建て替えの流れと所要期間

建て替えの進め方（流れ）と、各工程にかかる期間はおおよそ以下の通りです。

注文住宅を新築するのと建て替えで異なるポイントは、古家の取り壊しと建築期間中に仮住まいが必要であることです。

建て替えでは、現マイホームから仮住まいへ、そして仮住まいから新居へと2回引っ越しすることになります。

引っ越しで不用品を運ぶのも、新居へ使わないものを持ち込むのもお金の無駄になるので最初の引っ越しまでに家財整理をしておくといいでしょう。

1）契約後の設計打ち合せ（3～6ヶ月）

契約前の所要期間は、約1ヶ月～半年（2ヶ月ほどが多い）です。

建て替えの場合、すでに土地があるので土地の広さなどの情報を伝えることでより具体的な商談ができます。

とはいえ、ハウスメーカー、工務店、設計事務所、どこに建築を依頼するかによって打ち合せに要する期間は異なります。

これまでに手掛けた物件やモデルルームの様子を見て、予算や希望条件と見合う会社を決めましょう。

注文住宅の場合は、売買契約ではなく、住宅メーカーと建築工事請負（うけおい）契約を結びます。

契約を結んだら、設計の詳細打ち合せが本格的に始まります。

基本的な流れは以下のとおりです。

＜契約後の設計打合せの流れ＞

1．建物の配置、間取り(壁や窓、設備の位置や大きさ）、外観（がいかん）形状、基本的な外構を決定する。

2．基本的な電気系統を決定する。

3．建築確認申請を出す。

4．設備や床、壁クロスの色などの構造と関わらない基本的な内装を決定する。

5．照明器具、カーテンの順に検定する。

契約後の設計打合せに必要な期間は、ハウスメーカーなら3～5ヶ月、工務店なら3ヶ月～半年、設計会社事務所なら約4ヶ月～1年が目安です。

ハウスメーカーが打ち合せを短期間で進められる理由は、積算システムがあり取り扱える建材見本や設備見本が揃っているからです。

工務店や設計事務所では、気になる資材があればその都度メーカーから取り寄せたり、モデルルームに出向く必要があり手間のかかるケースが多いです。

新居のデザインや費用の見積がまとまってきたら、建築をスタートさせるための建築確認申請を行います。

建築確認申請の準備には1～3週間、申請してから許可が下りるまでに約2週間かかります。

3階建てや防火地域で新築する場合は許可が下りるまでに1か月ほどを要することもあります。

建て替えで注意しなければならないのは、古家を建てたときと現在で建築基準が変わっている可能性が高いことです。

詳しくは下記「建て替える際の注意点」で解説しますが、建物の高さや屋根形状・間取りに新しい制限が生じたり、地盤補強などの土地改良工事が必要になるケースも珍しくありません。

古屋の解体後の調査で、土地改良工事が必要となれば、費用が別途必要となるだけでなく、建築に着工できる時期が後ろ倒しになります。

家の完成時期に希望がある場合は、早めに打ち合わせに取り掛かることをおすすめします。

2）仮住まい探し～引っ越し（1～6ヶ月）

建て替えの計画が立ってきたら、家を取り壊すためにまずは別の場所に引っ越すことになります。

流れは以下のとおりです。

＜仮住まい探し～引越しの流れ＞

1．契約前か直後から仮住まい先を探し始める

2．住宅メーカーと契約後の主要な内容を決定する

3．建築確認申請が認可されたことを確認できてから、仮住まい先に引っ越す

仮住まい先に引越してから解体となるので、遅くとも着工する1ヶ月前には仮住まい先に引越しをする必要があります。

ただし、解体後に地盤調査を行うことが一般的で、それから基礎形状や地盤補強の有無が決まるので、着工する2ヶ月前には仮住まい先に引越しを終え、速やかに解体して、地盤の調査を早めにしてもらうことをおすすめします。

建て替えではこれが大きなポイントとなります。

仮住まいに関しては、戸建てにあった荷物ともども仮住まいに移るには広い物件を探す必要があり、家賃も高くなります。

仮住まいとは別にトランクルームなどに荷物を預けるという手段も考えておきましょう。

賃貸物件は、借りる期間が短いのを嫌がって貸し渋りをする大家さんもいます。

逆に、仮住まいを積極的に受け入れる大家さんもいます。

まずはハウスメーカーや工務店にそういったネットワークがないか相談してみると良いでしょう。

仮住まいは家賃を抑えるために郊外を狙うという考え方もありますが、建築工事を見学しやすいように新居からあまり離れすぎない立地にすることをおすすめします。

子供を転校させるような場合には、住民票の移動など手続きすることも増えていきます。

建て替え中に対応した方が良い手続きには以下のようなものがあります。

・電気・ガス・水道の使用停止手続き

・電話回線の移設や一時中断

・NHK受信料支払いのための住所変更

・郵便物の転送手続き

・インターネット回線・ケーブルテレビ・衛星放送など

ライフライン類は建築会社と相談して停止期間を決めましょう。

工事期間中に仮設ポストを設置すれば郵便物は工事中の住所でも受け取ることができます。

なお、免許証、携帯電話、銀行、クレジットカード類の住所変更までは必要ないでしょう。

3）古家の解体（2～3週間）

戸建てを解体するには木造で7日間くらい、鉄骨造（S造）や鉄筋コンクリート（RC造）で10日くらいかかります。

鉄骨やコンクリートで作られている家は頑丈なので取り壊しにも時間がかかります。

もちろん解体工事は家の取り壊しだけでは済みません。

古家にあった不用品の撤去作業や、建て替えに伴う外構の改修を含めると2週間以上になることもあります。

解体・撤去作業の後には地盤調査を行ないます。

地盤調査を行なう業者は保証が絡むので、ハウスメーカーや工務店が段取りします。

「地盤調査を行う業者を自分で探して下さい」と言うような建築会社は避けた方が良いです。

調査結果に問題がなければすぐに建築を始められますが、問題が見つかった場合は土地改良工事が必要になります。

地盤調査は半日ほど、改良工事は数日、地中にコンクリートの柱を立てるような大がかりな工事になると1週間ほどを要します。

解体が済んだら「建物滅失登記」を行ないます。

建築会社の段取りで司法書士が代行してくれる場合が多いですが、工務店や設計事務所に建て替えを依頼した場合は、建物の所有者が行うケースもあります。

解体後1か月以内に行ってください。

4）建築（3～5ヶ月）

建築にかかわる流れは以下のとおりです。

＜建築の流れ＞

1．地鎮祭を行う(任意）

2．地縄（じなわ)・建物の配置の確認を現地立ち合いで行う

3．基礎工事

4．上棟（じょうとう）工事床、柱や壁を建て、屋根を組み上げる（棟上げ・むねあげ）

5．現場で立ち合い、上棟確認を行う（上棟式は任意）

6．電気配線、給排水配管や防水工事(上棟前の場合も）

7．断熱工事

8．内外の造作・キッチンなど設備工事

9．竣工(しゅんこう）・完成

10．現場で竣工立ち合い確認

11．一部手直し

12．お引渡し

建築工事にかかる期間は家の規模や建築工法により変わってきますが、おおよそ3～5ヶ月です。

計画や工務店によっては6ヶ月以上かかる場合もあります。

建築工事中には施主の立ち合い確認日が設定される場合もありますが、その他に、施主の都合が良い時に現場見学を行えるというのが一般的です。

現場見学の際には、建築作業者の方へ差し入れを用意すると歓迎ムードも高まるでしょう。

基礎工事前に行う「地鎮祭（じちんさい）」、家の骨組みの最後に、一番屋根の頂点となる棟木（むなぎ）や鉄骨を組み上げた後に行う「上棟式（じょうとうしき）」（棟上げ/むねあげ、建前/たてまえとも言う）など、建築に関係するしきたりは建て替えでも行ないます。

近年は簡略化傾向ですが、どのような段取りで進めるかは建築会社と相談しながら決めていきましょう。

家が完成したら「建物表示登記」を行います。

次いで、「所有権保存登記」を行います。こちらもハウスメーカー側の司法書士が代行することが多いですが、建築会社によっては所有権保存登記は自身で行ったり、司法書士を探して委託したりする必要がある場合もあります。