土地購入と住宅ローンの流れと期間｜手付金やローンの支払時期と金額

＜敷地調査＞（土地契約前後）

地盤調査は土地に穴を空けて地盤調査をする為、土地の契約後に本格的な調査となる場合が多いです。
建てたい、（予算的に）建てられる住宅メーカーに依頼しましょう。

■支払い
一般的には、調査をする住宅メーカーと建物の請負契約となるまでは費用がかからないことが多いです。

つまり、敷地調査を先に実施し、その住宅メーカーと折り合いがつかず、契約とならなかった場合はその会社への敷地調査の支払いは発生しないということです。

契約時には、敷地調査料が5万円前後と消費税分が契約書に計上されるか、建物本体工事に調査経費が含まれている場合があります。

一部のハウスメーカー（住友林業）では、契約前に5万円と消費税がかかる場合もあります。

また、一般的住宅では、スウェーデン式や同等の地盤調査を行いますが、隣地との高低差を土留めする擁壁の為の調査や、3階以上の重荷重の建物を予定している場合に、ボーリング調査が必要な場合は20万円以上かかる場合もあります。

敷地が大きい場合や複雑な場合、隣地が崖である場合も別途費用が発生する場合もあります。

■必要なもの
□土地の資料一式（写し）
※住宅メーカーが段取りをしてくれます。

■ポイント
□一般的に住宅メーカー主導で調査となりますが、何か気になることがあれば、事前に伝えておきましょう。
（電柱の位置、隣地の塀のヒビ、木の根、井戸など、水害対策の為に敷地に盛り土をして高くしたいなど）

□地盤調査は通常5箇所まで、住宅メーカーにより建物が建ちそうな位置の4隅とその配置の中心を調査する場合が多いです。

地盤を調査したい場所があれば事前に伝えておきましょう。（例えば、将来増築するかもしれない場所など）

□住宅メーカーや調査員によって、隣地の建物位置や窓の位置・大きさも目視による調査図面への落とし込みの内容に差がある場合が見受けられます。

設計上、重要なので念を押し依頼しておきましょう。

□3～5時間程の調査となります。

敷地が大きく、複雑な場合は1日、2日かかる場合もあります。

敷地調査を安易に考えている住宅メーカーの営業マンも少なくありません。

地盤調査をする場合は掘削の音や現場で電気を借りることができない場合は発電機の音も発生します。

また、隣地の境界を確認する際に、お隣の方に挨拶及び許可を頂き、境界の塀に登ったり、隣地に入らせて頂いたりしないときちんとした調査ができない場合も多いです。

土地を契約しても所有者はまだ売主さん側ですので、きちんと売主さんから敷地調査の承諾を得て、実施日や調査内容、所要時間を伝えておくべきです。

また、終わった直後は調査を実施した住宅メーカーから、売主さんにも報告をしてもらうように依頼しておくと良いでしょう。

■支払い（基本的に調印直後に振り込み）
□契約金100万円～請負工事代金の１割（全額自己資金の方は基本的に約１割）

□印紙代１万～（契約金額による）

□敷地調査料約5万と消費税分の支払いなどの諸費用を求められる場合も

※稀に契約調印前に振り込みを求められる場合がありますが、その際は契約書一式を事前に確認しておきましょう。

■必要なもの
□本人確認証の写し（運転免許証など）
□印鑑（認印も可）

＜住宅ローン本申込＞（建物契約直後）

住宅ローンを利用して土地残代金を支払う場合は土地・建物などの書類を揃え、すぐに本申込を行う必要があります。

一般的に承認されるのは、申込から約２週間後です。さらに、ローン実行（振り込み）まで3日~5日を要します。

急ぎの場合など、建物契約前に本申込ができる場合もありますが、年々審査も厳しくなる方向ですので、段取り良く早めに住宅メーカーなどの担当者に相談しましょう。

■支払い
必要書類の取得費

■住宅ローン申し込み時に必要なもの
□本人家族全員が記載された住民票

□印鑑証明書（地元の市区町村で入手。印鑑証明書自体には有効期限はありませんが、3か月以内など金融機関による期限指定あり）

□印鑑証明書に使用した実印

□本人確認書類の写し（健康保険証、運転免許証など）

□収入証明資料（源泉徴収票、確定申告書、住民税課税決定通知書などの原本）

□土地の詳細資料（公図・謄本・測量図などの原本・敷地調査内容一式の写し）

□建物の契約書の写し（各種見積・仕様書・平面・立面図など）

□預金口座通帳など（残高確認のため）

□団体信用生命保険の申込兼告知書における健康上や、がん保険などのオプションを付ける場合は、医師による診断証が必要となる場合があります。

金融機関や状況により必要書類は変わります。
つなぎ融資を利用する場合は別途書類が必要となります。

■ポイント
□住宅メーカーによっては、着工時、上棟時にそれぞれ融資額の3割分などの支払いが必要となる場合があります。

その場合は融資の分割実行かつなぎ融資にて支払います。

分割実行できる住宅ローンは限られ、また担保となる建物が完成していないのに融資を実行する為に審査が厳しくなります。

つなぎ融資を利用する場合は、別途事務手数料と金利がかかります。

大手ハウスメーカーは工事中の融資による支払いは不要な場合も多いですが、事前に確認の上、住宅ローンを選びましょう。

□ほとんどの住宅ローンでは、適用される金利は申込時ではなく、ローン実行（振り込み）時の金利が適用されます。

□同時期に、土地の決済・登記用などの必要書類が発生しますので、事前にそれぞれの必要なものを確認して、一度に取得すると楽です。

銀行などで司法書士により登記用書類の確認後、残代金の支払い（決済）を行い、同日中に司法書士が所有権移転（売主から買主へ名義変更）を行います。

■支払い
□土地売買価格の残金

□仲介手数料の残金（半金）

□登記費用（司法書士の報酬料も）

□固定資産税・都市計画税清算金（1年分を売主が先に支払う。その内の決算日以降を買主が負担）

□住宅ローン関連費用（住宅ローン利用者のみ。融資による支払い方は次のコラムを参照）

⇒土地代別・建物坪単価別費用の具体例はコチラ

■買主の必要なもの
□認印（共有の場合各々）

□住民票
※住宅ローンを利用する場合下記も必要になります。

□実印（共有の場合各々）

□印鑑証明書（3カ月以内発行のもの）

□金融機関預金通帳・通帳印

※その他、状況による

■ポイント
□平日の午前中に行うことが多く、銀行の混み具合によりますが所要時間は2~3時間ほどです。勤務先への休暇届を早めに行いましょう。

□ローンにて支払う場合は、融資先から前日には自分の口座に振り込みをしてもらいましょう。（住宅メーカーの提携土地つなぎ融資の場合は、決済日に自分の口座に入れてもらい、すぐに売主への振込を行うことが多いです。）

□書類確認と登記を行う司法書士が立ち合いますが、基本的には売主側の書類が問題無いかを確認してもらい安全な所有権移転を行う為のものなので、買主側が司法書士を段取りして、費用の支払いをすることになります。

その司法書士は住宅メーカーか金融機関、不動産業者が紹介してくれます。

つづきはコラムのあとに建物着工からお伝えします。