潰れそうなハウスメーカーを見分け、長期保証を継続できる注文住宅を建てる方法

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危ない会社。生き残る可能性の高いハウスメーカーの見分け方

U-hm住宅展示場 ハウスメーカーと住宅ローン徹底比較

こんにちは。U-hm ユーム 永野です。

大手研究機関によりますと、近年約97万戸前後であった新設住宅の着工数が、2025年には約62万戸まで激減するとされています。

大手ハウスメーカーの上層部の方々とも話をしていても、今よりも10年も経たずに、約30万戸の新築工事が無くなるであろう市場への危機感を持たれています。

 

以前に野村ホームで建てた人も、三井ハウスで建てた人も、まさかその会社が潰れると思っていなかった事でしょう。

危ないハウスメーカーを見分け、より生き残る可能性が高いハウスメーカーでマイホームを建てて頂きたく、この記事をご参考にして頂ければと思います。

 

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1.野村ホーム、三井ハウスの全面撤退に学ぶ。大手企業内ハウスメーカーは要注意⁉

この章の結論としては、親会社の1事業部門のハウスメーカーや工務店は特に注意が必要という事です。

 

野村不動産の住宅事業部門であった野村ホームも、三井物産の三井ハウスも、当時、住宅展示場をまわって家を建てる事を考えていた方は、まさか両社が全面撤退するとは誰も思っていなかったのではないでしょうか?

 

野村ホームは外断熱工法を大きな強みとし、三井ハウスは非常に高品質な住宅を売りにした当時の有名ハウスメーカーでした。

 

2006年は戦後最長の好景気を記録した年でした。その様な追い風の時に、野村不動産と三井物産は、今後ますます厳しくなると予測される住宅業界において、勝ち組に入るのは厳しいという決断を下し、注文住宅という市場に見切りをつけた形となりました。

 

これが教訓です。

 

この業界は今後、非常に厳しくなっていきます。

 

野村不動産や三井物産の様に、親会社がこの国内における注文住宅に見切りをつける可能性もございます。

 

ただ、これだけ大きな親会社の場合は、仮に子会社が倒産しても保証の範囲内での最低限の対応はしてくれる可能性はございます。

 

特に上記2社の場合、景気が非常に良い時の撤退でしたので、親会社に十分な余力があったこともあり、賛否両論あると思いますが、契約者の方々に比較的誠意を感じられる対応ができていたのかもしれません。

 

但し、ブランドが自慢だった我が家が、一転して潰れた会社の家というレッテルが貼られた事になり、ご家族も風評被害を受けられたという話もございました。

 

特にそのハウスメーカーが親会社100%出資の子会社であったり、企業の一事業部の場合は、企業本体を守る為に、事業撤退となる可能性が強まります。

 

近年伸び悩んでいる様なハウスメーカーや工務店の動向にはより注意をしておいたほうが良いと言えます。

 

誤解はして頂きたくないのですが、あくまでも参考までに親会社の一事業部門や100%出資会社であるハウスメーカーの例をあげさせて頂きます。

 

□住友不動産の注文住宅事業本部

 

「J・URBAN」などの注文住宅を扱う住友不動産の一事業部門。

住友不動産株式会社と言えば、三井不動産、三菱地所に次ぐ大手企業です。

 

2016年、住友不動産全体では4期連続の増収増益の中、注文住宅部門は2,761棟で前年比▲4.2%でした。

住友不動産の決算報告の中では、リフォーム事業の「新築そっくりさん」と合わせた事業部門として計上されており、同社の部門ごとの利益発表でも唯一のマイナス計上となっています。

 

□三菱地所ホーム株式会社

 

三菱地所100%出資の子会社。

住友不動産同様、2016年の親会社は大幅増収増益でした。

 

その中で、三菱地所は対前年比の経常利益は約▲17.9%、受注棟数も約▲14.7%の454棟でした。

 

□スウェーデンハウス

 

株式会社トーモクの100%子会社

段ボール事業を本業とする親会社の株式会社トーモクの経常利益は連結決算にて2016年度約5.17%と好調でした。

 

そのうちの売上の約26.8%を占める住宅部門の営業利益率は前期比▲2.5%、営業利益率は約1.88%にとどまっており、親会社の利益率を下げる結果となっています。

 

繰り返しとなりますが、誤解をして頂きたくないのは、決して、上記の会社が危ないという事ではなく、皆さまには今後、どういう所を注意して頂きたいのかをわかって頂く為の例としてあげさせて頂きました事をご承知下さい。

 

2015年、2016年と相続税及び贈与税の改正需要や、オリンピック景気への期待感もあり、賃貸を含めて住宅業界全体的に2014年よりも大きく飛躍した2年でしたので、危機的状況であるという訳では全くございません。

2017年度は住友不動産や三菱地所に関しては、マンションやビルの賃貸及び販売、不動産の仲介の各事業部門が全て連続増収増益となっています。

 

但しその需要も既に終焉となりつつあります。

 

ここでわかって頂きたい事は、そのハウスメーカー自体の業績だけでなく、親会社(企業のメイン事業)の業績がどうかに注目をして頂いた方が良いという事です。

 

2025年前後には今よりも年間約30万戸も新設工事が減る事が確実視されている中、親会社も厳しい時代を迎える言わざる負えません。

 

各大手企業とも事業展開の改善や、新規事業への注力など既に動いております。

もし、2020年のオリンピック景気後退以降に、注文住宅部門がマイナスの事業であれば、野村ホームや三井ハウスの様な事もあり得るという事は否定できないのではないでしょうか?

 

注意深く、親会社の動向も確認しておいた方が良いかと思います。

 

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2.富士ハウスの倒産に学ぶ。先行投資の多いハウスメーカー・工務店はリスク大

 

この章の結論は、消費税増税の駆け込み需要を見込んでハウスメーカーや工務店がいつも以上に土地を仕入れ、建売などの在庫を多く抱えている場合に特に注意が必要であるという事です。

 

その住宅メーカーの経営状況次第ですが、工場建築や拡大などの大きな先行投資をしている場合も注意が必要です。

 

前回の消費税8%への増税の時は、の1年近く前から土地を多く購入し、それがどんどん完売していくという状況もありました。

 

前回は約17年ぶりという消費税増税のインパクトがあり大きな需要となりましたが、今回の増税は前回の約5年半程しか経っていなく、比較的短い期間となります。

 

前回の増税前に既に家を購入している方も多く今回どれだけの需要があるのかは不透明な部分があります。

 

また、既に2019年にはオリンピック景気が頭打ちとなっている可能性もあり、その兆候もございます。

 

そしてこの30年間のオリンピック開催国では、米国(アトランタ)以外のすべての開催国にて、開催年には経済成長率が落ちています

 

逆に、注文住宅の場合は2019年の3月までには請負契約をしていないと増税になる予定ですので、今年から計画を進める方も今後増えてくるでしょうから、まだ景気下降感はなく、需要が増えるかもしれませんので、予測は難しいです。

 

(震災などは除く)一番怖いのは、世界情勢です。

 

消費税増税前の需要に合わせて、既に工務店やハウスメーカーが先行投資で用地を多く購入している動きがありますが、万が一、世界経済が暗局化する事態となった場合、余剰体力が無い企業ですと、在庫を多く抱え窮地に追い込まれます。

 

今後、自社物件を多く売り出している=在庫を多く持っているハウスメーカーや地場工務店などは、国内及び世界経済の動向を含めて注意しておく必要があります。

 

 

因みに、2009年1月に倒産した富士ハウスは、その前年に国土交通省の超長期住宅(200年住宅)先導的モデル事業に認定されている様な会社でした。

 

つまり国からとても長持ちするようなハウスメーカーですと認定された翌年にその会社自体が倒産したのです。

 

住友林業や一条工務店、三井ホームとも競合していて、特に住友林業や三井ホームにとっては値段的には勝てない、少し安めの中堅ハウスメーカーでした。

 

いつも、モデルハウスの前にスタッフや営業マンが立って、真夏も真冬もどの会社にも負けない程、呼び込みを一生懸命していました。

 

倒産した原因は「名古屋工場」という非常に大がかりな設備投資による資金繰りの悪化と、平成20年に入ってからは資材の高騰が要因であったとされています。

 

まさに現在は建築コストが高騰しており、各企業は苦しんでいる状況ですので、こういった大型の先行投資をしているような企業、特に中堅的ハウスメーカーで家を建てようという方は注意深く観察をする事をお薦め致します

 

富士ハウスで契約をした方の苦しみや怒りは連日のようにTV報道されていた訳ですが、そうならない様に自己防衛、自己分析もしておいて損はないかと思います。

 

生き残るハウスメーカーの選び方は、ユーム無料サービスのご案内の後にお伝えさせて頂きます。

3.生き残る事ができるハウスメーカーを選ぶ方法

 

専門的には色々な指標で危ない会社や倒産する可能性の少ない会社を見極める判断指標があります。

 

例えば、経営安全率や自由資金比率などです。

 

ここではもっと簡単に自分でも調べる事ができ、より住宅業界の現状に即したチェック項目を下の方の表に示させて頂きます。

 

※その前に、自分で各社の経営安全率を調べたいという方の為に。

(ここは読み飛ばして頂き、下の表組を見て頂いても大丈夫です。)

□経営安全率の求め方と意味

経営安全率(%)=経常利益÷限界利益×100

で求められます。

限界利益とは、以下のいずれかとなります。

1.限界利益=売上-変動費
2.限界利益=固定費+利益

大手ハウスメーカーの場合、決算書は公開している場合も多いですので、

ご自身で計算をしてみる事もできます。

その計算で、経営安全率が5%あると、経常利益が5%減少しても赤字にはならないということです。つまり経営安全率が高いほど倒産しにくい会社であり、体力のある安定性の高い会社だと判断できます。

 

■ハウスメーカーが安全かどうかをチェックできる項目

※大手ハウスメーカーなどではインターネットでも調べる事が出来ます。

※気に入ったハウスメーカーや工務店ができたら、下記の質問をすれば、営業マンが知らなくても調べて教えてくれます。

積水ハウスを例に説明させて頂きます

 ■生き残る事ができるハウスメーカーを選ぶ基準

☑現在の経常利益率が5%以上あるか?

 
例)積水ハウスは9%以上。非常に健全な状態である。

 ☑自己資本比率が高いか? 

※自己資本比率(%)=純資産÷総資産×100

純資産(返済不要なお金)

業種によって平均値は変わるので一概には言えませんが、一般的に自己資本比率が50%を超えていると倒産リスクがほぼ無い超優良企業とされ、40%以上だと倒産リスクの少ない優良企業だと判断されます。ちなみに中小企業だと15%前後が自己資本比率の平均と言われています。

 例)積水ハウスは50.5%以上。自立性が高い。

 ☑売上に対する国内戸建て住宅のシェアが50%以下か?激減する戸建て住宅に頼りすぎていないか?

例)積水ハウスの戸建て18%前後 、賃貸住宅約21%。他社と比べてもリスク分散されていると言える。

☑海外への販路拡大はどうか?

例)積水ハウスの場合

・国内需要が先細る中、米国、オーストラリア、中国、シンガポールに進出している。

・18年1月期からの3年で海外事業に1兆円強を投じ、20年1月期の海外売上高を17年1月期の2.2倍の4千億円規模に高める計画であるが、それが成功するかどうかは重要である。

☑独自の強みはあるか?

例)積水ハウスの場合

・圧倒的な知名度がある。最大手というイメージと実績からくる信頼感がある。

・実際の商品性に絶対的な強みがあるとは言えないが、外壁ロッキングパネル工法などの大和ハウスとは違う売りもある。

☑ 予測される大震災時にリスク分散されているか?

例)積水ハウスの場合

・本社の大阪と東京支社を中心に、全国に分散されリスク分散も国内TOPレベルである。

 

今後、貴方が気になるハウスメーカーが出てくれば、少なくとも上記の項目をチェックする事をお薦め致します。

 

私の実家を建てた(当時有名であった)会社も既にありません。

100年は長持ちしますという営業マンの話を、父親が信用して建てたとの事でした。結局は劣化が激しく、リフォームの見積も1000万以上は優に超えたので、建替えをせざる負えませんでした。

 

皆さんにはそうなって欲しくないです。

長期保証を継続でき、将来、万が一の時の売却や貸すなどの場合に資産価値となるようなハウスメーカーを貴方が選ばれる事を今後も応援してまいります。

 

ご参考までにこちらもどうそ。

☞一目瞭然!生き残る事ができるハウスメーカー徹底比較

追伸

先日も、最初は安いメーカーで検討されていた方が、老後に万が一、お金が必要になった時に家を売ったり、人に貸したくなった時に、資産価値がある家を建てたいという事で、お手伝いをさせて頂きました。ご紹介の2社がかなり金額面も頑張ってもらい、先日既にそのうちの1社で上棟を迎えました。
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 ■実例➀

親の土地にて計画。「ファミリークロークと開放的なLDKの住まい」を積水ハウスで契約。

最初は一条、次に住林も気に入ってましたが・・

下枠右のを押すと内容が読めます。

(Mさんより)
  • 当初は自分で一条工務店さんローコストメーカー数社を検討。
  • 一条工務店を一番に気に入っていましたが、他社大手も比較したくユームさんから6社の紹介を受けました。
  • 今まで住宅展示場でお会いした営業の方達と比べると、紹介の担当の方はみなさん知識や経験が豊富で頼れる感じでした。
  • 各社の特徴と自分達の相性が段々とわかってきました。
  • 担当者との相性から住林さんと積水さんに絞り、一条さんを含めた三社にてプラン・見積を依頼しました。紹介の他社はユームさんから断ってもらいました。
  • 一条さんと積水さんはいち早くプランの打合せを行いプランの提案がありましたが、今一つという感じでした。
  • すぐ後にユームさんのプラン依頼シートを夫婦で話会いながら、埋めていきました。他社さんのプランヒアリングシートというものがあったのですが、かなり内容が濃いものであった為、それを基にした住林さんのプランは要望がほとんど入り、精度が高いもので気に入りました。
  • その後、積水さんのプランへのフィードバックをユームさんからもらい、積水さんからプランを修正してもらう事になりましたが、積水さんだと予算オーバーになりそうというお話でした。
  • この段階で一度、思い切った変更の減額プランを比較の参考用にユームさんから頂きましたが、やはり最初の要望通りのプランが良いと決断できました。
  • 間取りの自由度や構造面などで一条さんの選択は無くなりました。
  • その後、住林さん担当の上司の方から、金額もなんとか予算内に収める変わりに、今日決めてくれと長時間に渡り説得されたのですが、妻がつわりで体調が悪かった状況でしたので、印象が悪くなってしまいました。住林さんの担当者さん自体はとても丁寧で、調べて欲しい事もきちんと対応してくれていたのにとても残念でした。
  • 計画地に難しい課題がありましたが、積水さんの担当者はいち早く調査を行い、丁寧な説明をしてくれたり、信頼出来る方でした。
  • 最後に積水さんの修正プランも気に入り、金額面もユームさんからの紹介という事で相当頑張って頂いたので積水ハウスさんと契約しました。
  • 契約直後もユームさんから、細かい部分のフィードバックをもらう事ができました。

(U-hmユームより)

⇒住林さんも担当者の方は最後までは丁寧でしたが、Mさんの状況に添わない営業の詰めとなり、悪印象となってしまいました。この事は本社の弊社窓口にフィードバックさせてもらい、以後この様な事が無いようにしますと謝罪を受けました。

⇒U-hmから、土地の問題解決、間取り修正、ZEHの補助金等に対してフィードバックをさせて頂きましたが、積水ハウスさんの担当者は知識もしっかりしていて、対応も非常に良かったです。最後も紹介扱いということで、金額面もかなり頑張ってくれ良かったです。

 ■実例➁

土地探しから依頼。「家事動線を優先したマイホーム」を三井ホームで契約。

当初は積水と住林を気に入って土地探しを依頼しましたが・・

下枠右のを押すと内容が読めます。

(Kさんより)
  • 当初、鉄骨系が良いと思い、自分で積水ハウスさん、大和ハウスさん等に土地探しを依頼済みでした。
  • もう少し検討の幅と土地探しを広げたいと思い、ユームさんから住友林業さん、三井ホームさん、パナホーム(パナソニック ホームズ)さん、へーベルハウスさん4社の紹介を希望し、各社に土地探しの依頼もしました。
  • 当初は積水さんと住林さんを気に入ってましたが、なかなか良い土地が出てこない状況でした。
  • 一番熱心に土地探しもしてくれているパナさんと三井さんの宿泊体験も子供と一緒にさせてもらい、とても参考になりました。
  • 両社とも気に入っておりましたが、三井さんがグループ会社との連携で最新の土地情報を速やかに教えてくれ、その土地を気に入りました。ただその土地は当初の希望額よりも200万程高かったです。
  • 三井さんはプランと金額の提案もほんとにすぐに出してくれ、なんとか予算内に収めてくれるとの事で、安心でき、土地も申込み、建物も三井ホームさんで決める事としました
  • 土地が急きょ決まり、時間的に契約前はユームさんにプランの相談は出来なかったのですが、契約時と契約後の2度、プランの詳細なフィードバックを頂き、なるほどと思える内容だったので、三井さんにもこころよく修正してもらいました最終決定前によいアドバイスをもらえたのが、有難かったです。

 

(ユームより)

遠慮がちのKさん。今回のプランのご相談は契約直後と、建築確認申請を出す為の最終決定前でした。キッチンとパントリーの動線改善や、家具レイアウト、実際に生活した際の明るさの感じ方、カーテン収まり、外観デザインなど気になる点が何点かありました。なるべく金額が上がらない様なセカンドオピニオンを提示し、恐らくこの段階で初めてユームの本来のメリットを感じて頂けた感じでした。全てではありませんが、多くを採用頂き、三井さんにも紹介者からで弊社からのフィードバックという事もあり快く修正して頂きました。きっと、住んで見た後に、より良い家づくりとなったと実感をして頂けると思います。

⇒奥様が育休中でしたが、住宅ローンもペア扱いで問題無く、良かったです。

 

 ■実例➂

土地購入後に相談。「資産価値あるリゾートハウス」をパナソニック ホームズで契約。

かなりの予算オーバーの危機に・・

下枠右のを押すと内容が読めます。

(Oさんより)

  • 当初、自分達で住友林業とユニバーサルホームを検討済みでした。紹介によりユームさんを知り、(別途有料サービスにて)両社から提案されたプランに関して、問題無いかどうか相談しました。
  • 両社の提案とも、自分達の希望を伝えた通りに提案してくれていましたが、高低差のある土地の外構工事費用が予想外に高くなってしまう事がわかり、かなりの予算オーバーとなりそうで困っていました。
  • ユームさんが外構案も、建物の減額プランを直ぐに一から作ってくれて、減額案なのに外構も、間取りも、収納も、開放感もその提案の方が良く、非常に気に入りました
  • ユニバーサルホームの対応面や構造に不安を感じたので、住林以外にも検討したく、ユームさんからの紹介で積水ハウス・パナソニックホームズ・三井ホームの紹介を受けました。
  • 積水さんは初回の面談時にトータル的に難しそうな印象を受けたので断り、ユームさんのプランを基に、住林・パナ・三井の3社から提案を依頼しました。その段階ではデザイン的な好みとして、住林、三井、パナの順番で良い印象でした。
  • 各社のプランが出てきて、間取りのコンセプトはユームさんのままでしたが、細かい所で住林さんのプランよりも三井さんとパナさんのプランが良く、ユームさんに再度プランをチェックしてもらいました。両社のプラン共に修正提案をユームさんから再度もらい、それが良く両社で悩みました
  • 計画地は高低差があり、外構工事の費用も懸念してましたが、特にパナさんはどの会社よりもトータル費用を考慮した減額案も用意をしてくれり、トータル的にマメな動きをしてくれました。そこで、ユームさんにパナさんのデザイン性などをもう一度相談したところ、外観も内観もより良いアイデアを出してもらい、パナさんもすぐに対応してくれました。速やかな動きと、細かいデザインや設備・仕様も確認できたパナさんに決定しました。
  • 契約後のプランも早速ユームさんに詳細図面のチェックもしてもらいましたが、契約時にかなり精度が高かったのでほとんど修正の必要がありませんでした。

 

 

(ユーム 永野より)

⇒今回は友人からの紹介で、3週間以内に既に検討中の住友林業さんかユニバーサルホームズさんのどちらかに決めたいが、かなりの予算オーバーになりそうなので、相談に乗って欲しいという依頼がスタートでした。(この分は別途優良にてお受けしております。)

建物のご要望はワンちゃんと過ごすドッグラン付きのリゾートハウス(平屋)。開放感があり、明るい家。床暖房と太陽光は必須というものでした。

通常は住宅メーカーのプランに赤入れをしてセカンドオピニオンをご提供する形ですが、今回の2社の提案に関して、あまりにも気になる点が多かったという事。時間が無い事。予算とかなりの差がある事。から、急きょ一から外構と建物の減額参考プランを作成し、それをかなり気に入って頂く事ができ、お役に立てて良かったです。

⇒ご希望によりユームからもハウスメーカーの紹介のご依頼を頂き、スピード提案だったので少し不安でしたが、減額案のコンセプトは固まっていたので、三井さんもパナさんもそれぞれの構造特徴を生かして対応をしてくれました。

当初は木造の平屋が良いという事で、住林さん、三井さんの事もかなり気に入ってらっしゃいましたが、今回に関してはパナさんの方がOさん及びユームとも報告・連絡・相談を密にとり、ネックだったデザイン面の提案も、ユームの案をもとに修正でき奥さまに気に入って頂くことができました。金額面は、三井さんもパナさんも同じぐらいかなり頑張ってくれたのですが、最後はオリジナルティーある開放的でスタイリッシュなデザインとなったのが決め手となりました。

 

 

どんな優秀な担当者も、いつも最高のパフォーマンスをするのは難しい。

賢いユーザーさんは、ユームを味方にされています!

 

■家づくり参考記事

 

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