ハウスメーカー契約から引渡しまでの 流れ・コツ・支払いの時期

今まで80億円以上の注文住宅のお手伝いをしてきたユーム 永野です。

今回は、ハウスメーカー・工務店と契約をして、契約後どんなことをするのか?その流れと知っておくべきコツ、そしていつどんな支払いが必要なのかが分かります。

 

 

(1)マイホーム計画

まず契約前、ハウスメーカー・工務店選びの前に一番最初にするべきは、マイホーム計画です。


計画が曖昧ですと、いつのまにか方向性が変わってしまって、たまたま人が良さそうな営業担当だったからとか、金額が安かったからと言って、数千万円もするマイホームの住宅メーカーを選んでしまうと、失敗・後悔する可能性が高まるからです。

 

まずは、自己資金や住宅ローンの借入額を決め、土地と建物それぞれの予算をバランス良く決めることがポイントです。 

どんな建物が良いのかをご家族で話し合いましょう。 

 

 

(2)住宅メーカー探し

建てたいと思え、予算的にも建てられそうな住宅メーカーを探し、その中でも信頼できそうな担当者を探しましょう。

 

 

(3)住宅ローン仮審査

基本的には、建物の契約をする前に住宅ローンの正式申込(本審査)をする必要は無いです。

もし、借り入れに不安がある場合は、住宅ローンの仮審査(事前審査)をしておくとよいです。 

 

また、建物の契約時に100万円以上の契約金を自己資金(現金)で払えないという場合は、事前に住宅ローンの審査を通しておくことが必須となることがほとんどだということを覚えておいてください。

住宅ローンの審査には、土地や建物の図面や見積などが必要となることがほとんどです。 

それらの情報が不要な簡易審査もあって、最近ではAI診断ですぐに回答が出るものもありますが、実際の融資可能額が変更となることもありますので、注意が必要です。 

通常、仮審査は3日~1週間程かかります。

一般的には、建物の契約後に、なるべく早めに住宅ローンの本申込をした方が良いです。

その本審査は早い場合で1週間、通常は2週間程かかります。 

建物の契約書にはローン特約という項目が通常はあります。 

住宅ローンの本審査が通らなかった場合は、契約を白紙撤回するというものですが、その期限は土地契約後の2、3週間以内としているので、すぐに住宅ローンの本申込をしないといけません。

 

残念なことに、ハウスメーカーの営業マンは、いつも使っている住宅ローンや、自社提携の住宅ローン以外の融資のことは、詳しくないことが少なくないです。 

 

また、ライフプランを相談してくれるファイナンシャルプランナーのほとんどの方は、生命・医療保険が本業で、最新の住宅ローンのことはあまり詳しくないのでご注意ください。 

 

ご自身でもネットや各金融機関の窓口で、よく比較しておきましょう。 

ただし、ネット上の住宅ローン比較サイトやランキングに関しては、注意が必要です。 

そのサイトやブログに金融機関のサイトに移動するリンクや、広告が貼ってある場合は、そこから継続的に利益を得ていることが多いので、情報が偏りがちだからです。 

そのランキングの比較の基準が公平且つ明確かどうかを確認する必要があります。

 

 

(4)建物打合せ

この契約前の建物の打合せがとても重要です。 

注文住宅は契約後に間取りの変更もできますが、住宅メーカーが値引できるのは契約時のみだからです。 

この段階で十分な確認をしておかないと、建物の契約後に大幅に金額が上がってしまったり、住んでから後悔することになります。詳細まで確認しましょう。 

 

もう一つ重要なポイントは、できるだけ契約前に、一番建てたい住宅メーカーに敷地調査や地盤調査を頼むことです。 

契約後にこれを行うと、思わぬ地盤補強工事とか、給排水関連や隣地境界関連の費用などが発生して予算オーバーとなりがちだからです。

また、会社によって敷地調査・地盤調査の内容が違う場合もあるので、契約をする可能性が高いハウスメーカー・工務店に敷地調査を頼んだ方が良いです。

 

その場合の費用は一部のハウスメーカーを除き、ほとんどの会社は建物の契約前にかかりません。

そのメーカーと契約となった時のみ、5万円と消費税分が契約に計上されたり、本体価格に入っていたりすることが多いです。

 

住友林業さんで建てたいという方は、契約前に、有料となりますがしっかりと調査をし、それに基づいてプランや見積をしてくれますので、有料でも敷地・地盤調査を依頼した方が良いと思います。

 

 

(5)新築工事請負契約(土地代を融資で支払う場合、土地契約直後)

記念すべき、貴方とご家族のマイホームづくりの契約です。

できれば、契約書の約款や保証内容などの書類を事前に確認しておいた方が良いです。

当日細かい字を説明されても、頭に入らないからです。 

 

注文住宅は売買契約ではなく、請負契約となります。 

請負契約とは、仕事の依頼を受けた請負人である住宅メーカーが仕事を完成させることを約束し、注文者である貴方(施主)がその仕事の完成に対して報酬を支払うことを約束して交わす契約です。 

ポイントは、その仕事内容を依頼するのは貴方(施主)であるということです。 

つまり、本来、間取りやデザインを決めるのは、住宅メーカーではなく、施主ということです。 

施主が間取りやデザインを依頼し、それに基づき、住宅メーカーは家を建てることになります。

 この前提を踏まえて、契約内容=あなたからの依頼内容ですので、よく確認しておきましょう。 

 

契約時に必要な費用はこちらです。

(新築工事請負契約時のお支払い)

・契約金100万円~請負工事代金の1割(全額自己資金の方)

・印紙代1万~(契約金額による)

・敷地調査料約5万と消費税分の支払いなど、諸費用の支払いを求められる場合もあります。

 

 

 

(6)建物詳細打合せ

注文住宅では、契約前の設計図面や打合せに金額がかからない代わりに、間取りや設備、外観の詳細打合せは契約後となります。

 それ故に、契約後にすごい金額が上がってしまった!ということがありがちなので、契約前にいかに不足の無い確認ができるかが大切であることは前述のとおりです。 

この段階で、予算の中でいかに後悔しない、本当に満足できる家を建てられるかが決まります 

 

契約後に金額が上がってしまうのは仕様が無い、必要なものはお金を出すという方もいらっしゃいますが、全てを住宅メーカー任せにしない方がより良い家づくりができます。 

 

ポイントは、どんな優秀な営業担当者や設計士でも、忙しさやコンディションにより、常にベストパフォーマンスができるとは限らないという事です。

 

住んだ後に本当に不具合はないか?  家族がより満足できるのか?  後悔しないために、全てをハウスメーカー任せにするのではなく、自分達でよくよく検討して、最終決定(着工設計図の依頼)をしましょう。

 

 図面だけを見るのではなく、メジャーを持って色々と測ったり、サンプルや実物を良く見て確認しましょう。 

 

尚、着工前に地鎮祭をする方で、暦の吉凶を気にする方は早めに地鎮祭の候補日を打合せしておきましょう。 

 

 

(7)建物間取り・外観最終決定と建築確認申請(着工する約2カ月前)間取りや外観、窓や壁などの構造に関わる全ての最終決定を行い、建築確認申請を行います。 

図面を最終決定したからと言って、住宅メーカーはすぐに建築確認申請を出すことはできません。 最終決定後に、申請用の図面作成や構造計算が必要となるからです。

 申請は、行政か第三者法人の審査機関に設計士が持ち込みます。

 原則として、申請後に、窓や壁を含む間取りや外観などの構造に関わる変更はできません

やむなく変更の場合は申請の出し直しとなりますが、ハウスメーカー側も他のお客様との予定もあるので、打合せや修正にさらなる時間がかかり、別途費用が発生します。

 

後悔が無いように、細部まで確認の上、決定する必要があります。

 

一般的な2階建てですと、申請から許可まで2週間程かかります。

混み具合によっては、防火地域の3階建ての場合など4週間前後かかることもあります。 

認可後に工場に製造指示がされ、それから着工となりますので、ゆとりを考えると着工する2か月前には、間取りと外観の最終決定が必要となるケースが多いです。 

 

構造とかかわる床暖房や屋根一体型の太陽光、天井埋め込みの空調や照明なども申請前に決定をしておく必要があります。 

敷地の高低差を土留めする擁壁などの外構工事も同様です。

 

 

  (8)建物内装・照明・カーテン・外構決定

構造が変わらない範囲は、スケジュール的に建築確認申請後に打合せをすることが多いです。

設備面ですとキッチンやお風呂、洗面、空調などの種類を決定します。

ただし、水回りの位置を変えると基礎などの構造が変わることも多いので、確認申請後は場所の移動はできないと考えておきましょう

セコムなどのセキュリティー工事を希望の場合もこの段階で打合せとなります。 

その他に、室内の床や壁の仕上げ、構造に埋め込まない照明やカーテン、外構工事など、色々と決めることが多いです。 

 

この打合せでも「当初の予定よりも金額が大幅にあがってしまった」「見積に入っていると思っていたが・・」ということも良く聞きます 

 

許容範囲なら良いのですが、そうでない場合は折角の楽しい打合せが、ストレスが多い残念なものになってしまいます。 

非常に高額なお買い物と言える家づくりは楽しんで頂きたいものです。 

 

やはり、これらの付帯工事契約に入ってはいないけれど予算取りをしているような照明・カーテンなども、契約前にどういう内容なのか? 予算内でどういうものが選べるのか? を確認しておきましょう。

 

 

(9)地鎮祭・着工(建物契約から2~4カ月後)

住宅ローンをご利用の場合は、融資による支払い(実行と言います。)は建物の竣工(しゅんこう・完成)時となることが多いので、着工金は融資金額以外の自己資金分の全額を支払います。 

 

着工時に必要な費用はこちらです。

(住宅ローン利用の方の着工時お支払い)

・残っている自己資金(現金)分

・住宅メーカーによっては、融資分の3割

※分割実行またはつなぎ融資。大手ハウスメーカーは、工事中の融資支払いは不要の場合が多いです。

 

自己資金額が住宅ローンと同等以上に多い場合は、住宅メーカーと相談の上と金額が決まります。 

 

全額自己資金による支払いの場合は、請負工事金額の3割と諸費用分が着工時の支払となることが一般的です。

 

 

(全額自己資金の方の着工時支払い)

・請負工事発注金額の3割

・諸費用分全額

 

 

 着工前に、神主さんを呼んで地鎮祭を行うことが一般的です。

 住宅メーカーが段取りする場合の費用は、初穂料(はつほりょう)3万円と礼金1万円で4万円前後というケースが多いです。

 

(初穂料)

・約4万円前後

 

初穂料が安い場合は、施主側で何かしら用意が必要となることがほとんどですので、よく確認してください。 

 

もちろん、今までもミャンマー式や中国式などその方のお国や宗教に応じて、儀式をされる場合もありました。 

また、最近は神主さんを呼ばないで、工事担当者と一緒に塩やお米、お酒を建物配置予定の4方向にまき、清め祈願する四方祓い(しほうはらい)だけをする方も増えています。この場合は基本的にそれらの実費だけです。

 

敷地に建物を配置する外壁に沿って、縄が張られます。

 これを地縄(じなわ)といいますが、この時に建物が一番小さく見えます。建物ができあがるにつれ、大きく感じられますので不思議なものです。

 

地縄を確認する際に、まれにあるのは、「図面ではもっと隣地との距離があると思っていた」「車の乗り降りがもっとスペース的に楽だと思っていた」「庭がこんなに狭いと思っていなかった」ということです。

 

 地縄の位置がズレていた(間違っていた)というミスも実際にはありますが、ごくごく稀なことです。(稀でもあってはいけないことですが・・)

 今はレーザーで計測して地縄を張ることが多いので、図面通りとなっています。

 

 どうしても、建物の配置や大きさを変更したいとなると、一大事です。

 職人さんの段取りもし直しとなり、時間と費用が別途かかってしまいます

 

 詳細打合せ時に、家の中や外観に集中しがちですが、建物の配置図もよくチェックしましょう。

図面を見るだけではなく、お住まいや住宅展示場などで、メジャーを使って、隣との距離や駐車場の乗り降りの動線、庭のスペースなどを実際に確認しておきましょう

 

 

(10)上棟(着工から約1か月後)

一般的には壁や屋根の骨組みが出来上がり、断熱材が入る前に、工事担当者と現場を確認します。 

このことを上棟(じょうとう)確認とか、上棟立ち合いなどといいます。 

大手ハウスメーカ―の場合は通常は上棟式という儀式的なことはしていませんので、費用はかかりません 

 

いわゆる棟(むね)上げをして、屋根構造などを固定した後日に行います。 

自分の家の木材や鉄骨などの屋根構造がクレーンなどで上げられる所を見たい。撮影したいという方は事前に工事担当者から日にちを聞いておきましょう

ご覧になった方は皆さま感動されています。 

 

地元の工務店などの場合は、神主さんを呼び、ご近所さんを呼んでお餅などをまき配る上棟式を行っている場合も少なくありません。 

 

その場合は数十万円ほどかかるケースも(なかには100万かかったという方も)ありますので、事前に予算取りが必要となります。 

 

もちろん、希望であれば、ハウスメーカーでも上棟式の対応はしています。

 

 また、引越しの時期が3月や4月などは、引越し業者を予約することが難しく、空いている業者は金額がとても高いといったことになりがちです。早めに予約をしておきましょう

 

上棟時に必要となる場合の費用はこちらです。

(住宅ローン利用の方の上棟時お支払い)

・住宅メーカーによっては、融資分の3割

※分割実行またはつなぎ融資。大手ハウスメーカーは工事中の融資の支払いは不要の場合が多いです。

 

  自己資金が多い方は住宅メーカーとの相談によります。

 

(全額自己資金の方の上棟時お支払い)

・請負工事発注金額の3割

 

 

(11)住宅ローンの金消契約(お引渡しの1か月程前)

お引渡しの1か月程前に、金融機関と住宅ローンの金銭消費貸借契約(きんせんしょうひたいしゃく)を結ぶ必要があります。

略して金消(きんしょう)ともいいます。 

 

最近は土日や、平日の夜の対応もしてくれる銀行もありますが、基本は平日となります。 早めに日程を決めておきましょう。 

印紙代金ではなく、予め印紙を購入する必要がある場合が多いです。 

また、状況によっては新居に住民票を移して、契約できるのであれば、後々住所変更の手間が省けますので、金融機関に相談しておきましょう。 

 

金消時に必要な費用はこちらです。

(住宅ローン金消契約時のお支払)

・印紙(代金ではなく実物)

・事務手数料

・保証料(保証料一括払いの場合)など

 

(12)お引渡し(着工から約3~5か月後)

工場で多くの部資材や骨組みを作る鉄骨系のプレハブメーカーの場合は、3か月程でお引渡しということもよくあります。 

木造でも工場で主要構造を製作して、現場でそれらのパーツを組み上げる木造ハウスメーカーの場合は4か月前後でお引渡しという場合が多いです。

 3階以上や大きな建物の場合は、通常よりも1~2か月かかることが一般的です。

 工務店やローコストメーカーの場合は、その時の現場の人手次第となりますが、一般的に大手ハウスメーカーよりも数か月は時間がかかるということも少なくありません。期日も伸びてしまうこともあります。

 家賃の支払いをしている方はその点も予め考慮して予算を組みましょう

 

お引渡し時に必要な費用はこちらです。

(住宅ローン利用の方のお引渡し時支払い)

・住宅ローン残金分

・現金未払い分

 

一部のローンを除く一般的な金融機関では、建物の足場が外れて建物の表示登記が完了してから、融資の実行となります。

その前に引渡しを受ける場合が多いのですが、建物つなぎ融資が必要となり、別途費用がかかります。 

 

(全額自己資金の方のお引渡し時支払い)

・残金全額(約3割)

以上がハウスメーカー・工務店との契約から引渡しまでの流れとコツです。  

 

 

まとめ

 

まずは、

(1)マイホーム計画 

です。

計画が曖昧ですと、失敗・後悔する可能性が高まるからです。

 

 

(2) 住宅メーカー探し

建てたいと思え、予算的にも建てられそうな住宅メーカーを探し、その中でも信頼できそうな担当者を探しましょう。

 

 

(3)住宅ローン仮審査

基本的には、建物の契約をする前に住宅ローンの正式申込(本審査)をする必要は無いです。

もし、借り入れに不安がある場合は、住宅ローンの仮審査(事前審査)をしておくとよいです。 

こちらも住宅ローンの事前審査と注意点という動画を参考にしていただければと思います。 

また、建物の契約時に100万円以上の契約金を自己資金(現金)で払えないという場合は、事前に住宅ローンの審査を通しておくことが必須となりことがほとんどだということを覚えておいてください。

通常、仮審査は3日~1週間ほとかかります。

一般的には、建物の契約後に、なるべく早めに住宅ローンの本申込をした方が良いです。

その本審査は早い場合で1週間、通常は2週間程かかります。 

 

 

(4)建物打合せ

住宅メーカーが値引をできるのは契約時のみです。 

この段階で十分な確認をしておかないと、建物の契約後に大幅に金額が上がってしまったり、住んでから後悔することになります。

詳細まで確認しましょう。 

もう一つ重要なポイントは、できるだけ契約前に、一番建てたい住宅メーカーに敷地調査や地盤調査を頼むことです。 

契約後にこれを行うと、思わぬ地盤補強工事とか、給排水関連や隣地境界関連の費用などが発生して予算オーバーとなりがちだからです。

 

 

(5)新築工事請負契約土地代を融資で支払う場合、土地契約直後

 

(新築工事請負契約時のお支払い)

・契約金100万円~請負工事代金の1割(全額自己資金の方)

・印紙代1万~(契約金額による)

・敷地調査料約5万と消費税分の支払いなど、諸費用の支払いを求められる場合もあります。

 

 

 

(6)建物詳細打合せ

間取りや設備、外観の詳細打合せは契約後となります。

住んだ後に本当に不具合はないか?  家族がより満足できるのか?  後悔しないために、全てをハウスメーカー任せにするのではなく、自分達でよくよく検討して、最終決定(着工設計図の依頼)をしましょう。 

 図面だけを見るのではなく、メジャーを持って色々と測ったり、サンプルや実物を良く見て確認しましょう。

 

 

(7)建物間取り・外観最終決定と建築確認申請(着工する約2か月前)

原則として、建築確認申請後に、窓や壁を含む間取りや外観などの構造に関わる変更はできません

やむなく変更の場合は申請の出し直しとなりますが、ハウスメーカー側も他のお客様との予定もあるので、打合せや修正にさらなる時間がかかり、別途費用が発生します。

着工する2か月前には、間取りと外観の最終決定が必要となるケースが多いです。 

敷地の高低差を土留めする擁壁などの外構工事も同様です。  

 

 

(8)建物内装・照明・カーテン・外構決定

構造が変わらない範囲は、スケジュール的に建築確認申請後に打合せをすることが多いです。

室内の床や壁の仕上げ、構造に埋め込まない照明やカーテン、外構工事など、色々と決めることが多いです。  

 

 

(9)地鎮祭・着工(建物契約から2~4か月後)

住宅ローンをご利用の場合は、融資による支払い(実行と言います。)は建物の竣工(しゅんこう・完成)時となることが多いので、着工金は融資金額以外の自己資金分の全額を支払います。 

 

(住宅ローン利用の方の着工時お支払い)

・残っている自己資金(現金)分

・住宅メーカーによっては、融資分の3割

※分割実行またはつなぎ融資。大手ハウスメーカーは、工事中の融資支払いは不要の場合が多いです。

自己資金額が住宅ローンと同等以上に多い場合は、住宅メーカーと相談の上金額が決まります。 

全額自己資金による支払いの場合は、請負工事金額の3割と諸費用分が着工時の支払となることが一般的です。

 

(全額自己資金の方の着工時支払い)

・請負工事発注金額の3割

・諸費用分全額

 

着工前に、神主さんを呼んで地鎮祭を行うことが一般的です。

 住宅メーカーが段取りする場合の費用は、初穂料(はつほりょう)3万円と礼金1万円で4万円前後というケースが多いです。

 (初穂料)

・約4万円前後

 初穂料が安い場合は、施主側で何かしら用意が必要となることがほとんどですので、よく確認してください。 

 

 

(10)上棟(着工から約1か月後)

大手ハウスメーカ―の場合は通常は上棟式という儀式的なことはしていませんので、費用はかかりません 

工務店や地域の風習によって、数十万円から時に100万万円前後かかることもあります。

 引越し業者も早めに予約をしておきましょう

 

(住宅ローン利用の方の上棟時お支払い)

・住宅メーカーによっては、融資分の3割

※分割実行またはつなぎ融資。大手ハウスメーカーは工事中の融資の支払いは不要の場合が多いです。

  

自己資金が多い方は住宅メーカーとの相談によります。

(全額自己資金の方の上棟時お支払い)

・請負工事発注金額の3割

 

 

(11)住宅ローンの金消契約(お引渡しの1か月程前)

状況によっては新居に住民票を移して契約できるのであれば、後々住所変更の手間が省けますので、金融機関に相談しておきましょう。 

(住宅ローン金消契約時のお支払)

・印紙(代金ではなく実物)

・事務手数料

・保証料(保証料一括払いの場合)など

 

 

(12)お引渡し(着工から約3~5か月後)

工場で多くの部資材や骨組みを作る鉄骨系のプレハブメーカーの場合は、3か月程木造ハウスメーカーの場合は4か月前後でお引渡しという場合が多いです。

 3階以上や大きな建物の場合は、通常よりも1~2か月かかることが一般的です。

 工務店やローコストメーカーの場合は半年以上がかかるということもあります。

 家賃の支払いをしている方はその点も予め考慮して予算を組みましょう

(住宅ローン利用の方のお引渡し時支払い)

・住宅ローン残金分

・現金未払い分

一部のローンを除く一般的な金融機関では、建物の足場が外れて建物の表示登記が完了してから、融資の実行となります。その前に引渡しを受ける場合が多いのですが、建物つなぎ融資が必要となり、別途費用がかかります。 

(全額自己資金の方のお引渡し時支払い)

・残金全額(約3割)

 

以上がハウスメーカー・工務店との契約から引渡しまでの流れとコツです。 

それではまた。

 

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