親の土地にハウスメーカーで注文住宅を建てる際に住宅ローンを組む事ができない可能性があります。最初に知っておきたい問題とその対象法とは？ |
こんにちは。U-hm ユーム 永野です。
親の土地に注文住宅を建てたい方が、住宅ローンを組む時に、問題が発生する事は少なくありません。
それらを事前にチェックしておきましょう。
１．親の土地に住宅ローンを利用して家を建てる場合の諸問題とは？ |
計画の初期段階で、意外と親と揉めたり、計画がつまづく事もありますので、諸問題となるケースを確認しておきましょう。
■親の土地全体に抵当権の設定が必要という認識が無い場合が多い。
特に親の方にこの意識が無く、子供に建てていいよと言っているケースが多いです。
広い敷地や実家の横に建てる時はなおさらです。
新築する計画地がきちんと分筆された土地ではない場合は、その土地全体に住宅ローンの抵当権がつきます。
それは嫌だ。困る。という方もいらっしゃいます。
計画が止まった事もあります。
■測量・分筆が必要となる事。その金額を誰が負担するのか曖昧な場合が少なくない。
上記の抵当権の設定を親の建物を含まない計画地だけにする場合や、将来の相続をスムースにする為などの理由で、最初に土地の測量や分筆が必要となる場合があります。
その時の費用は親が出してくれるのか？自分達なのか？意外と曖昧なまま計画をスタートしている方が少なくありません。
勿論、金額によるのだと思います。
その費用は今までは40万程～100万以内というケースが多かったでのすが、100万以上かかった事もあります。
その支払いを貴方がするのかどうかは、建物の大きさにも影響する額です。
住宅ローンの審査も計画地が小さくなれば当然評価額も変わってきます。
場合によっては、借入額に影響します。
早い段階でその金額と、どちらが負担するのかを確認しておきたいところです。
とはいえ、測量・分櫃は安易に行わない方いいです。
例え知り合いの家屋調査士がいても、ハウスメーカーなど建築プロと相談の上、今回の新築計画と、将来の相続時の対処なども含めて検証した上で、即慮う・分筆を行う方事をお薦め致します。
■計画地に根抵当権や抵当権がついている場合は要注意
これは、法務局にて登記簿謄本を見ればわかります。
※根抵当権（ねていとうけん）とは、一定の範囲内の不特定の債権を極度額の範囲内において担保するために不動産上に設定された担保物権のことです。
親が商売をしていたという方は、設定の上限額内で、毎回の抵当権設定をする必要無く、金融機関からの借入ができる為等の理由で、こちらの根抵当権が付いている場合があります。
いずれにしても、新しく住宅ローンを組む場合はそれらの抵当権を抹消する必要があります。
■土地の名義を親のまま新築すると、親が住宅ローンの連帯保証人になる必要がある場合が多い。
ほどんどの住宅ローンは、土地の担保提供者が連帯保証人となる事を条件にしています。
これは、揉める事もあります。
連帯保証に関する様々な事件がＴＶでも繰り返し報道されてきた事もあり、拒否反応が強い方も少なくありません。
いくら親子間でも、自分の子供だけでなく、その配偶者も含めた新居の住宅ローンの連帯保証人になるのは抵抗があるという方が多いからです。
連帯保証人はお金を借りた人が返済できなくなった時、本人に代わって返済の義務が生じる人です。
計画が進んでから、親と揉めない様に注意が必要ですので、是非次の章をご覧下さい。
■計画地に青地や赤地、白地が付いている場合は要注意。
これらは全て国有地です。
計画地の一部にこの国有地が入っている場合もあります。
この場合は、事前に払い下げしなければならないか、そうしておいた方がよい事がほとんどです。
払い下げとは簡単に言うと買うという事です。
以前この作業に難航して、予定よりも1年半以上かかったケースもございます。
賃貸に住んでいる場合は、その間の家賃が更なる出費となりますので注意が必要です。
■土地所有者の方が痴呆の症状がある場合
厚生労働省の発表（平成２７年１月）では、認知症である高齢者の方は、２０１２（平成２４）年には推計４６２万人から、２０２５（平成３７）年には約７００万人に達する見込みとの事です。
６５歳以上の方の約５人に１人が認知症になるという予測です。
今は大丈夫でも実際に計画する際に、土地の所有者の方が認知症となった場合に「意思能力」が認められなければ、成年後見人制度を利用しないといけないなどの問題が生じてしまいます。
以前に誰が後見人なるのか、そもそも将来の遺産分与の件で揉めたケースがあります。
症状の程度によりますが、医師の診断や司法書士などへの相談などを慎重に行う必要があります。
ハウスメーカーが提携している司法書士に相談するのも良いと思います。
□問題が発覚する前に今から知っておきたい対処法 |
早い段々でそれらの問題を発見して対処する事が大切です。
一番良いのは、建てたいと思えるハウスメーカーの、信頼できそうな担当者に相談して、敷地に関する調査をしてもらう事です。
その調査内容によって、親に相談したり、頼みごとが必要となる可能性があります。
そのタイミングや相談の仕方により、親の機嫌を損ねたり、険悪の仲になってしまう可能性も否めません。
一番大切なのは普段からの人間関係を構築しておく事です。
いつどういう問題が生じるかわかりません。
親や家族の協力無には解決しない事が多いからです。
親に対して、尊敬と敬意を持ち、意思表示をしているかどうか？が重要です。
そして、ハウスメーカーが敷地調査をする際に、貴方から事前にその内容を報告し、その直後にハウスメーカーからもきちんと挨拶と調査内容の説明をさせる事です。
最低でも、できれば時間的に貴方が行けなくても、ハウスメーカーに調査の前に訪問してもらう事をお薦め致します。
それが難しければ、せめて電話は双方からしておいた方が良いと思います。
これができていないケースが多いです。
その上で、土地の所有者にもハウスメーカーから、調査結果の報告をしてもらう事です。
その報告書も親の分を用意しない営業担当者が意外といますので、必ず渡せるように用意してもらって下さい。
そして、その段階で問題が発覚しているのであれば、そのハウスメーカーの担当者や設計士と一緒に、報告や相談をすると強力的に対応して頂けるケースが多いです。
今まで、親子の会話だと揉めたりした事が、第三者の私が入る事でスムースに問題解決となったという事は何度もあります。
まずは、親の土地で建てさせてもらう事への感謝を言葉にして、何回も述べるという事が大切です。
その時は配偶者の方からも言葉で感謝を伝える事も重要ですよね。
以上、少しはご参考になりましたでしょうか？
■家づくり参考記事 |
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はじめまして。U-hⅿ ユーム 永 野 とはこんな人物です。
現一部上場情報システム関連企業で新人約100人中トップセールス
ニュービジネス協議会理事（当時）の方の新規起業をNO2として最初から手伝うも失敗
（トップ逃亡。20代前半で数百万円貸したお金も戻らず、給料も数か月無し。いい勉強料と思いこむしかなかったです。トホホ）
外資財閥系情報サービス企業で約300人中トップセールス
（と言っても、この頃はまだまだ仕事の本質が分かっていませんでした。
根性だけはあったと思いますが、めちゃくちゃ半人前の営業担当者でした。
広島に新設の営業所長となり、超ド級のブラック企業を新拠点から改革しようとしました。が、力不足で失敗。所長を降ろされ退職。人生で大きな挫折感を味わいました）
一分一秒を争うレストラン・病院の厨房に関して、HACCP(危害要因分析必須管理点）に基づき動線設計・環境改善提案を5年
（メニューごとに少しでも効率的で、使う人がより楽な動線・環境を考える経験は今の仕事にとても生きています。特にO157などのウイルスを削減する提案は重要な仕事だと思います。が、厨房から見る華やかなレストランの客室がなんとも輝いて見えたことか。一生の仕事として、空間やインテリアのトータル的な仕事がしたくなりました。）
住宅ローンから注文住宅のトータルサポートを20年以上しております。
◯大手ハウスメーカー時代
大手ハウスメーカー時代は、担当の設計士の提案と私の提案と両方提示することが多かったです。
事実上、約7割の方は私の間取り案を採用されています。
最初の10年ほどは良く設計士とぶつかってました。
後半は設計士案を尊重しつつ、より良い案が捻出できれば、さりげなくそれを採用してもらう術を身に着けました。
設計士との良いコラボの関係を築くのが得意となりました。
上長からは、図面描くよりもっと新規営業してくれと何度も言われました。
（どのお偉いさまも諦めていただきありがとうございました。）
契約後も、予算上の要望が実現ができないとなると、その解決が最高の快感でした。
上長からは、契約後は設計士に任せて、新規営業してくれと何度も言われました。
（どのお偉いさまも、あきれて自由にさせていただいてありがとうございました）
間取り設計は、中学生のときに将来の3階建マイホームを描いたのが最初です。
いわゆる営業的PRよりも、予算内で問題解決の間取り案の捻出は誰にも負けない自信があります。
お試しあれ。
とはいえ、注文住宅はプランだけ良くてもダメです。
形なき状態から主に会話をベースとして、数千万円、億単位の家をつくるわけです。
進め方や施主や社内・社外関係者との連携プレイ、最善の資金計画やプランニング、施工などなど、難易度はものすごく高いです。
私も失敗・後悔して、お施主さんを怒らせてしまったこともあります。
施主本位で動いていたつもりが、組織の理論の流れに組み込まれてしまったと後悔した時もあります。
後半のマネジメントの苦しみと嬉しさを含み、深い反省と改善の繰り返しの16年半でした。
ただし、商品である構造や会社のフォロー体制など、その良さを嘘つく必要がなく、施主との関係を築いてこれたのはとても幸せでした。
今もなお仕事を通じて、良好な関係を継続させてもらっています。
ときに厳しく物言いもしていますが、感謝です。
◯起業
熊本地震のボランティアに妻と行ったことが大きな転機となりました。
ネットでは、地震に強い家の表面的だったり、過った情報が氾濫しています。
本当に地震に強い家とはなにかをもっと広く伝えたい。
ひと家族でも多く、本当に安心できる暮らしをしてもらいたい。
と強く思い、妻も周囲もまさかの起業でした。
現在、u-hm株式会社を経営しております。
ミッションは
■ミッション 本当に地震に強い家とは何かを広く伝え、 一人でも多く、より災害に強い家で暮らしていただく
|
です。
そのために、WEBメディア「注文住宅アカデミー」WEB住宅展示場u-hmユームを運営しています。
特に耐震性関連の記事は年間35万回ほど読まれ、国内で注文住宅を建てる数の約半分ほどの読者数を達成（googleアナリティクスによる）しています。
少しは、ミッションを達成できているという実感があります。
（最初は まったく 読まれていませんでした。うれしい。読者にもスタッフにも感謝）
とはいえ、この注文住宅の業界はまだまだクレーム業界とも言われています。
実際大手やローコスト関係なく、お施主様とハウスメーカーのトラブルは跡を絶ちません。
優秀な営業担当も設計士もミスはします。
そこで、起業当初からユームのサブミッションは
■サブミッション 失敗・後悔せずに、普通以上の満足な家づくりを支援する
|
です。
今も土地購入のご相談やハウスメーカー選び、資金計画、ハウスメーカーのプランなどのご相談や、契約後にプランを最終決定する前のセカンドオピニオンの提供を日々行っております。
ほぼ全国対応です。
全国の方から、ただ単に参考となったという感想ではなく、
「ユームさんに相談できて助かった」
「こんなにセカンドオピニオンをもらえると思っていなかったので感動しました」
という本当に嬉しい多くのお言葉をいただいております。
それが生きがいとなり、スタッフと共有できているのが大きな幸せとなっております。
今後は、より多くの方のご相談を受けているので、AIによる注文住宅コンシェルジュ/質問・相談自動応答サービスを本気で導入計画中です、
◯その他
施主の立場経験を2回
（注文住宅はまだまだ勉強中。本当に奥深い。寝る前や疲れた時は3回目の家づくり案をニヤニヤと練っています）
妻に家事をしていると認めてもらって？ 3年半
（サーフィンする時間が欲しく、家事の時短化研究中）
賃貸を満室運営13年以上
（コンセプト型の賃貸としてデザインすることで、借りている方も本当に良い方です。ありがたや）
マイホームを楽しんでいるハワイ島大好き大人サーファーです。
（当分いけないので、庭のヤシさん達みて癒やされている。70歳になってもサーフィン愉しむぞ）
※家づくりが大好きなハウスメーカー経験者の方、会社よりも顧客の満足重視でやってきたと自負ある方限定で、スタッフ（正社員からホームワークまで）募集中です。まずは募集内容をお問い合せください。
今は白髪を染める時間ももったいないので、もっと白髪あり。
（最近の研究）
・究極に家事が楽になる新しい仕組み
・予算内で新しい最高の間取りの研究
・家育（いえいく：永野の造語）の仕組み
・暮らしにおいて満足継続システムの開発
・家が稼いでくれる新しい仕組み
（今四苦八苦していること）
・注文住宅系youtuberへの挑戦（スタッフから「もっと笑って」「言葉かまないで」など、煽られ怒られつつ）
・赤ちゃん猫育て（心配し癒やされの繰り返しつつ）
U-hm株式会社
本社：東京都渋谷区広尾1丁目7番20
DOTビル２F
※リゾートオフィスあり
※国内ほぼ全域対応
はじめまして。U-hⅿ ユーム 永 野 とはこんな人物です。
現一部上場情報システム関連企業で新人約100人中トップセールス
ニュービジネス協議会理事（当時）の方の新規起業をNO2として最初から手伝うも失敗
（トップ逃亡。20代前半で数百万円貸したお金も戻らず、給料も数か月無し。いい勉強料と思いこむしかなかったです。トホホ）
外資財閥系情報サービス企業で約300人中トップセールス
（と言っても、この頃はまだまだ仕事の本質が分かっていませんでした。
根性だけはあったと思いますが、めちゃくちゃ半人前の営業担当者でした。
広島に新設の営業所長となり、超ド級のブラック企業を新拠点から改革しようとしました。が、力不足で失敗。所長を降ろされ退職。人生で大きな挫折感を味わいました）
一分一秒を争うレストラン・病院の厨房に関して、HACCP(危害要因分析必須管理点）に基づき動線設計・環境改善提案を5年
（メニューごとに少しでも効率的で、使う人がより楽な動線・環境を考える経験は今の仕事にとても生きています。特にO157などのウイルスを削減する提案は重要な仕事だと思います。が、厨房から見る華やかなレストランの客室がなんとも輝いて見えたことか。一生の仕事として、空間やインテリアのトータル的な仕事がしたくなりました。）
住宅ローンから注文住宅のトータルサポートを20年以上しております。
◯大手ハウスメーカー時代
大手ハウスメーカー時代は、担当の設計士の提案と私の提案と両方提示することが多かったです。
事実上、約7割の方は私の間取り案を採用されています。
最初の10年ほどは良く設計士とぶつかってました。
後半は設計士案を尊重しつつ、より良い案が捻出できれば、さりげなくそれを採用してもらう術を身に着けました。
設計士との良いコラボの関係を築くのが得意となりました。
上長からは、図面描くよりもっと新規営業してくれと何度も言われました。
（どのお偉いさまも諦めていただきありがとうございました。）
契約後も、予算上の要望が実現ができないとなると、その解決が最高の快感でした。
上長からは、契約後は設計士に任せて、新規営業してくれと何度も言われました。
（どのお偉いさまも、あきれて自由にさせていただいてありがとうございました）
間取り設計は、中学生のときに将来の3階建マイホームを描いたのが最初です。
いわゆる営業的PRよりも、予算内で問題解決の間取り案の捻出は誰にも負けない自信があります。
お試しあれ。
とはいえ、注文住宅はプランだけ良くてもダメです。
形なき状態から主に会話をベースとして、数千万円、億単位の家をつくるわけです。
進め方や施主や社内・社外関係者との連携プレイ、最善の資金計画やプランニング、施工などなど、難易度はものすごく高いです。
私も失敗・後悔して、お施主さんを怒らせてしまったこともあります。
施主本位で動いていたつもりが、組織の理論の流れに組み込まれてしまったと後悔した時もあります。
後半のマネジメントの苦しみと嬉しさを含み、深い反省と改善の繰り返しの16年半でした。
ただし、商品である構造や会社のフォロー体制など、その良さを嘘つく必要がなく、施主との関係を築いてこれたのはとても幸せでした。
今もなお仕事を通じて、良好な関係を継続させてもらっています。
ときに厳しく物言いもしていますが、感謝です。
◯起業
熊本地震のボランティアに妻と行ったことが大きな転機となりました。
ネットでは、地震に強い家の表面的だったり、過った情報が氾濫しています。
本当に地震に強い家とはなにかをもっと広く伝えたい。
ひと家族でも多く、本当に安心できる暮らしをしてもらいたい。
と強く思い、妻も周囲もまさかの起業でした。
現在、u-hm株式会社を経営しております。
ミッションは
■ミッション 本当に地震に強い家とは何かを広く伝え、 一人でも多く、より災害に強い家で暮らしていただく
|
です。
そのために、WEBメディア「注文住宅アカデミー」WEB住宅展示場u-hmユームを運営しています。
特に耐震性関連の記事は年間35万回ほど読まれ、国内で注文住宅を建てる数の約半分ほどの読者数を達成（googleアナリティクスによる）しています。
少しは、ミッションを達成できているという実感があります。
（最初は まったく 読まれていませんでした。うれしい。読者にもスタッフにも感謝）
とはいえ、この注文住宅の業界はまだまだクレーム業界とも言われています。
実際大手やローコスト関係なく、お施主様とハウスメーカーのトラブルは跡を絶ちません。
優秀な営業担当も設計士もミスはします。
そこで、起業当初からユームのサブミッションは
■サブミッション 失敗・後悔せずに、普通以上の満足な家づくりを支援する
|
です。
今も土地購入のご相談やハウスメーカー選び、資金計画、ハウスメーカーのプランなどのご相談や、契約後にプランを最終決定する前のセカンドオピニオンの提供を日々行っております。
ほぼ全国対応です。
全国の方から、ただ単に参考となったという感想ではなく、
「ユームさんに相談できて助かった」
「こんなにセカンドオピニオンをもらえると思っていなかったので感動しました」
という本当に嬉しい多くのお言葉をいただいております。
それが生きがいとなり、スタッフと共有できているのが大きな幸せとなっております。
今後は、より多くの方のご相談を受けているので、AIによる注文住宅コンシェルジュ/質問・相談自動応答サービスを本気で導入計画中です、
◯その他
施主の立場経験を2回
（注文住宅はまだまだ勉強中。本当に奥深い。寝る前や疲れた時は3回目の家づくり案をニヤニヤと練っています）
妻に家事をしていると認めてもらって？ 3年半
（サーフィンする時間が欲しく、家事の時短化研究中）
賃貸を満室運営13年以上
（コンセプト型の賃貸としてデザインすることで、借りている方も本当に良い方です。ありがたや）
マイホームを楽しんでいるハワイ島大好き大人サーファーです。
（当分いけないので、庭のヤシさん達みて癒やされている。70歳になってもサーフィン愉しむぞ）
※家づくりが大好きなハウスメーカー経験者の方、会社よりも顧客の満足重視でやってきたと自負ある方限定で、スタッフ（正社員からホームワークまで）募集中です。まずは募集内容をお問い合せください。
今は白髪を染める時間ももったいないので、もっと白髪あり。
（最近の研究）
・究極に家事が楽になる新しい仕組み
・予算内で新しい最高の間取りの研究
・家育（いえいく：永野の造語）の仕組み
・暮らしにおいて満足継続システムの開発
・家が稼いでくれる新しい仕組み
（今四苦八苦していること）
・注文住宅系youtuberへの挑戦（スタッフから「もっと笑って」「言葉かまないで」など、煽られ怒られつつ）
・赤ちゃん猫育て（心配し癒やされの繰り返しつつ）
U-hm株式会社
本社：東京都渋谷区広尾1丁目7番20
DOTビル２F
※リゾートオフィスあり
※国内ほぼ全域対応
