前（仮）審査】の注意点とポイント
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追伸
先日も、最初は安いメーカーで検討されていた方が、老後に万が一、お金が必要になった時に家を売ったり、人に貸したくなった時に、資産価値がある家を建てたいという事で、お手伝いをさせて頂きました。ご紹介の2社がかなり金額面も頑張ってもらい、先日既にそのうちの1社で上棟を迎えました。
この無料サポートにご興味ある方は次のサービス案内をどうぞ。
はじめまして。U-hⅿ ユーム 永 野 とはこんな人物です。
現一部上場情報システム関連企業で新人約100人中トップセールス
ニュービジネス協議会理事（当時）の方の新規起業をNO2として最初から手伝うも失敗
（トップ逃亡。20代前半で数百万円貸したお金も戻らず、給料も数か月無し。いい勉強料と思いこむしかなかったです。トホホ）
外資財閥系情報サービス企業で約300人中トップセールス
（と言っても、この頃はまだまだ仕事の本質が分かっていませんでした。
根性だけはあったと思いますが、めちゃくちゃ半人前の営業担当者でした。
広島に新設の営業所長となり、超ド級のブラック企業を新拠点から改革しようとしました。が、力不足で失敗。所長を降ろされ退職。人生で大きな挫折感を味わいました）
一分一秒を争うレストラン・病院の厨房に関して、HACCP(危害要因分析必須管理点）に基づき動線設計・環境改善提案を5年
（メニューごとに少しでも効率的で、使う人がより楽な動線・環境を考える経験は今の仕事にとても生きています。特にO157などのウイルスを削減する提案は重要な仕事だと思います。が、厨房から見る華やかなレストランの客室がなんとも輝いて見えたことか。一生の仕事として、空間やインテリアのトータル的な仕事がしたくなりました。）
住宅ローンから注文住宅のトータルサポートを20年以上しております。
◯大手ハウスメーカー時代
大手ハウスメーカー時代は、担当の設計士の提案と私の提案と両方提示することが多かったです。
事実上、約7割の方は私の間取り案を採用されています。
最初の10年ほどは良く設計士とぶつかってました。
後半は設計士案を尊重しつつ、より良い案が捻出できれば、さりげなくそれを採用してもらう術を身に着けました。
設計士との良いコラボの関係を築くのが得意となりました。
上長からは、図面描くよりもっと新規営業してくれと何度も言われました。
（どのお偉いさまも諦めていただきありがとうございました。）
契約後も、予算上の要望が実現ができないとなると、その解決が最高の快感でした。
上長からは、契約後は設計士に任せて、新規営業してくれと何度も言われました。
（どのお偉いさまも、あきれて自由にさせていただいてありがとうございました）
間取り設計は、中学生のときに将来の3階建マイホームを描いたのが最初です。
いわゆる営業的PRよりも、予算内で問題解決の間取り案の捻出は誰にも負けない自信があります。
お試しあれ。
とはいえ、注文住宅はプランだけ良くてもダメです。
形なき状態から主に会話をベースとして、数千万円、億単位の家をつくるわけです。
進め方や施主や社内・社外関係者との連携プレイ、最善の資金計画やプランニング、施工などなど、難易度はものすごく高いです。
私も失敗・後悔して、お施主さんを怒らせてしまったこともあります。
施主本位で動いていたつもりが、組織の理論の流れに組み込まれてしまったと後悔した時もあります。
後半のマネジメントの苦しみと嬉しさを含み、深い反省と改善の繰り返しの16年半でした。
ただし、商品である構造や会社のフォロー体制など、その良さを嘘つく必要がなく、施主との関係を築いてこれたのはとても幸せでした。
今もなお仕事を通じて、良好な関係を継続させてもらっています。
ときに厳しく物言いもしていますが、感謝です。
◯起業
熊本地震のボランティアに妻と行ったことが大きな転機となりました。
ネットでは、地震に強い家の表面的だったり、過った情報が氾濫しています。
本当に地震に強い家とはなにかをもっと広く伝えたい。
ひと家族でも多く、本当に安心できる暮らしをしてもらいたい。
と強く思い、妻も周囲もまさかの起業でした。
現在、u-hm株式会社を経営しております。
ミッションは
■ミッション 本当に地震に強い家とは何かを広く伝え、 一人でも多く、より災害に強い家で暮らしていただく
|
です。
そのために、WEBメディア「注文住宅アカデミー」WEB住宅展示場u-hmユームを運営しています。
特に耐震性関連の記事は年間35万回ほど読まれ、国内で注文住宅を建てる数の約半分ほどの読者数を達成（googleアナリティクスによる）しています。
少しは、ミッションを達成できているという実感があります。
（最初は まったく 読まれていませんでした。うれしい。読者にもスタッフにも感謝）
とはいえ、この注文住宅の業界はまだまだクレーム業界とも言われています。
実際大手やローコスト関係なく、お施主様とハウスメーカーのトラブルは跡を絶ちません。
優秀な営業担当も設計士もミスはします。
そこで、起業当初からユームのサブミッションは
■サブミッション 失敗・後悔せずに、普通以上の満足な家づくりを支援する
|
です。
今も土地購入のご相談やハウスメーカー選び、資金計画、ハウスメーカーのプランなどのご相談や、契約後にプランを最終決定する前のセカンドオピニオンの提供を日々行っております。
ほぼ全国対応です。
全国の方から、ただ単に参考となったという感想ではなく、
「ユームさんに相談できて助かった」
「こんなにセカンドオピニオンをもらえると思っていなかったので感動しました」
という本当に嬉しい多くのお言葉をいただいております。
それが生きがいとなり、スタッフと共有できているのが大きな幸せとなっております。
今後は、より多くの方のご相談を受けているので、AIによる注文住宅コンシェルジュ/質問・相談自動応答サービスを本気で導入計画中です、
◯その他
施主の立場経験を2回
（注文住宅はまだまだ勉強中。本当に奥深い。寝る前や疲れた時は3回目の家づくり案をニヤニヤと練っています）
妻に家事をしていると認めてもらって？ 3年半
（サーフィンする時間が欲しく、家事の時短化研究中）
賃貸を満室運営13年以上
（コンセプト型の賃貸としてデザインすることで、借りている方も本当に良い方です。ありがたや）
マイホームを楽しんでいるハワイ島大好き大人サーファーです。
（当分いけないので、庭のヤシさん達みて癒やされている。70歳になってもサーフィン愉しむぞ）
※家づくりが大好きなハウスメーカー経験者の方、会社よりも顧客の満足重視でやってきたと自負ある方限定で、スタッフ（正社員からホームワークまで）募集中です。まずは募集内容をお問い合せください。
今は白髪を染める時間ももったいないので、もっと白髪あり。
（最近の研究）
・究極に家事が楽になる新しい仕組み
・予算内で新しい最高の間取りの研究
・家育（いえいく：永野の造語）の仕組み
・暮らしにおいて満足継続システムの開発
・家が稼いでくれる新しい仕組み
（今四苦八苦していること）
・注文住宅系youtuberへの挑戦（スタッフから「もっと笑って」「言葉かまないで」など、煽られ怒られつつ）
・赤ちゃん猫育て（心配し癒やされの繰り返しつつ）
U-hm株式会社
本社：東京都渋谷区広尾1丁目7番20
DOTビル２F
※リゾートオフィスあり
※国内ほぼ全域対応
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