注文住宅で新築する時の補助金・減税・優遇制度を全解説

住宅取得資金非課税枠の拡充

ご両親や祖父母などから資金を援助してもらい家を建てる場合に、非課税枠があります。

新しく優良住宅で建てる場合は、今までは1,200万円までの贈与が非課税でしたが、消費税が10％時では、2019年4月にさかのぼり～2020年3月31日までの契約については3,000万円までの贈与が非課税、つまり贈与税がゼロとなります。

なお、一般的住宅の場合は2,500万円までの贈与が非課税枠となります。

これは土地を購入して、そこに新築を建てる場合も適用されます。

つまり、土地を援助分を親名義として購入せずに、自分名義で購入することができるということです。

親名義で土地購入すると、将来の相続税の対象となりますので、この非課税枠を利用して、自分名義にすることをおすすめします。

なお、2020年4月1日～2021年3月31日の契約については、一般住宅は1,000万円、優良住宅は1,500万円までが非課税の限度額として定められています。

登録免許税軽減措置

不動産を取得すると不動産登記が必要ですが、その際に支払う税金が登録免許税です。

建物の所有権保存登記、ローンを利用した場合は抵当権設定登記が必要になります。

土地を購入や贈与・相続にて注文住宅を建てる場合は、土地の所有権移転登記が最初に必要です。

□登録免許税

（土地の売買）

・土地所有権移転登記＝課税標準（市町村役場での評価額）×2％

（土地の贈与）

・土地所有権移転登記＝課税標準（市町村役場での評価額）×2％

（土地の相続）

・土地所有権移転登記＝課税標準（市町村役場での評価額）×0.4％

（新築建物）

・建物の所有権保存登記＝課税標準（登記所が認定した価額）×0.4％

（住宅ローン利用）

・抵当権設定登記＝課税標準（債権金額）×0.4％

□軽減措置

通常は以上のような計算による課税額となりますが、2020年3月31日までは以下の税率に軽減されます。

・土地の所有権移転登記＝課税標準（市町村役場での評価額）×1.5％（←２％）・所有権保存登記＝課税標準×0.15％（←0.4％）※認定長期優良住宅、認定低炭素住宅は課税標準×0.1％

・抵当権設定登記＝課税標準(債権金額）×0.1%（←0.4％）

 上記の軽減税率適用を受ける場合は、建物の床面積が50㎡以上、新築住宅の取得後1年以内に登記するなどの要件を満たす必要があります。 

住宅ローン控除とふるさと納税の併用について

住宅ローン控除とふるさと納税の併用は可能ですが、注意しなければならない点があります。

併用してもしっかり減税のメリットがある場合と、減税効果を十分に活かせない場合が出てくるからです。

新築住宅を取得した1年目は年末調整による控除ができないため、確定申告をすることになりますが、そのとき同時にふるさと納税の申告も行います。

控除はふるさと納税が優先され、次に住宅ローン控除が適用され、住宅ローン控除額自体は減る場合があります。

□具体例

例えば、所得税が13万円で住民税が23万円の人がローンで住宅を購入したとします。

年末のローン残高が、3000万円だとすると、最大で30万円の住宅ローン控除があります。

実際の住宅ローン控除額は所得税+住民税（課税所得金額×7％か136,500円のどちらか低い方が住民税の控除額）です。

今回は所得税13万円と住民税から13.65万円の合計26.65万円が住宅ローンの控除額とします。

ふるさと納税の実質負担の2,000を除いた額が61,000円だとして試算してみます。

確定申告時にふるさと納税から優先され控除されますが、その方の所得税率が20％の場合、ふるさと納税額61,000円×20％の12,200円が所得税から控除されます。

その残りのふるさと納税額48,800円が条件はありますが、全て住民税から控除したとします。

この場合、住宅ローン減税は本来所得税から13万円控除できるところが、ふるさと納税で先に控除した12,200円を引いた、117,800円の控除となります。

所得税からの住宅ローン控除額が12,200円分減ることになります。

住民税からの控除については、住民税23万円-ふるさと納税控除分48,800=181,200円ですが、最大で136,500円までの控除ですので、こちらはふるさと納税と併用しない場合と変わりません。

つまりふるさと納税と併用すると、住宅ローン減税自体は12,200円減ることになります。

住宅ローンの控除額が残った（所得税で控除しきれない）場合は翌年の住民税から控除されますが、限度額（住民税は控除できる上限がある）に達してしまうと、せっかくの住宅ローン控除額にロスが出てくることがあります。

控除ロスを出さないためには、所得税・住民税・ふるさと納税の限度額・住宅ローン控除額など全てを計算して、効率よく減税（節税）しましょう。