平屋や2階建てを建てる方に一番おすすめは「第一種低層住居専用地域」です。

「一低層」と覚えておきましょう。

文字どおりなので、どんな地域かわかりますよね。

大きな建物は建たないエリアですので、陽当たりも確保できることが多いです。

基本的に物販のお店や飲食店も建たないです。

ただ、将来自宅の1部で、小さなサロンやフラワーアレンジ教室とか何か手づくりした作品の店舗も開きたいなとご相談を受けることも多いです。

「一低層」では、50㎡約15坪までであれば店舗併用住宅であれば可能です。

50㎡約15坪までと言っても30畳までなので、老後に地域に貢献しながら何か収入も得たいということもできるわけです。

ただ、店舗併用に関しては、地域の協定や将来規制がかわるかもしれませんので、良く確認しましょう。

周りに高い建物が無く、閑静な住宅地がお好みの方はこの「第一種低層住居専用地域」「一低層」が一番おすすめです。

平屋や2階建てを建てる方に、二番目のおすすめは「第二種低層住居専用地域」です。

「二低層」と覚えておきましょう。

「一低層」の場合は、約15坪までの店舗や事務所併用住宅が可能でしたが、

「第二種低層住居専用地域」略して「二低層」は、もう少し大きな150㎡約45坪ほどの店舗等は単独で建てられます。

日用品とか、食堂、カフェ、パン屋さんやクリーニング店・・なんかパン屋さんだけ「さん」づけしてしまうのですが、

あとは英会話教室などに限定されます。

いわゆる良好な住環境です。

周りに高い建物が無く、閑静な住宅地がお好みの方に向いています。

この「一低層」「二低層」は大きな建物が建たないだけではなく、風俗関係とか、カラオケやパチンコ店もできないので、比較的静かに過ごせるという点でおすすめです。

ただし、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」、いわゆる「一低層」「二低層」でも注意点があります。

高い建物は建たないと言っても、理論上は3階建ても建ちます。

「ここは陽当たりがいいな」と土地を購入しても、

目の前や左右の建物が3階建に建替えとなる可能性はあります。

空き地に3階が建って、少し陽当たりが悪くなったとか、圧迫感があるとか、隣の上の窓から見下ろされている感じがするということもあるということです。

とは言っても、この「一低層」「二低層」の地域では、建物の高さが10mまたは12mまでと制限があります。

軒の高さが7mを超えるか、3階以上で条例が指定する区域の場合は、日影規制の適用を受けるので、他の用途地域よりも日陰になる時間は少ないと言えます。

日影規制という言葉はよく出てきます。

文字通り隣地、特に北や北東・北西側の隣地に日陰となる時間を抑えようというものです。

それが場所によっては3時間以上日陰になったら駄目とか、4時間や5時間以上は駄目と決まっています。

その為に3階を小さくしたり、斜め上に削らないといけないことが多いです。

それでも、平屋や2階建てを建てたくて、まわりが3階が建つと嫌だという方は、容積率が100％以下のエリアの土地を探すと良いです。

容積率とは、各階の面積の合計です。

通常は、延床面積と言います。

容積率が100％ということは、単純に言うと土地の面積の50%を１階、残りの50%を２階で設計すると、それで100％の面積となるので、もう3階は建てられないということです。

閑静な住宅街である「一低層」や「二低層」でも容積率が150％、200%の土地もありますので、そうなると周囲が3階建てとなる可能性が高くなります。

そうなりたく無い方は容積率100％以下の土地を探しましょう。

ただ先日ご相談いただいた方は、「二低層」でハウスメーカーから提案されたプランが、土地の大きさ的にご希望どおりの間取りが入らなかったので、3階をご提案して満足いただいています。

「一低層」「二低層」で予算内で、気に入った間取りができるなら3階でも良いかもという方は注意事項がありますので、「3階向けの用途地域の注意点」を参考にしてみてください。

3階向けの用途地域の注意点は コチラ

また、「一低層」「二低層」は、建蔽率（建ぺい率）も30%~MAX60%まで地域によって指定されています。

簡単に言うと、「建蔽率（建ぺい率）」とは敷地面積に対して、建てられる家の建築面積の割合のことです。

「建築面積」とは、建物を真上から見たときの外壁の柱と柱の中心で囲まれた面積です。

木造で2×4とか2×6などの枠組み壁工法の場合は、その外壁の枠組み材の中心で囲まれた面積です。

例えば、これが土地だとして、土地の坪数が40坪だとします。

この土地が、建ぺい率が50％の場合は、建築面積はその土地面積の半分までなので、20坪までの建物しか建てられないということです。

敷地が狭い方によく提案するのは、1階よりも2階を大きくして、その一階よりも張り出した2階の下に駐車スペースを設けるというものです。

この場合の建築面積は、あくまでも建物を真上から見た時の面積ですので、2階の面積となります。

バルコニーを大きくしたいという方も多いです。

特に最近はリビングの外のテラスの庇を延ばしたいという方が多いので、その場合も一応、お伝えしておきます。

バルコニーや庇を長く伸ばした場合は、付き出た部分が1m以下の場合は面積には含まれません。

1mから先の部分は面積に含まれます。

ただ、そのバルコニーや庇の両サイドに柱や壁がある場合は、その柱や壁で囲われた内側の部分は建築面積に含まれます。

話を戻しまして、

「一低層」「二低層」の用途地域では、その建ぺい率が30%、40％、50％、そして最大でも60％と決められています。

角地の場合は、特定行政庁の要件に見合えばプラス10％の建ぺい率緩和となる場合もあります。

いずれにしても、他の用途地域よりも、建物が密集していないので、風とおしも良く暮らしやすいエリアです。

特に隣の家が近いのは嫌だけど、大きな敷地は買えないと言う方は、この「一低層」や「二低層」では、建築基準法第54条により、隣地境界線より、建築物を基本的に1mか1.5ｍ離さないといけないという「外壁の後退距離」が定められている場合が多いので、そのエリアを探すと良いでしょう。

因みに、民法第234条では、建物を築造する時は隣地より50㎝以上離すこととされていますので、1mの外壁の後退地域であれば、その倍は隣地や隣の建物と離れることになります。

よくご相談があるのは、1mや1.5m境界から離すのはいいけど、収納が足りないということです。

その場合は、その外壁後退ラインの緩和規定も使えます。

例えば先日ご提案したのは、ハウスメーカーから提示されたプランでキッチンの収納が足りないということだったので、建物の一部を隣地境界から1mの後退ラインから突き出してパントリーとしました。

突き出した部分の横や縦の外壁の長さが3m以下であれば、壁面後退の規制を受けずに建てることができるわけです。

また、他の方は玄関の収納も少ないということだったので、その玄関直ぐ近くに、外観デザインと合うおしゃれな断熱仕様の倉庫も提案しました。

床面積が5㎡以下で、軒の高さを2.3m以下の倉庫も壁面後退ラインから外側に設置できます。

ただし、人が中に入れる倉庫は建築面積に入るので注意は必要です。

また話を戻しまして、

「外壁の後退距離」が定められているエリアの場合は、隣の家と2mか、3mは離れることになるので、プライバシーを少しでも保ちたい方には向いています。

また、隣からのもらい火のリスクも密集地よりは少ないので、防災的にも望ましいエリアと言えます。

用途地域の話で言えば、この二低層に近いのが、田園住居地域です。

ただ、ビニールハウスなどがあることも多いので、農薬やニオイなどをあまり気にしない方には向いています。