親の土地に注文住宅を建てる際の住宅ローンの問題と対処法

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親の土地にハウスメーカーで注文住宅を建てる際に

住宅ローンを組む事ができない可能性があります。

最初に知っておきたい問題とその対象法とは?

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こんにちは。U-hm ユーム 永野です。

 

親の土地に注文住宅を建てたい方が、住宅ローンを組む時に、問題が発生する事は少なくありません。

 

それらを事前にチェックしておきましょう。

 

1.親の土地に住宅ローンを利用して家を建てる場合の諸問題とは?

 

計画の初期段階で、意外と親と揉めたり、計画がつまづく事もありますので、諸問題となるケースを確認しておきましょう。

 

 

■親の土地全体に抵当権の設定が必要という認識が無い場合が多い。

 

特に親の方にこの意識が無く、子供に建てていいよと言っているケースが多いです。

 

広い敷地や実家の横に建てる時はなおさらです。

 

新築する計画地がきちんと分筆された土地ではない場合は、その土地全体に住宅ローンの抵当権がつきます。

 

それは嫌だ。困る。という方もいらっしゃいます。

 

計画が止まった事もあります。

 

 

■測量・分筆が必要となる事。その金額を誰が負担するのか曖昧な場合が少なくない。

 

上記の抵当権の設定を親の建物を含まない計画地だけにする場合や、将来の相続をスムースにする為などの理由で、最初に土地の測量や分筆が必要となる場合があります。

 

その時の費用は親が出してくれるのか?自分達なのか?意外と曖昧なまま計画をスタートしている方が少なくありません。

 

勿論、金額によるのだと思います。

 

その費用は今までは40万程~100万以内というケースが多かったでのすが、100万以上かかった事もあります。

 

その支払いを貴方がするのかどうかは、建物の大きさにも影響する額です。

 

住宅ローンの審査も計画地が小さくなれば当然評価額も変わってきます。

 

場合によっては、借入額に影響します。

 

 

早い段階でその金額と、どちらが負担するのかを確認しておきたいところです。

 

とはいえ、測量・分櫃は安易に行わない方いいです。

 

例え知り合いの家屋調査士がいても、ハウスメーカーなど建築プロと相談の上、今回の新築計画と、将来の相続時の対処なども含めて検証した上で、即慮う・分筆を行う方事をお薦め致します。

 

 

■計画地に根抵当権や抵当権がついている場合は要注意

 

これは、法務局にて登記簿謄本を見ればわかります。

 

※根抵当権(ねていとうけん)とは、一定の範囲内の不特定の債権を極度額の範囲内において担保するために不動産上に設定された担保物権のことです。

親が商売をしていたという方は、設定の上限額内で、毎回の抵当権設定をする必要無く、金融機関からの借入ができる為等の理由で、こちらの根抵当権が付いている場合があります。

 

いずれにしても、新しく住宅ローンを組む場合はそれらの抵当権を抹消する必要があります。

 

 

■土地の名義を親のまま新築すると、親が住宅ローンの連帯保証人になる必要がある場合が多い。

 

ほどんどの住宅ローンは、土地の担保提供者が連帯保証人となる事を条件にしています。

 

これは、揉める事もあります。

 

連帯保証に関する様々な事件がTVでも繰り返し報道されてきた事もあり、拒否反応が強い方も少なくありません。

 

いくら親子間でも、自分の子供だけでなく、その配偶者も含めた新居の住宅ローンの連帯保証人になるのは抵抗があるという方が多いからです。

 

連帯保証人はお金を借りた人が返済できなくなった時、本人に代わって返済の義務が生じる人です。

 

計画が進んでから、親と揉めない様に注意が必要ですので、是非次の章をご覧下さい。

 

 

■計画地に青地や赤地、白地が付いている場合は要注意。

 

これらは全て国有地です。

 

計画地の一部にこの国有地が入っている場合もあります。

 

この場合は、事前に払い下げしなければならないか、そうしておいた方がよい事がほとんどです。

 

払い下げとは簡単に言うと買うという事です。

 

以前この作業に難航して、予定よりも1年半以上かかったケースもございます。

賃貸に住んでいる場合は、その間の家賃が更なる出費となりますので注意が必要です。

 

 

■土地所有者の方が痴呆の症状がある場合

 

厚生労働省の発表(平成27年1月)では、認知症である高齢者の方は、2012(平成24)年には推計462万人から、2025(平成37)年には約700万人に達する見込みとの事です。

 

65歳以上の方の約5人に1人が認知症になるという予測です。

 

今は大丈夫でも実際に計画する際に、土地の所有者の方が認知症となった場合に「意思能力」が認められなければ、成年後見人制度を利用しないといけないなどの問題が生じてしまいます。

 

以前に誰が後見人なるのか、そもそも将来の遺産分与の件で揉めたケースがあります。

 

症状の程度によりますが、医師の診断や司法書士などへの相談などを慎重に行う必要があります。

 

ハウスメーカーが提携している司法書士に相談するのも良いと思います。

 

 

□問題が発覚する前に今から知っておきたい対処法

 

早い段々でそれらの問題を発見して対処する事が大切です。

 

一番良いのは、建てたいと思えるハウスメーカーの、信頼できそうな担当者に相談して、敷地に関する調査をしてもらう事です。

 

その調査内容によって、親に相談したり、頼みごとが必要となる可能性があります。

 

そのタイミングや相談の仕方により、親の機嫌を損ねたり、険悪の仲になってしまう可能性も否めません。

 

 

一番大切なのは普段からの人間関係を構築しておく事です。

 

いつどういう問題が生じるかわかりません。

 

親や家族の協力無には解決しない事が多いからです。

 

親に対して、尊敬と敬意を持ち、意思表示をしているかどうか?が重要です。

 

 

そして、ハウスメーカーが敷地調査をする際に、貴方から事前にその内容を報告し、その直後にハウスメーカーからもきちんと挨拶と調査内容の説明をさせる事です。

 

最低でも、できれば時間的に貴方が行けなくても、ハウスメーカーに調査の前に訪問してもらう事をお薦め致します。

 

それが難しければ、せめて電話は双方からしておいた方が良いと思います。

 

これができていないケースが多いです。

 

その上で、土地の所有者にもハウスメーカーから、調査結果の報告をしてもらう事です。

 

その報告書も親の分を用意しない営業担当者が意外といますので、必ず渡せるように用意してもらって下さい。

 

そして、その段階で問題が発覚しているのであれば、そのハウスメーカーの担当者や設計士と一緒に、報告や相談をすると強力的に対応して頂けるケースが多いです。

 

今まで、親子の会話だと揉めたりした事が、第三者の私が入る事でスムースに問題解決となったという事は何度もあります。

 

まずは、親の土地で建てさせてもらう事への感謝を言葉にして、何回も述べるという事が大切です。

 

その時は配偶者の方からも言葉で感謝を伝える事も重要ですよね。

 

以上、少しはご参考になりましたでしょうか?

 

 

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代表取締役 永 野 健 一

 

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