潰れそうなハウスメーカーを見分け、長期保証を継続できる注文住宅を建てる方法

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危ない会社。生き残る可能性の高いハウスメーカーの見分け方

U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

こんにちは。U-hm ユーム 永野です。

 

前回の記事では、住宅業界における2019年問題、4つのリスクが同時に来るという事をお伝えさせて頂きました。

 

私の実家を建てた(当時有名であった)会社も既にありません。

 

長持ちしますという営業マンの話を父親が信用して建てたとの事でしたが、結局は劣化が激しく、リフォームの見積も1000万以上は優に超えたので、建替えをせざる負えませんでした。

 

皆さまにはそうなって欲しくないです。

 

野村ホームで建てた人も、三井ハウスで建てた人も、まさかその会社が潰れると思っていなかった事でしょう。

 

危ないハウスメーカーを見分け、より生き残る可能性が高いハウスメーカーでマイホームを建てて頂きたいと思います。

 

 

 潰れないハウスメーカー選びの為の注意事項と基準とは?

 

■年間30万戸の新築工事が無くなる時代のハウスメーカーの選び方

 

大手研究機関によりますと、昨年度約97万戸であった新設住宅の着工数が、2025年には約62万戸まで激減するとされています。

 

この非常に厳しい業界の中でどういうハウスメーカーは注意した方が良いのでしょうか?

 

また、生き残る可能性が高い会社はどうしたらわかるのでしょうか?

 

 

■大手企業の一つの事業組織体である会社は要注意

 

野村不動産の住宅事業である野村ホームも、三井物産の三井ハウスも、住宅展示場をまわる方で、まさか全面撤退するとは誰も思っていなかったのではないでしょうか?

 

戦後最長の好景気を記録した2006年に、野村不動産と三井物産は、勝ち組に入るのは厳しいといち早くこの注文住宅という市場に見切りをつけた形となりました。

 

これが教訓です。

 

この業界は非常に厳しくなっていきます。

 

野村不動産や三井物産の様に、親会社がこの国内における注文住宅に見切りをつける可能性もございます。

 

それだけの大きな親会社の場合は、仮に子会社が倒産しても保証の範囲内での対応はしてくれる可能性はございます。

 

特に上記の2社の場合、景気が非常に良い時の撤退で、親会社に十分な余力があったので、賛否両論あると思いますが、比較的誠意を感じられる対応ができていたのかもしれません。

 

但し、ブランドが自慢だった我が家が、一転して潰れた会社の家というレッテルが貼られる事になり、ご家族も風評被害を受けられたという話もございました。

 

特にそのハウスメーカーが親会社100%出資の子会社であったり、企業の一事業部の場合は、企業本体を守る為に、事業撤退となる可能性が強まります。

 

近年伸び悩んでいる様なハウスメーカーの動向にはより注意をしておいたほうが良いと言えます。

 

誤解はして頂きたくないのですが、あくまでも一事業部門や100%の子会社であるハウスメーカーの例をあげさせて頂きます。

 

□住友不動産の注文住宅事業本部

 

「J・URBAN」などの注文住宅を扱う住友不動産の一事業部門。

住友不動産株式会社と言えば、三井不動産、三菱地所に次ぐ大手企業です。

 

2016年、住友不動産全体では4期連続の増収増益の中、注文住宅部門は2,761棟で前年比▲4.2%でした。

住友不動産の決算報告の中では、リフォーム事業の「新築そっくりさん」と合わせた事業部門として計上されており、同社の部門ごとの利益発表でも唯一のマイナス計上となっています。

 

 

□三菱地所ホーム株式会社

 

三菱地所100%出資の子会社。

住友不動産同様、2016年の親会社は大幅増収増益でした。

 

その中で、三菱地所は対前年比の経常利益は約▲17.9%、受注棟数も約▲14.7%の454棟でした。

 

 

□スウェーデンハウス

 

株式会社トーモクの100%子会社

段ボール事業を本業とする親会社の株式会社トーモクの経常利益は連結決算にて2016年度約5.17%と好調でした。

 

そのうちの売上の約26.8%を占める住宅部門の営業利益率は前期比▲2.5%、営業利益率は約1.88%にとどまっており、親会社の利益率を下げる結果となっています。

 

繰り返しとなりますが、誤解をして頂きたくないのは、決して、上記の会社が危ないという事ではなく、皆さまには今後、どういう所を注意して頂きたいのかをわかって頂く為の例としてあげさせて頂きました事をご承知下さい。

 

2015年、2016年と相続税及び贈与税の改正需要や、オリンピック景気への期待感もあり、業界全体的に2014年よりも大きく飛躍した2年でしたので、危機的状況であるという訳では全くございません。

 

ここでわかって頂きたい事は、そのハウスメーカー自体の業績だけでなく、親会社(企業のメイン事業)の業績がどうかに注目をして頂いた方が良いという事です。

 

昨年度は住友不動産や三菱地所に関しては、マンションやビルの賃貸及び販売、不動産の仲介の各事業部門が全て連続増収増益となっています。

 

ただし、あと7年程で年間約30万戸も新設工事が減る事が確実視されている中、親会社も厳しい時代を迎えます。

 

もし、その時に注文住宅部門がマイナスの事業であれば、野村ホームや三井ハウスの様な事もあり得るという事は否めないのではないでしょうか?

 

注意深く、親会社の動向も確認しておいた方が良いかと思います。

 

 

■購入土地や建売等への先行投資や在庫が多いハウスメーカーは要注意

 

これは、消費税増税の駆け込み需要を見込んでハウスメーカーや工務店がいつも以上に土地を仕入れ、建売などの在庫を多く抱えている場合に特に注意が必要であるという事です。

 

確かに、前回の消費税8%への増税の1年近く前から土地を多く購入し、それがどんどん完売していくという状況もありました。

 

但し、前回は約17年ぶりという消費税増税のインパクトがありましたが、今回の増税は約5年半前という比較的短い期間での予定です。

 

前回の増税前に家を購入している方も多く、今回どれだけの需要があるのかは不透明な部分があります。

 

また、既に2019年にはオリンピック景気が頭打ちとなっている可能性もあります。

 

逆に、注文住宅の場合は2019年の3月までには請負契約をしていないと増税になる予定ですので、今年から計画を進める方も今後増えてくるでしょうから、まだ景気下降感はなく、需要が増えるかもしれませんので、予測は難しいです。

 

一番怖いのは(震災などは除く)、世界情勢です。

 

消費税増税前の需要に合わせて、既に先行投資で用地を多く購入している動きがありますが、万が一、世界経済が暗局化する事態となった場合、余剰体力が無い企業ですと、在庫を多く抱え窮地に追い込まれます。

 

今後、自社物件を多く売り出している=在庫を多く持っているハウスメーカーや地場工務店などは、国内及び世界経済の動向を含めて注意しておく必要があります。

 

 

因みに、2009年1月に倒産した富士ハウスは、その前年に国土交通省の超長期住宅(200年住宅)先導的モデル事業に認定されていている様な会社でした。

 

つまり国からとても長持ちするようなハウスメーカーですと認定された翌年にその会社自体が倒産したのです。

 

住友林業や一条工務店、三井ホームとも競合していて、特に住友林業や三井ホームにとっては値段的には勝てない、少し安めの中堅ハウスメーカーでした。

 

いつも、モデルハウスの前にスタッフや営業マンが立って、真夏も真冬も呼び込みを一生懸命していました。

 

倒産した原因は「名古屋工場」という非常に大がかりな設備投資による資金繰りの悪化と、平成20年に入ってからは資材の高騰が要因であったとされています。

 

まさに現在は建築コストが高騰しており、各企業は苦しんでいる状況ですので、こういった大型の先行投資をしているような企業、特に中堅的ハウスメーカーで家を建てようという方は注意深く観察をする事をお薦め致します。

 

富士ハウスで契約をした方の苦しみや怒りは連日のようにTV報道されていた訳ですが、そうならない様に自己防衛、自己分析もしておいて損はないかと思います。

 

 

■生き残るハウスメーカーを見極める方法

 

専門的には色々な指標で危ない会社や倒産する可能性の少ない会社を見極める判断指標があります。

 

例えば、経営安全率や自由資金比率などです。

 

ここではもっと簡単に自分でも調べる事ができ、より住宅業界の現状に即したチェック項目を下の方の表に示させて頂きます。

 

※その前に一応、自分で各社の経営安全率を調べたいという方の為に。

(ここは読み飛ばして頂き、下の表組を見て頂いても大丈夫です。)

 

□経営安全率の求め方と意味

 

経営安全率(%)=経常利益÷限界利益×100

 

で求められます。

 

限界利益とは、以下のいずれかとなります。

1.限界利益=売上-変動費
2.限界利益=固定費+利益

 

大手ハウスメーカーの場合、決算書は公開している場合も多いですので、

ご自身で計算をしてみる事もできます。

 

その計算で、経営安全率が5%あると、経常利益が5%減少しても赤字にはならないということです。つまり経営安全率が高いほど倒産しにくい会社であり、体力のある安定性の高い会社だと判断できます。

 

■ハウスメーカーが安全かどうかをチェックできる項目

※大手ハウスメーカーなどではインターネットでも調べる事が出来ます。

※気に入ったハウスメーカーや工務店ができたら、下記の質問をすれば、営業マンが知らなくても調べて教えてくれます。

※例えば積水ハウスを例に挙げ説明させて頂きます。

 ■生き残る事ができるハウスメーカーを選ぶ基準

☑現在の経常利益率が5%以上あるか?

 
 ・積水ハウスは9%以上。非常に健全な状態である。

 ☑自己資本比率が高いか? 

※自己資本比率(%)=純資産÷総資産×100

純資産(返済不要なお金)

業種によって平均値は変わるので一概には言えませんが、一般的に自己資本比率が50%を超えていると倒産リスクがほぼ無い超優良企業とされ、40%以上だと倒産リスクの少ない優良企業だと判断されます。ちなみに中小企業だと15%前後が自己資本比率の平均と言われています。

 ・積水ハウスは50.5%以上。自立性が高い。
 ☑売上に対する国内戸建て住宅のシェアが50%以下か?激減する戸建て住宅に頼りすぎていないか?

・積水ハウスの戸建て18%前後 、賃貸住宅約21%。他社と比べてもリスク分散されていると言える。

☑海外への販路拡大はどうか?

・国内需要が先細る中、米国、オーストラリア、中国、シンガポールに進出しておいる。

・18年1月期からの3年で海外事業に1兆円強を投じ、20年1月期の海外売上高を17年1月期の2.2倍の4千億円規模に高める計画であるが、それが成功するかどうかは重要である。

☑独自の強みはあるか?

・圧倒的な知名度がある。最大手というイメージと実績からくる信頼感がある。

・実際の商品性に絶対的な強みがあるとは言えないが、外壁ロッキングパネル工法などの大和ハウスとは違う売りもある。

☑ 予測される大震災時にリスク分散されているか?
・本社の大坂と東京支社を中心に、全国に分散されリスク分散もTOPレベルである。

 

今後、貴方が気になるハウスメーカーが出てくれば、少なくとも上記の項目をチェックする事をお薦め致します。

 

皆さまが、長期保証を継続でき、将来、万が一の時の売却や貸すなどの場合に資産価値となるようなハウスメーカーを選ばれる事を今後も応援してまいります。

 

ご参考までにこちらもどうそ。

☞一目瞭然!生き残る事ができるハウスメーカー徹底比較

 

 

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