3階建て向けの土地探し・購入 【用途地域と注意点】

より静かな環境で3階を建てたいなら注意点はありますが、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」が良いです。

一般的には平屋や2階建て向きの「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」でも、基本的に3階は建てられます。

「一低層」とか「二低層」と覚えておきましょう。

「一低層」や「二低層」は大きなお店も建たない閑静が住宅街ですので、比較的静かにくらしたいという方には向いています。

ただ、5つの注意点があります。

「一低層」「二低層」で3階を建てる時の5つの注意点

一つめの注意点は、建物の絶対高さが10mまたは12mまでの制限があるので、各階の天井高を高くできないということです。

この場合、設計士からよく一階のリビングの床を通常より下げて天井高を上げる提案が多いです。

もちろんこれは有効なのですが、その場合は床の断熱効果が通常よりも下がることが多いです。

もちろん、大手ハウスメーカーは通常の床断熱ができない場合の断熱仕様がきちんと決まっています。

ただ冬の冷たさが伝わりやすくなると何度も体感していますし、お施主さんからそういう声を聞いてきました。

二つめの注意点は、3階建ての場合、条例で指定する区域の3階建ては、日影規制の適用を受けますので、思った間取りとならないことが多いということです。

この日影規制はさきほど、お伝えした「一中高」「二中高」「一種住居」にもありますが、「一低層」「二低層」の方がより厳しい規制です。

日影規制とは文字通り隣地、特に北や北東・北西側の隣地に日陰となる時間を抑えようというものです。

それが場所によっては3時間以上日陰になったら駄目とか、4時間や5時間以上は駄目と決まっています。

その為に3階を小さくしたり、斜め状に削らないといけないことが多いです。

三つめの注意点は、建蔽率（けんぺい率）と容積率が低いと3階は難しいか、かなり小さくなるということです。

「一低層」「二低層」では建蔽率（建ぺい率）は30~60%まで地域によって指定されています。

さきほどの「一中高」「二中高」もMAX60％です。

「一種住居」は80％の場所もあります。

簡単に言うと、「建蔽率（建ぺい率）」とは敷地面積に対して建てられる面積（建築面積）の割合のことです。

「建築面積」とは、建物を真上から見たときの外壁の柱と柱の中心で囲まれた面積です。

木造で2×4とか2×6などの枠組み壁工法の場合は、その外壁の枠組み材の中心で囲まれた面積です。

つまり建ぺい率が50％の土地の場合は、1階部分はその土地面積の半分の建物までしか建てられないということです。

敷地が狭い時に一階よりも2階と3階を大きくして、張り出した2階の下に駐車場を設ける場合は、建築面積はあくまでも建物を真上から見た時の面積ですので、2階の面積となります。

バルコニーや庇を長く伸ばした場合は、付き出た部分が1m以下の場合は建築面積には含まれません。

1mから先の部分は建築面積に含まれます。

ただ、そのバルコニーや庇の両サイドに柱や壁がある場合は、その柱や壁で囲われた内側の部分は建築面積に含まれます。

話を戻しまして、

「一低層」「二低層」の用途地域では、その建ぺい率が30%、40％、50％、そして最大でも60％と決められています。

この建ぺい率には緩和できる場合もあります。

建築基準法第53条3項の規定により、「特定行政庁が指定した角地」にある建物はプラス10％建ぺい率が割り増しになります。

ちなみに、用途地域が建ぺい率80%以外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物も建ぺい率が＋10%となりますので、角地の緩和と合わせると「＋20%」に割り増しを受けられます。

いずれにしても、「一低層」「二低層」は他の用途地域よりも、風とおしも良く、比較的に隣地と建物が密集していないので暮らしやすいエリアです。

「容積率」とは、各階の面積の合計です。

通常は、「延床面積」と言います。

容積率が100％ということは、単純に言うと土地の面積の50%を一階、残りの50%を二階で設計すると、それで100％の面積となるので、もう3階は建てられないということです。

ですので、閑静な住宅街である「一低層」や「二低層」で3階を建てたい場合は、大きな土地を購入するか、比較的に小さめの土地や狭小地を購入する場合は、容積率が150％か200%の土地もありますので、そういう場所であれば3階は建てやすいです。

4つめの注意点は「外壁の後退距離」です。

この「一低層」や「二低層」では、「外壁の後退距離」が定められている場合が多いです。

「壁面後退」とも言います。

建築基準法第54条により、隣地境界線より、建築物を1mか1.5ｍ離さないといけないというもので地域によります。

民法第234条では、建物を築造する時は隣地より50㎝以上離すこととされていますので、1mの外壁の後退地域であれば、その倍は隣地や隣の建物と離れることになります。

よりプライバシーが確保でき、隣からのもらい火のリスクも多少減ります。

ただこの「壁面後退」がある土地は、納得できる間取りができるかどうか、土地を買う前に必ず確認したほうが良いです。

よくご相談があるのは、1mや1.5m境界から離すのはいいけど、収納が足りないということです。

その場合は、その外壁後退ラインの緩和規定も使えます。

例えば先日のご相談は、ハウスメーカーから提示されたプランでキッチンの収納が足りないということだったので、建物の一部を隣地境界から1mの後退ラインから突き出してパントリーを提案しました。

突き出した部分の横や縦の外壁の長さが3m以下であれば、壁面後退の規制を受けずに建てることができるわけです。

また、契約後の他の方は玄関の収納も少ないということだったので、その玄関すぐ近くに、外観デザインと合うおしゃれな断熱仕様の倉庫を提案しました。

床面積が5㎡以下で、軒の高さを2.3m以下の倉庫なども壁面後退ラインから外側に設置できます。

ただし、人が中に入れる倉庫は建築面積に入るので注意は必要です。

五つめ、最後の注意点は、近隣との関係です。

仮に「一低層」や「二低層」地域で、3階を建てられたとしても、もし周りに3階建てが無いエリアに、いわゆるよそ者が土地を購入して3階を建てると、周りの人から、（えッ何でここで3階建てる？）みたいに思われてしまうかもしれませんので、注意が必要です。

逆に周囲に3階が建っていれば「一低層」や「二低層」地域でも特に近隣との関係上は問題無いので3階向きと言えます。

特に北側に道路があるなどで北側に隣の家が建っていない場所を探すのも良いです。

先日の3階の方は、その北側道路の土地で南側に建物が建っていましたが、ハウスメーカーからのプランに、採光を工夫して、視線をさえぎるプライベートバルコニーを追加提案させていただき、満足いただいたので契約となりました。

補足ですが、3階建ては2階よりも難易度が高いので、3階の実績がある設計士と営業を担当にできるかどうかが成功の鍵となります。